Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.359.502/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/442585 KL RK 24-151
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 31 maart 2026
inzake
[appellant] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
gemachtigde: H. Schraven,
tegen
[geïntimeerde] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. M.C.J. Höfelt, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Een woningstichting heeft een aantal huurwoningen in eigendom. Deze stichting is voornemens om de woningen te verduurzamen en in het kader daarvan deze woningen aan te sluiten op een warmtenet. De stichting heeft de huidige huurders gevraagd of zij akkoord gaan met de voorgestelde plannen. De notaris heeft in opdracht van de stichting een telling van het aantal uitgebrachte stemmen uitgevoerd en de uitkomst daarvan vastgelegd in een proces-verbaalakte. Klager verwijt de notaris dat zij bij het opstellen van de proces-verbaalakte geen rekening heeft gehouden met de huurdersbelangen. De kamer heeft de klacht ongegrond verklaard. Het hof bevestigt deze beslissing.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 24 september 2025 een beroepschrift – met een bijlage – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 29 augustus 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORARL:2025:29). Op 18 november 2025 heeft klager dit beroepschrift aangevuld.
2.2.
De notaris heeft op 12 januari 2026 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 januari 2026. De gemachtigde van klager en de notaris, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s. Klager is niet verschenen.
3.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn.
3.1.
[bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) heeft 453 huurwoningen (verdeeld over meerdere woningcomplexen) in eigendom. Klager is een huurder van [bedrijf] .
3.2.
In een informatiebrochure die op 28 februari 2024 aan de huurders (onder wie klager) van voornoemde huurwoningen is gestuurd, staat dat [bedrijf] werkzaamheden zal gaan uitvoeren om de huurwoningen te verduurzamen. De huurwoningen zullen van het aardgas worden gehaald en aangesloten worden op het (nog aan te leggen) publieke warmtenet van de betreffende stad. In de brochure staat verder dat [bedrijf] voor een deel van de werkzaamheden – waaronder de werkzaamheden die nodig zijn voor het afsluiten van het aardgas en het aansluiten op het warmtenet – een akkoord nodig heeft van 70% van de huurders. Bij de brochure zit een antwoordformulier waarmee de huurder kan aangeven of hij instemt.
3.3.
De notaris heeft op verzoek van [bedrijf] op 9 april 2024 een proces-verbaalakte opgesteld die, voor zover hier van belang, als volgt luidt:
“
Inleiding
Inleiding
De gemeente[hof: naam gemeente]
heeft de wijk[hof: naam wijk]
aangewezen als wijk die als eerste van het aardgas af moet.
heeft de wijk[hof: naam wijk]
aangewezen als wijk die als eerste van het aardgas af moet.
[bedrijf] heeft in deze wijk vierhonderd drieënvijftig (453) huurwoningen in eigendom. [bedrijf] is voornemens deze te verduurzamen en in het kader daarvan de cv ketels in deze woningen, welke inmiddels allemaal aan vervanging toe zijn, te vervangen en de woningen aan te sluiten op een warmtenet.
Alle huidige huurders zijn door [bedrijf] op de hoogte gebracht en geïnformeerd over deze plannen door middel van een brochure.
[bedrijf] heeft de huidige huurders gevraagd of zij al dan niet akkoord gaan met de voorgestelde plannen.
Indien minimaal zeventig procent (70,00%) van de huidige huurders zich akkoord heeft verklaard met de voorgestelde plannen kan [bedrijf] op termijn starten met de verduurzaming.
De politieke partij SP te[hof: naam gemeente]
heeft onder de huurders actie gevoerd en met een eigen formulier huurders benaderd en geprobeerd te bewegen voor een ander soortig warmtenet te kiezen.
heeft onder de huurders actie gevoerd en met een eigen formulier huurders benaderd en geprobeerd te bewegen voor een ander soortig warmtenet te kiezen.
[bedrijf] heeft (…) uit laten zoeken of intrekking van de eerder afgegeven ‘akkoord” verklaring, geldig is.
VBTM Advocaten (…) heeft hierover een advies geschreven waaruit blijkt dat intrekking van een eerder ontvangen “akkoord”nietgeldig is.
Twintig (20) huurders hebben het formulier van de SP ingevuld. Van deze twintig (20) waren er zeventien (17) huurders die hun eerdere akkoordverklaring aan [bedrijf] ingetrokken hebben, hetgeen [bedrijf] op grond van het hiervoor gemelde advies voor “niet geldig” houdt, zodat deze in de telling worden meegenomen als “akkoord”.
Drie (3) van de twintig (20) huurders hadden al aan [bedrijf] laten weten dat zij niet akkoord gingen met de plannen.
