ECLI:NL:GHAMS:2026:757 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over gevelreclame en gebrek huurgenot in kan...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.358.378/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 11697895 \ KK EXPL 25-317

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 maart 2026

inzake

DEKA IMMOBILIEN INVESTMENT GMBH,

gevestigd te Frankfurt am Main, Duitsland,

appellante

advocaat: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel te Amsterdam,

tegen

1.SUIT SUPPLY REAL ESTATE B.V.

SUIT SUPPLY B.V.,

beide gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

advocaat: mr. R.P.A. Vermeer te Amsterdam.

Partijen worden hierna ook Deka en Suit Supply c.s. genoemd.

1.De zaak in het kort

Naar het voorlopig oordeel van het hof maakt het geheel aan omstandigheden in deze zaak dat Suit Supply c.s. als (onder)huurder van drie verdiepingen in een aan Deka toebehorend kantoorgebouw rekening ermee diende te houden dat voor de ramen van de door haar gehuurde dertiende verdieping gevelreclame van Jetbrains N.V., huurder van de tien overige verdiepingen, zou kunnen worden aangebracht. Deze gevelreclame levert daarom geen gebrek aan de zijde van Deka als verhuurder op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.

2.Het geding in hoger beroep

Deka is bij dagvaarding van 14 augustus 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 juli 2025, in kort geding gewezen tussen Suit Supply c.s. als eisers en Deka als gedaagde.

De appeldagvaarding bevat de grieven. Suit Supply c.s. heeft een memorie van antwoord ingediend.

Deka heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Suit Supply c.s. zal afwijzen, met hoofdelijke veroordeling van Suit Supply c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties, met nakosten en rente.

Suit Supply c.s. heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van Deka in de kosten van het hoger beroep, met nakosten.

Tijdens de mondelinge behandeling op 25 november 2025 hebben de hiervoor genoemde advocaten, en aan de zijde van Suit Supply c.s. ook mr. P.C.J. Twaalfhoven, advocaat te Amsterdam, het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord. Suit Supply c.s. heeft bij deze gelegenheid nog twee producties in het geding gebracht.

Deka heeft hierop een akte uitlating producties ingediend.

Ten slotte is arrest bepaald.

3.De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil, dienen daarom ook het hof als uitgangspunt en luiden, aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep aannemelijk zijn geworden, als volgt.

a. Suit Supply Real Estate B.V. heeft in Amsterdam een dertien verdiepingen tellend kantoorgebouw laten ontwikkelen en realiseren ten behoeve van Suit Supply B.V. Suit Supply Real Estate B.V. heeft dit gebouw op 23 december 2020 verkocht aan Deka. De eerste, tweede en dertiende verdieping zijn door Suit Supply Real Estate B.V. vervolgens van Deka gehuurd en onderverhuurd aan Suit Supply B.V. Met deze gegevens als uitgangspunt zal, omwille van de leesbaarheid, hierna slechts worden gesproken over Suit Supply c.s. (en dus niet steeds weer expliciet onderscheid worden gemaakt tussen de twee rechtspersonen ter aanduiding van de hoedanigheden van ontwikkelaar, verkoper, huurder en onderhuurder). Deka en Suit Supply c.s. spraken met elkaar af dat Suit Supply c.s. na de verkoop en levering van het gebouw huurders zou aantrekken voor de nog niet verhuurde verdiepingen.

b. In de tussen Deka en Suit Supply c.s. gesloten koopovereenkomst staat onder meer:

3.6 (…)

If a new Lease Agreement is in accordance with the conditions set out below, then the Parties shall in principle approve the new Lease Agreement:(…)o. Lessees are not allowed to seal off the windows and are not allowed to have signing/advertisement on the windows. For the avoidance of doubt: Lessees are allowed to have signing/advertisement behind the windows (…).

c. Suit Supply c.s. heeft aldus Jetbrains N.V. aangedragen als “anchor tenant” (de grootste of bekendste huurder in een bedrijfsgebouw). Jetbrains en Deka hebben vervolgens een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Jetbrains de derde tot en met de twaalfde verdieping van het gebouw huurt.

d. In de Letter of Intent die voorafging aan de tussen Deka en Jetbrains gesloten huurovereenkomst, staat onder meer:

5.12

Signage(…)Landlord also offers the Tenant the possibility of signage on the outside of the façade of the building facing the highway (A10), but only if technically feasible (…).

