ECLI:NL:GHARL:2013:5470

• Datum uitspraak: 2 juli 2013
• Publicatiedatum: 25 juli 2013
• Zaaknummer: BK 11-00248
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J. van Leijenhorst; P. van der Wal; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde pand met bedrijfsgedeelte en bovenwoning

Belanghebbenden betwistten de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van een pand bestaande uit een bedrijfsgedeelte en een bovenwoning. De rechtbank had het beroep van belanghebbende 2 ongegrond verklaard, waarna beiden hoger beroep instelden.

Het hof oordeelde dat het hoger beroep van belanghebbende 1 niet-ontvankelijk was omdat de rechtbank geen uitspraak op haar beroep had gedaan. Het hoger beroep van belanghebbende 2 werd gegrond verklaard. De Heffingsambtenaar had onvoldoende onderbouwing geleverd voor de vastgestelde waarde van €720.000, met name vanwege het ontbreken van toetsbare marktgegevens en onvoldoende motivering van de huurwaardekapitalisatiefactor en rekenprijzen.

Belanghebbende 2 had een lager taxatierapport overgelegd met een waarde van €664.000, opgesteld door twee onafhankelijke taxateurs, wat het hof aannemelijk achtte als juiste WOZ-waarde. Een aanvullende brief met een nog lagere waarde werd door het hof niet gevolgd wegens gebrek aan toetsbare onderbouwing en eenzijdigheid.

Het hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en de beschikking van de Heffingsambtenaar, stelde de waarde vast op €664.000 en mat de aanslag dienovereenkomstig. Tevens werd de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende 2.

Uitkomst: Het hoger beroep van belanghebbende 2 wordt gegrond verklaard en de WOZ-waarde van het pand wordt vastgesteld op €664.000; het hoger beroep van belanghebbende 1 wordt niet-ontvankelijk verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummers 11/00248 en 11/00249

uitspraakdatum: 2 juli 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op de hoger beroepen van

[X 2] b.v. (hierna: belanghebbende 1) en

[Y] b.v. (hierna: belanghebbende 2)

(hierna tezamen: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 28 juli 2011, nummer AWB 10/2427 en 10/2428, in de gedingen tussen belanghebbenden en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Oldambt (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van de gedingen

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 42 1 te [Z] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 720.000 (hierna: de beschikking).

1.2

In het geschrift waarin de beschikking is bekendgemaakt aan belanghebbende 1, is ook de ter zake van het gebruik van het pand aan belanghebbende 1 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen 2010 bekendgemaakt. Zo is ook in het geschrift waarin de beschikking is bekendgemaakt aan belanghebbende 2, de ter zake van het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand aan belanghebbende 2 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen 2010 bekendgemaakt.

1.3

Bij uitspraak van 28 oktober 2010 heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbenden ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbenden hebben elk tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende 2 bij uitspraak van 28 juli 2011, nr. AWB 10/2427 en 10/2428, ongegrond verklaard.

1.5

Belanghebbenden hebben elk tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend

1.6

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2013 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen en gehoord namens belanghebbenden de gemachtigde [A]. De Heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 27 maart 2013 aan het adres Postbus 175, 9670 AD te Winschoten, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De Heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit telefonische informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 28 maart 2013 op genoemd adres is uitgereikt, is het Hof van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres aan de Heffingsambtenaar is aangeboden.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1

Het pand bestaat uit een bedrijfsgedeelte (begane grond), een bovenwoning (1e etage) en een zolder. Het bedrijfsgedeelte omvat een winkel/verkoopruimte, een kantoor en een opslagruimte/magazijn. De bovenwoning heeft een eigen opgang.

2.2

Belanghebbende 1 heeft het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand. Belanghebbende 2 exploiteert het bedrijfsgedeelte.