Telling.
Van de vierhonderd drieënvijftig (453) woningen staan momenteel negen (9) woningen leeg.
Deze woningen zijn niet meegenomen in de telling.
Dat betekent dat van de vierhonderd vierenveertig (444) huurders zich minimaal zeventig procent (70,00%) “akkoord’ moet verklaren. Er zijn driehonderd elf (311) akkoordverklaringen nodig om te kunnen starten met de verduurzaming.
Constatering.
Op drie april tweeduizend vierentwintig is door mij, notaris geconstateerd dat van de vierhonderd vierenveertig (444) huurders zich driehonderd vijftien (315) huurders “akkoord” verklaard hebben, zodat het minimum vereiste percentage van zeventig procent (70%) ofwel driehonderd elf (311) akkoordverklaringen is behaald.
(…)”
4.De klacht
4.1.
In het oorspronkelijke klaagschrift is de klacht mede door [naam] (hierna: [naam] ) ingediend. In de bestreden beslissing is de klacht van [naam] ongegrond verklaard. Blijkens het beroepschrift is alleen klager tegen de beslissing van de kamer in beroep gegaan zodat alleen zijn klacht ter beoordeling door het hof voorligt. Met de weergave van de klacht is hiermee rekening gehouden.
4.2.
Op grond van het inleidende klaagschrift van 14 oktober 2024 heeft de kamer de klacht tegen de notaris als volgt weergegeven:
Klager verwijt de notaris dat zij in strijd heeft gehandeld met artikel 17 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) en met artikelen 2, 3 en 6 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011, doordat de notaris onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld bij het opstellen van de proces-verbaalakte zonder rekening te houden met de belangen van de huurders (onder wie klager).
4.3.
Tegen de formulering van de klacht door de kamer is door klager, desgevraagd ter zitting in hoger beroep, bezwaar gemaakt. Het hof zal daarom uitgegaan van de klacht zoals door klager woordelijk in zijn klaagschrift is geformuleerd:
Blijkens art. 17 lid 1 Wna Pro moet de notaris de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen.
Het is evident dat bij een draagvlakmeting zowel de verhuurder als de huurders betrokken partijen zijn. De notaris heeft geen aandacht geschonken aan huurdersbelangen:
- ook al kon zij weten dat zij op verzoek van huurders werd ingeschakeld;
- ook al kon zij uit de akte van de SP in Zwaneveld, waarmee zij bekend blijkt, afleiden dat de overschakeling op een warmtenet controversieel is;
- ook al kon zij uit het aantal ingetrokken stemmen afleiden, dat dat de overschakeling op een warmtenet controversieel is.
Hieruit blijkt dat de notaris zich niet onpartijdig heeft opgesteld.
Het is evident dat de betrokken partijen (verhuurder en huurder) geen gelijkwaardige partijen zijn. Huurders zijn meestal onkundig van juridische kwesties en het criterium om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning valt samen met financieel onvermogen voor juridische ondersteuning.
Huurders zijn daardoor financieel en juridisch in het nadeel ten opzichte van de verhuurder: er is sprake van feitelijk overwicht.
De betrokken notaris heeft de zorgplicht van een notaris voor de huurders als zwakste partij ernstig verzaakt.
5.Beoordeling
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.
Ontvankelijkheid
5.1.
In eerste aanleg werpt de notaris primair een ontvankelijkheidsverweer op. De notaris stelt dat klager geen partij is bij de proces-verbaalakte. Klager heeft ook niet toegelicht wat zijn belang is bij deze klacht. Weliswaar dient het begrip “enig redelijk belang” in de zin van artikel 99 lid 1 Wna Pro ruim te worden uitgelegd maar er zijn wel grenzen aan dat redelijke belang; in dit geval is niet gebleken dat klager een eigen belang had. Klager dient daarom, aldus de notaris, niet-ontvankelijk te worden verklaard.
5.2.
Met de kamer is het hof van oordeel dat klager wel een belanghebbende is in de zin van artikel 99 lid 1 Wna Pro. Het door de notaris aangevoerde ontvankelijkheidsverweer wordt daarom verworpen. Vast is komen te staan dat klager een huurder is van [bedrijf] . De plannen van [bedrijf] om de huurwoningen aan te sluiten op het warmtenet raken klager rechtstreeks in zijn belang als huurder. Dit geldt ook voor de werkzaamheden van de notaris: in de proces-verbaalakte heeft de notaris verklaard dat de benodigde drempel van 70% akkoordverklaringen om tot aansluiting op het warmtenet over te gaan is gehaald. Dat klager geen partij is bij de opdracht aan de notaris maakt dit niet anders.
