ECLI:NL:GHAMS:2026:619

• Datum uitspraak: 10 maart 2026
• Publicatiedatum: 12 maart 2026
• Zaaknummer: 200.339.506/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; M.E. van Neck; F.J. van de Poel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijswijzigingsbeding deels vernietigd; ontruiming op basis kortgedingvonnis niet toegestaan

In deze zaak staat centraal of een verhuurster het ontruimingsvonnis uit 2022 kan uitvoeren en of de huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomst rechtsgeldig zijn. Het hof bevestigt dat het ontruimingsvonnis niet kan worden uitgevoerd omdat het vonnis oud is en de omstandigheden sindsdien zijn veranderd, waaronder het feit dat er een kind in de woning woont wiens belangen zwaar meewegen.

De huurovereenkomst bevat een indexatiebeding gekoppeld aan de consumentenprijsindex en een opslagbeding van maximaal 3%. Het hof oordeelt dat het indexatiebeding niet oneerlijk is, maar het opslagbeding wel. Dit omdat het opslagbeding onvoldoende transparant is, voorkomt op de indicatieve lijst van oneerlijke bedingen en het evenwicht tussen rechten en verplichtingen aanzienlijk verstoort ten nadele van de huurder.

De verhuurster kwalificeert als verkoper in de zin van de richtlijn oneerlijke bedingen, omdat zij meerdere woningen verhuurt met winstoogmerk. Het hof vernietigt daarom het deel van het vonnis dat het huurprijswijzigingsbeding als geheel vernietigbaar verklaarde en beperkt dit tot het opslagbeding. Het hoger beroep wordt verder afgewezen en de verhuurster wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof verklaart het opslagbeding in de huurovereenkomst vernietigbaar en oordeelt dat het ontruimingsvonnis uit 2022 niet kan worden uitgevoerd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummers : 200.339.506/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10767558 \ CV EXPL 23-13937

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonend in [plaats 1] , gemeente [plaats 2] ,

appellante,

advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonend in [plaats 3] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam, onttrokken.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. Afzonderlijk zullen geïntimeerden met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden aangeduid.

1. De zaak in het kort

In deze zaak ligt de vraag voor of een verhuurster op basis van een kortgedingvonnis uit 2022 kan overgaan tot ontruiming van een woning. Het hof oordeelt (net als de kantonrechter) dat dit niet kan. Omdat in de onderhavige procedure geen vordering tot ontbinding en ontruiming is ingesteld door de verhuurster, is het hof van oordeel dat zij geen belang heeft bij vernietiging van de door de kantonrechter toegewezen verklaring voor recht dat er onvoldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Wat de huurprijswijzigingsbedingen betreft, acht het hof het indexatiebeding niet oneerlijk en (in dit geval) het opslagbeding van maximaal 3% wel.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 15 maart 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 16 februari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- aanvullende akte zijdens [appellant] .

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 houdt in dat deze feitenvaststelling onvolledig is. Deze grief slaagt niet omdat het de kantonrechter vrij stond om alleen die feiten te vermelden die dragend zijn voor de motivering van de beslissing. Voor zover de in de toelichting op
grief 1 door [appellant] aangevoerde aanvullende feiten relevant zijn en vast staan, zal het hof daarmee bij de beoordeling van het geschil rekening houden. De juistheid van de door de kantonrechter vastgestelde feiten is op zichzelf niet in geschil. Deze feiten dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.

3.1.

[geïntimeerde 1] heeft met ingang van 15 december 2020 de woning aan het adres [straat] te [plaats 3] (hierna: de woning) van [appellant] gehuurd. De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.025,00. [naam 1] , de op [datum] geboren dochter van [geïntimeerden] , staat sinds 22 december 2020 ingeschreven op het adres van de woning.

3.2.

In de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

Artikel 5.2 van de huurovereenkomst:

Huurprijswijziging

(…)

5.2

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 1 december 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te vermeerderen met 3%.

Artikelen 16 en 30 van de algemene bepalingen:

Huurprijswijziging

16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

-
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

-
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

-
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd.