2.3

De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport, gedateerd 26 januari 2011, overgelegd dat is opgesteld door [B], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:

“
Waardebepaling 01-01-2009

De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is, na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare onroerende zaken en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkbare onroerende zaken naar waardepeildatum 1 januari 2009, bepaald op:

€ 740.000

(…)

2. Doel van de taxatie

De taxatie is verricht in het kader van de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna de Wet WOZ). Op grond van het bepaalde in artikel 17, lid 1, Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op: [volgt de tekst van de genoemde bepaling,
Hof ]

(…)

Taxatieformulier WEV gebouwaanduiding : winkel met woongedeelte

(…)

Onderdelen taxatieobject

(…) Omschrijving (…) Bj Oppervlakte Inhoud (…) Prijs/ Huur Kap Waarde

onderdeel eenheid waarde factor EURO

Winkel/verkoop-

ruimte 1898 265 165 43.725 11 480.975

Woning 1898 1180 182 214.760 Kantoor 1898 16 165 2.640 11 29.040

Opslag/magazijn 1898 36 35 1.260 11 13.860

Zolder 1998 36 4 144 11 1.584

Totale waarde 740.219

(…)

Bruto aanvangsrendement methode

(…)
% v huur

Exploitatiekosten (2) (§ 2.4)

Onderhoudskosten (§ 2.4.1) 6,0%

Vaste lasten (§ 2.4.2) 3,0%

Beheerskosten (§ 2.4.3) 2,0%

Leeegstandsrisico (§ 2.4.4) 4,0%

Totaal 15,0 %

Leegstand uitgedrukt in maanden per 10 jaar maanden 4,8

Netto huur als % van de brutohuur 85%

Yield

Basisrendement (§ 2.3.1) 3,60%

Opslagrisico (3) (§ 2.3.2)
3,60%

Netto yield 7,20%

Netto factor (1/Netto yield) 13,9

Netto huur % * Netto factor 11,8

Correctie kosten (§ 2.5)

Correctie kosten koper (4) (§ 2.5) 7,2 %

Kapitalisatiefactor Brutofactor (afgerond (…)) 11,0”

2.4

Belanghebbenden hebben in beroep een taxatierapport, gedateerd 24 april 2009, overgelegd dat is opgesteld door P.W. [C 2], directeur van [D 2] b.v., (hierna: [C 2]) en [E], rijkstaxateur. In dit taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:

“
C .
DOEL VAN DE TAXATIE

De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:

Waardering per 26 maart 2008 in verband met successie.

D.
WAARDERING

Het pand is per opname datum getaxeerd op

- een onderhandse verkoopwaarde vrij van : € 664.000,00 (…)

huur en gebruik

(…)

H.
OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING

Object

a. Nadere omschrijving van het object winkel met kantoorruimte, magazijnruimte

en bovenwoning

(…)

e. Indeling begane grond:winkelruimte, in gebruik t.b.v.

dames en herenkleding, kantoortje,

magazijntje, toilet, kelder, eetkamer, zij-

entree t.b.v. bovenwoning

1e verd.:

[b-straat] zijde:

Overloop, magazijnruimte, slaapkamer

[a-straat] zijde:

Overloop, woonhuis, keuken, badkamer,

grote slaapkamer, kleine slaapkamer,

voormalige keuken

2e verd.:

[b-straat] zijde:

Overloop, magazijnruimte/opslag

[a-straat] zijde:

Overloop, toilet, 4 slaapkamer, zolderruimte

(…)

K.
EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)

1.
Eigen gebruik

Volgens opgave van eigenaar

a. wordt het object thans volledig bewoond ja, door de zoon [F]

door de eigenaar

(…)

L.
ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

1.
Toegepaste methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:

-Objectvergelijking ja, en wel aldus: in relatie tot reeds verkochte verhuurde bedrijfspanden met woning in de directe omgeving

2. (…)”

2.5

Belanghebbenden hebben in hoger beroep een brief van [C 2], gedateerd 27 oktober 2011, overgelegd. In deze brief verklaart [C 2] onder meer:

“Wederom heb ik het pand bezocht en gesproken met dhr. [F], Uit het gesprek is naar voren gekomen dat de taxateur [[B],
Hof ] alleen op de begane grond heeft bekeken en nimmer in de woning is geweest.

