ECLI:NL:GHAMS:2026:127 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak en pro...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3390

20 januari 2026

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] (Verenigd Koninkrijk), belanghebbende,

gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants),

tegen de uitspraak van 20 juni 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/2875 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Edam-Volendam,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q] (hierna: de woning) op de peildatum 1 januari 2021 voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 413.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft als volgt op het beroep beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 218,75;
veroordeelt de verweerder tot het vergoeden van de door eiser geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500;
veroordeelt verweerder tot vergoeding van de wettelijke rente over de vergoeding van de proceskosten en de immateriële schade vanaf vier weken na de openbaarmaking van de uitspraak van de rechtbank, tot aan de dag van algehele voldoening.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 28 september, 17 november en 15 december 2025 een nader stuk met producties ingediend. De heffingsambtenaar heeft 23 december 2025 een nader stuk ingediend.

1.5.

De dertiende enkelvoudige belastingkamer heeft de zaak verwezen naar de meervoudige belastingkamer.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 85 m2 (waarvan 10 m2 door de heffingsambtenaar wordt aangeduid als aanbouwwoonruimte). De kavel heeft een oppervlakte van 244 m2. De woning heeft één dakkappel. De woning grenst aan één zijde tegen een andere woning. Het zadeldak heeft aan de voorzijde een topgevel.

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil welk bedrag aan proceskostenvergoeding moet worden toegekend indien het hoger beroep gegrond is en het Hof de vastgestelde waarde vermindert.

4.Het oordeel van het Hof

4.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd met een matrix met gegevens van drie ter vergelijking opgevoerde andere woningen in [Q] (hierna: de referentieobjecten van de heffingsambtenaar).

4.2.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee niet geslaagd is in het van hem verlangde bewijs dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

Hierbij heeft het Hof overwogen dat bij de taxatie van de zijde van de heffingsambtenaar voor het onderhavige jaar geen correctie is berekend voor de voor de waardering relevante factoren voorzieningen, uitstraling en doelmatigheid (zie bijlage 3 bij taxatierapportage [a-straat 1] [Q] , overgelegd bij het verweerschrift in eerste aanleg) terwijl:

- uit de foto’s opgenomen in het taxatierapport blijkt dat de uitstraling van twee van de drie referentieobjecten van de heffingsambtenaar ( [b-straat 1] en [c-straat 1] ) aan de straatzijde (met name vanwege de rechte gevelpartijen) wezenlijk anders is dan die van de woning;

- de referentieobjecten [b-straat 1] en [c-straat 1] anders dan de woning aan beide zijden geen muren hebben die gedeeld worden met de naastgelegen woningen; en

- de referentieobjecten [b-straat 1] en [c-straat 1] volgens de matrix van de heffingsambtenaar betere voorzieningen hebben dan de woning.

De referentieobjecten [b-straat 1] en [c-straat 1] zijn daarmee naar het oordeel van het Hof slechts beperkt bruikbaar als referentieobject en de voor die twee objecten gerealiseerde verkoopprijzen geven, ondanks de hoogte daarvan, onvoldoende steun aan het waardeoordeel van de heffingsambtenaar, omdat – voor zover dat al mogelijk zou zijn – niet onderbouwd is hoe de genoemde verschillen zich in termen van waarde verhouden.

4.3.

Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport en (in hoger beroep een nieuwe) matrix overgelegd. De matrix van belanghebbende bevat eveneens gegevens van drie ter vergelijking opgevoerde woningen in [Q] , waaronder het ook door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobject [d-straat 1] . De drie referentieobjecten van belanghebbende hebben (met topgevels) een vergelijkbare uitstraling als de woning en kunnen naar het oordeel van het Hof ook overigens als referentieobject dienen.

4.4.

Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij de door hem verdedigde waarde van € 338.000 echter evenmin aannemelijk gemaakt. Daarbij heeft het Hof met name gelet op het gegeven dat de woonruimte (inclusief de aanbouwwoonruimte) van de referentieobjecten [e-straat 1] en [f-straat 1] kleiner is dan van de woning, het referentieobject [e-straat 1] zeer matig onderhouden is en gedateerde voorzieningen heeft en de referentieobjecten [f-straat 1] en [d-straat 1] een veel kleinere kavel hebben.

4.5.

Aangezien noch de heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, vindt het Hof aanleiding de waarde gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in goede justitie vast te stellen op € 375.000. Daarbij merkt het Hof nog op dat het in het door belanghebbende overgelegde fotomateriaal van de woning geen reden ziet de onderhoudstoestand van de woning zodanig in te schatten dat de waarde op een lager bedrag moet worden vastgesteld.

5.Kosten

5.1.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten. Daarbij is van belang of, voor zover die kosten betrekking hebben op de door de gemachtigde van belanghebbende beroepsmatig verleende rechtsbijstand, de kostenvergoeding moet worden berekend met toepassing van de vermenigvuldigingsfactoren vermeld in art. 30a lid 1 en lid 2 Wet WOZ.

Bezwaar en beroep

5.2.

Art. 30a lid 1 en lid 2 Wet WOZ zijn op grond van het overgangsrecht (art. IV Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en BPM, hierna WHpkv) niet van toepassing op het bezwaar en het beroep omdat het bezwaar niet gericht was tegen een na 1 januari 2024 bekend gemaakte beschikking en het beroep niet gericht was tegen een na die datum bekendgemaakte uitspraak op bezwaar.

Hoger beroep

5.3.1.

Op het hoger beroep, dat is ingesteld tegen een in 2024 gedane uitspraak in beroep, is art. 30a lid 2 Wet WOZ van toepassing. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich in dat verband op het standpunt gesteld dat zijn bedrijfsmodel meebrengt dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in art. 30a lid 1 en lid 2 (r.o. 3.5.2 van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46) en heeft daartoe financiële en andere informatie over zijn bedrijf overgelegd.

5.3.2.

De gemachtigde van belanghebbende werkt in de onderhavige zaak waarin met belanghebbende afspraken zijn gemaakt ruim vóór de inwerkingtreding op 1 januari 2024 van de WHpkv, op basis van ‘no cure no pay’.

5.4.

Sinds 1 januari 2024 werkt de gemachtigde van belanghebbende in nieuwe zaken niet langer op basis van ‘no cure no pay’. Tot de gedingstukken behoort een overeenkomst van opdracht waarin onder andere het volgende is bepaald:

“
Artikel 3.1: Kosten controle voor bezwaarfase

De kosten voor het beoordelen bedragen € 99,- inclusief BTW per aanslagbiljet. Het

bezwaarschrift en het taxatierapport zullen worden opgesteld voor een bedrag van € 250,- inclusief BTW per gemotiveerd aanslagbiljet. Staan er meer dan 3 objecten op een

aanslagbiljet moeten er aanvullende maatwerkafspraken gemaakt worden.

Als het bezwaar gegrond wordt verklaard kent de gemeente, op grond van het wettelijk stelsel, een proceskostenvergoeding toe. De proceskostenvergoeding in de bezwaarfase zal voor 75% aan WOZ-Consultants toekomen, de overige 25% komt toe aan opdrachtgever.

WOZ-Consultants behoudt zich het recht voor om, indien de wettelijke proceskostenvergoeding naar het oordeel van WOZ-Consultants op een te laag bedrag is vastgesteld, namens belanghebbende bij de rechtbank beroep in te stellen. In dat geval

ontvangt u geen extra factuur van WOZ-Consultants.

Artikel 3.2: Kosten controle voor beroep, hoger beroep- of cassatiefase

De kosten voor het beoordelen van een uitspraak bedragen € 99,- inclusief BTW per

uitspraak. Het beroepschrift en het taxatierapport zullen worden opgesteld voor een bedrag

van € 395,- inclusief BTW per procedure. Indien we voor u de bezwaarprocedure gevoerd hebben, dan bedragen de kosten voor beroep alleen € 395,- want de beoordelingskosten van

€ 99,- worden dan niet in rekening gebracht.

Als het (hoger)beroep gegrond wordt verklaard kent de rechtbank/gerechtshof, op grond van

het wettelijk stelsel, een proceskostenvergoeding toe. De proceskostenvergoeding in de

(hoger)beroepsfase zal voor 75% aan WOZ-Consultants toekomen, de overige 25% komt toe

aan opdrachtgever. Indien we voor u in hoger beroep of cassatie gaan nadat we voor u in de

voorgaande fase geprocedeerd hebben, dan gelden dezelfde voorwaarden als voor die voorgaande fase.

daartegen (hoger)beroep, verzet en/of cassatie in te stellen. In dit geval ontvangt u geen extra

factuur van WOZ-Consultants.

Artikel 3.3: Verbod op winst

Opdrachtgever kan nooit meer vergoeding ontvangen dan de gemaakte kosten. In dat geval

vervalt het meerdere aan WOZ-Consultants.”

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting bij het Hof desgevraagd bevestigd dat hij voor zijn diensten bij een eventueel hoger beroep op verzoek van de cliënt wederom de in artikel 3.2 genoemde bedragen aan de cliënt in rekening brengt.

De gemachtigde heeft individuele overeenkomsten en facturen overgelegd die het gehele jaar 2024 betreffen. De gemachtigde van belanghebbende heeft toegelicht dat de bedragen volgens de eerder in 2024 gesloten overeenkomsten variëren in het kader van de ontwikkeling van het nieuwe bedrijfsmodel. Overgelegde facturen voor een bezwaar- dan wel een beroepsprocedure op basis van in april en mei 2024 gesloten overeenkomsten variëren in kosten (inclusief btw) van € 387 tot € 484 tot € 580 tot € 720. Volgens een op 18 juli 2024 gesloten overeenkomst bedragen de kosten van een beroepschrift en taxatierapport € 774,40 inclusief btw.

5.5.

In zijn arrest van 26 september 2025, ECLI:NL:HR:2025:1383 heeft de Hoge Raad onder meer overwogen:

“2.3.2 In het arrest van 17 januari 2025 [
Hof: ECLI:NL:HR:2025:46] heeft de Hoge Raad onder verwijzing naar het doel van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (hierna: de WHpkv) overwogen dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in de WHpkv het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen.

2.3.3

Gevallen die kennelijk niet de drie hiervoor in 2.3.2 bedoelde kenmerken hebben, zijn aan te merken als een bijzonder geval als hiervoor in 2.1 bedoeld. De vraag of het bedrijfsmodel van een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, kennelijk niet deze drie kenmerken heeft, moet worden beoordeeld naar de situatie op het moment waarop het desbetreffende rechtsmiddel is aangewend. Het is aan de belanghebbende om daarvan het bewijs te leveren. Aangezien het door de belanghebbende te leveren bewijs moet inhouden dat het bedrijfsmodel van (het kantoor van) diens gemachtigde “kennelijk niet” alle hiervoor bedoelde drie kenmerken heeft, moet buiten redelijke twijfel komen vast te staan dat een of meer van deze kenmerken ontbreken.

De door belanghebbende verstrekte gegevens

2.4.1

Belanghebbende heeft in zijn bericht van 13 mei 2025 betoogd dat met de door hem verstrekte gegevens wordt bewezen dat op het moment waarop in deze zaak beroep in cassatie werd ingesteld (4 september 2024), het bedrijfsmodel van zijn gemachtigde (hierna: de gemachtigde) noch het eerste kenmerk van optreden op basis van no cure no pay, noch het derde kenmerk van vergaande overdekking heeft. De gemachtigde is een in 2018 opgerichte besloten vennootschap, Bothof Services B.V., met een advies- en procespraktijk, gespecialiseerd in de belasting van personenauto’s en motorrijwielen (hierna: bpm).

2.4.2

Over het eerste kenmerk stelt belanghebbende dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde in het algemeen nooit gebaseerd is geweest op het principe van no cure no pay en dit in elk geval niet meer zo is met ingang van 20 september 2023. Volgens belanghebbende brengt de gemachtigde sindsdien haar klanten voor iedere procedure, dat wil zeggen voor elk bezwaar tegen een betaling op aangifte of elk bezwaar tegen een naheffingsaanslag, inclusief eventuele opvolgende procedures, een instapvergoeding per betrokken auto in rekening. Die instapvergoeding blijft de klant verschuldigd aan de gemachtigde, ook als de procedure wordt verloren.
Tussen 1 januari 2020 en 20 september 2023 bedroeg de instapvergoeding tussen de € 125 en € 265, exclusief omzetbelasting. Vanaf 20 september 2023, het moment waarop de gemachtigde kennisnam van het wetsvoorstel van de WHpkv, rekent de gemachtigde een instapvergoeding van € 750 exclusief omzetbelasting, behoudens in een verwaarloosbaar aantal uitzonderingsgevallen. Volgens belanghebbende kan van zo’n hoog bedrag niet worden gezegd dat de klant géén risico loopt bij het geven van de opdracht tot het verlenen van rechtsbijstand.

