ECLI:NL:GHAMS:2026:1826

• Datum uitspraak: 18 juni 2026
• Publicatiedatum: 6 juli 2026
• Zaaknummer: 25/766
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waarde woning en proceskostenvergoeding

Belanghebbende is eigenaar van een historische benedenwoning in Amsterdam waarvan de WOZ-waarde voor 2023 door de heffingsambtenaar is vastgesteld op €1.771.000. De rechtbank stelde de waarde bij en bepaalde een lagere WOZ-waarde van €1.743.000, met een proceskostenvergoeding van €1.875,76.

In hoger beroep betwistte belanghebbende de WOZ-waarde en de hoogte van de proceskostenvergoeding. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, mede op basis van vergelijkingsobjecten en taxatiegegevens. De klacht over de kwalificatie van het souterrain werd verworpen.

Ten aanzien van de proceskostenvergoeding oordeelde het hof dat de gemachtigde van belanghebbende, WOZ-Consultants B.V., kwalificeert als een bijzonder geval volgens het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025. Hierdoor werd de correctiefactor van 0,25 niet toegepast, wat leidde tot een hogere vergoeding van in totaal €3.290,26 voor bezwaar en beroep, plus €934 voor het hoger beroep. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd voor zover het de proceskostenvergoeding betreft en bevestigd voor het overige.

Uitkomst: WOZ-waarde bevestigd, proceskostenvergoeding verhoogd wegens kwalificatie gemachtigde als bijzonder geval.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/766

18 juni 2026

uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: WOZ Consultants B.V., vertegenwoordigd door A. Oosters)

tegen de uitspraak van 17 februari 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/1786 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] 211-H te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.771.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Op het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank als volgt beslist (daarin wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 1.743.000,-;

- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 17 februari 2024;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 1.875,76;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.”

1.4.

Belanghebbende heeft tijdig hoger beroep ingesteld. Na het instellen van het hoger beroep zijn de volgende stukken ingediend:

• verweerschrift door de heffingsambtenaar, en
• een nader stuk door belanghebbende (8 mei 2026).

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een historische benedenwoning van 253 m² met een tuin van ongeveer 10 m² en een dakterras van ongeveer 53 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een (nieuwe) waardematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de vergelijkingsobjecten [B-straat] 84 H, [B-straat] 21 O en [C-straat] 58 Hs te Amsterdam. Deze drie vergelijkingsobjecten zijn net als de woning benedenwoningen uit de jaren tachtig/negentig van de 19e eeuw en dicht bij de woning gelegen.

2.3.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een (nieuwe) waardematrix ingebracht, waarin hij de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 1.553.000 onderbouwt met [D-straat] 360H en de ook door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten [B-straat] 21 O (door belanghebbende aangeduid als [B-straat] 21Hs) en [C-straat] 58 Hs.

3. Geschil in hoger beroepsar

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld en of de voor de beroepsfase toegekende proceskostenvergoeding te laag is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:

“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?

6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.

7. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.919,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 6.794,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 1.125,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 253 m², geeft een prijsverschil van € 284.625,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is bovendien van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. Eiser voert aan dat het souterrain van 100 m² geen daglichttoetreding heeft en daarom niet als gebruiksoppervlakte gekwalificeerd moet worden, maar als “overige inpandige ruimte” tegen een lagere m²-prijs. De heffingsambtenaar heeft dit betwist en een reactie van de Afdeling Vastgoed van 9 oktober 2024 overgelegd. Hierin staat dat het souterrain volwaardige woonruimte betreft. De hoogte voldoet ruimschoots en er is in het merendeel van het souterrain daglichttoetreding door middel van twee patio’s. De Afdeling Vastgoed heeft daartoe bouwtekeningen bij de reactie opgenomen. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

9. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak vastgestelde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast te stellen op € 1.743.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd.

Proceskosten

10. Eiser verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025 en meent dat sprake is van een geval dat in het arrest als bijzonder in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ wordt aangemerkt, waardoor toepassing van de correctiefactor achterwege dient te blijven.

11. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025 geoordeeld dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. Gevallen die kennelijk niet deze kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10.

12. Eiser heeft zijn beroep op het arrest van de Hoge Raad in deze zaak niet concreet toegelicht. Daarom kan er niet van worden uitgegaan dat sprake is van een bijzonder geval in de zin van artikel 30a tweede lid, van de Wet WOZ. Zoals in overweging 3.5.2 van het arrest ook is overwogen, rusten de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het gaat om bijzonder geval in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, immers op eiser. Dat betekent dat er aanleiding bestaat tot toepassing van de in artikel 30a tweede lid, van de Wet WOZ vermelde correctiefactor van 0,25.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar tevens in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.747,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- en een wegingsfactor 1) en (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 907,- met een wegingsfactor 1 en vermenigvuldigd met 0,25). Daarnaast veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de gemaakte kosten voor het taxatierapport voor een bedrag van € 128,26. Het totaal aan proceskosten dat voor vergoeding in aanmerking komt, bedraagt dus € 1.875,76.”

5. Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

5.1.

