Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht team I (handel)
zaaknummer : 200.354.450/01 KG
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 11589336 \ KG EXPL 25-30
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 maart 2026
in de zaak van
[appellant],
volgens de appeldagvaarding wonend te [plaats] , huidige woonplaats onbekend,
appellante,
advocaat: mr. A. Coskun te Heemskerk,
tegen
STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,
gevestigd te Alkmaar,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T. Sistermanns te Alkmaar.
Partijen worden hierna weer [appellant] en Woonwaard genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] heeft een woning gehuurd van Woonwaard. Deze woning is inmiddels ontruimd. Aan het hof ligt de vraag voor of de vordering tot ontruiming van de woning in kort geding kan worden toegewezen, omdat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door structureel ernstige overlast jegens omwonenden te veroorzaken, zoals door Woonwaard gesteld. Evenals de kantonrechter, wijst het hof de vordering toe.
2.Het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 2 september 2025 een tussenarrest uitgesproken (hierna: het tussenarrest). Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat tussenarrest verwezen.
Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord van de zijde van Woonwaard, met als productie het bestreden vonnis;
- akte van de zijde van [appellant] ;
- antwoordakte van de zijde van Woonwaard.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.7. de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld waar nodig, zijn de feiten de volgende.
3.2.
[appellant] heeft sinds 26 september 2011 een woning in [plaats] (hierna: de woning) van Woonwaard gehuurd.
3.3.
Vanaf medio 2018 heeft Woonwaard diverse klachten van omwonenden ontvangen over ernstige overlast, veroorzaakt door [appellant] en haar toenmalige partner. Woonwaard heeft hierover gesprekken gevoerd met [appellant] en haar herhaaldelijk aangeschreven. Daarbij heeft Woonwaard [appellant] aangemaand om te stoppen met het veroorzaken van overlast en gemeld dat zij op korte termijn hulp moet aannemen voor ondersteuning met haar problemen. Ook is de wijkagent hierbij betrokken geweest. De overlastmeldingen stopten begin 2021.
3.4.
Vanaf medio mei 2024 heeft Woonwaard opnieuw meerdere meldingen over ernstige overlast ontvangen. De omwonenden hebben Woonwaard daarbij verzocht om een einde te maken aan de overlast die [appellant] veroorzaakt.
3.5.
Woonwaard heeft [appellant] bij brief van 17 oktober 2024 aangeschreven over de overlastmeldingen en een huisbezoek aangekondigd. Op de aangekondigde datum, 27 oktober 2024, is Woonwaard met de wijkagent bij de woning langs geweest, maar [appellant] was niet thuis of heeft de deur niet geopend.
3.6.
Bij brief van 28 oktober 2024 heeft Woonwaard [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. [appellant] heeft dat gesprek een uur tevoren afgezegd. Hierop is Woonwaard naar de woning gegaan. Volgens Woonwaard heeft [appellant] toen meegedeeld dat de overlast met name door haar inmiddels ex-partner en haar huidige partner werd veroorzaakt. Bij een tevoren aangekondigd huisbezoek op 28 november 2024 heeft [appellant] de deur niet opengedaan.
3.7.
Woonwaard heeft bij brief van 15 januari 2025 aan [appellant] geschreven dat zij nog steeds meerdere keren per week overlastmeldingen van omwonenden ontvangt en dat [appellant] niet heeft gereageerd op appjes van Woonwaard. Woonwaard heeft haar dringend verzocht om op gesprek te komen. Op de voorgestelde datum is [appellant] niet verschenen.
3.8.
Bij brief van 21 februari 2025 van de gemachtigde van Woonwaard is aan [appellant] een laatste kans gegeven om de overlast te staken en gestaakt te houden. Hierbij is vermeld dat als Woonwaard nog verdere overlastmeldingen ontvangt, dat dan zal worden overgegaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.9.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de gevorderde ontruiming toegewezen. Woonwaard heeft daarna de ontruiming aangezegd tegen 8 mei 2025.
3.10.
[appellant] heeft vervolgens een executiegeschil aanhangig gemaakt. In die procedure is de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst tot 20 mei 2025.
3.11.
Op 22 mei 2025 heeft de ontruiming van de woning plaatsgevonden.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1.
