Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht,
team I (handel)
zaaknummer : 200.336.704/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/721764 / HA ZA 22-649
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 april 2026
in de zaak van
BASIC FIT NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
appellante,
incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. B.F.L.M. Schim te Amsterdam,
tegen
FITLAND GROEP B.V.,
gevestigd te Mill, gemeente Land van Cuijk,
geïntimeerde,
incidenteel appellante,
advocaat: mr. J.W. de Groot te Amsterdam.
Partijen worden hierna Basic-Fit en Fitland genoemd.
1.De zaak in het kort
Basic-Fit heeft de sportscholen van Fitland overgenomen. Voor twee locaties hebben partijen afgesproken dat een korting op de koopprijs wordt toegepast in verband met (mogelijke) beëindiging van de huurovereenkomsten voor deze locaties. Partijen verschillen van mening over de vraag of aan de voorwaarden voor toepassing van deze kortingen is voldaan. Volgens Fitland is dat niet het geval en zij maakt aanspraak op betaling van het restant van de koopprijs zonder toepassing van de kortingen. De rechtbank heeft haar vordering deels toegewezen.
2.Het geding in hoger beroep
Basic-Fit is bij dagvaarding van 12 december 2023 in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 22 februari 2023 en het eindvonnis van 13 september 2023 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Fitland als eiseres en Basic-Fit als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met productie.
Op 19 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben de zaak doen toelichten door hun advocaten. Basic-Fit mede door mr. M.A. Jabari, advocaat te Amsterdam, en Fitland mede door mr. R.R. de Kruijf, advocaat te Amsterdam. De advocaten hebben hun spreekaantekeningen overgelegd. Aan de spreekaantekeningen van de advocaten van Fitland is een document gehecht ‘Vergelijking aangedragen fitnesslocaties Zaandam’.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.
Fitland hield zich onder meer bezig met de exploitatie van sportscholen. Basic-Fit houdt zich ook bezig met de exploitatie van sportscholen.
3.2.
Begin 2019 heeft Basic-Fit aan Fitland kenbaar gemaakt geïnteresseerd te zijn in de
overname van alle sportscholen van Fitland. Na een voortraject met onderhandelingen hebben partijen op 23 april 2019 een
asset sale and purchase agreement(verder: APA) getekend, op grond waarvan Basic-Fit de onderneming (activa en passiva) van Fitland heeft overgenomen. Het ging om een meer dan dertig sportscholen waaronder een sportschool in Kerkrade en een sportschool in Zaandam.
asset sale and purchase agreement(verder: APA) getekend, op grond waarvan Basic-Fit de onderneming (activa en passiva) van Fitland heeft overgenomen. Het ging om een meer dan dertig sportscholen waaronder een sportschool in Kerkrade en een sportschool in Zaandam.
3.3.
In een verslag van een gesprek dat partijen op 26 maart 2019 over de overname
hebben gehouden staat onder meer:
“(...) In principe kan de conclusie nooit zijn dat er clubs achterblijven uit de transactie bij
Fitland. In sommige gevallen zijn in aanvulling op de standaard garanties en vrijwaringen die iets worden uitgebreid dan echter specifieke vrijwaringen en garanties nodig of regelingen betreffende een correctie op de koopsom indien een bepaald resultaat niet bereikt is op Closing en ook niet verwacht wordt te kunnen worden behaald.
(...)
Meer specifiek:
(...)
Club Kerkrade:
- In deze club is een conflict met de gemeente als verhuurder. Lekkages door zwembad erboven. Verder is bekend dat de gemeente de plek en locatie gaat herontwikkelen en dat de club per 2021 nagenoeg zeker wordt opgezegd door de gemeente in dat kader. De alternatieve locatie is nog niet concreet, maar kan dat wel worden.
- Basic-Fit heeft interesse in de nieuwe locatie en wil in de tussentijd onderhandelen met de gemeente over huurprijskorting.
- Indien verhuurder van de nieuwe locatie daartoe bereid is, neemt Basic-Fit de onderhandeling over voor deze locatie.
- Indien overeenkomst voor de nieuwe locatie voor Closing niet gerealiseerd kan worden, dan vertegenwoordigt Kerkrade geen waarde voor Basic-Fit. Leidt tot correctie op de koopsom met EUR 700K.
Club Zaandam:
- Contract is beëindigd door verhuurder (...). Fitland geeft aan dat verhuurder heeft aangegeven te willen praten over mogelijke alternatieven. Partijen trekken samen op na ondertekening APA en Basic-Fit kijkt met verhuurder wat de mogelijkheden zijn. Indien geen aansluitende nieuwe mogelijkheid, vertegenwoordigt Zaandam geen waarde voor Basic-Fit. Leidt tot correctie op de koopsom met EUR 700K. (...)”
3.4.
Bij e-mail van 4 april 2019 (11:23u) heeft Basic-Fit aan Fitland een nieuwe versie van de concept-APA en opmerkingen op de Issue list toegestuurd. In de concept-APA is een nieuw artikel 9.6 opgenomen waarin het volgende is bepaald:
3.5.