-
- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;

-
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

(…)

Gevolgen van nietigheid of vernietigbaarheid

30.
30. Indien een deel van de huurovereenkomst of van de algemene bepalingen nietig of vernietigbaar is, dan laat dit de geldigheid van de overige bepalingen onverlet. In plaats van het vernietigde of nietige deel geldt alsdan als overeengekomen hetgeen op wettelijke toelaatbare wijze het dichtst komt bij hetgeen partijen overeengekomen zouden kunnen zijn, indien zij de nietigheid of de vernietigbaarheid gekend zouden hebben.

3.3.

[geïntimeerde 1] heeft niet steeds tijdig en volledig aan zijn huurbetalingsverplichtingen voldaan. Dit heeft geleid tot een verstekvonnis in kort geding van 22 februari 2022. Bij dit vonnis is [geïntimeerde 1] veroordeeld tot betaling van de toenmalige huurachterstand van € 4.400,00 en proceskosten. De in die procedure gevorderde ontruiming van de woning is afgewezen, omdat onvoldoende was gebleken dat [appellant] had voldaan aan haar meldplicht op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (de zogenaamde vroegsignalering).

3.4.

Bij verstekvonnis in kort geding van 26 augustus 2022 is [geïntimeerde 1] wederom veroordeeld tot het voldoen van een huurachterstand van € 4.200,00 en proceskosten. Bij dit vonnis is de ontruimingsvordering wel toegewezen. Het vonnis is op verzoek van [appellant] op 31 oktober 2023 hersteld door de kantonrechter. Dit vonnis zal hierna het ontruimingsvonnis worden genoemd.

3.5.

Op 18 september 2022 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Deze bespreking heeft geresulteerd in een door [geïntimeerde 1] ondertekende verklaring die, voor zover relevant, het volgende inhield:

VERKLARING [geïntimeerde 1] INZAKE AFWIKKELING VONNIS KANTONRECHTER dd 26-08-2022

(…)

1. Vonnis van 26 augustus 2022 van de kantonrechter in het kort geding dd 19 augustus 2022 (ontruiming woning en betaling huurschuld en deel van de kosten):

a. In dit kort geding heeft mijn verhuurder, [appellant] , ontruiming van de woning [straat] , betaling van de huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en contractuele boete gevorderd.

b. De uitspraak van de kantonrechter op 26 augustus 2022 komt erop neer dat ik, [geïntimeerde 1] , en ook mijn vriend, [naam 2] , ben veroordeeld om:

- De gehuurde woning binnen 4 weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking te stellen aan de verhuurder, [appellant] . Ik moet de woning geheel ontruimen, in goede staat, leeg en vrij van gebruik opleveren en aan de verhuurder overdragen en alle sleutels aan verhuurder afgeven. Deze ontruiming kan door de deurwaarder (samen met de politie) worden uitgevoerd indien ik daar niet aan meewerk. De extra kosten voor een dergelijke ontruiming kunnen oplopen tot meer dan € 3.000,00 en komen dan voor mijn rekening;

- De huurachterstand van € 4.200,00 die er is tot en met de maand augustus 2022 aan verhuurder te betalen;

Als bijdrage in de door verhuurder gemaakte kosten voor advocaat en procedure € 876,61 te betalen aan [appellant]

- Als kosten voor de gemachtigde ook nog € 62,00 te betalen aan [appellant]

(…)

Verder heeft mijn verhuurder mij de rekeningen van haar advocaat laten zien. Deze rekeningen bedragen in totaal op dit moment € 3.049,18. Er komen echter nog rekeningen en kosten aan omdat de kwestie nog steeds bij de advocaat in behandeling is.

Hierbij verklaar ik nogmaals dat ik alle stukken heb ontvangen en dat ik de inhoud en strekking van deze stukken goed genoeg begrijp.:

- dat ik ben veroordeeld om met mijn gezin en vriend de woning [straat] te verlaten;

- dat ik de woning in goede staat moet opleveren en de sleutels aan de verhuurder moet overdragen;

- dat ik veroordeeld ben tot het betalen van de huurachterstand en kosten;

- dat ik voor iedere maand dat ik langer blijf ook gewoon de huur moet betalen

- dat ik weet dat als ik niet meewerk aan ontruiming en overdracht van de woning en sleutels verhuurder dit zal afdwingen met de deurwaarder en de politie;

- dat wij op dat moment echt op straat worden gezet met al onze spullen;

- dat ik weet dat alle daarbij komende extra kosten wel meer dan € 3.000,00 kunnen bedragen en dat ook die kosten uiteindelijk door mij betaald zullen moeten gaan worden;

- dat verhuurder opdracht zal geven aan de deurwaarder om mijn auto te verkopen.