(…)

Beoordeling optreden op basis van no cure no pay

2.6.1

Volgens de totstandkomingsgeschiedenis van de WHpkv moet bij optreden op basis van no cure no pay worden uitgegaan van afspraken tussen de belanghebbende en de rechtsbijstandverlener op grond waarvan de belanghebbende geen financieel risico loopt bij inschakeling van de rechtsbijstandverlener, omdat geen instapvergoeding verschuldigd is noch een percentage van de bespaarde belasting als vergoeding moet worden afgestaan. Bij de beoordeling van de vraag of het bedrijfsmodel van een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, eruit bestaat dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay, komt het dus erop aan of die gemachtigde dan wel diens kantoor afspraken maakt met klanten op grond waarvan zij geen financieel risico lopen bij het verstrekken van de opdracht tot het verlenen van rechtsbijstand in een belastingprocedure.
Voor de verder strekkende opvatting van de Staatssecretaris (neergelegd in de hiervoor in 2.2 bedoelde reactie) dat wanneer het bedrijfsmodel van de gemachtigde zo is vormgegeven dat de winstgevendheid of het voortbestaan van het bedrijf volledig afhankelijk is van bedragen aan proceskostenvergoedingen en vergoedingen van immateriële schade, dat bedrijfsmodel op één lijn moet worden gesteld met optreden op basis van no cure no pay, valt geen steun te ontlenen aan de totstandkomingsgeschiedenis van de WHpkv.

2.6.2

De verschuldigdheid van een instapvergoeding staat niet in alle gevallen eraan in de weg dat afspraken met een rechtsbijstandsverlener in het kader van de WHpkv worden aangemerkt als afspraken op basis van no cure no pay. In dat kader wordt namelijk onder het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand op basis van no cure no pay ook begrepen het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand op een grondslag die daarmee in wezen overeenkomt en daarmee dus op één lijn kan worden gesteld. Dan moet worden gedacht aan de betaling van een zodanig laag bedrag dat die betaling als een pro forma of symbolische bijdrage moet worden beschouwd.

2.7.1

Met de overlegging van de hiervoor in 2.4.3 en 2.5 bedoelde gegevens heeft belanghebbende naar het oordeel van de Hoge Raad buiten redelijke twijfel bewezen dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde, beoordeeld naar de situatie op het moment waarop beroep in cassatie is ingesteld, niet het kenmerk van optreden op basis van no cure no pay heeft. Met voldoende gegevens is onderbouwd dat de gemachtigde vanaf 20 september 2023 voor elke op te starten procedure een instapvergoeding van € 750 exclusief omzetbelasting per betrokken auto in rekening brengt, ongeacht de uitkomst van die procedure.
Een instapvergoeding van € 750 exclusief omzetbelasting per betrokken auto is niet dusdanig laag dat kan worden gesproken van rechtsbijstandverlening op een grondslag die in wezen overeenkomt met rechtsbijstandverlening op basis van no cure no pay. Bij een instapvergoeding ter hoogte van dit bedrag staat vast dat klanten van de gemachtigde financieel risico lopen bij het inschakelen van de gemachtigde voor het voeren van een procedure. Daaraan staat niet in de weg dat de klant van de gemachtigde – de belanghebbende in een bpm-procedure – vooraf ermee heeft ingestemd dat een eventuele vergoeding van proceskosten aan de gemachtigde toekomt.

2.7.2

Gelet op hetgeen hiervoor in 2.7.1 is overwogen, is belanghebbende geslaagd in de op hem rustende last te bewijzen dat zijn geval is aan te merken als een bijzonder geval als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van 17 januari 2025. De Hoge Raad berekent de vergoeding van de proceskosten van deze cassatieprocedure daarom zonder inachtneming van de WHpkv.

5.6.