Op de Issue List, in het gedeelte met commerciële afspraken, is onder meer het volgende vermeld, met daarbij de reactie van Basic-Fit zoals gestuurd aan Fitland bij de e-mail van 4 april 2019 (onderstreept door het hof):
“Kerkrade
Op de huidige locatie kan sowieso tot 30 juni 2021 worden geëxploiteerd. Tot op heden heeft de verhuurder Gemeente Kerkrade de huur niet opgezegd en er is nog geen definitieve beslissing genomen inzake de bouwplannen van Center Court. Gezien de plannen van de Gemeente Kerkrade kan dit op termijn wel verwacht worden. FL is in onderhandeling over een alternatieve locatie in het bestaande gedeelte van Center Court en heeft inmiddels een huurvoorstel binnengekregen van de projectontwikkelaar. FL zal BF helpen om binnen 12 maanden deze of een alternatieve locatie te vinden. De koopsom wordt niet aangepast. Dit voorstel is akkoord.
[Basic-Fit]: onjuist: als geen nieuwe locatie en geen voortzetting van huidige locatie, dan correctie op de koopsom.”
3.6.
In een mark-up van de concept-APA, gedateerd 12 april 2019, heeft Fitland artikel 9.6 als volgt aangepast:
3.7.
In een mark-up van de concept-APA, gedateerd 16 april 2019, heeft Basic-Fit deze bepaling als volgt aangepast:
3.8.
De op 23 april 2019 getekende APA bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(...)
2. SALE AND PURCHASE OF THE BUSINESS
2.1
Sale and purchase of the Liabilities
Subject to the terms and conditions of this Agreement the Seller (...) hereby sells to the Purchaser, and the Purchaser hereby purchases from the seller, the Business, by way of the sale and purchase of the Seller’s and the members of the Seller’s Group’s rights, title and interest in and to, and obligations and liabilities directly linked with, the following assets and liabilities:
(i) the lease contracts, (…) (referred to (…) the “
Lease Contracts”), with respect to the (…) fitness clubs (…) (together the “
Fitness Clubs”);
Lease Contracts”), with respect to the (…) fitness clubs (…) (together the “
Fitness Clubs”);
(…).
3.PURCHASE PRICE, SETTLEMENTS AND PAYMENT
3.1.
Purchase Price
3.1.1.
The aggregate purchase price for the Business (the "
Purchase Price") shall be equal to:
Purchase Price") shall be equal to:
a. an amount of (…);
(…)
minus
j. any downward corrections to be applied on the Purchase Price in accordance with Clause 9
(Specific arrangements / correction Purchase Price),
(Specific arrangements / correction Purchase Price),
of which an example calculation is attached hereto as Schedule 8
(Example
(Example
calculation Purchase Price).
(…)
3.3.
Payment of the Purchase Price; prepayment; holdback
3.3.1.
The Purchaser shall procure that the Seller shall have received an amount of (…) as a prepayment on the Purchase Price (…)
3.3.2.
The remaining Purchase Price shall be paid by the Purchaser to the Seller as follows:
(…)
(ii) an amount of (…) (the "Holdback Amount") shall remain outstanding at Completion, creating a claim from the Seller on the Purchaser for the same amount, for which the Parties have agreed on the following:
(…)
(C) any remaining part of the Holdback Amount that has not been paid or settled prior to the 5th Business Days after the end of the Settlement Period in accordance with the above shall be paid in cash to the Seller within five (5) Business Days after the end of the Settlement Period, to such bank account as designated by the Seller, all in accordance with the provisions of Clause 9
(Specific arrangements / correction Purchase Price).
(Specific arrangements / correction Purchase Price).
3.3.3.
Other than explicitly agreed herein, the Purchaser shall not have any right of deduction, set off or suspension of any part of the Purchase Price. As security for the fulfilment by the Seller of its obligations under this Agreement, the Purchaser shall have the right to (i) set off any claims it has against the Seller under this Agreement and (ii) settle corrections on the Purchase Price in accordance with Clause 9, with the Holdback Amount.
3.4.
Allocation Purchase Price
Schedule 9(Allocation Purchase Price)sets forth the allocation of the Purchase Price.
The Seller's Group and the Purchaser shall apply this allocation of the Purchase Price
for all purposes including Tax.
(…)
9.SPECIFIC ARRANGEMENTS/CORRECTION PURCHASE PRICE
9.1.
Settlement Mechanics
9.1.1.
Notwithstanding the provisions of Clause 8, the Parties have agreed on specific arrangements regarding a limited number of the Lease Contracts, to apply for a period of 12 months as from the date of this Agreement until 30 April 2020 (the “
Settlement Period”), which could result in the corrections set forth in this Clause 9. The Seller and Purchaser have agreed that the Seller will be in the lead with respect to actions set out below, in close consultation with the Purchaser and they will act in good faith, not unreasonably withhold any consent, and join forces and cooperate in all the negotiations.
Settlement Period”), which could result in the corrections set forth in this Clause 9. The Seller and Purchaser have agreed that the Seller will be in the lead with respect to actions set out below, in close consultation with the Purchaser and they will act in good faith, not unreasonably withhold any consent, and join forces and cooperate in all the negotiations.
(...)
9.1.3.