e. Enige tijd daarna heeft ook Suit Supply c.s. een huurovereenkomst met Deka gesloten op grond waarvan Suit Supply c.s. de dertiende verdieping van het gebouw huurt. Aan de buitenzijde ter hoogte van deze hoogste verdieping zijn bij de bouw van het gebouw voorzieningen getroffen voor het plaatsen van buitenreclame.

f. Jetbrains heeft aan Deka laten weten dat zij haar logo en haar bedrijfsnaam over een breedte van zeven meter en een hoogte van 1.30 meter (hoogte logo) en 78 centimeter (hoogte bedrijfsnaam) wenst aan te brengen aan de buitenzijde van de gevel ter hoogte van de dertiende verdieping, (gedeeltelijk) voor de ramen van het door Suit Supply c.s. gehuurde. Deka heeft te kennen gegeven hieraan te zullen meewerken. De gemeente Amsterdam heeft Jetbrains voor het aanbrengen van deze naamsaanduiding inmiddels een omgevingsvergunning verleend.

4.De beoordeling

Eerste aanleg

Vordering Suit Supply c.s.

4.1

Suit Supply c.s. heeft in eerste aanleg gevorderd, kort samengevat, dat Deka zou worden verboden reclame uitingen aan te (laten) brengen voor de ramen van de door Suit Supply c.s. gehuurde dertiende verdieping van het gebouw dan wel daaraan mee te werken op straffe van verbeurte van een dwangsom. Deka heeft hieraan ten grondslag gelegd dat een wezenlijke en kenmerkende eigenschap van de dertiende verdieping het volledig vrije uitzicht is en dat het plaatsen van het logo en de bedrijfsnaam van Jetbrains een belangrijk deel van dit vrije uitzicht wegneemt. Hiernaast wordt ook licht weggenomen. Suit Supply c.s. hoeft dit als huurder van de dertiende verdieping niet te dulden. De aangekondigde aan te brengen reclame levert een gebrek op aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Deka handelt althans volgens Suit Supply c.s. onrechtmatig als zij de reclame aanbrengt of aan het aanbrengen daarvan haar medewerking verleent. Deka dient als verhuurder ook op te treden tegen een inbreuk door een partij die ook van Deka huurt. Tussen partijen is niet overeengekomen dat Suit Supply c.s. reclame moet dulden voor de ramen van de dertiende verdieping. In de koopovereenkomst is tussen partijen vastgelegd dat alle toekomstige huurders van het gebouw verboden is reclame aan te brengen op of voor de ramen van het gebouw. Dit verbod is ook vastgelegd in het telkens te hanteren model van de huurovereenkomst voor de nog niet verhuurde verdiepingen. Dit model maakt als bijlage deel uit van de koopovereenkomst tussen partijen. In de eerste versie van de Letter of Intent is een dergelijke bepaling ook opgenomen. Op eigen initiatief is van de zijde van Deka de (hierboven onder d. reeds geciteerde) tekst “Landlord also offers the Tenant the possibility of signage on the outside of the façade of the building facing the highway (A10), but only if technically feasible” aan de eerste versie van de Letter of Intent toegevoegd. Suit Supply c.s. was weliswaar betrokken bij de totstandkoming van de Letter of Intent, maar had hiermee geen bemoeienis. Het aldus aangevulde artikel 5.12 is vervolgens opgenomen in de definitieve versie van de Letter of Intent. Hiermee is evenwel aan Jetbrains niet het recht verleend om reclame aan te brengen voor de dertiende verdieping. Deze locatie was bij de bouw van het gebouw voorzien voor (uitsluitend) Suit Supply c.s. Vermelde tekst kán ook geen betrekking hebben op de ramen van de dertiende verdieping. Deka was vanwege het plaatsgevonden
due dilligence-onderzoek bekend geraakt met het feit dat er slechts voorzieningen waren getroffen voor reclame ter hoogte van de dertiende verdieping. Ook overigens mag Deka, die al geruime tijd eigenaar van het gebouw was ten tijde van de onderhandelingen over de Letter of Intent, bekend zijn geacht met de technische eigenschappen van het gebouw. Bezien vanuit deze bij Deka aanwezige wetenschap dat het technisch haalbaar is reclame aan te brengen ter hoogte van de dertiende verdieping, kunnen de door Deka gekozen woorden “only if technically feasible” niet op de dertiende verdieping zien. Ook andere door Deka zelf gekozen bewoordingen in de Letter of Intent duiden erop dat Jetbrains uitsluitend op het door haar gehuurde gedeelte van het gebouw reclame mag maken. In de Letter of Intent is namelijk ook opgenomen: “the Tenant has the right to place signage on the inside of the façade of the building facing the highway (A10)”. Hiermee kan enkel zijn bedoeld een door Jetbrains gehuurde locatie, niet een door een ander gehuurd gedeelte van het gebouw. Deze tekst over reclame aan de binnenzijde is wat bewoordingen betreft identiek aan de tekst betreffende reclame aan de buitenzijde die dus ook niet voor een door een ander gehuurd gedeelte van het gebouw kan worden aangebracht. Deka had anders ook logischerwijs expliciet bepaald dat reclame ook op de dertiende verdieping mocht worden aangebracht onder instemming van de huurder van die verdieping daarmee, hetgeen niet aan de orde is. Het is technisch ook mogelijk en relatief eenvoudig om reclame aan te brengen tussen de elfde en de twaalfde verdieping blijkens een door een adviesbureau opgemaakt rapport, aldus Suit Supply c.s.