(…)

De woning bestaat uit een trapopgang van de begane grond naar de verdieping [en,
Hof ] is verder ingedeeld als overloop, woonkamer, keuken, badkamertje, slaapkamer en terraskamer.

De bovenverdieping is een zolderruimte.

Naast deze genoemde en opgeknapte ruimten, alleen op de 1e verdieping zijn er nog meer ruimten die totaal onbewoonbaar zijn en een 2e woning kunnen vormen.

In principe is nog niet de helft van de genoemde bovenwoning in het taxatierapport van [G] b.v., opgemaakt door [B], bewoonbaar.

De waarde die voor de bovenwoning wordt opgenomen is € 214.760,--

Dit bedrag is bedoeld voor een goed bewoonbare dubbele bovenwoning.

Aangezien dit niet het geval is dient 45% van dit bedrag afgewaardeerd te worden of wel

€ 96.642,--

De bovenwoning zou dan een waarde hebben van € 118.118,--

Het gedeelte dat niet bewoonbaar is denkbeeldig te gebruiken als opslag c.q. zolderruimte.

Hieraan zou nog een waarde van € 25.771 aan toegerekend kunnen worden.

Resumé

De woning getaxeerd op € 214.760,--

Aftrek voor onbewoonbaarheid
€ 85.904,--

Waarde bewoonbaar deel = € 128.856,--

Waarde onbewoonbaar deel

30% van € 85.904,-- =
€ 25.771,--

Waarde woonverdieping € 154.627,--

Daarnaast is de oppervlakte van de winkel/verkoopruimte te hoog ingeschat. Deze winkel/verkoopruimte blijkt geen 265 maar 252,65 m2 te bedragen. Over deze vierkante meter ruimte is ook een dispuut geweest met de belastingdienst c.q. de Rijkstaxateur, dhr. [E] (…)

De waarde wordt dan 253 x € 162,-- = € 41.745 x 11 = € 459.195,--

Resumé

Winkel/verkoopruimte (…) € 459.195,--

Woning € 154.627,--

Kantoor 16 m² x 165 x 11 € 29.040,--

Opslag/magazijn 36 m2 x € 35 x 11 = € 13.860,--

Zolder 36 m2 x € 4 x 11 =
€ 1.584,--

waarde totaal € 658.306,--“

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van het pand op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend en concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar alsmede vermindering van de vastgestelde waarde tot € 658.306.

3.3

De Heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

Met betrekking tot het hoger beroep van belanghebbende 1

4.1

De Rechtbank heeft uitsluitend uitspraak gedaan op het beroep van belanghebbende 2. Derhalve kon alleen belanghebbende 2 hoger beroep instellen. Hieraan doet niet af dat de Rechtbank de door haar aan de beroepen van belanghebbende 1 en belanghebbende 2 toegekende procedurenummers (10/2427 en 10/2428) beide in het hoofd van haar uitspraak en in het hoofd van het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de Rechtbank heeft vermeld, noch dat in dit proces-verbaal (uitsluitend) belanghebbende 1 is genoemd als degene namens wie beroep is ingesteld. De omstandigheid dat de gemachtigde van belanghebbenden ter zitting van het Hof heeft verklaard dat hij de uitspraak mede heeft opgevat als een beslissing op het beroep van belanghebbende 1 en daarom zowel namens belanghebbende 1 als belanghebbende 2 hoger beroep heeft ingesteld brengt het Hof niet tot een ander oordeel, evenmin als de omstandigheid dat ook de Heffingsambtenaar, naar volgt uit het verweerschrift in hoger beroep, ervan is uitgegaan dat het geschil in hoger beroep zowel de aan belanghebbende 1 gegeven beschikking en opgelegde aanslag als de aan belanghebbende 2 gegeven beschikking en opgelegde aanslag betreft.

