ECLI:NL:GHARL:2013:6158

• Datum uitspraak: 20 augustus 2013
• Publicatiedatum: 20 augustus 2013
• Zaaknummer: BK 12/00290
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J. van Leijenhorst; P. van der Wal; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak en de bevoegdheid van de heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen, waarin de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen. De belanghebbende, eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van € 110.000, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De rechtbank heeft het bezwaar van de belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 99.500. De belanghebbende is het niet eens met deze uitspraak en heeft hoger beroep ingesteld, waarbij hij stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en dat de uitspraak op bezwaar niet door een bevoegde persoon is gedaan.

Tijdens de zitting heeft de belanghebbende zijn standpunt toegelicht, bijgestaan door een taxateur. De heffingsambtenaar heeft eveneens een verweerschrift ingediend. Het hof heeft de argumenten van beide partijen gehoord en beoordeeld. Het hof concludeert dat de heffingsambtenaar niet heeft aangetoond dat de door hem verdedigde waarde van € 99.500 niet te hoog is. De taxatierapporten die door de heffingsambtenaar zijn overgelegd, zijn niet voldoende onderbouwd en de gebruikte rekenprijzen zijn niet toetsbaar.

Uiteindelijk heeft het hof de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 96.000, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden. Het hof heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende tot een bedrag van € 600. De uitspraak is openbaar gedaan op 20 augustus 2013.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer: 12/00290

uitspraakdatum: 20 augustus 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 26 juli 2012, nummer AWB 12/97, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 62 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 110.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2010 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 353,10 (eigenarenbelasting) en € 280,50 (gebruikersbelasting).

1.2

Bij de uitspraak van 12 december 2011 op het bezwaar van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 105.000 en de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

1.3

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 26 juli 2012 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 99.500, de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd en gelast dat de gemeente het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2013 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A], en [B]namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur.

1.7

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een parterre met een oppervlakte van ca. 73 m2 en een kelder met een oppervlakte van ca. 56 m2. Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als kantoor.

2.2

Op 10 december 2002 heeft het College van Burgemeester en Wethouders (hierna: het College) het ‘Aanwijzingsbesluit belastingambtenaren’ (hierna: het Aanwijzingsbesluit) vastgesteld. In het Aanwijzingsbesluit, dat is bekendgemaakt op 24 december 2002 en in werking is getreden op 1 januari 2003, is als gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdelen b en c, van de Gemeentewet, aangewezen de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie (DIA). Bij besluit van het College van 25 oktober 2011, bekendgemaakt op 8 december 2011, is het Aanwijzingsbesluit aldus gewijzigd dat de aanduiding ‘algemeen directeur van de DIA’ is vervangen door ‘GMT-lid dat lijnverantwoordelijk is voor de DIA’ (hierna: het Wijzigingsbesluit). In het Wijzigingsbesluit is vermeld dat het in werking is getreden op 1 november 2011.

2.3

Op 7 december 2010 heeft de algemeen directeur van de DIA het ‘Mandaatbesluit belastingen gemeente Groningen’ (hierna: het Mandaatbesluit van 7 december 2010) vastgesteld. In het Mandaatbesluit, dat op 30 december 2010 is bekendgemaakt, is de Vakdirecteur Publieke Dienstverlening gemandateerd om namens de algemeen directeur van de DIA uitspraak op bezwaarschriften tegen waardebeschikkingen op basis van de Wet WOZ en tegen aanslagen in de onroerendezaakbelastingen te doen. Het Mandaatbesluit is bij besluit van het GMT-lid dat lijnverantwoordelijk is voor de DIA van 14 december 2011, bekendgemaakt op 29 december 2011, vervangen door een nieuw ‘Mandaatbesluit belastingen gemeente Groningen’ (hierna: het Mandaatbesluit van 14 december 2011). Ook daarin is de Vakdirecteur Publieke Dienstverlening gemandateerd om uitspraak op bezwaarschriften tegen waardebeschikkingen op basis van de Wet WOZ en tegen aanslagen in de onroerendezaakbelastingen te doen. In het Mandaatbesluit van 14 december 2011 is bepaald dat het met terugwerkende kracht in werking treedt op 1 november 2011.