4.2

De kantonrechter heeft het door Deka tegen het gevorderde gevoerde verweer niet gehonoreerd en de vordering van Suit Supply c.s. toegewezen, waarbij de dwangsom is gematigd en gemaximeerd en Deka is verwezen in de kosten van de procedure.

Hoger beroep

4.3

Deka komt met haar grieven op tegen de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. Deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld waarbij de stellingen van Suit Supply c.s. voor zover van belang zullen worden betrokken.

Grieven Deka

4.4

Deka heeft aangevoerd dat het recht van Jetbrains op naamsaanduiding op de gevel van het gebouw schriftelijk is vastgelegd in de Letter of Intent. Suit Supply c.s. was hierbij nauw en rechtstreeks betrokken. Feitelijk heeft Suit Supply c.s. zich zelfs contractueel verbonden jegens Jetbrains, aangezien de Letter of Intent tussen haar en Jetbrains is gesloten. Deze bepaling is vervolgens letterlijk overgenomen in de huurovereenkomst van Deka met Jetbrains, zonder goedkeuringsvoorbehoud van Deka. Toen de Letter of Intent werd opgesteld was Deka niet op de hoogte van de technische voorzieningen op de dertiende verdieping. Dat was evenmin het geval toen zij de huurovereenkomst sloot met Jetbrains. De zinsnede “mits dit technisch haalbaar is” in artikel 5.12 van de Letter of Intent duidt geenszins erop dat Deka een andere verdieping dan de dertiende op het oog had. Uitsluitend op de dertiende verdieping zijn verankeringspunten en verstevigde tussenstijlen aangebracht. Gelet op de glazen opbouw van de gevel van het gebouw zijn deze voorzieningen noodzakelijk om het gewicht te dragen en de windbelasting te weerstaan. Een alternatieve bevestigingslocatie en -methode is niet acceptabel om meerdere redenen. Zo is dat niet in overeenstemming met het ontwerp van het gebouw en zou het tot verlies leiden van de gevelgarantie ter plaatse, omdat in de waterdichte gevel geboord dient te worden om de verankering te bevestigen. De aannemer die het gebouw heeft gebouwd is ook niet bereid dit uit te voeren. Suit Supply c.s. heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst tussen haarzelf en Deka betreffende de dertiende verdieping niet bedongen dat Jetbrains geen gebruik mocht maken van de haar bekende aldaar speciaal aangebrachte gevelvoorzieningen. Suit Supply c.s. moest bij het sluiten van haar eigen huurovereenkomst echter wel rekening ermee houden dat Jetbrains bij de uitoefening van haar recht op naamsaanduiding zou uitkomen bij de technische bevestigingspunten in het ontwerp van het gebouw. Dit is immers een normale en voorzienbare uitoefening van dat recht. Omdat het gebouw bij ontwerp door Suit Supply c.s. hierop is ingericht, wordt het huurgenot van Suit Supply c.s. ook niet wezenlijk of onrechtmatig aangetast. De geplande gevelreclame levert ook overigens slechts een marginale uitzichtbelemmering van twee procent van de totale glasgevel op. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro kan dan ook geen sprake zijn, aldus Deka.

Geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro

4.5

Het hof volgt Deka in haar stelling dat een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro niet kan worden vastgesteld. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is gedefinieerd, voor zover relevant, als een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Suit Supply c.s. hoeft de aan de orde zijnde belemmering van haar uitzicht vanuit de gehuurde verdieping in beginsel niet te dulden. De omstandigheden in dit geval geven het hof echter aanleiding om tot een ander – voorlopig – oordeel te komen. Suit Supply c.s. heeft, gezien haar actieve betrokkenheid bij het opstellen van genoemde Letter of Intent, wetenschap gehad van de gedane toezegging aan Jetbrains dat zij aan de buitenkant van het gebouw aan de zijde van de A10 “signage” mocht aanbrengen toen Suit Supply c.s. daarna ook zelf een huurovereenkomst met Deka sloot. Suit Supply c.s. heeft deze wetenschap ook erkend. Dat deze toezegging aan Jetbrains door toedoen van Deka in de Letter of Intent was opgenomen doet niet af aan deze wetenschap bij Suit Supply c.s. Suit Supply c.s. was ook van begin af aan ermee bekend dat bij de bouw van het gebouw alleen ter hoogte van de dertiende verdieping bevestigingsvoorzieningen waren gemaakt voor buitengevelreclame. Niet ter discussie staat verder dat alleen de “anchor tenant” (in dit geval Jetbrains als huurder van de meeste verdiepingen) een naamsaanduiding aan de buitengevel mag aanbrengen. Mede gezien het feit dat vooralsnog voldoende aannemelijk is geworden dat het elders aanbrengen van reclame uitingen op de gevel van het gebouw, voor zover mogelijk, in elk geval extra handelingen, extra kosten en mogelijk ook risico op schade aan de glazen gevel meebrengen, is de in beginsel voor de hand liggende plek voor de gevelreclame gelegen ter hoogte van de dertiende verdieping. Van Suit Supply c.s. mocht in het licht van deze omstandigheden worden verwacht dat zij op de momenten van belang zou hebben aangekaart dat zij niet akkoord was met aanbrengen van gevelreclame op deze locatie door Jetbrains. Suit Supply c.s. heeft echter niet geageerd toen de Letter of Intent werd opgesteld noch is bij het sluiten van de huurovereenkomst tussen Suit Supply c.s. en Deka tussen hen afgesproken dat Jetbrains eventuele gevelreclame niet ter hoogte van de dertiende verdieping zou aanbrengen. Vanuit dit perspectief bezien mocht Suit Supply c.s. niet verwachten dat de vestigingsvoorzieningen op de dertiende verdieping ongebruikt zouden blijven op het moment dat Jetbrains gebruik zou willen maken van het haar toegekende recht. Dat de woorden “only if technically feasible” erop duiden dat de toezegging aan Jetbrains juist níet zag op de dertiende verdieping, omdat het in elk geval technisch mogelijk was daar gevelreclame aan te brengen, is onvoldoende aannemelijk geworden. Ook veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat Deka wist van de ter plekke aanwezige bevestigingsvoorzieningen, ligt eerder voor de hand de door Deka gestelde algemene bedoeling van deze clausule, namelijk dat daarmee gewaarborgd was dat Deka ongeacht de locatie hoe dan ook alleen gehouden zou zijn technisch uitvoerbare wensen van Jetbrains uit te voeren. De specifiek aan Jetbrains, met Suit Supply c.s. afgestemde toezegging over het aanbrengen van gevelreclame gaat in principe voor het door Suit Supply c.s. genoemde algemene contractuele verbod reclame aan te brengen op of voor de ramen. Dat uit de in de Letter of Intent ook opgenomen tekst over het aanbrengen van reclame aan de binnenzijde van het gebouw vanwege de identieke bewoordingen volgt dat Jetbrains geen reclame mag aanbrengen aan de buitenzijde van een niet door haar gehuurde ruimte, zoals Suit Supply c.s. nog heeft betoogd, heeft Suit Supply c.s. onvoldoende verduidelijkt. Al met al is met het voorgaande vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden dat in een bodemprocedure in deze specifieke zaak de door Jetbrains gewenste gevelreclame zal worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Hiermee ontvalt de grondslag van het door Suit Supply c.s. in dit kort geding gevorderde verbod.

Slotsom

4.6

Aangezien het hoger beroep slaagt, zal het vonnis waarvan beroep worden vernietigd. De vordering van Suit Supply c.s. zal alsnog worden afgewezen. Suit Supply c.s. zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

5.De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering van Suit Supply c.s. af;

veroordeelt Suit Supply c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Deka begroot op € 543,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 971,47 aan verschotten en € 2.580,00 voor salaris en op € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, Z.D. van Heesen-Laclé en K. Mans en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.