Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00309
uitspraakdatum:
2 juli 2013
2 juli 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te
[Z](hierna: belanghebbende),
[Z](hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 augustus 2012, nummer
Awb 11/2547, in het geding tussen belanghebbende en
Awb 11/2547, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland(hierna: de heffingsambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2011 – naar de waardepeildatum 1 januari 2010 – vastgesteld op € 179.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 november 2011 de waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 23 augustus 2012 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft bij brief van 2 oktober 2012 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 mei 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door [A]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [B], WOZ-taxateur.
1.7.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
1.8.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting met instemming van belanghebbende een zogenoemde stamkaart overgelegd van de onroerende zaak [a-straat 2] te [Q].
1.9.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning met aangebouwde berging (12 m²), aangebouwde garage (16 m²) en een vrijstaande schuur (10 m²). Het bouwjaar van de woning is 1960. De oppervlakte van het perceel is 260 m².
2.2.
Partijen hebben ter zitting eensluidend aangegeven dat voor deze procedure ervan kan worden uitgegaan dat de inhoud van de woning die deel uitmaakt van de onroerende zaak 357 m³ bedraagt en dat de inhoud van de woning (inclusief berging) van het vergelijkingsobject [b-straat 1] 325 m³ bedraagt.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2.
Belanghebbende staat een waarde voor van € 165.000. Ter staving daarvan wijst belanghebbende op een taxatierapport van [A] van 25 maart 2011 waarin de waarde is getaxeerd op € 165.000.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 179.000.
3.4.
Belanghebbende heeft ter zitting zijn stelling ingetrokken dat [B] niet voldoet aan de eisen van vakbekwaamheid die aan een taxateur mogen worden gesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van [B], gediplomeerd WOZ-taxateur van het taxatiebureau [C] BV te [R], van 27 januari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 179.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode een drietal in dezelfde wijk gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze drie vergelijkingsobjecten weergegeven. Daarbij is in aanmerking genomen hetgeen tussen partijen eensluidend ter zitting is komen vast te staan (zie 2.2).
Object
Bouwjaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
WOZ
(01-01-10)
koopsom
[a-straat 1]
(hoek)
1960
357 m³
€ 371
€ 132.487
260 m²
€ 145
€ 37.700
Berging (12 m²) € 3.156
Garage (16 m²) € 3.920 Schuur (10 m²) € 1.800
€ 179.000
[a-straat 3]
(tussen)
1976
362 m³
€ 401
€ 145.162
160 m²
€ 145
€ 23.200
Berging € 4.630
€ 172.000
€ 169.500
(31-07-09)
[b-straat 1]
(hoek)
1962
325 m³
€ 373
€ 121.320
269 m²
€ 145
€ 39.005
€ 160.000
€ 163.500
(20-05-10)
[c-straat 1](hoek)
1957
2005
264 m³
187 m3
€ 527
€ 237
€ 139.128
€ 44.319
158 m²
€ 145
€ 22.910
€ 206.000
€ 210.000
(02-09-10)
4.4.
Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van [A] van 25 maart 2011 waarin de waarde, na een inpandige opname, is getaxeerd op € 165.000. Verder wijst hij op de nadere matrix van [A] welke in de pleitnota is opgenomen. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouwjaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-10)
koopsom
[a-straat 1]
(hoek)
1960
357 m³
€ 336
€ 120.006
260 m²
€ 145
€ 37.700
Berging (12 m²) € 2.400
Garage (16 m²) € 3.600 Schuur (10 m²) € 1.250
€ 164.956
[d-straat 1]
(2^1 kap)
1985
349 m³
€ 375
€ 130.940
194 m²
€ 145
€ 28.130
Garage € 6.000
€ 165.070
€ 170.000
(05-12-08)
[b-straat 1]
(hoek)
1962
325 m³
€ 388
€ 126.130
269 m²
€ 145
€ 39.005
€ 165.135
€ 163.500
(20-05-10)
[e-straat 1]
(hoek)
1985
350 m³
€ 398
€ 139.270
202 m²
€ 145
€ 29.290
Garage € 4.500
€ 173.060
€ 170.000
(11-10-10)
[f-straat 1]
(2^1 kap)
1962
350 m³
€ 399
€ 139.604
196 m²
€ 145
€ 28.420
Berging € 3.000
€ 171.024
€ 168.000
(02-11-10)
4.5.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat met name het vergelijkingsobject [b-straat 1] – dat door beide partijen als vergelijkingsobject is aangevoerd – wat betreft type woning (hoekwoning), bouwjaar (1960-1962), perceeloppervlakte (260 m² - 269 m²) en inhoud van de woning (357 m³ - 325 m³) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 163.500 – ruim vier maanden na de waardepeildatum – biedt voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 179.000. In dat verband acht het Hof aannemelijk dat het waardeverschil tussen de onroerende zaak en dit vergelijkingsobject wordt verklaard door de grotere inhoud van de woning en de aanwezigheid van bijgebouwen. Dat het waardeverschil ook wordt verklaard door een hoger voorzieningenniveau van de onroerende zaak, acht het Hof, anders dan de heffingsambtenaar heeft betoogd, niet aannemelijk. De door de heffingsambtenaar ingeschakelde [B] heeft immers de onroerende zaak niet inpandig opgenomen, zodat hij zich van het onderhoudsniveau geen goed beeld heeft kunnen vormen.
4.6.
Belanghebbende heeft betoogd dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde, ook in de vergelijking met het vergelijkingsobject [b-straat 1], onvoldoende rekening heeft gehouden met de liggingsfactoren. Belanghebbende heeft in dat verband erop gewezen dat de onroerende zaak is gelegen naast huurwoningen, dat de onroerende zaak is gelegen naast enige garageboxen met overlast van uitlaatgassen tot gevolg, dat ’s avonds autokoplampen de woning in schijnen vanuit de [g-straat], en dat de onroerende zaak wat verder van het centrum van [Q] is gelegen. Het waardedrukkende effect van deze factoren, zo dat al aanwezig is, wordt naar het oordeel van het Hof evenwel teniet gedaan door liggingsfactoren die de waarde positief beïnvloeden. Daarbij kan worden gewezen op de – door de heffingsambtenaar gestelde en door belanghebbende niet weersproken – factoren dat de onroerende zaak een vrij uitzicht heeft, een tuin op het zuiden heeft, parkeergelegenheid op eigen terrein heeft, en dat de woning, anders dan het vergelijkingsobject [b-straat 1], aan één kant volledig vrij is gelegen.
4.7.
Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2010.
SlotsomGelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
2 juli 2013.
mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
2 juli 2013.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juli 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.