Samengevat heeft Woonwaard bij de kantonrechter gevorderd om bij wijze van voorlopige voorziening [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning, met nevenvorderingen. Woonwaard heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] zich niet als goed huurder in de zin van de wet gedraagt en haar verplichtingen uit de huurovereenkomst structureel en ernstig schendt, doordat zij ernstige overlast veroorzaakt. [appellant] is ook aansprakelijk voor het gedrag van haar bezoek. Ondanks dat Woonwaard herhaaldelijk contact met [appellant] heeft opgenomen om de overlast te beëindigen, blijft deze onverminderd voortduren. Woonwaard dient zorg te dragen voor een veilige en leefbare woonomgeving, zonder overlast voor de omwonenden, die ook huurders van haar zijn.
4.2.
[appellant] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.
4.3.
Samengevat heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis de ontruiming op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis (met nevenvorderingen) toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen. Woonwaard heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellant] structurele en ernstige overlast heeft veroorzaakt. Die overlast bestaat uit heftige ruzies (onder meer met verschillende mannen) in de woning en in het trappenhuis, die gepaard gaan met geschreeuw, slaan met deuren, gooien met spullen, gestamp op de vloer en met bonken op muren en ander lawaai. Verder is voldoende aannemelijk dat de overlast (mede) wordt veroorzaakt door verschillende bezoekers van [appellant] , blaffende honden, (wiet) roken in de portiek en het trappenhuis, wietlucht, het gooien van brandende peuken op deurmatten, het rondhangen van vreemde mannen bij de algemene toegangsdeur en in het trappenhuis, aanloop van vreemde personen rondom de berging van [appellant] , het hinderlijk parkeren van een scooter, herhaaldelijke vernieling van de algemene toegangsdeur, en ruzies en politieonderzoek in de boxgang omdat er een gestolen fiets in de berging van [appellant] stond. Uit de meldingen blijkt verder dat de politie herhaaldelijk ter plaatse is geweest in verband met de overlast. Ondanks dat Woonwaard haar vaak heeft gewaarschuwd, is [appellant] doorgegaan met het veroorzaken van overlast. De persoonlijke omstandigheden van [appellant] , zoals tijdens de mondelinge behandeling door haar zelf uiteengezet, wegen niet op tegen de ernst van de gepleegde tekortkomingen. Het belang van Woonwaard, die ook haar overige huurders woongenot moet bieden, weegt zwaarder. Het is in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Woonwaard heeft er spoedeisend belang bij dat de woning wordt ontruimd, vooruitlopend op een bodemprocedure. Er zijn geen aanknopingspunten dat de situatie op korte termijn zal verbeteren en dat de overlast zal stoppen, aldus steeds de kantonrechter.
5.Vordering in hoger beroep
5.1.
[appellant] vordert dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Woonwaard alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Woonwaard in de kosten van het geding in beide instanties.
5.2.
Volgens Woonwaard moet het hof het hoger beroep van [appellant] afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
6.Beoordeling
Het spoedeisend belang en het beoordelingskader in kort geding
6.1.
Gelet op de stellingen van Woonwaard, heeft de kantonrechter terecht een spoedeisend belang aangenomen bij het treffen van de gevraagde voorziening. Het feit dat de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, geeft het hof geen aanleiding voor het oordeel dat thans in hoger beroep geen voldoende (spoedeisend) belang bestaat bij de gevraagde voorziening, mede gelet op het belang dat [appellant] heeft om de in het bestreden vonnis toegewezen ontruiming (met nevenvorderingen waaronder de proceskosten) door het hof in kort geding te laten toetsen. De grieven bestrijden het spoedeisend belang ook niet.
6.2.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vorderingen van Woonwaard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen.
De grieven
6.3.
Tegen de beslissingen uit het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met vier grieven op. Deze grieven kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij houden in de kern in dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming ten onrechte heeft toegewezen.
6.4.
De grieven slagen niet. Het hof acht voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming zal toewijzen, wanneer de zaak aan hem wordt voorgelegd, ondanks de vergaande gevolgen daarvan voor [appellant] . Het volgende is daartoe redengevend.
6.5.
Evenals de kantonrechter is het hof voorshands van oordeel dat op grond van de stukken voldoende aannemelijk is dat [appellant] structureel ernstige overlast jegens omwonenden heeft veroorzaakt en zodoende haar verplichtingen als huurder niet is nagekomen. Overigens heeft [appellant] de overlast niet weersproken, maar volgens haar is dit sinds het wijzen van het bestreden vonnis niet meer aan de orde. Omdat zij de relatie met haar partner heeft verbroken en zij ook haar eerdere ex-partner niet meer tot de woning heeft toegelaten, is er geen overlast meer. Dit betoog gaat niet op. Woonwaard heeft immers nieuwe klachten van omwonenden overgelegd, die dateren van na het bestreden vonnis, te weten van eind april 2025 en 12 mei 2025. Daarmee is aannemelijk dat [appellant] is blijven tekortschieten in haar verplichtingen als huurder.