Het Hof acht de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Dit gelet op de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix en de door hem in het verweerschrift en ter zitting (in beroep en hoger beroep) gegeven toelichting. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. In aanvulling hierop overweegt het Hof nog het volgende.

5.2.

Belanghebbende betoogt dat de kwalificaties van de heffingsambtenaar voor ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ van de vergelijkingsobjecten [C-straat] 58 Hs (‘goed’) en [B-straat] 21O (‘gemiddeld’) te laag zijn. Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd onvoldoende reden de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificaties, die worden ondersteund door de tot de stukken behorende foto’s van de objecten, niet als juist te aanvaarden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de kwalificatie ‘uitstekend’ voor ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ in de regel enkel wordt toegepast bij nieuwbouwwoningen en dat uitgangspunt komt het Hof niet onredelijk voor.

Belanghebbende klaagt voorts dat er verschil in ligging is tussen de vergelijkingsobjecten aan de [B-straat] en het vergelijkingsobject [C-straat] 58 Hs en dat dit niet tot uiting komt in de taxatie van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de objecten aan de [B-straat] inderdaad rustiger zijn gelegen, maar dat de [C-straat] 58 Hs aan de achterkant aan het water ligt. Hiermee is de gelijke kwalificatie van de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof voldoende onderbouwd.

5.3.

Ten aanzien van de door belanghebbende herhaalde klacht dat het souterrain ten onrechte volledig als gebruiksoppervlakte wordt gekwalificeerd door de heffingsambtenaar sluit het Hof zich aan bij het oordeel, en de gronden waarop dit berust, van de rechtbank in rechtsoverweging 8. Het Hof maakt dit oordeel tot het zijne. Het Hof voegt hier nog aan toe dat – zoals door de rechtbank heeft uiteengezet in punt 7 van haar uitspraak – de heffingsambtenaar over een zeer ruime marge beschikt, waar de door belanghebbende gestelde verschillen sowieso ruimschoots in wegvallen.

5.4.

Gelet op het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Kostenvergoeding beroep

5.5.

Belanghebbende betoogt in hoger beroep dat de rechtbank op de door haar berekende proceskostenvergoeding ten onrechte de in artikel 30a, lid 2 Wet WOZ genoemde factor 0,25 heeft toegepast, omdat zijn gemachtigde WOZ-Consultants B.V. (vertegenwoordigd door onder anderen A. Oosters, hierna: “WOZ-Consultants”) op het tijdstip van indiening van het beroepschrift (20 maart 2024) aan te merken is als “bijzonder geval” als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. Deze grief slaagt. In zijn uitspraak van 20 januari 2026, nr. 24/3390, ECLI:NL:GHAMS:2026:127, heeft het Hof geoordeeld dat het bedrijfsmodel van WOZ-Consultants vanaf 1 januari 2024 niet (meer) zodanig is ingericht dat sprake is van rechtsbijstandsverlening op basis van no cure no pay. In rechtsoverweging 5.10 en 5.11 van genoemde uitspraak heeft het Hof tot uitdrukking gebracht dat dit oordeel zich uitstrekt tot alle lopende procedures, voor zover het desbetreffende rechtsmiddel is aangewend in het jaar 2024.

5.6.

Gelet op het vorenoverwogene is de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding voor de beroepsfase van (2 punten x € 907 x 1 x 0,25 =) € 453,50 te laag. De vergoeding voor de beroepsfase wordt vastgesteld op 2 punten (beroepschrift + zitting) x € 934 x 1 = € 1.868. Tezamen met de reeds door de rechtbank toegekende vergoeding voor de bezwaarfase van € 1.294, die tussen partijen niet in geschil is, en de reeds door de rechtbank toegekende vergoeding voor het taxatierapport (€ 128,26), bedraagt de vergoeding voor de bezwaar- en beroepsfase in totaal € 3.290,26.

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, maar enkel voor zover het de beslissing inzake de proceskostenvergoeding betreft.

6. Kosten

Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 [hogerberoepschrift + zitting] x € 934 x 0,5 (wegingsfactor) = € 934.

Omdat de uitspraak van de rechtbank na 1 januari 2024 bekend is gemaakt dient voormeld bedrag op grond van het bepaalde in artikel 30a, lid 2, Wet WOZ in beginsel te worden vermenigvuldigd met 0,25. Het Hof ziet af van toepassing van deze vermenigvuldigingsfactor, omdat de gemachtigde van belanghebbende (WOZ-Consultants B.V.) ook ten tijde van de indiening van het hoger beroep (17 maart 2025) kwalificeert als “bijzonder geval” als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. Voor de onderbouwing van dit oordeel (dat heeft te gelden voor het gehele jaar 2025) verwijst het Hof naar zijn uitspraak van vandaag in zaaknummer 25/738, ECLI:NL:GHAMS:2026:1642, rechtsoverwegingen 4.8 tot en met 4.11.

7. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar uitsluitend voor zover daarbij de proceskosten van belanghebbende zijn vastgesteld op € 1.875,76;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;

• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor de bezwaarfase- en beroepsfase tot een bedrag van € 3.290,26;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het hoger beroep tot een bedrag van € 934;
• gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep ad € 143 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. B.A. van Brummelen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 18 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: