ECLI:NL:GHAMS:2026:201 - Gerechtshof Amsterdam - Niet-ontvankelijkheid klacht tegen notaris wegens ontbrek...

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.350.932/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/437032 / KL RK 24-76

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 3 februari 2026

inzake

1.[appellante 1] ,

wonend te [plaats 1] , [gemeente 1] ,

2.
[appellante 2],

wonend te [plaats 2] , [gemeente 2] ,

appellanten,

gemachtigde: mr. H.A. Sarolea, advocaat te Amsterdam,

tegen

mr. [geïntimeerde],

notaris te [plaats 2] , [gemeente 2] ,

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. H.J. Delhaas, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna klagers (respectievelijk [appellante 1] dan wel [appellante 2] ) en de notaris genoemd.

1.De zaak in het kort

De notaris heeft op 2 september 2014 een akte van levering van een perceel grond door een vennootschap aan een havenschap gepasseerd. De verkopende vennootschap had een deel van het perceel in 2012 van [appellante 1] geleverd gekregen. Een eerdere verkoop door [appellante 1] van zijn boerderij met grond aan hetzelfde havenschap in de periode 2010/2011 was niet doorgegaan. Klagers hebben het vermoeden dat het perceel door de verkoper al was doorverkocht nog vóór de verkoop door [appellante 1] aan verkoper in 2012. Klagers verwijten de notaris in deze tuchtprocedure dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld door (1) de werkelijke koopprijs in de leveringsakte te verhullen, (2) in de leveringsakte de identiteit van een partij met wie een overeenkomst is gesloten te veranderen, (3) ten onrechte een onteigeningbevoegdheid in de akte voor te stellen en (4) te verhullen dat er een [bedrijf 3] -constructie is toegepast.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Klagers hebben op 10 februari 2025 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 10 januari 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORARL:2025:1).

2.2.

De notaris heeft op 9 april 2025 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 2 oktober 2025. Klagers, vergezeld van hun gemachtigde, en de notaris, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klagers aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen.

2.5.

Op 6 oktober 2025 heeft [appellante 2] de wraking verzocht van raadsheer mr. J.H. Lieber. Bij beslissing van de wrakingskamer van het hof van 25 november 2025 is het wrakingsverzoek ongegrond verklaard.

3.Feiten

Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klagers hebben tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt, in die zin dat de positie van

[appellante 2] direct of indirect niet aan de orde komt. Het hof heeft hiermee rekening gehouden. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

3.1.

[appellante 1] heeft in 2010 met de publiekrechtelijke rechtspersoon [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) onderhandeld over de verkoop van zijn boerderij met grond. Uiteindelijk zag [bedrijf 1] in 2011 van de koop af. [appellante 1] heeft vervolgens een procedure aanhangig gemaakt over de vraag of er in 2010 een koopovereenkomst tussen hem en [bedrijf 1] tot stand was gekomen. Op 28 november 2018 heeft de rechtbank Noord-Nederland de vordering van [appellante 1] afgewezen (ECLI:NL:RNNE:2018:4912), waarna hij hoger beroep heeft ingesteld. Op 13 juli 2021 heeft het hof Arnhem-Leeuwarden het vonnis van de rechtbank bekrachtigd (ECLI:NL:GHARL:2021:6721). Tegen dit arrest heeft [appellante 1] cassatie ingesteld, welk beroep op 23 december 2022 door de Hoge Raad is verworpen (ECLI:NL:HR:2022:1933).

3.2.

Op 15 maart 2012 heeft [appellante 1] een perceel grond verkocht aan [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). [bedrijf 2] heeft vervolgens een deel van de grond aan [bedrijf 1] verkocht. [bedrijf 1] heeft de grond op haar beurt op enig moment aan [bedrijf 3] . verkocht (deze constructie hierna ook genoemd: de [bedrijf 3] -constructie).

3.3.

De notaris heeft op 2 september 2014 de akte van levering tussen [bedrijf 2] en [bedrijf 1] gepasseerd. In deze akte staat onder meer het volgende vermeld:

“
Verkoper en koper zijn in oktober tweeduizend dertien een koopovereenkomst aangegaan.

De verkoop is geschiedt in het kader van minnelijke schikking ter voorkoming van onteigening.”

(…)

“
De koopovereenkomst, deze akte en de bijlagen bevatten alle afspraken en regelingen tussen partijen en doet alle voorgaande overeenkomsten of afspraken met betrekking tot het verkochte vervallen, met uitzondering van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst de dato één en twintig oktober tweeduizend dertien, welke onverminderd van kracht blijft.”

3.4.

Op 19 april 2016 heeft de gemachtigde van [appellante 1] een e-mail gezonden aan de notaris waarin – voor zover van belang – het volgende is vermeld:

“
Ten behoeve van de advisering van een cliënt van ons kantoor dien ik te beschikken over de datum van een koopovereenkomst die merkwaardig genoeg in de door u verleden akte van levering zonder dagvermelding is vermeld als ‘gedateerd oktober 2013’. De betreffende akte treft u bijgevoegd aan en graag zou ik de exacte datum vernemen.”

3.5.

Op 20 april 2016 heeft de notaris als volgt op dit e-mailbericht gereageerd:

“
Gegevens uit de onderliggende koopakte mag ik op grond van mijn beroepsregels slechts ter hand stellen aan partijen bij de akte.

Indien u optreedt voor een partij bij de akte, verneem ik graag voor welke partij. Tevens ontvang ik dan graag een door die partij ondertekend stuk, vergezeld van een kopie van een legitimatiebewijs, waaruit blijkt dat u voor die partij optreedt en welke gegevens u namens die partij mag opvragen.

Indien u niet voor een partij bij de bedoelde akte optreedt, mag ik u geen gegevens verstrekken.”

3.6.

Op 22 april 2016 heeft de gemachtigde van [appellante 1] de volgende e-mail aan de notaris gezonden:

“
(…) Client heeft in het jaar 2012 het perceel, kadastraal aangeduid als [plaats 1] [#] , verkocht en geleverd aan[ [bedrijf 2] ]
, welk perceel deel uitmaakt van de door u begeleide levering. Cliënt heeft meer dan serieuze aanwijzingen dat er voor de verkoop van zijn vroegere perceel aan[ [bedrijf 2] ]
sprake is geweest van voorwetenschap en vooroverleg tussen enerzijds[ [bedrijf 2] ]
en anderzijds twee medewerkers verbonden aan[ [bedrijf 1] ]
over het voormelde perceel, waarbij bovendien aan cliënt in de zelfde periode ándere, onjuiste informatie is verstrekt.

Daarbij is voorts bij de cliënt de schijn gewekt dat het voormelde perceel door[ [bedrijf 1] ]
al is doorverkocht aan een derde partij nog vóór de verkoop (laat staan de levering) van het perceel aan[ [bedrijf 1] ]
.

In dat kader kan van aanvullend belang zijn om te weten wanneer de koop heeft plaatsgevonden. Het is cliënt opgevallen dat bij het opstellen door u van de leveringsakte verleden op 2 september 2014 de datum van de koopovereenkomst – die uiteraard concreet vast staat – door unietis vermeld, althans is er ergens door iemand actief de informatie over de dag waarop de overeenkomst tot stand is gekomen verwijderd, althans onvermeld gelaten. Bij cliënt heeft de vermelding in de akte beperkt tot ‘oktober 2012’ – terwijl uiteraard een datum pas een datum is als ook de dag vermeld staat, hetgeen ook gebruikelijk is – de schijn gewekt dat dit gebeurd is om het hiervoor aangestipte (onrechtmatige) vooroverleg te verhullen.

Gaarne verneemt cliënt dan ook, onder verwijzing naar voormelde beroeps- en gedragsregel 6 een nadere uitleg hoe het kan dat er in de notariële akte een nietszeggende datumvermelding terecht is gekomen.”

3.7.

De notaris heeft bij e-mail van 17 mei 2016 als volgt gereageerd:

“
Onder verwijzing naar mijn e-mail de dato 20 april j.l. bericht ik u hierbij nogmaals dat ik op grond van mijn beroeps- en gedragsregels niet op uw verzoek kan ingaan. Uw cliënt is namelijk geen partij bij de akte.”

3.8.

In mei 2022 is – in opdracht van [bedrijf 1] – het rapport ‘Economische ontwikkeling doorgrond. Grondtransacties en uitbreiding [plaats 3] ’ onder leiding van prof. dr. [naam] uitgebracht (hierna: het rapport [naam] ).

3.9.

[appellante 2] is eigenaar van een in de directe nabijheid van het onder 3.2. bedoelde perceel gelegen perceel grond.