Any correction on the Purchase Price that is finally determined in accordance with this Clause 9 shall, to the extent possible, be settled with the Holdback Amount.
(...)
9.4.
Kerkrade
9.4.1.
The Parties acknowledge that there is a dispute with the municipality as lessor in Kerkrade, and it is known to Parties that that the municipality intends to redevelop the location and therefore it is possible that the Lease Contract will be terminated in 2021. The Purchaser will exploit for its own account the fitness club until the end of the lease period.
9.4.2.
The Seller has indicated that negotiations regarding a new location in Kerkrade Center Court are pending and has received an offer from the lessor. The Seller shall procure, in close cooperation with the Purchaser, that a lease contract is concluded for this location as soon as reasonably possible on terms reasonably acceptable to the Purchaser. If agreement is not reached with the lessor on terms reasonably acceptable to the Purchaser despite the Parties’ good faith efforts, and no lease contract for the Purchaser is in place at the end of the Settlement Period, this will result in a correction of the Purchase Price for the amount of EUR 625,000.
9.5.
Zaandam
The Lease Contract has been terminated by the lessor and therefore will end on 31-10-2020. Although the Fitness Club in Zaandam is not included in the Purchase Price, the tangible assets at this Fitness Club will be part of the Transaction and Purchaser will exploit the fitness club until the end of the lease period. The Seller shall use its best efforts to provide the Purchaser with a lease option for a comparable fitness location in Zaandam, and, to the extent possible or required, shall object to any eviction notice that it receives in connection with the Fitness Club. If the Seller provides the Purchaser with an (alternative) location in Zaandam on materially the same or comparable terms and with comparable characteristics prior to the end of the Settlement Period, no correction shall be made to the Purchase Price, failing which this will result in a correction of the Purchase Price for the amount of EUR 625,000.
(…)”
3.9.
In Schedule 8 bij de APA is onder meer het volgende bepaald:
“ (...)
EXAMPLE CALCULATION PURCHASE PRICE
EXAMPLE CALCULATION PURCHASE PRICE
(...)
Potential Corrections
Kerkrade Lease offer new location € 625.000
(...)”
3.10.
De overname vond plaats op 1 juli 2019 (
Completion Date).
Completion Date).
3.11.
Fitland huurde de fitnesslocatie in Kerkrade van de gemeente Kerkrade. De huurovereenkomst liep tot 30 juni 2021 en zou stilzwijgend kunnen worden verlengd voor aansluitende perioden van 5 jaar. De huurovereenkomst kon steeds tegen het einde van een huurperiode worden opgezegd met inachtneming van een termijn van ten minste een jaar. In de periode waarin de APA tot stand kwam speelde een huurgeschil tussen Fitland en de gemeente. Dit geschil was ontstaan als gevolg van de overlast die Fitland had van lekkages van het zwembad dat zich boven de fitnesslocatie bevond.
3.12.
Op 14 juni 2019 hebben Fitland en Basic-Fit een gezamenlijk verzoek tot indeplaatsstelling bij de gemeente gedaan. De gemeente gaf aan akkoord te gaan met het
verzoek zodra het geschil zou zijn opgelost. Op 1 juli 2019 heeft Basic-Fit de locatie Kerkrade in gebruik genomen. Fitland en de gemeente hebben eind april 2020 overeenstemming bereikt over het huurgeschil.
3.13.
Bij e-mail van 1 mei 2020 heeft Basic-Fit Fitland als volgt bericht:
“(...) Ten aanzien van Kerkrade is de APA heel duidelijk. De voorwaarde in de APA ten aanzien van Kerkrade is niet vervuld.
We hebben een specifieke regeling voor Kerkrade opgenomen omdat we in de DD
hebben vastgesteld dat de huur van de huidige locatie waarschijnlijk afloopt Juni 2021.
We hebben vervolgens aangegeven dat we niet betalen voor een club die geen waarde vertegenwoordigt. Het was dus een correctie op de koopsom bij aanvang, of een vervangende club zijnde Center Court / compensatie daarvoor in latere fase als die locatie niet beschikbaar zou zijn. De Center Court bepaling hebben we als bepaling in de APA opgenomen om jullie tegemoet te komen. Op het moment dat je de club kunt voortzetten op locatie center Court, wordt de waarde behouden. Dat is uiteraard niet het geval als de nieuwe locatie niet kan worden opgeleverd op het moment dat de huidige club sluit en er een flink gat zit. Dan kun je de club niet voortzetten en heeft de overname geen waarde. Er is geen sprake van redelijk acceptabele voorwaarden. De Settlement Periode is voorbij dus de correctie is alsnog van toepassing. (...)”
3.14.
De gemeente heeft de huurovereenkomst op 14 januari 2021 opgezegd tegen 1 juli 2021. Basic-Fit heeft de fitnessclub Kerkrade nu gevestigd in een voormalig supermarktpand.
3.15.
Ten tijde van het aangaan van de APA had de verhuurder van de locatie in Zaandam de huurovereenkomst opgezegd waardoor deze zou eindigen op 31 oktober 2020.
3.16.