(…)

3.6.

Bij deze verklaring is een handgeschreven briefje gevoegd, eveneens ondertekend door [geïntimeerde 1] , waarop staat:

(…)

Totale schuld 18 sept 2022

Conform deurwaarder € 5.440,33

Advocaatkosten € 3.048,00

Totaal € 8.488,33

Huur oktober € 1.300,00

Huur november € 1.300,00

Huur december € 1.300,00

Te betalen € 12.388,33

Betalingsregeling:

• Iedere week € 900,= te betalen
• Eerste keer 24 september
• Iedere dinsdag
• 13 weken € 900,-
• 14e week € 688.33

(…)

3.7.

[geïntimeerde 1] heeft zich aan de bovenstaande betalingsregeling gehouden, maar hij heeft in 2023 wederom een huurachterstand laten ontstaan.

3.8.

Bij brieven van 3 februari en 3 maart 2023 heeft [appellant] [geïntimeerde 1] verzocht de woning te ontruimen en bij die laatste brief ook aangekondigd dat zij de deurwaarder de ontruiming van de woning zal laten aanzeggen. Bij exploot van 14 april 2023 heeft [appellant] vervolgens de ontruiming aan [geïntimeerde 1] en [naam 2] aangezegd, die op 16 mei 2023 zou plaatsvinden.

3.9.

[geïntimeerde 1] heeft bij de rechtbank een verzoek tot toepassing van de schuldsaneringsregeling en een verzoek tot het instellen van een moratorium gedaan. De rechtbank heeft daarop beslist bij vonnis van 28 juni 2023, waarin onder het procesverloop is verwezen naar een beschikking van 16 mei 2023, waarbij [appellant] is verboden om tot ontruiming over te gaan. De rechtbank heeft verder beslist dat voor de duur van zes maanden, te rekenen vanaf 16 mei 2023, de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis wordt geschorst (het moratorium). Daarbij is bepaald dat deze voorziening slechts geldt zolang de lopende verplichtingen gedurende deze zes maanden tijdig worden nagekomen.

3.10.

De deurwaarder heeft op 15 mei 2023 door middel van een deurwaardersrenvooi de vraag aan de kantonrechter voorgelegd of op basis van het ontruimingsvonnis nog steeds tot ontruiming mocht worden overgegaan. De kantonrechter heeft die vraag bij vonnis van 7 juli 2023 bevestigend beantwoord.

3.11.

Vanaf 29 juni 2023 staat [geïntimeerde 2] geregistreerd in de BRP als wonend in de woning.

3.12.

[appellant] heeft bij brief van 1 augustus 2023 met een beroep op artikel 5.2 van de huurovereenkomst met terugwerkende kracht aanspraak gemaakt op huurverhogingen met ingang van 1 december 2021 met een percentage van 2,4% en 1 december 2022 met een percentage van 3,3%.

3.13.

[geïntimeerde 1] heeft in de tweede helft van 2023 de huurachterstand ingelopen en de lopende huurtermijnen steeds betaald. Dit laatste gebeurde door de heer [naam 3] of via een bedrijfsrekening van [bedrijf] . [appellant] heeft hiertegen bezwaar gemaakt en aangegeven dat zij alleen betalingen vanaf de persoonlijke bankrekening van [geïntimeerde 1] accepteert.

3.14.

Op 15 november 2023 zijn [geïntimeerde 1] en de zijnen aangezegd de woning binnen vier weken te ontruimen.

4. Procedure bij de kantonrechter

4.1.