Inhoudelijk
5.3.
Klager brengt naar voren dat de notaris heeft gehandeld in strijd met artikel 17 lid 1 Wna Pro en de regelgeving zoals neergelegd in de Verordening beroeps-en gedragsregels 2011 (artikel 2, 3 en 6). Zo blijkt uit het proces-verbaal niet of de notaris enig onderzoek heeft verricht of er gronden waren om de gevraagde diensten te weigeren. In het proces-verbaal staat evenmin vermeld op welke wijze is vastgesteld wie gerechtigd waren een akkoordverklaring te ondertekenen. Ook blijkt niet of en zo ja hoe de identiteit van de ondertekenaars is vastgesteld. De notaris heeft daarnaast geen controle op de inhoud en de context van de voorgelegde kwestie uitgevoerd. De notaris heeft het op verzoek van [bedrijf] uitgebrachte advies zonder enige verdere overweging opgenomen in het proces-verbaal. De notaris heeft door deze handelwijze partijdig en onzorgvuldig gehandeld. In hoger beroep voert klager aan dat de kamer 1) ongevraagd een oordeel heeft gegeven over de opbouw van het proces-verbaal, 2) uitsluitend het verweer van de notaris heeft behandeld, 3) ten onrechte niet aan de notaris om bewijsstukken heeft gevraagd waaruit blijkt welke opdracht de notaris van [bedrijf] heeft gekregen en 4) niet duidelijk maakt waarom de regelgeving uit de Wna en Verordening beroeps-en gedragsregels in dit geval niet van toepassing is op de notaris.
5.4.
De notaris voert aan dat de werkzaamheden van de notaris in dit dossier slechts zeer beperkt waren. De notaris is op verzoek van [bedrijf] verzocht om zorg te dragen voor een telling van de uitgebrachte stemmen en de uitkomst daarvan vast te leggen in een proces-verbaalakte. Een proces-verbaalakte bevat slechts de waarnemingen van de notaris; in dit geval gaat het niet om een partij-akte. In april 2024 heeft [bedrijf] de notaris van de benodigde informatie voorzien, waaronder een bestand met alle adresgegevens en een advies van de advocaat van [bedrijf] over de vraag of een akkoordverklaring op enig moment later kon worden ingetrokken. Vervolgens is de notaris overgegaan tot de telling van de stembiljetten. De notaris heeft de uitkomst van haar telling en haar waarneming daarvan vervolgens vastgelegd in een concept proces-verbaalakte. Dit concept heeft zij op 5 april 2024 met [bedrijf] gedeeld. Om de context van de telling te duiden heeft de notaris in de inleiding de achtergrond geschetst van het verzoek van [bedrijf] ; ze heeft daarbij (de jurist van) [bedrijf] verzocht om de inleidende bepalingen kritisch te beoordelen op eventuele onjuistheden. Nadat de notaris de proces-verbaalakte op 9 april 2024 heeft verleden heeft de notaris haar werkzaamheden afgerond. In dit dossier heeft ze daarna ook geen contact meer gehad met [bedrijf] .
5.5.
Het hof is, evenals de kamer, van oordeel dat de klacht ongegrond is. De notaris had slechts een beperkte opdracht. Deze opdracht kon zij aan de hand van de aan haar verstrekte gegevens uitvoeren. De notaris heeft haar waarnemingen vastgelegd in een proces-verbaalakte zoals door haar verleden. De notaris was niet gehouden om meer te onderzoeken dan haar is gevraagd, namelijk hoeveel geldige stemmen (akkoordverklaringen) waren uitgebracht en of het percentage van 70% van de huurders daarmee was gehaald.
5.6.
De kamer heeft nog wel geoordeeld dat de akte explicieter had moeten vermelden dat de informatie uit de inleiding afkomstig was van [bedrijf] . Daarover is echter niet geklaagd. Dat merkt klager ook zelf in zijn beroepschrift op (vgl. rov. 5.3 onder 1). Het hof laat het oordeel van de kamer daarover (vgl. rov. 4.9 van de bestreden beslissing) alleen daarom al buiten beschouwing. Bovendien voert de notaris naar het oordeel van het hof terecht aan dat uit de akte blijkt dat [bedrijf] de verzoekende partij is en dat het voor een lezer van de akte duidelijk is dat de informatie uit de inleiding afkomstig is van [bedrijf] .
Conclusie
5.7.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, net als de kamer, van oordeel is dat de klacht ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, E. de Greeve en J.A.H. Bruggemann en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026 door de rolraadsheer.