Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
Nummer 12/00288
uitspraakdatum: 20 augustus 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 2 augustus 2012, nummer AWB 11/3211, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Heerenveen(hierna: de Heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Heerenveen(hierna: de Heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 346.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 402,74.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 augustus 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote, alsmede namens de Heffingsambtenaar mr. [A], bijgestaan door de taxateur [B] (hierna: de taxateur).
1.7
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een omstreeks 1920 gebouwde vrijstaande woning met een serre, bergingen, een carport en een zwembad. De inhoud van de woning is ongeveer 381 m3 en de oppervlakte van het perceel is 8.950 m2.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak van € 346.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 310.000.
3.3
De Heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3
Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.
4.4
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde op 17 maart 2011 een overzicht van de taxatiegegevens betreffende de onroerende zaak aan belanghebbende gezonden en voorts als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg een op 30 januari 2012 door de taxateur opgemaakt overzicht van de waardeopbouw van de woning en van vier referentieobjecten (hierna: de waardematrix) overgelegd. De vier referentieobjecten zijn [b-straat] 100 te [Z] (verkocht op 13 februari 2009 voor € 536.000), [c-straat] 2 te [Z] (verkocht op 15 oktober 2009 voor € 315.000), [d-straat] 2 te Nieuwehorne (verkocht voor € 398.000 op € 1 september 2009) en [e-straat] 12A te [Z] (verkocht voor € 295.000 op 26 februari 2010).
4.5
Ter toelichting van de waardematrix heeft de taxateur het volgende opgemerkt. De verkoopprijs van elk referentieobject is verminderd met de geschatte waarde van de bij het referentieobject behorende grond. Het resterende deel van de verkoopprijs is toegerekend aan het hoofdgebouw en bijgebouwen. Uit het aan het hoofdgebouw toegerekende bedrag is een rekenprijs per m3 inhoud afgeleid, rekening houdende met indicatoren voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Uit de aan de bijgebouwen toegerekende bedragen zijn, eveneens met inachtneming van indicatoren voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid, rekenprijzen per m3 inhoud of per stuk afgeleid. Vervolgens is de waarde van de onroerende zaak bepaald, waarbij is uitgegaan van de rekenprijzen per m3 inhoud of per stuk van de referentieobjecten en rekening is gehouden met de aan het hoofdgebouw en de bijgebouwen van de onroerende zaak toegekende indicatoren voor kwaliteit, onderhoud. De indicatoren voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid van het hoofdgebouw van de onroerende zaak zijn respectievelijk 2 (matig), 3 (voldoende) en 1 (slecht). De indicatoren voor de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de bijgebouwen van de onroerende zaak zijn gesteld op 3 (voldoende). Voor de ligging ten slotte is zowel aan de onroerende zaak als aan de referentieobjecten een indicator van 3 (goed) toegekend.
4.6
Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix en de daarop door de taxateur gegeven toelichting is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn als bedoeld in artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De in de waardematrix genoemde referentieobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak wat betreft inhoud, kaveloppervlakte en ligging alsmede de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de opstallen, is in de waardematrix, onder meer door het gebruik van indicatoren (zie onder 4.5) in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn, met uitzondering van het object [c-straat] 2 te [Z] (zie onder 4.12), niet van een zodanige omvang dat de overige in de waardematrix genoemde referentieobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
4.7
Aan het onder 4.6 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
4.8
In de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling op de woningmarkt verdisconteerd. De waarde(verhouding) op een eerdere waardepeildatum is niet van doorslaggevend belang bij de onderhavige waardevaststelling, zodat de grieven van belanghebbende in zoverre falen.
4.9
Het oordeel van de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar de door hem gestelde eindwaarde aannemelijk dient te maken en niet de afzonderlijke elementen daarvan. Dit oordeel is in overeenstemming met vaste jurisprudentie op dit punt en het Hof neemt hetgeen de Rechtbank hieromtrent heeft verwogen over en maakt dit oordeel tot het zijne.
4.1
Anders dan belanghebbende aanvoert mocht de Heffingsambtenaar de onroerende zaak in de matrix vergelijken met andere objecten dan die waarmee hij de onroerende zaak in de bezwaarfase of daarvoor heeft vergeleken. Het stond de Heffingsambtenaar vrij om in de loop van de procedure de waarde van de onroerende zaak anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan.
4.11
Omtrent de door belanghebbende aangevoerde afwijking van meer dan 35% tussen de transactieprijs van één van de referentieobjecten enerzijds en de waarde van de onroerende zaak anderzijds is ter zitting van het Hof door de Heffingsambtenaar ter zitting terecht gesteld dat de door de Waarderingskamer opgestelde “Kwaliteitseis: vergelijkbaarheid verkochte woning op taxatieverslag” een niet-bindende richtlijn is. Naar het oordeel van het Hof blijft de toetssteen de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ; daarin brengt de zo-even genoemde Kwaliteitseis geen verandering. Daarbij komt nog dat in de matrix ook drie andere referentie-objecten worden vermeld.
4.12
Het Hof kan belanghebbende niet volgen waar hij stelt dat het referentieobject [c-straat] 2 te [Z] goed overeenkomt met de onroerende zaak en daarom – naar het Hof het betoog van belanghebbende begrijpt – meer gewicht bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak zou moeten krijgen dan de taxateur eraan heeft gegeven. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van het referentieobject [c-straat] 2 te [Z] ten tijde van de verkoop slecht waren en dat het object inmiddels is gesloopt. De verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [c-straat] 2 te [Z] zijn dan ook dermate groot, dat de bij de verkoop van het referentieobject behaalde verkoopprijs van de opstallen niet goed bruikbaar is als marktgegeven bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
4.13
Anders dan belanghebbende meent dient het bezoek van de taxateur aan de onroerende zaak op 1 april 2011 te worden aangemerkt als een inpandige opname van onroerende zaak. Overigens is de taxateur niet verplicht om een te waarderen object inpandig op te nemen (vergelijk Hof Amsterdam, 13 december 2012, nr. 12/00135 en 12/00136, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877).
4.14
Voor zover belanghebbende in de onderhavige procedure een verzoek heeft gedaan in het kader van de Wet Openbaarheid bestuur heeft te gelden dat het Hof niet bevoegd is daarop in deze procedure uitspraak te doen.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal, mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 20 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong)
(G.J. van Leijenhorst)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 augustus 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.