[geïntimeerden] hebben bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

als voorlopige voorziening in de zin van artikel 223 Rv:

I. [appellant] te verbieden [geïntimeerden] en de hunnen te (laten) ontruimen gedurende de duur van dit geding, eventueel met te bepalen voorwaarden;

in de hoofdzaak:

II. voor recht te verklaren dat enige wanprestatie van [geïntimeerden] in de nakoming van de huurovereenkomst zoals op de datum van dit vonnis bekend, onvoldoende is om de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;

III. te bepalen dat [appellant] de huurovereenkomst moet nakomen en de woning ter beschikking moet blijven stellen aan [geïntimeerden] tot de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd of tot enige ontruimingstitel verkregen is na dit vonnis;

IV. voor recht te verklaren dat de huurindexeringsclausule van artikel 5.2 huurovereenkomst in combinatie met artikel 16 van de algemene bepalingen nietig is;

V. de huurprijs en de maandelijkse betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst met ingang van een in goede justitie vast te stellen datum vast te stellen op:

- kale huurprijs € 1.025,00

- voorschot vergoeding levering (blok-) € 150,00

verwarming woonruimtegedeelte

- voorschot servicekosten € 50,00

(trapverlichting, lift, etc)

- stoffering en meubilering
€ 75,00

Totaal te voldoen € 1.300,00

VI. veroordeling van [appellant] in de kosten en nakosten van de procedure.

4.2.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] in de hoofdzaak toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Omdat een beslissing in de hoofdzaak werd gewezen, heeft de kantonrechter de door [geïntimeerden] gevorderde voorlopige voorziening afgewezen en de proceskosten voor wat die vordering betreft gecompenseerd.

5. Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellant] vordert (gedeeltelijke) vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

5.2.

Volgens [geïntimeerden] moet het hof de grieven verwerpen, de eis in hoger beroep van [appellant] afwijzen en het vonnis bekrachtigen.

6. Beoordeling

6.1.

[appellant] komt in hoger beroep met 10 grieven op tegen het bestreden vonnis. [appellant] betoogt met haar
grieven 2 tot en met 7 dat het hof het bestreden vonnis moet vernietigen en de hiervoor in 4.1. onder II en III genoemde vorderingen van [geïntimeerden] alsnog moet afwijzen. Dit leidt er volgens [appellant] toe dat zij het ontruimingsvonnis alsnog ten uitvoer zal mogen leggen, omdat [geïntimeerde 1] in 2023 opnieuw een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. [appellant] stelt zich daarbij op het standpunt dat partijen op 18 september 2022 (zie hierboven onder 3.5) zijn overeengekomen dat [appellant] het ontruimingsvonnis niet ten uitvoer zou leggen,
zolang [geïntimeerde 1] de ook op dat moment overeengekomen betalingsregeling zou nakomen én niet opnieuw een huurachterstand zou laten ontstaan. Dat [geïntimeerde 1] zou hebben erkend dat [appellant] alsnog het ontruimingsvonnis ten uitvoer zou leggen als hij weer een huurachterstand zou laten ontstaan, volgt volgens [appellant] uit de zittingsaantekeningen van de zitting van 19 januari 2024. Daarin staat dat de kantonrechter aan [geïntimeerde 1] vraagt: “Mevrouw [appellant] zegt dat de afspraak ook was dat als er weer een huurachterstand zou ontstaan, dat u dan toch de woning uit moest?” en dat [geïntimeerde 1] daarop antwoordt: “Ja dat klopt”.

[appellant] heeft onvoldoende belang bij een deel van het door haar ingestelde hoger beroep

6.2.

Het hof is van oordeel dat [appellant] het ontruimingsvonnis uit 2022 niet alsnog ten uitvoer kan leggen. Het vonnis is ruim drie-en-een-half jaar oud en is gebaseerd op de toenmalige huurachterstand en omstandigheden, terwijl ex nunc getoetst moet worden of de huurachterstand ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde 1] in 2023 opnieuw een achterstand in de betaling van de huur heeft laten ontstaan is dus niet voldoende om nu alsnog tot ontruiming over te kunnen gaan. Evenmin is relevant dat [geïntimeerden] geen beroep hebben ingesteld tegen het onder 3.9 genoemde vonnis in de renvooiprocedure, zoals [appellant] nog heeft betoogd.

6.3.

Het hof volgt [appellant] ook niet in haar stelling dat partijen bij de hiervoor genoemde bespreking hebben afgesproken dat het ontruimingsvonnis alsnog zou mogen worden geëxecuteerd, als [geïntimeerde 1] op enig moment een nieuwe betalingsachterstand zou laten ontstaan. Deze afspraak is onvoldoende bepaald en volgt, anders dan [appellant] betoogt, ook niet uit de tekst van de door [geïntimeerde 1] getekende verklaring of de hiervoor genoemde aantekeningen van de mondelinge behandeling. De woorden van [geïntimeerde 1] ‘ja dat klopt’ zijn multi-interpretabel en lijken eerder een bevestiging te zijn van het feit dat [appellant] dit zegt dan van de afspraak zelf. Voor een toezegging van een dergelijk verstrekkende aard als door [appellant] bepleit is dit onvoldoende.