4.2

Gelet op hetgeen onder 4.1 is overwogen, dient het beroep van belanghebbende 1 niet-ontvankelijk te worden verklaard. De Rechtbank dient alsnog uitspraak op het beroep van belanghebbende 1 te doen. Door de onderhavige uitspraak van het Hof op het beroep van belanghebbende 2 heeft belanghebbende 1 het belang bij haar beroep, onder meer gelet op het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet, immers niet verloren. Het Hof zal het namens belanghebbende 1 ingediende hoger beroepschrift, de overige stukken die partijen in het hoger beroep van belanghebbende 1 hebben overgelegd en het dossier van de Rechtbank betreffende het beroep van belanghebbende 1 met overeenkomstige toepassing van artikel 6:15, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht doorzenden aan de Rechtbank.

Met betrekking tot het beroep van belanghebbende 2

4.3

Niet tussen partijen in geschil is dat het pand één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is en dat de waarde van het pand dient te worden bepaald op de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Het Hof sluit zich bij deze opvattingen van partijen aan. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat er, gelet op hetgeen in de onder 2.3 en 2.4 genoemde taxatierapporten en in de onder 2.5 genoemde brief is vermeld over de indeling van het pand, binnen het pand geen gedeelte is aan te wijzen dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt en voorts dat het Hof op grond van de zo-even genoemde taxatierapporten en brief alsmede hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, geen reden ziet om te oordelen dat de waarde van het pand op een andere dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde dient te worden bepaald.

4.4

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

4.5

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het pand het onder 2.3 vermelde taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit dit rapport, heeft de taxateur twee waarderingsmethoden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode voor het (onzelfstandige) bedrijfsgedeelte en de vergelijkingsmethode voor het (eveneens onzelfstandige) woongedeelte. De waarde van het pand is ten slotte bepaald op de som van de getaxeerde waarde van het bedrijfsgedeelte en de getaxeerde waarde van het woongedeelte.

4.6

De huurwaarden per m2 brutovloeroppervlakte van het bedrijfsgedeelte zijn niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit marktgegevens omtrent voor vergelijkbare (gedeelten van) panden rond de waarde peildatum bedongen huren. In het taxatierapport worden weliswaar onder het kopje “onderbouwende marktgegevens” de huursommen van enkele woonwinkelpanden aan de [a-straat] in [Z] genoemd, maar gegevens over de wijze waarop uit deze niet verder gespecificeerde huursommen de bij de bepaling van de waarde van het pand gebruikte rekenprijzen per m2 voor de winkel/verkoopruimte, het kantoor, de opslag en de zolder zijn herleid, ontbreken. Ook overigens is geen onderbouwing van de zo-even bedoelde rekenprijzen gegeven. De bruto huurwaardekapitalisatiefactor heeft de taxateur bepaald door het door een belegger gewenste netto rendement (“yield”) te berekenen, daaruit een netto kapitalisatiefactor af te leiden en deze netto kapitalisatiefactor, rekening houdend met een aantal exploitatielasten, een leegstandsrisico en een correctie voor kosten koper, om te rekenen tot een bruto huurwaardekapitalisatiefactor. Geen van de bij de bepaling van de bruto huurwaardekapitalisatiefactor gebruikte grootheden is in het taxatierapport onderbouwd. Een voor het Hof traceerbare relatie tussen de in het taxatierapport opgenomen “onderbouwende marktgegevens” van enkele woonwinkelpanden aan de [a-straat] in [Z] en de door de taxateur berekende huurwaardekapitalisatiefactor, is in het taxatierapport niet gelegd.

4.7

In het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is de aan het woongedeelte toegerekende waarde bepaald door het aantal m3 inhoud van het woongedeelte (1.180) te vermenigvuldigen met een rekenprijs per m3 van € 182. In het taxatierapport is de rekenprijs per m3 niet onderbouwd met marktgegevens van vergelijkbare objecten. In het taxatierapport worden weliswaar onder het kopje “onderbouwende marktgegevens” verkoopcijfers van enkele woonwinkelpanden aan de [a-straat] in [Z] genoemd, maar gegevens over de wijze waarop uit deze niet verder gespecificeerde verkoopcijfers de bij de bepaling van de waarde van het pand gebruikte rekenprijzen per m3 voor het woongedeelte zijn herleid, ontbreken. Ook met betrekking tot de in het verweerschrift in hoger beroep genoemde objecten ontbreken dergelijke herleidingsgevens. Daarbij komt dat belanghebbende 2 de door de Heffingsambtenaar aan het woongedeelte van het pand toegerekende waarde uitdrukkelijk heeft betwist, onder meer door overlegging van de onder 2.5 genoemde brief. Met de daarin genoemde waardedrukkende factoren, waarvan het bestaan door de Heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd is weersproken, is door de Heffingsambtenaar geen rekening gehouden, althans niet op een uit het taxatierapport of anderszins kenbare wijze.

4.8

Gelet op hetgeen onder 4.5 tot en met 4.7 is overwogen, is de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.9

Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende 2 aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

4.1

Belanghebbende 2 heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde van het pand het onder 2.4 vermelde taxatierapport en de onder 2.5 vermelde brief overgelegd. In het zo-even genoemde taxatierapport wordt ter onderbouwing van de daarin genoemde waarde van € 664.000 weliswaar verwezen naar “reeds verkochte verhuurde bedrijfspanden met woning in de directe omgeving” doch wordt niet vermeld om welke bedrijfspanden in de directe omgeving het gaat en ontbreken gegevens over de herleiding van de waarde van het pand uit marktgegevens van vergelijkbare panden. Ook een andere, voor het Hof toetsbare, onderbouwing van de door de taxateurs bepaalde waarde van het pand wordt in het taxatierapport niet gegeven. Tegenover deze tekortkomingen van het taxatierapport staat dat de daaraan ten grondslag liggende taxatie is uitgevoerd door twee taxateurs die zijn aangewezen door partijen met tegengestelde belangen, te weten de Rijksbelastingdienst en de verkrijger(s) krachtens erfrecht. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat de waarde waartoe een dergelijke taxatie leidt, niet ver verwijderd is van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde, die immers eveneens tot stand komt uitgaande van twee tegengestelde belangen, namelijk die van koper en verkoper. Hetgeen de Inspecteur ter weerspreking van de waarde van het pand, genoemd in het onder 2.4 vermelde taxatierapport, aanvoert, met name dat het onder 2.4 vermelde taxatierapport geen juiste onderbouwing van de WOZ-waarde bevat, heeft het Hof, naar uit het hiervoor overwogene blijkt, uitdrukkelijk in zijn overwegingen betrokken. Het een en ander afwegende oordeelt het Hof dat belanghebbende 2 erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van € 664.000, als vermeld in het onder 2.4 genoemde taxatierapport, niet te laag is.

4.11

Belanghebbende 2 stelt dat de waarde op grond van de onder 2.5 genoemde brief dient te worden vastgesteld op € 658.306. Hierin volgt het Hof haar niet. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. De waardebepaling in de zo-even genoemde brief is niet onderbouwd met marktgegevens van met het pand vergelijkbare objecten. Ook een andere onderbouwing, gebaseerd op voor het Hof toetsbare gegevens, wordt in de brief niet gegeven. De brief is bovendien geschreven door een taxateur die door één partij, te weten belanghebbende 2, is geraadpleegd, zodat de reden op grond waarvan het Hof de waarde die is genoemd in het onder 2.4 vermelde taxatierapport aannemelijk heeft geacht, zich hier niet voordoet.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende 1 niet-ontvankelijk en is het hoger beroep van belanghebbende 2 gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende 1.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende 2 in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 944 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak en een bedrag per punt van € 472) en € 944 voor de kosten in hoger beroep (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak en een bedrag per punt van € 472) ofwel in totaal op € 1.888.

6. Beslissing

Het Hof:

– verklaart het beroep van belanghebbende 1 niet-ontvankelijk;

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het door belanghebbende 2 tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,

– wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van het pand nader wordt vastgesteld op € 664.000,

– vermindert de aan belanghebbende 2 opgelegde aanslag tot een, berekend naar een waarde van € 664.000,

– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende 2 tot een bedrag van € 1.888,

– gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende 2 het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 298 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 454 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 2 juli 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Mr. H. de Jong

Mr. G.J. van Leijenhorst

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 juli 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.