Uit de hiervoor aangehaalde overwegingen van de Hoge Raad (in het bijzonder r.o. 2.7.1) volgt dat het bedrijfsmodel van de beroepsmatig optredende gemachtigde moet worden beoordeeld naar het moment waarop het desbetreffende rechtsmiddel is ingesteld en dat voor de toets of wordt opgetreden op basis van no cure no pay moet worden gekeken naar hetgeen volgens dat bedrijfsmodel voor elke op te starten procedure in rekening wordt gebracht. Hierbij heeft de Hoge Raad klaarblijkelijk niet van belang geacht dat de desbetreffende procedure reeds vóór ingang van het nieuwe door de Hoge Raad in aanmerking genomen bedrijfsmodel werd opgestart (de uitspraak van de rechtbank in die procedure is van 26 juni 2023 terwijl het nieuwe bedrijfsmodel startte per 20 september 2023).

5.7.

Het bedrijfsmodel van de gemachtigde van belanghebbende (zie 5.4) ten tijde van het instellen van hoger beroep op 22 juli 2024, heeft niet het kenmerk van no cure no pay. Met voldoende gegevens is onderbouwd dat de gemachtigde vanaf 1 januari 2024 voor elke op te starten procedure bedragen in rekening brengt die dusdanig hoog zijn dat niet kan worden gezegd dat sprake is van rechtsbijstandverlening op een grondslag die in wezen overeenkomt met rechtsbijstandverlening op basis van no cure no pay. Bij bedragen zoals door de gemachtigde in rekening worden gebracht staat vast dat zijn klanten financieel risico lopen bij het inschakelen van de gemachtigde voor het voeren van een procedure.

5.8.

Gelet op hetgeen hiervoor in 5.7. is overwogen, is belanghebbende geslaagd in de op hem rustende last te bewijzen dat zijn geval is aan te merken als een bijzonder geval. Het vorenoverwogene brengt mee dat de vergoeding van de proceskosten in de fase van het hoger beroep moet worden berekend zonder inachtneming van de vermenigvuldigingsfactoren van art. 30a lid 2 Wet WOZ, waaraan de omstandigheid dat in de onderhavige zaak (zoals voorheen) nog geprocedeerd wordt op basis van no cure no pay niet afdoet.

Kostenvergoeding

5.9.

Belanghebbende heeft recht op een (proces)kostenvergoeding naar het tarief volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht. Die vergoeding bedraagt voor de bezwaarfase 2 punten à € 666 = € 1.322, en voor de fasen van beroep en hoger beroep telkens 2 punten à € 934 = in totaal € 3.736, alles met inachtneming van een factor 1 voor het gewicht van de zaak. Voorts heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten van het taxatierapport welke het Hof stelt op € 128,26. In totaal bedraagt de vergoeding derhalve € 5.186,26.

5.10.

Met betrekking tot volgende beslissingen over de omvang van de vergoeding van kosten van rechtsbijstand in elke andere door de gemachtigde, A. Oosters (WOZ Consultants), als professionele rechtsbijstandverlener in het jaar 2024 bij het Hof aanhangig gemaakte procedure over de WOZ en OZB, wordt het volgende overwogen.

Na de vaststelling in deze zaak dat het geval van belanghebbende is aan te merken als een bijzonder geval als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van 17 januari 2025, zal het Hof met het oog op praktische toepassing en uitvoerbaarheid van dat arrest bij het afdoen van elke volgende procedure waarin de gemachtigde namens een belanghebbende in het jaar 2024 hoger beroep bij het Hof heeft ingesteld en die belanghebbende voor het Hof stelt dat zijn geval is aan te merken als zo een bijzonder geval, ervan uitgaan dat de gemachtigde niet werkt op basis van no cure no pay.

5.11.

In procedures waarin A. Oosters (WOZ Consultants) na 31 december 2024 namens een belanghebbende hoger beroep bij het Hof heeft ingesteld, zal de belanghebbende die voor het Hof stelt dat zijn geval is aan te merken als een bijzonder geval als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van 17 januari 2025, dit moeten bewijzen.

6.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens voor zover het betreft de vergoeding van immateriële schade en de veroordeling van de heffingsambtenaar tot vergoeding van de wettelijke rente over de vergoeding van de immateriële schade vanaf vier weken na de openbaarmaking van de uitspraak van de rechtbank, tot aan de dag van algehele voldoening;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 375.000;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.186,26;
gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 188 vergoeden; en
veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de wettelijke rente over de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht vanaf vier weken na de openbaarmaking van de uitspraak van het Hof, tot aan de dag van algehele voldoening.

De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 20 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.