6.4.

Daar komt bij dat het ontruimingsvonnis een kortgedingvonnis is. [geïntimeerden] wijzen er terecht op dat een kortgedingvonnis zijn rechtskracht verliest door een uitspraak in een bodemprocedure. Als de beslissing in de bodemprocedure in hoger beroep wordt vernietigd, leidt dat er niet toe dat de in het kortgedingvonnis gegeven voorlopige voorziening herleeft.

6.5.

Daarnaast heeft [appellant] onvoldoende weersproken dat de dochter van [geïntimeerden] haar hoofdverblijf in de woning heeft. Uit artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vloeit voort dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen de belangen van het kind de ‘eerste overweging’ vormen. Dat betekent dat in een procedure waarin ontruiming van een woning is gevorderd, tot de relevante omstandigheden van het geval behoort of er kinderen in de te ontruimen woning wonen. Als dat zo is, brengt artikel 3 lid 1 IVRK mee dat de belangen van deze kinderen in kaart moeten worden gebracht en bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, als eerste overweging in aanmerking moeten worden genomen (vgl. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799). Dit leidt er niet toe dat een woning
nooit mag worden ontruimd als daarin een kind woont, maar wel dat in dat geval de belangen van dit kind een bijzonder gewicht in de schaal leggen en (kenbaar) door een rechter moeten zijn meegewogen. De belangen van de dochter zijn niet (kenbaar) meegewogen in het ontruimingsvonnis. Dat staat eraan in de weg dat het ontruimingsvonnis ten uitvoer wordt gelegd.

6.6.

Omdat het ontruimingsvonnis niet alsnog ten uitvoer kan worden gelegd en in de onderhavige procedure geen vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn ingesteld, komt het hof tot de conclusie dat [appellant] onvoldoende belang heeft bij het alsnog afwijzen van de door [geïntimeerden] in eerste aanleg onder II en III ingestelde vorderingen (zie hierboven onder 4.1). Dit deel van het hoger beroep heeft dus geen succes.

Het huurprijswijzigingsbeding

6.7.

Met haar
grief 8 komt [appellant] daarnaast op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij is te kwalificeren als verkoper in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn oneerlijke bedingen), omdat zij in dit geval een professioneel handelend verhuurder is. Volgens [appellant] is zij dat niet, en is de richtlijn oneerlijke bedingen om die reden niet van toepassing op de huurovereenkomst. Verder bestrijdt [appellant]
met grief 9 het oordeel van de kantonrechter dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is.

[appellant] kwalificeert als verkoper in de zin van de richtlijn oneerlijke bedingen

6.8.

Uit rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: het HvJEU) volgt dat de beantwoording van de vraag of een natuurlijke persoon zoals [appellant] kwalificeert als ‘verkoper’ of ‘handelaar’ een benadering van geval tot geval vereist. Deze beoordeling moet plaatsvinden aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waarbij – voor zover in deze zaak relevant – in het bijzonder moet worden nagegaan of de – in dit geval – verhuur van de woning op georganiseerde wijze plaatsvindt, of deze een winstoogmerk heeft, en of de verkoper met betrekking tot de aangeboden goederen beschikt over informatie en technische vaardigheden waarover de consument niet noodzakelijk beschikt, waardoor hij zich in een gunstigere positie bevindt dan de particulier.

6.9.

[appellant] stelt dat zij drie woningen verhuurt, die zij als beleggingsobjecten heeft aangekocht in 1995 en 1998, met als doel om inkomsten te genereren ten behoeve van haar oudedagsvoorziening. Zij heeft de woning eerder ook verhuurd. Het staat niet ter discussie dat [appellant] met de verhuur van de woning een winstoogmerk heeft.

6.10.