Na het aangaan van de APA heeft Fitland een makelaar ( [naam] ) ingeschakeld om een vervangende locatie te vinden. Fitland/ [naam] heeft Basic-Fit drie locaties in Zaandam aangeboden: aan de Gedempte Gracht (op 21 juni 2019), op de Penningweg (op 19 augustus 2019) en in de straat Stormhoek (op 13 september 2019).
3.17.
Bij brief van 19 november 2019 heeft Basic-Fit aan Fitland onder meer het volgende bericht:
“(…) Voor de aangedragen locaties heeft Basic-Fit steeds aangegeven waarom deze locaties niet interessant zijn. Nogmaals:
De Gedempte gracht: deze locatie heeft Basic-Fit al bekeken voor de overname van Fitland en is niet interessant. Er zijn geen parkeerplaatsen en de club ligt te dicht bij onze bestaande Basic-Fit club.
De Penningweg is te afgelegen. De locatie heeft geen goede aansluiting op onze doelgroep en is daarmee geen aantrekkelijke locatie om goed ledenbestand op te bouwen.
De Bruynzeelfabriek is geen goed gebied, zelfde motivatie als de Penningweg. (…)”
3.18.
Fitland heeft, bij brief van haar advocaat van 26 augustus 2020, Basic-Fit gesommeerd om het restant van de koopprijs te betalen zonder daarbij, onder meer, in mindering te brengen de bedragen van tweemaal € 625.000 genoemd in artikel 9.4.2. en 9.5 APA ten aanzien van de locaties Kerkrade en Zaandam. Basic-Fit heeft zich op het standpunt gesteld dat zij deze bedragen niet verschuldigd is, en heeft niet aan de sommatie voldaan.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1.
Fitland heeft in eerste aanleg, voor zover relevant, gevorderd om Basic-Fit te veroordelen tot betaling van tweemaal een bedrag van € 625.000, te vermeerderen met rente en met veroordeling in de proceskosten.
4.2.
De rechtbank heeft, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van Fitland met betrekking tot de locatie Kerkrade toegewezen en Basic-Fit veroordeeld om aan Fitland te betalen een bedrag van € 625.000, te vermeerderen met de wettelijke rente van 26 augustus 2020 tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van Basic-Fit in de proceskosten met nakosten en rente. De rechtbank heeft de vorderingen van Fitland voor het overige afgewezen.
5.Vordering in hoger beroep
5.1.
Basic-Fit heeft, in principaal hoger beroep, geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen gedeeltelijk vernietigt en, uitvoerbaar bij voorraad:
- de in eerste aanleg toegewezen vordering van Fitland afwijst, en
- Fitland veroordeelt tot terugbetaling aan Basic-Fit van een bedrag van € 692.638,29 dat Basic-Fit op grond van het bestreden vonnis aan Fitland heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 september 2023, de dag van betaling door Basic-Fit, tot aan de dag van terugbetaling, en
- Fitland veroordeelt in de proceskosten met nakosten en rente.
5.2.
Fitland heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van Basic-Fit in de proceskosten met nakosten en rente.
5.3.
Fitland heeft, in incidenteel hoger beroep, geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen gedeeltelijk vernietigt en, uitvoerbaar bij voorraad:
- Basic-Fit veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over het bedrag van € 625.000,- met betrekking tot de locatie Kerkrade, met ingang van 26 augustus 2020 tot de dag van volledige betaling,
- Basic-Fit veroordeelt tot betaling van € 625.000,- met betrekking tot de locatie Zaandam, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over dit bedrag vanaf 26 augustus 2020, en
- Basic-Fit veroordeelt in de proceskosten met nakosten en rente.
6.Beoordeling
6.1.
Fitland vordert betaling van (het restant van) de Holdback Amount en legt daaraan nakoming van artikel 3.3.2 APA ten grondslag. Volgens Basic-Fit is, met betrekking tot de locaties Kerkrade en Zaandam, voldaan aan de voorwaarden voor correctie van de koopprijs zoals bepaald in de artikelen 9.4.2 en 9.5 APA, zodat zij de door Fitland gevorderde bedragen niet verschuldigd is. Basic-Fit bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat ten aanzien van de locatie Kerkrade niet is voldaan aan deze voorwaarden. Fitland bestrijdt, met haar incidenteel hoger beroep, het oordeel van de rechtbank dat ten aanzien van de locatie Zaandam wel is voldaan aan deze voorwaarden.
Kerkrade
6.2.
Het geschil tussen partijen over de uitleg van artikel 9.4.2 APA spitst zich toe op de vraag of is voldaan aan het bepaalde dat “no lease contract for the Purchaser is in place at the end of the Settlement Period”. Volgens Basic-Fit ziet deze bepaling op het realiseren van een huurovereenkomst voor een nieuwe locatie voor de sportschool in Kerkrade. Volgens Fitland is volgens deze bepaling voldoende dat er aan het einde van de Settlement Period voor de oorspronkelijke locatie van de sportschool in Kerkrade een huurovereenkomst van kracht is.
6.3.
Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van artikel 9.4.2 APA aan komt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf).
6.4.
