ECLI:NL:GHARL:2013:5153

• Datum uitspraak: 2 juli 2013
• Publicatiedatum: 16 juli 2013
• Zaaknummer: 12/00113
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; C.M. Ettema; B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de waarde van onroerende zaak voor de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een geschil over de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak door de heffingsambtenaar voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De waardepeildatum is vastgesteld op 1 januari 2010, met een toestandsdatum van 1 januari 2011. De belanghebbende, die eigenaar is van de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [Q], betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 335.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting van € 376,88 voor het jaar 2011. De heffingsambtenaar heeft de waarde gehandhaafd na een bezwaarschrift van de belanghebbende, waarna de rechtbank Zwolle-Lelystad het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaarde op 22 februari 2012.

De belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Tijdens de zitting op 19 juni 2013 zijn beide partijen gehoord. De belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en concludeert tot vernietiging van de eerdere uitspraken en vermindering van de waarde tot € 307.125. De heffingsambtenaar daarentegen concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft om aan te tonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingebracht, opgesteld door taxateur [A], waarin de waarde is onderbouwd. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheden van de onroerende zaak, waaronder de verkeersoverlast en de erfdienstbaarheden. Uiteindelijk bevestigt het Hof de uitspraak van de rechtbank, waardoor het hoger beroep ongegrond wordt verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00113

uitspraakdatum:
2 juli 2013

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 22 februari 2012, nummer Awb 11/1652, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het jaar 2011 vastgesteld op € 335.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 376,88.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 februari 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [.], alsmede [.] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [A] (taxateur).

1.7

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende heeft op 22 november 2002 de onroerende zaak gekocht voor € 295.000. De onroerende zaak omvat een woning (bouwjaar 1876), een vrijstaande berging en een perceel grond met een kaveloppervlakte van 2880 m2. De woning en de woning [a-straat 2] vormden tot het moment van splitsing tezamen één woning. De woning [a-straat 2] is op 23 juni 2008 verkocht. Na de verkoop hebben de nieuwe bewoners een aanbouw gerealiseerd die is vastgebouwd aan de zijgevel van de woning van belanghebbende. Het raam van de slaapkamer dat in die zijgevel aanwezig is, is nagenoeg volledig ingebouwd door de aanbouw.

2.2

Op een perceel grond van 610 m2 rust een erfdienstbaarheid ten behoeve van de woningen aan de [a-straat 2 en 3]. Het betreft de oprit naar deze woningen en de onroerende zaak.

2.3

De onroerende zaak is gelegen aan de [b-straat]. Naast deze weg is een nieuwe vierbaansweg met geluidsscherm aangelegd, de [c-straat]. Na de voltooiing van de [c-straat] op 3 december 2009 heeft het aan de overzijde gelegen bedrijf [B] in 2010 een nieuwe uitrit in gebruik genomen, waardoor over de [b-straat] nog steeds vrachtverkeer rijdt. De gemeente Zwolle heeft in het verleden gesproken over dertig vervoersbewegingen per etmaal op de [b-straat]. Later bleek dat een vergunning is afgegeven aan [B] voor tachtig vervoersbewegingen per etmaal.

2.4

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld door [A], waarin het volgende is opgenomen:

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en de toestandsdatum 1 januari 2011 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van waarde tot € 307.125.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatie die [A] op 30 augustus 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 heeft opgesteld. Bij die taxatie is [A] uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2011, omdat in de loop van 2010 de aanbouw van de [a-straat 2] is gerealiseerd en de uitrit door [B] in gebruik is genomen.

4.4

Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar ten onrechte 1000 m2 in plaats van 790 m2 heeft toegerekend aan de tuin. Hij stelt verder dat aan de oprit geen waarde toekomt door de erfdienstbaarheden die op de oprit rusten. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de overlast die de onroerende zaak heeft van het verkeer dat over de [b-straat] passeert, waaronder het verkeer dat afkomstig is van de nieuwe uitrit van [B]. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde als volgt berekend:

4.5

Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak dient rekening te worden gehouden met de waardedruk die uit kan gaan van de op de onroerende zaak rustende erfdienstbaarheden. De oprit waarop de erfdienstbaarheden rusten is ook voor de onroerende zaak van belang om deze te kunnen bereiken. Daarom dient aan de oprit, anders dan belanghebbende bepleit, een waarde te worden toegekend. De heffingsambtenaar heeft een waarde van € 3.050 toegekend aan de oprit. Daarbij heeft hij een lagere prijs per vierkante meter gebruikt dan voor de rest van het perceel. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de waardedruk die uitgaat van de, op de oprit rustende, erfdienstbaarheden.

4.6

De heffingsambtenaar heeft onderkend dat de onroerende zaak overlast ondervindt van het verkeer op de [b-straat]. De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden zijn ook allen in de buurt van drukke doorgaande wegen gelegen. De vergelijkingspanden [d-straat 1] en [e-straat 1] zijn echter door een geluidswal gescheiden van de overlast veroorzakende weg. Dit geldt niet voor de vergelijkingspanden [a-straat 2] en [e-straat 2]. Het vergelijkingspand [a-straat 2] verkeert in nagenoeg dezelfde omstandigheden als de onroerende zaak, met uitzondering van de woonkamer van belanghebbendes woning die ongunstiger gelegen is. Het vergelijkingspand [e-straat 2] ligt nabij een rotonde en een autosnelweg met geluidsscherm. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij met de geluidsoverlast rekening heeft gehouden door vergelijkingspanden te gebruiken die in dezelfde mate verkeersoverlast ondervinden. Daarnaast heeft hij bij de waardering van de onroerende zaak met een extra waardedruk vanwege verkeersoverlast van de [b-straat] rekening gehouden door het toepassen van een correctie van 5% van de perceelwaarde. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee de waardedruk door de verkeersoverlast aannemelijk gemaakt. De niet nader onderbouwde stelling van belanghebbende dat de waardedruk 10% van de perceelwaarde bedraagt, faalt.

4.7

Belanghebbende bepleit ten onrechte dat de heffingsambtenaar bij de taxatie uit had moeten gaan van de werkelijke omvang van de aanwezige tuin van 790 m2. De heffingsambtenaar verdedigt terecht het standpunt dat bij het bepalen van de waarde van het perceel beoordeeld moet worden wat de meestbiedende koper voor de grond zal willen betalen. In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar met de door hem aangedragen vergelijkingspanden, zijn constatering dat zelfs meer dan 1000 m2 geschikt is als tuin en zijn verwijzing naar de door hem gebruikte staffel de waarde van het perceel aannemelijk gemaakt. Dat de grond voor een gedeelte niet geëgaliseerd is, doet aan dit oordeel niet af. Met het feit dat de grond langs de [b-straat] is gelegen en daarmee minder bruikbaar is, is reeds rekening gehouden bij de waardedruk die van de verkeersoverlast uitgaat.

4.8

Met hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangedragen heeft hij daarom aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
2 juli 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel)

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juli 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.