Naar het oordeel van het hof leiden deze door [appellant] aangedragen omstandigheden ertoe dat [appellant] als verkoper moet worden aangemerkt in de zin van de richtlijn oneerlijke bedingen. Zij heeft immers drie woningen aangekocht en verhuurd met als doel om daar inkomsten mee te genereren en winst mee te maken. Deze verhuur vindt al lange tijd plaats, en gebeurt dus kennelijk op georganiseerde wijze. Dat het verhuren van woningen niet de hoofdactiviteit van [appellant] is en dat de inkomsten die zij daaruit genereert niet voldoende zijn om te voorzien in haar levensonderhoud, doet daar niet aan af. Het huurprijswijzigingsbeding moet daarom aan de richtlijn oneerlijke bedingen worden getoetst.

Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding?

6.11.

De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 – in reactie op door de kantonrechter te Amsterdam in een andere zaak gestelde prejudiciële vragen – een beslissing gegeven over, in de kern, de vraag of een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% naast een op de consumentenprijsindex (CPI) gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in artikel 3 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen (hierna: de prejudiciële beslissing). De Hoge Raad oordeelde onder meer:

dat het indexatiebeding en het opslagbeding apart op oneerlijkheid moeten worden getoetst;

dat een opslagbeding als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk en een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% evenmin, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. In individuele gevallen kan dit echter anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst;

dat een oneerlijk bevonden opslagbeding, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing moet worden gelaten, wat betekent dat een verhoging op basis van het beding noch voor het verleden noch voor de toekomst mogelijk is en dat iedere betaalde huurprijsverhoging onverschuldigd betaald is in de zin van artikel 6:203 BW;

at de rechter aan wie een vordering tot betaling van achterstallige huur voorligt, die oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, ambtshalve een aftrek moet toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen;

dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening; en

dat de rechter bij een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens een tekortkoming in de huurbetalingsverplichting van de huurder ambtshalve moet onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt op grond van de tenzij-clausule.

6.12.

Ook in het onderhavige geval bestaat het huurprijswijzigingsbeding uit een op de CPI gebaseerd indexatiebeding (artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen) en een opslagbeding ((de laatste zin van) artikel 5.2 van de huurovereenkomst) dat de verhuurder het recht geeft om de huur bovenop de CPI met 3% te verhogen. Het hof neemt het oordeel van de Hoge Raad ten aanzien van de splitsbaarheid van de bedingen (zie 6.8 onder a) over en maakt dat tot het zijne. Het indexatiebeding en het opslagbeding zullen hierna daarom apart op oneerlijkheid worden getoetst.

Juridisch kader oneerlijkheid

6.13.

Op grond van artikel 6:233 onder a BW is een beding vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de wederpartij (de consument). Zoals de Hoge Raad in rechtsoverwegingen 3.2.2 en 3.2.3 van de prejudiciële beslissing heeft overwogen, wordt een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen). Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel
4 lid 1 richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd omdat die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. De omstandigheid dat een beding voorkomt op de indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen, leidt niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie dat het beding een oneerlijk karakter heeft. Wel is dat een wezenlijk aspect waarop de rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren. Volgens artikel 5 richtlijn oneerlijke bedingen moeten schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij wijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn.

Indexatiebeding

6.14.

Het hof acht het indexatiebeding niet oneerlijk omdat dit gebaseerd is op de CPI en enkel voorziet in een compensatie van de geldontwaarding. Bovendien is in het beding toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Dit betekent dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de aanvangshuurprijs is blijven gelden en dat de door [appellant] doorgevoerde CPI-indexeringen van kracht zijn gebleven. In zoverre slaagt grief 9.

Opslagbeding

6.15.

Het hof zal hierna aan de hand van de volgende relevante omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst beoordelen of het voorliggende opslagbeding oneerlijk is: (i) de aard van de overeenkomst, (ii) transparantie, (iii) de indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen, en (iv) verstoring van het evenwicht ten nadele van de consument.

(i) Aard van de overeenkomst

6.16.

Vooropgesteld wordt dat een huurovereenkomst woonruimte doorgaans voor langere

tijd wordt gesloten en dat deze slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. Dat is in dit geval ook zo omdat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. Met de Hoge Raad (rechtsoverweging 3.2.6 prejudiciële beslissing) is het hof

van oordeel dat de verhuurder er – gelet op het wettelijk systeem met beperkte opzeggingsgronden – een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen en dat de huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft.

(ii) Transparantie

6.17.