Uit het verslag van het gesprek tussen partijen op 26 maart 2019 volgt dat zij ervan uit gingen dat voor de sportschool in Kerkrade een nieuwe locatie moest worden gevonden, vanwege het conflict met de gemeente over gebreken aan het gehuurde en de verwachting dat de gemeente de huurovereenkomst zou opzeggen per 2021. Het verslag vermeldt in dit verband: “Indien overeenkomst voor de nieuwe locatie voor Closing niet gerealiseerd kan worden, dan vertegenwoordigt Kerkrade geen waarde voor Basic-Fit. Leidt tot correctie op de koopsom met EUR 700K.” Hieruit volgt duidelijk dat voor Basic-Fit niet voldoende zou zijn dat de huurovereenkomst voor de bestaande locatie van kracht zou blijven, maar dat het realiseren van een huurovereenkomst voor een nieuwe locatie noodzakelijk was en dat anders een koopprijscorrectie zou worden toegepast.
6.5.
Artikel 9.4 APA is door Basic-Fit geïntroduceerd in de concept-APA op 4 april 2019 (destijds als artikel 9.6). Deze versie van de bepaling is in lijn met wat partijen bespraken op 26 maart 2019, namelijk dat voor de sportschool in Kerkrade een nieuwe locatie moest worden gevonden. Uit de door Basic-Fit voorgestelde bepaling volgt duidelijk dat het tot stand brengen van een huurcontract voor een nieuwe locatie noodzakelijk was en dat anders een koopprijscorrectie zou worden toegepast: “The Seller has indicated that negotiations regarding a new location in Kerkrade are pending. If these negotiations do not result in a lease contract for the Purchaser in the Settlement Period, this will result in a correction of the Purchase Price for the amount of EUR 643K.”
6.6.
Tegelijk met de concept-APA heeft Basic-Fit aan Fitland haar commentaar gestuurd op de Issue List en een daaraan gehecht overzicht met commerciële afspraken die Fitland op 3 april 2019 aan Basic-Fit had gestuurd. Uit de daarin gemaakte opmerking van Basic-Fit – “als geen nieuwe locatie en geen voortzetting van huidige locatie, dan correctie op de koopsom” – zou kunnen worden afgeleid dat voor Basic-Fit voldoende was als de sportschool op de bestaande locatie kon worden voortgezet, en dat er in dat geval geen correctie op de koopprijs zou plaatsvinden. Dat zou echter in tegenspraak zijn met de tegelijkertijd door Basic-Fit voorgestelde contractuele bepaling in de concept-APA die op dit punt aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. Basic-Fit heeft onweersproken gesteld dat tussen partijen na de bespreking van 26 maart 2019 niet is besproken dat voortzetting van de sportschool op de bestaande locatie voor Basic-Fit toch voldoende was. Onder deze omstandigheden mocht Fitland uit deze – enkele – opmerking bij de Issue List redelijkerwijs niet afleiden dat Basic-Fit de eis van een huurovereenkomst voor een nieuwe locatie, zoals besproken op 26 maart 2019 en neergelegd in de concept-APA van 4 april 2019, had laten vallen.
6.7.
De mark-up van de concept-APA van Fitland, gedateerd 12 april 2019, bevatte een aantal door Fitland voorgestelde wijzigingen van de bepaling over Kerkrade (zie 3.6). In het gewijzigde artikel 9.4.2. is bepaald dat Fitland een aanbod heeft ontvangen van de verhuurder van de nieuwe locatie met voorwaarden die aanvaardbaar zijn voor Basic-Fit (artikel 9.4.2, eerste zin), en dat partijen zullen samenwerken om ervoor te zorgen dat op basis van deze voorwaarden een huurcontract wordt gesloten (artikel 9.4.2, tweede zin). De daaropvolgende zin borduurt hierop voort en beschrijft de situatie waarin geen overeenstemming wordt bereikt met de verhuurder over de voorwaarden van de huurovereenkomst en er geen huurcontract voor Basic-Fit “in place” is aan het eind van de Settlement Period, in welk geval de koopprijs wordt gecorrigeerd. Bij de zinsnede “no lease contract (…) in place” is weliswaar niet uitdrukkelijk bepaald om welk huurcontract het gaat, maar uit de context van de rest van het voorgestelde artikel 9.4 volgt voldoende duidelijk dat het hierbij gaat om een huurcontract voor de nieuwe locatie. Het bepaalde in het voorgestelde artikel 9.4.1 ziet immers op de oude locatie; in deze bepaling wordt voorzien dat het huurcontract van de oude locatie mogelijk zal worden beëindigd in 2021 en wordt bepaald dat Basic-Fit de sportschool tot aan het einde van het huurcontract voor eigen rekening zal exploiteren. Het bepaalde in de eerste twee zinnen van het voorgestelde artikel 9.4.2 ziet op de nieuwe locatie, namelijk “a new location in Kerkrade” (eerste zin) en “this location” (tweede zin). Het ligt daarom voor de hand dat het “lease contract (…) in place” in de daaropvolgende zin van deze bepaling eveneens betrekking heeft op de nieuwe locatie en niet (ook) op de oude locatie. Het kennelijke doel van deze zin is immers te beschrijven wat geldt als de inspanningen die partijen volgens de tweede zin moeten leveren niet leidt tot het gewenste resultaat dat in de tweede zin wordt beschreven als het zorgen voor een huurcontract voor de nieuwe locatie. Dat in de derde zin van het voorgestelde artikel 9.4.2 wordt gesproken van “if agreement is not reached” én “no lease contract (…) is in place” duidt er niet noodzakelijkerwijs op dat hiermee verschillende huurovereenkomsten zijn bedoeld, aangezien daarmee kennelijk wordt gedoeld op het al in de eerste twee zinnen van deze bepaling doorklinkende onderscheid tussen het bereiken van overeenstemming met de verhuurder enerzijds en het neerleggen daarvan in een schriftelijk contract anderzijds.