4.De klacht

Klagers verwijten de notaris dat zij – samenvattend – onzorgvuldig heeft gehandeld, omdat zij:

de werkelijke koopprijs in een leveringsakte heeft verhuld;

in een akte de identiteit van een partij met wie een overeenkomst is gesloten heeft veranderd;

ten onrechte een onteigeningbevoegdheid in de akte heeft voorgesteld;

heeft verhuld dat er een [bedrijf 3] -constructie is toegepast;

5.Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing klagers kennelijk niet-ontvankelijk verklaard, vanwege het ontbreken van enig redelijk belang bij de klacht. De kamer heeft bij dit oordeel het volgende overwogen:

de verwijten die klagers de notaris maken hebben betrekking op het opstellen en passeren van de akte van levering van 2 september 2014;
het staat vast dat klagers geen partij waren bij deze akte van levering;
klagers kunnen ook niet aangemerkt worden als personen die een recht kunnen ontlenen aan de desbetreffende akte;
evenmin valt in te zien dat klagers een indirect of afgeleid belang hebben.

5.2.

In hun beroepschrift hebben klagers aangevoerd dat, als de notaris geweigerd zou hebben om de akte van levering van 2 september 2014 te passeren dan wel daaraan de ‘geheime’ vaststellingsovereenkomst te hechten, [appellante 2] nooit zo zou zijn tegengewerkt bij de bouw van de op zijn land vergunde windturbine. Volgens klagers is in het geheim aan verkoper [bedrijf 2] – op het voormalige perceel van [appellante 1] – een windrecht verleend, terwijl daar voorheen volgens klagers geen windturbines waren toegestaan. Dit windrecht zou zijn verleend in de vaststellingsovereenkomst die aan de akte van levering van 2 september 2014 zou zijn gehecht. Hierdoor heeft [appellante 2] een schade geleden van € 800.000,-. Volgens klagers had de notaris de werkelijk aan [bedrijf 2] toekomende financiële tegenprestatie (waaronder het windrecht op het voormalige perceel van [appellante 1] ) moeten opnemen in de akte van levering en staat in de akte nu een veel te lage financiële tegenprestatie vermeld. Ook hebben klagers aangevoerd dat in de akte van levering het voorgesteld is dat er rechtens sprake zou zijn van ‘een minnelijke

schikking ter voorkoming van onteigening’, terwijl vastgesteld is dat [bedrijf 1] geen onteigeningsbevoegdheid bezat, hoewel zij deze naar de eigenaren van de percelen grond toe wel veinsde. De klacht tegen de notaris is gebaseerd op de inhoud van het rapport [naam] waardoor volgens klagers is ontdekt en onomkeerbaar vast is komen te staan dat de notaris op

onaanvaardbare wijze in strijd met de regels die gelden voor haar als notaris heeft gehandeld.

5.3.

Ook in hoger beroep stelt de notaris zich op het standpunt dat klagers geen belang hebben bij het indienen van de klacht tegen de notaris, zodat zij niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun klacht. Volgens de notaris is het betoog van [appellante 2] over de tegenwerking bij de oprichting van een windpark niet goed te volgen en blijkt daaruit niet van enig belang van [appellante 2] bij de gepasseerde akte. De notaris meent dat met de klacht wordt beoogd haar te betrekken in een geschil dat klagers hebben met [bedrijf 1] .

5.4.

Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 99 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) kan ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen tegen een notaris. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat. Het kan een rechtstreeks belang zijn, maar ook een indirect of afgeleid belang. Het belang kan onder meer volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of betrekking hebben op handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat.

5.5.

Het hof is, net als de kamer, van oordeel dat klagers niet hebben te gelden als iemand met ‘enig redelijk belang’ bij het indienen van de klacht tegen de notaris in de zin van artikel 99 lid 1 Wna Pro. Klagers waren geen partij bij de op 2 september 2014 gepasseerde akte en zij kunnen ook geen recht ontlenen aan deze akte. De in de akte opgenomen koopprijs is de koopprijs die partijen zijn overeengekomen; klagers kunnen hier niet over klagen. Dat [appellante 1] oud-eigenaar is geweest van het perceel dat bij de akte van 2 september 2014 mede is overgedragen, is in dit geval onvoldoende om enig redelijk belang aan te nemen bij de (opvolgende) levering. Mocht het zo zijn dat klagers benadeeld zouden zijn door overheidshandelen, dan maakt dat nog niet dat zij een klacht kunnen indienen tegen de notaris. Voor zover klagers ten slotte hun klacht zouden hebben ingediend in het algemeen belang, is dat onvoldoende om hen als belanghebbende in de zin van artikel 99 lid 1 Wna Pro te kunnen aanmerken.

5.6.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, evenals de kamer, van oordeel is dat klagers niet-ontvankelijk zijn vanwege het ontbreken van enig redelijk belang in de zin van artikel 99 lid 1 Wna Pro. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.

6.Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, O.J. van Leeuwen en T.W. van Grafhorst en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026 door de rolraadsheer.