Het HvJEU stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Niet alleen moet het beding in duidelijke en begrijpelijke taal opgesteld zijn, het moet ook de gronden bevatten op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs. Het transparantievereiste moet ruim worden opgevat, vanwege de gedachte dat de consument zich in een zwakkere positie bevindt en over minder informatie beschikt dan de handelaar. Het gaat erom dat vóór het sluiten van de overeenkomst de normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument in staat wordt gesteld om alle financiële consequenties in te schatten die voor hem uit het beding voortvloeien.

6.18.

Verder is van belang dat het HvJEU heeft geoordeeld dat de oneerlijkheid beoordeeld moet worden op basis van de omstandigheden rondom de sluiting van de overeenkomst, maar dat het beding oneerlijk kan zijn als gedurende de uitvoering
de mogelijkheid bestaat op een verstoring van het evenwicht, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument. Relevant is dus of het beding
potentieel het evenwicht verstoort en niet of en in hoeverre de verhuurder feitelijk uitvoering geeft aan het beding. Dit betekent dat bij de toetsing van het opslagbeding ervan uit moet worden gegaan dat [appellant] steeds de maximale opslag van 3% in rekening zal brengen.

6.19.

Een stijging met jaarlijks 3% lijkt op papier misschien niet zoveel, maar leidt op de middellange en lange termijn – bovenop de CPI-indexeringen – tot een enorme stijging van de huurprijs. Het hof illustreert dit met de onderstaande grafiek:

Uit deze grafiek blijkt dat de huurprijs ingeval van een opslagbeding als het onderhavige

– bovenop de indexering – in twintig jaar tijd (niet ongebruikelijk bij een huurovereenkomst) stijgt van € 1.000,- tot bijna € 3.000,-. Ook een rekenvoorbeeld maakt dit inzichtelijk:

bij een aanvangshuur van € 1.500,- op 1 juli 2019 bedraagt de huurprijs – bij een huurverhoging van 3% bovenop de inflatie – per 1 juli 2024 € 2.121,45: een stijging van 41,43% in slechts vijf jaar tijd.

6.20.

Niet aan te nemen valt dat deze vergaande financiële consequenties van het huurprijswijzigingsbeding voor [geïntimeerde 1] op het moment dat hij de huurovereenkomst sloot ( [geïntimeerde 2] is op een later moment van rechtswege medehuurder geworden), als normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument, inzichtelijk was. Daarmee is het opslagbeding onvoldoende transparant.

(iii) Indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen

6.21.

De indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen noemt onder 1.j) het beding dat tot doel of gevolg heeft “de verkoper te machtigen zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen”. Volgens punt 2.b) van de lijst staat punt 1.j), onder meer, niet in de weg aan bedingen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt de voorwaarden van een overeenkomst voor onbepaalde tijd eenzijdig te wijzigen, mits hij verplicht wordt dit zo spoedig mogelijk ter kennis te brengen van de consument en deze vrij is onmiddellijk de overeenkomst op te zeggen. Punt 1.l) heeft betrekking op bedingen die tot doel of gevolg hebben de verkoper het recht te verlenen de prijs te verhogen, zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen, indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs.

6.22.

De uitzondering opgenomen in punt 2.b) van de indicatieve lijst is niet van toepassing op het opslagbeding in deze zaak, alleen al omdat in dit beding niet is opgenomen dat er een geldige reden moet zijn voor de wijziging (zie hierboven). Daarbij komt dat de opzeggingsmogelijkheid die in punt 2.b) is opgenomen, een
reële en niet slechts formele opzeggingsmogelijkheid moet zijn. Ook aan dit vereiste is niet voldaan. Immers, hoewel de huurder formeel gezien de huurovereenkomst kan opzeggen, zal deze daar - zoals ook de Hoge Raad overweegt in (rov. 3.2.8 van) de prejudiciële beslissing - niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker niet in tijden van krapte op de woningmarkt.

6.23.

Het opslagbeding voldoet dus aan de omschrijving van de op de indicatieve lijst voorkomende wijzigingsbedingen.

(iv) Verstoring evenwicht in nadeel consument

6.24.

De volgende vraag die het hof zich stelt is of door het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk wordt verstoord. Het is vaste rechtspraak van het HvJEU dat, om dat te bepalen, met name onderzocht moet worden of het beding een aantasting inhoudt van de rechtspositie die de consument heeft op basis van nationaalrechtelijke bepalingen.