6.8.
Deze uitleg van de bepaling zoals op 12 april 2019 voorgesteld door Fitland is, gelet op wat is overwogen in 6.4-6.6, in lijn met wat partijen hadden besproken op 26 maart 2019 en wat sindsdien niet was gewijzigd. Als Fitland met de door haar voorgestelde bepaling beoogde voor te stellen dat de koopprijskorting (ook) niet zou gelden als er voor Basic-Fit een huurovereenkomst voor de oude locatie “in place” was, lag het in de gegeven omstandigheden op de weg van Fitland om dit uitdrukkelijk onder de aandacht te brengen van Basic-Fit. Bij gebreke daarvan heeft Fitland er redelijkerwijs niet op mogen vertrouwen dat Basic-Fit de door Fitland voorgestelde wijziging aldus zou opvatten.
6.9.
Uit de stellingen van partijen volgt niet dat zij nadien hebben gesproken over inhoud en strekking van artikel 9.4 APA. De wijzigingen in artikel 9.4 APA die Basic-Fit op 16 april 2019 heeft voorgesteld, en die hebben geleid tot de uiteindelijke tekst van deze bepaling in de APA gesloten op 23 april 2019 nopen niet tot een andere uitleg. Het ging dus om een nieuwe locatie. Schedule 8 bij de APA, waarnaar in artikel 3.1.1. onder j. wordt verwezen voor een voorbeeldberekening, en waarin voor de mogelijke koopprijscorrectie voor de sportschool in Kerkrade alleen wordt verwezen naar “Lease offer new location”, is met deze uitleg in lijn.
6.10.
Fitland heeft, wat betreft de strekking van artikel 9.4.2 APA, aangevoerd dat het essentieel was om te voorkomen dat in de transitie van de bestaande locatie naar een alternatieve locatie een gat zou ontstaan, in de zin dat Basic-Fit enige tijd geen locatie zou hebben om de sportschool te exploiteren. De bedoeling was volgens Fitland om dit gat te voorkomen door de huurovereenkomst met de gemeente voort te zetten of in de tussentijd een huurovereenkomst voor de nieuwe locatie overeen te komen. Met het bereiken van een akkoord met de gemeente, eind april 2020, over de indeplaatsstelling van Basic-Fit was daarmee aan (de strekking van) artikel 9.4.2 APA voldaan, aldus Fitland.
Het hof ziet echter niet in op welke wijze met een indeplaatsstelling zou worden voorkomen dat Basic-Fit enige tijd zonder locatie zou komen te zitten. De stellingen van Fitland over de geschiktheid van de bestaande locatie en dat de gemeente de huurovereenkomst nog niet had opgezegd en er (nog) geen concrete plannen voor herontwikkeling waren, laten onverlet dat het conflict met de gemeente over de gebreken aan het gehuurde en de mogelijkheid dat de gemeente, al dan niet na afloop van de Settlement Period, de huurovereenkomst zou opzeggen nog steeds bestonden ten tijde van het sluiten van de APA. Een enkele indeplaatsstelling van Basic-Fit op de bestaande huurovereenkomst zou daar niets aan af doen; het feit dat de gemeente instemde met de indeplaatsstelling van Basic-Fit betekent niet dat de gemeente op een later moment niet meer zou kunnen overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst.
De door Basic-Fit voorgestane uitleg van artikel 9.4.2 APA beantwoordt overigens wel aan de door Fitland gestelde strekking van deze bepaling. Het tot stand komen van een huurovereenkomst voor de nieuwe locatie betekent immers zekerheid dat de exploitatie daar kan worden voortgezet, terwijl de mate waarin de ingangsdatum van die nieuwe huurovereenkomst aansluit op het einde van de bestaande huurovereenkomst betrekking heeft op de voorwaarden die voor Basic-Fit redelijkerwijs acceptabel moeten zijn in de zin van artikel 9.4.2 APA. De e-mail van Basic-Fit van 1 mei 2020 is hiermee in lijn (zie 3.13).
6.11.
Fitland heeft verder aangevoerd dat de uitleg van Basic-Fit met zich brengt dat het Basic-Fit zou vrijstaan om geen huurovereenkomst voor de nieuwe locatie aan te gaan in de Settlement Period, en op die manier korting op de koopprijs te bewerkstelligen. Dat is echter niet juist, aangezien die vrijheid in artikel 9.4.2 APA is beperkt door de bepaling dat de voorwaarden van de huurovereenkomst “reasonably acceptable” moeten zijn voor Basic-Fit. Daarnaast is het, anders dan Basic-Fit aanvoert, niet zo dat met deze uitleg van artikel 9.4.2. APA Basic-Fit de sportschool in Kerkrade vrijwel gratis in handen zou kunnen krijgen. Gelet op het bepaalde in artikel 3.4 APA en Schedule 9 bedroeg de door Basic-Fit betaalde prijs voor deze sportschool immers ruim € 4,2 miljoen en leidt toepassing van de koopprijscorrectie bij gebreke van een huurovereenkomst voor de nieuwe locatie binnen de Settlement Period tot een korting van € 625.000 op die prijs.
