Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00489
uitspraakdatum: 2 juli 2013
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 3 juli 2012, nummer AWB 11/5490, LJN BX0442, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] te [Z] voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 4.084.000. Voorts is aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting) opgelegd.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende is tegen voormelde uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het beroepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 14 augustus 2012 ter griffie ingekomen.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2013 te Arnhem. [De gemachtigde van belanghebbende is verschenen, alsmede de heffingsambtenaar, bijgestaan door B]WOZ-taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[A-straat 1](hierna: het kantoorpand) is deels gebouwd in 1980 (1.001 m² verhuurbaar vloeroppervlak (: vvo)) en deels in 2009/2010 (1.804 m² vvo).
2.2.
Het kantoorpand wordt verhuurd aan [C], een organisatie die geen ondernemer in de zin van de omzetbelasting is. De huurovereenkomst is gesloten in 2009 met als ingangsdatum 1 november 2009. De overeengekomen huur bedraagt € 130 per m². Over de huurprijs wordt geen omzetbelasting in rekening gebracht.
2.3.
De heffingsambtenaar stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Tot steun voor zijn stelling heeft hij een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [B]. Daarin is de waarde getaxeerd op € 4.211.613, als volgt gespecificeerd:
Dat het bedrag van € 441.132 niet overeenkomt met 19% van € 2.424.937 berust, naar de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, op een rekenfout.
2.4.
De taxateur is uitgegaan van de overeengekomen huurprijs van € 130/m². Daarop is een vermindering van 6% toegepast, omdat aannemelijk is dat in de overeengekomen huurprijs een compensatie is begrepen voor de omstandigheid dat de verhuurder de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting die betrekking heeft op de verhuur niet in aftrek kan brengen.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het kantoorpand te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 3.431.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Niet in geschil is dat de waarde van het kantoorpand kan worden vastgesteld door toepassing van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Voorts is niet in geschil dat de kapitalisatiefactor 11 bedraagt en dat uitgegaan kan worden van de tussen belanghebbende en de huurder overeengekomen huur van € 130 per m², vrijgesteld van omzetbelasting.
4.2.
Belanghebbende stelt dat de overeengekomen huur hoger is dan de huurwaarde, omdat de overeengekomen huur is vrijgesteld van omzetbelasting, zodat belanghebbende de hem in rekening gebrachte voorbelasting niet in aftrek kan brengen. De heffingsambtenaar stelt primair dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de omstandigheid dat de verhuur is vrijgesteld voor de heffing van omzetbelasting.
4.3.
Het Hof acht aannemelijk dat bij de vaststelling van de huurprijs van € 130 rekening is gehouden met de omstandigheid dat de verhuur is vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting en dat belanghebbende daarom geen aftrek krijgt van voorbelasting die betrekking heeft op de verhuur.
4.4.
Belanghebbende stelt dat, omdat over de overeengekomen huur geen omzetbelasting verschuldigd is, de overeengekomen huur inclusief 19% omzetbelasting is en dat de overeengekomen huur daarmee moet worden verminderd tot (€ 130 x 100/119 =) afgerond € 109. Belanghebbende verwijst naar de huurwaarden van € 111 en € 112 waarmee de heffingsambtenaar rekent bij de bepaling van de waarde van twee andere, kleinere kantoorruimten in hetzelfde bedrijfsverzamelgebouw. Voorts verwijst hij naar een andere kantoorruimte in hetzelfde bedrijfsverzamelgebouw die wordt aangeboden voor € 113 per m².
4.5.
De heffingsambtenaar stelt dat in de markt veelal een compensatie voor de gemiste aftrek van omzetbelasting wordt overeengekomen van 6%, zodat bij de vaststelling van de waarde daarmee voldoende rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft in dit verband verwezen naar vakliteratuur en naar overeenkomsten waarin kantoren vrijgesteld werden verhuurd waarin een BTW-compensatie van 6% is overeengekomen. Ook heeft de heffingsambtenaar verwezen naar andere huurovereenkomsten van vergelijkbare kantoren waarin huren zijn overeengekomen die hoger zijn dan € 122 per m².
4.6.
Het Hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat belanghebbende geen aftrek van voorbelasting geniet. Hij heeft zijn stelling onderbouwd met verwijzing naar transacties van andere kantoorpanden. Belanghebbende heeft de stelling van de heffingsambtenaar slechts in algemene termen betwist en voor zijn stelling geen bewijs bijgebracht.
4.7.
Gelet op het vorenoverwogene heeft de Rechtbank een juiste beslissing genomen. Het Hof zal dan ook de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de kosten die de wederpartij in verband met de behandeling van het hoger beroep voor het Hof heeft moeten maken.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, J.A. Monsma en R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 2 juli 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier,
De voorzitter,
(A. Vellema)
(J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juli 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EHDen Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.