6.25.

Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bood artikel 7:274 lid 1 onder d BW (oud) de verhuurder de mogelijkheid een redelijk voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs en kon de verhuurder de overeenkomst anders opzeggen, maar voor beëindiging van de huurovereenkomst was wel tussenkomst van de rechter vereist. Omdat de rechter bij de beoordeling (waarbij de verhuurder de stelplicht en bewijslast had) niet alleen rekening hield met de huurprijs van vergelijkbare woningen, maar ook met de persoonlijke omstandigheden van de huurder, zoals de betaalbaarheid, valt niet aan te nemen dat de huurprijs in dat geval evenveel zou zijn gestegen als met onverkorte toepassing van het opslagbeding. [geïntimeerden] moeten dan ook geacht worden in een juridisch minder gunstige situatie te zijn komen verkeren door het opslagbeding.

6.26.

In het onderhavige geval is niet gebleken dat een opslag van 3% bovenop de CPI-indexering nodig is om de door de Hoge Raad in de prejudiciële beslissing genoemde doelen van het opslagbeding (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) te bereiken. [appellant] heeft in dit verband wel gesteld dat “de ontwikkeling van de markthuur voor vergelijkbare objecten, hogere exploitatielasten, investeringen en kosten van verduurzaming van het gehuurde lasten [zijn] die historisch gezien meer toenemen dan het percentage van de CPI”, maar heeft in het geheel niet onderbouwd of, in hoeverre en waarom dat ook in het geval van de woning zo is, zodat daar niet vanuit kan worden gegaan.

Conclusie opslagbeding

6.27.

De conclusie van het voorgaande luidt dat het opslagbeding oneerlijk is. Het beding is niet transparant, het komt voor op de indicatieve lijst en het verstoort, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk ten nadele van [geïntimeerden] Een jaarlijkse huurstijging met 3% opslag bovenop de CPI-indexering leidt op de middellange en lange termijn tot een voor [geïntimeerden] niet meer betaalbare huurprijs. Anders dan de Hoge Raad in 3.2.10 van de prejudiciële beslissing ten aanzien van een opslagbeding van maximaal 3% heeft geoordeeld, blijft de stijging in dit geval dus niet binnen aanvaardbare grenzen.

Geen huurprijswijziging op een andere grondslag

6.28.

[appellant] heeft nog gesteld dat op grond van artikel 30 van de algemene bepalingen (zie onder 3.2) gezocht dient te worden naar een bepaling die het dichtst in de buurt komt van wat partijen wilden regelen en wat wel toegestaan is.

6.29.

Het hof volgt deze stelling van [appellant] niet. In het geval de rechter tot de conclusie komt dat een oneerlijk beding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument nietig is, is het de rechter niet toegestaan om de overeenkomst aan te vullen door de inhoud van dat beding te herzien. De afschrikwekkende werking van het consumentenrecht zou daarmee immers teniet worden gedaan.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.30.

Het hoger beroep heeft slechts deels succes. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen, behalve voor zover daarin is verklaard voor recht dat het huurindexatiebeding vernietigbaar is en dat de aanvangshuurprijs van € 1.025,00 per maand is blijven gelden (dictum sub V en VI van het bestreden vonnis). Omdat de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding niet heeft gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, zal het hof voor recht verklaren dat (alleen) het opslagbeding van artikel 5.2, laatste zin van de huurovereenkomst, vernietigbaar is.

6.31.

Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep voornamelijk in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 349,00

- salaris advocaat
€ 1.290,00 (tarief II, 1 punt)

Totaal € 1.639,00

7. Beslissing

Het hof:

7.1.

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij is verklaard voor recht dat de huurindexeringsclausule van artikel 5.2 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 16 van de algemene bepalingen vernietigbaar is (onder V van het dictum) en de kale huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst is vastgesteld op een bedrag van € 1.025,00 (onder VI van het dictum);

7.2.

verklaart voor recht dat het opslagbeding als opgenomen in artikel 5.2, laatste zin, van de tussen partijen geldende huurovereenkomst vernietigbaar is;

7.3.

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

7.4.

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 1.639,00;

7.5.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

7.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. van Neck en F.J. van de Poel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.