6.12.
Fitland heeft verder aangevoerd dat uit de gedragingen van Basic-Fit na het sluiten van de APA volgt dat het de bedoeling was van partijen om de voortzetting van de sportschool op de bestaande locatie onderdeel te laten uitmaken van art. 9.4.2 APA, aangezien Basic-Fit meewerkte aan overname/indeplaatsstelling van de huurovereenkomst met de gemeente. Basic-Fit voert echter terecht aan dat Basic-Fit daartoe op grond van artikel 5.4.1 en 5.4.2 APA verplicht was. Basic-Fit was, op grond van artikel 9.4.1 APA, bovendien verplicht om de sportschool te exploiteren op de bestaande locatie tot het einde van de huurovereenkomst met de gemeente, en had er in dit verband ook belang bij dat zij gedurende die tijd als huurder van deze locatie werd aangemerkt zodat zij bijvoorbeeld gebruik kon maken van de rechten die haar als huurder jegens de gemeente toekwamen. De medewerking van Basic-Fit aan de overname/indeplaatsstelling van de huurovereenkomst met de gemeente is daarom niet onverenigbaar met haar uitleg van artikel 9.4.2 APA.
6.13.
Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat Basic-Fit artikel 9.4.2 APA redelijkerwijs heeft mogen begrijpen zoals zij gedaan heeft, namelijk dat voor de sportschool in Kerkrade een huurovereenkomst voor de nieuwe locatie moest worden gesloten en dat anders een koopprijscorrectie zou worden toegepast van € 625.000. Wat Fitland voor het overige heeft aangevoerd, legt te weinig gewicht in de schaal om tot een andere uitleg te komen.
6.14.
Tussen partijen is niet in geschil dat er geen huurovereenkomst is gesloten voor een nieuwe locatie binnen de Settlement Period. Fitland heeft aangevoerd dat niettemin niet aan de voorwaarden van artikel 9.4.2 APA is voldaan omdat Basic-Fit zich niet te goeder trouw heeft ingespannen om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Volgens Fitland heeft Basic-Fit zich alsnog op het standpunt gesteld dat de locatie Centre Court geen geschikte locatie was, terwijl deze locatie in de APA al als geschikt was aangemerkt. Fitland verwijst hierbij met name naar een e-mail van Basic-Fit van 7 juni 2020, waarin Basic-Fit aangeeft dat deze locatie “vervalt” en “niet passend” is. Basic-Fit heeft gemotiveerd uiteengezet waarom het huren van de locatie Centre Court voor haar niet acceptabel was, waarbij niet alleen de geschiktheid van de locatie als zodanig maar ook de voorwaarden waaronder deze kon worden gehuurd een rol speelden. In het licht hiervan heeft Fitland onvoldoende onderbouwd dat Basic-Fit zich niet te goeder trouw heeft ingespannen om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Uit de stellingen van Fitland volgt bovendien niet althans onvoldoende concreet dat gedurende de Settlement Period sprake is geweest van een voor aanvaarding vatbaar aanbod voor het huren van de locatie Centre Court dat Basic-Fit, gelet op het bepaalde in artikel 9.4.2 APA, redelijkerwijs niet had mogen weigeren.
6.15.
De slotsom is dat Basic-Fit het bedrag van € 625.000 met betrekking tot de locatie Kerkrade niet verschuldigd is, zodat de vordering van Fitland tot betaling van dit bedrag niet toewijsbaar is.
Zaandam
6.16.
Met haar eerste grief in het incidenteel hoger beroep bestrijdt Fitland het oordeel van de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat Fitland een geschikte alternatieve locatie heeft aangedragen in de zin van artikel 9.5 APA en dat niet is komen vast te staan dat Basic-Fit de locaties niet mocht afwijzen.
6.17.
Het hof stelt voorop dat op grond van het bepaalde in artikel 9.5 APA, de vraag is of Fitland aan Basic-Fit voor het einde van de Settlement Period een alternatieve locatie voor de sportschool in Zaandam heeft aangedragen met ongeveer dezelfde dan wel vergelijkbare voorwaarden en met vergelijkbare eigenschappen (“on materially the same or comparable terms and with comparable characteristics”) als de oude locatie. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat het aan Fitland is om te stellen en te onderbouwen dat de door haar aangeboden locaties vergelijkbaar zijn met de oude locatie in de zin van artikel 9.5 APA. Fitland heeft dit niet althans niet gemotiveerd bestreden, zodat het hof ervan uitgaat dat de stelplicht op dit punt rust op Fitland. Volgens Fitland waren de drie door haar aangedragen locaties alle vergelijkbaar met de oude locatie, in de zin van artikel 9.5 APA.
6.18.