6.6.
[appellant] heeft aangevoerd dat de kantonrechter de ontruiming in strijd met art. 8 EVRM Pro heeft toegewezen, namelijk zonder dat hij de belangen goed tegen elkaar heeft afgewogen. Volgens [appellant] heeft een ontruiming disproportionele en onevenredig zware gevolgen voor haar, gelet op haar psychische gesteldheid en gebrek aan alternatieve woonruimte. De kantonrechter heeft daarmee onvoldoende rekening gehouden, aldus [appellant] .
6.7.
Ook dit betoog slaagt niet. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat een ontruiming, gelet op haar persoonlijke omstandigheden, voor haar dermate zwaar is dat dit middel niet kan worden toegepast. De bijlagen waar zij ter toelichting van de door haar gestelde psychische problematiek naar heeft verwezen, heeft zij niet overgelegd, zelfs niet nadat het hof daar nog expliciet om had gevraagd, zoals blijkt uit het tussenarrest, en ook Woonwaard, die een en ander gemotiveerd heeft weersproken, er herhaaldelijk op heeft gewezen dat deze niet zijn bijgevoegd. Evenmin heeft zij haar stelling dat zij na de ontruiming in een psychische crisis is beland, nader onderbouwd. Hoewel het hof zich kan voorstellen dat een ontruiming ingrijpende gevolgen voor [appellant] heeft en veel stress en instabiliteit meebrengt, heeft [appellant] zodoende nagelaten aannemelijk te maken dat sprake is van een zodanige (verergerde) psychische problematiek dat absoluut niet van haar kan worden gevergd dat zij de woning verlaat. [appellant] heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat haar belang bij behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van Woonwaard bij een ontruiming. Woonwaard heeft er immers groot belang bij om de omwonenden, die ook haar huurders zijn, rustig woongenot te kunnen verschaffen. Ook ten aanzien van hetgeen [appellant] overigens nog heeft aangevoerd, te weten dat een ontruiming zal leiden tot ‘een verdere aantasting van haar gezondheid, haar privéleven en haar perspectief op rehabilitatie’, geldt dat dit zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet opweegt tegen het genoemde belang van Woonwaard. De stelling van [appellant] dat een minder zwaar middel eveneens tot beëindiging van de overlast had kunnen leiden, komt het hof daarnaast niet aannemelijk voor, omdat [appellant] alle handreikingen die Woonwaard haar in het kader van hulpverlening heeft gedaan, niet heeft aanvaard.
6.8.
[appellant] heeft subsidiair nog aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wanneer de executie van het bestreden vonnis wordt voortgezet (het hof begrijpt: wanneer de tenuitvoerlegging daarvan niet wordt teruggedraaid), omdat het hof haar actuele, gewijzigde, situatie dient mee te wegen. Het hof volgt dit standpunt niet. Zoals ook hiervoor al overwogen, zijn er na het bestreden vonnis wel degelijk weer nieuwe incidenten geweest en heeft [appellant] haar stellingen over (de verslechtering van) haar gezondheidssituatie niet aannemelijk gemaakt. Ook is niet aannemelijk geworden dat [appellant] ‘haar medewerking aan hulpverlening geïntensiveerd’ heeft; onderbouwing van (ook) deze stelling ontbreekt. De tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis is daarom niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
6.9.
Hoewel dit niet in de memorie van grieven wordt genoemd, komt uit de stukken naar voren dat [appellant] een minderjarige dochter heeft. Omdat echter niet is gesteld of gebleken dat zij bij [appellant] in de van Woonwaard gehuurde woning woonachtig was, gaat het hof daar verder aan voorbij.
6.10.
Gelet op de duur en de ernst van de overlast en de gevolgen die de overlast heeft voor de omwonenden, heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming terecht toegewezen. De grieven hoeven voor het overige geen bespreking.
Slotsom en kosten
6.11.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, waaronder de proceskosten van het door haar opgeworpen incident. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 827,00
- salaris advocaat
€ 3.870,00(tarief II, 3 punten)
€ 3.870,00(tarief II, 3 punten)
Totaal € 4.697,00
7.Beslissing
Het hof:
7.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis;
7.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 4.697,00;
7.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, Z.D. van Heesen-Laclé en A.J.M. Lauvenberg, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.