Wat betreft de locatie Gedempte Gracht heeft Basic-Fit gemotiveerd betwist dat deze locatie vergelijkbaar is met de oude locatie, onder meer omdat de locatie Gedempte Gracht te dicht bij een andere vestiging van Basic-Fit lag. Fitland heeft niet weersproken dat de afstand tot de andere locatie van Basic-Fit in Zaandam kan worden beschouwd als een relevante eigenschap in de zin van artikel 9.5 APA; dit volgt ook uit Fitlands opsomming van relevante eigenschappen van de oude locatie. De afstand tussen de oude locatie van Fitland en de andere locatie van Basic-Fit bedroeg volgens Fitland 5,7 kilometer. Over de afstand tussen de Gedempte Gracht en de andere locatie van Basic-Fit heeft Fitland wisselende stellingen ingenomen (o.a. 4,8 kilometer). Ter zitting in hoger beroep heeft zij echter bevestigd, onder verwijzing naar het bij haar spreekaantekeningen overgelegde overzicht, dat deze afstand slechts 1,7 kilometer bedraagt, zoals Basic-Fit had aangevoerd. Gelet op deze korte afstand heeft Fitland onvoldoende onderbouwd dat de locatie Gedempte Gracht op voldoende afstand ligt van de andere locatie van Basic-Fit. Fitland heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat deze locatie vergelijkbaar was met de oude locatie.
6.19.
Wat betreft de locaties Penningweg en Stormhoek heeft Basic-Fit gemotiveerd betwist dat deze locaties vergelijkbaar zijn met de oude locatie, onder meer omdat de oude locatie in de binnenstad lag nabij een woonwijk, terwijl de locaties Penningweg en Stormhoek op industrieterreinen liggen buiten de stad. Fitland heeft niet althans niet gemotiveerd weersproken dat de ligging van de locatie in de binnenstad nabij een woonwijk kan worden beschouwd als een relevante eigenschap in de zin van artikel 9.5 APA. Fitland heeft aangevoerd dat de oude locatie ook op een bedrijventerrein lag, maar dat neemt niet weg dat de oude locatie in de binnenstad lag nabij een woonwijk. Fitland heeft niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de locaties Penningweg en Stormhoek zijn gelegen op industrieterreinen buiten, althans aan de rand van, de stad. Fitland heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat deze locaties niettemin vergelijkbaar waren met de oude locatie. Daar komt wat betreft de locatie Penningweg bij dat het ging om koop van het pand, terwijl uit het bepaalde in artikel 9.5 APA volgt dat het bij de aan te dragen locatie moet gaan om huur.
6.20.
Gelet op het voorgaande heeft Fitland onvoldoende onderbouwd dat de door haar aangeboden locaties vergelijkbaar waren met de oude locatie in de zin van artikel 9.5 APA. Daaruit volgt ook dat geen sprake is van het beletten door Basic-Fit van het vervullen van de voorwaarden voor het niet toepassen van de korting, in de zin van artikel 6:23 lid 1 BW Pro. Het oordeel van de rechtbank op dit punt heeft Fitland overigens niet gemotiveerd bestreden.
Daarmee faalt grief 1 van het incidenteel hoger beroep. Bij behandeling van haar grief 2 heeft Fitland geen belang.
Conclusie en proceskosten
6.21.
De slotsom is dat de bestreden vonnissen zullen worden vernietigd en de vorderingen van Fitland alsnog volledig zullen worden afgewezen. De vordering van Basic-Fit tot terugbetaling van wat zij Fitland ter uitvoering van het bestreden eindvonnis heeft betaald, zal worden toegewezen. Fitland heeft het op dit punt gevorderde bedrag niet betwist.
6.22.
Fitland zal als de in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. Het hof begroot deze kosten aan de zijde van Basic-Fit als volgt, waarbij de mondelinge behandeling in hoger beroep in zowel het principaal als incidenteel hoger beroep telt voor een half punt:
Eerste aanleg
- griffierecht € 8.519,-
- salaris advocaat
€ 10.617,50(tarief VIII, 2,5 punten)
€ 10.617,50(tarief VIII, 2,5 punten)
Totaal € 19.136,50
Hoger beroep
- explootkosten € 106,73
- griffierecht € 6.561,-
- salaris advocaat
principaal hoger beroep € 8.428,50 (tarief VII, 1,5 punten)
incidenteel hoger beroep
€ 8.428,50(tarief VII, 1,5 punten)
€ 8.428,50(tarief VII, 1,5 punten)
Totaal € 23.524,73.
7.Beslissing
Het hof:
in principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt de bestreden vonnissen en, opnieuw rechtdoende, wijst de vorderingen van Fitland af;
veroordeelt Fitland tot betaling aan Basic-Fit van een bedrag van € 692.638,29, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 september 2023 tot aan de dag van terugbetaling;
veroordeelt Fitland in de proceskosten van Basic-Fit, aan de zijde van Basic-Fit tot nu toe vastgesteld op € 19.136,50 voor de eerste aanleg en op € 23.524,73 voor het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de proceskostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt Fitland tot betaling van € 189,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan en betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.H. Molin, G.R. den Dekker en A.C. Metzelaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 april 2026.