2.4

De waarde van de onroerende zaak is, na inpandige opname op 13 februari 2012, door [C], WOZ-taxateur o.z. (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 105.000. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 26 februari 2012, is onder meer het volgende vermeld:

“
Vloeroppervlakten

(…)

Kantoor begane grond circa 73m2 100% = 73 m2

Opslag kelder circa 56 m2 25% = 14 m2

Totaal primair oppervlak circa 129 m2 Primair totaal 87 m2

Taxatieopbouw

(…)

Deelobjecten Vloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde

Kantoor begane grond 73 m2 € 116,-- € 8.468,--

Kelder: opslag 56 m2 € 29,-- € 1.624,--

Totaal Excl. omzetbelasting € 10.092,--

WAARDEBEPALING

bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor (10,5)

waarde in het economische verkeer: € 105.000,-- (afgerond)

vastgestelde waarde: € 105.000,-- (afgerond)”

Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten. Twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:

Vergelijkingsobject Verkoopdatum Totale opp. Primaire Kapitalisatie

Verkoopprijs Primaire opp. huur factor

[a-straat] 74 29 juni 2009365 m2 € 125/m2 10,4

€ 475.000

[a-straat] 72 18 mei 2010429 m2 € 125/m2 11,3

€ 440.000 311 m2

Vier vergelijkingsobjecten zijn verhuurd. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:

Vergelijkingsobject Verhuurdatum Totale opp. Geanalyseerde

Verhuurprijs Primaire opp. primaire huur

[a-straat] 13 1 augustus 2009230 m2 € 109/m2

€ 22.800 209 m2

[b-straat] 2 1 januari 200986 m2 € 114/m2

€ 7.749 68 m2

[b-straat] 22 1 februari 2009130 m2 € 125/m2

€ 12.386 99 m2

[b-straat] 50 1 februari 2009129 m2 € 121/m2

€ 12.000 99 m2

Voorts bevat het taxatierapport een berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor op basis van het aanvangsrendement. Het nettorendement is gesteld op 6,70% (basisrendement: 3,20% en risico-opslag 3,50%). De (bruto) huurwaardekapitalisatiefactor is, uitgaande van het nettorendement en rekening houdend met onderhoudskosten, verzekeringskosten, belastingen, kosten beheer, overige kosten, frictieleegstand en correctie kosten koper, berekend op 10,5.

2.5

Naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 99.500. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 26 oktober 2012, is onder meer het volgende vermeld:

“
Taxatieopbouw

(…)

Deelobjecten Vloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde

Kantoor begane grond 73 m2 € 109,-- € 7.957,--

Kelder: opslag 56 m2 € 27,-- € 1.512,--

Totaal Excl. omzetbelasting € 9.469,--

WAARDEBEPALING

bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor (10,5)

waarde in het economische verkeer: € 99.424 (afgerond)

vastgestelde waarde: € 99.500 (afgerond) ”

Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten en een berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor op basis van het aanvangsrendement. Deze opgave en berekening zijn gelijk aan die in het taxatierapport van 26 februari 2012.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In hoger beroep is in geschil of

1e. de uitspraak op bezwaar is gedaan door een daartoe bevoegd persoon;

2e. de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend en de tweede vraag bevestigend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 74.385 en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.

3.3

De Heffingsambtenaar beantwoordt de eerste in geschil zijnde vraag bevestigend en de tweede in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

Met betrekking tot de eerste onder 3.1 vermelde vraag

4.1

De uitspraak op bezwaar is, naar volgt uit de ondertekening ervan, vastgesteld door J. Imholz, Directeur Publieke Dienstverlening. Aan deze functionaris is zowel in het Mandaatsbesluit van 7 december 2010 als in het Mandaatsbesluit van 14 december 2011 de bevoegdheid om uitspraak op bezwaarschriften tegen waardebeschikkingen op basis van de Wet WOZ en tegen aanslagen in de onroerendezaakbelastingen te doen. Naar het oordeel van het Hof kan daarom de vraag of het College en het GMT-lid dat lijnverantwoordelijk is voor de DIA bevoegd waren om aan het Wijzigingsbesluit onderscheidenlijk het Mandaatsbesluit van 14 december 2011 terugwerkende kracht tot 1 november 2011 te verlenen, in het midden blijven. Immers, zowel bij ontkennende als bij bevestigende beantwoording van deze vraag was de Directeur Publieke Dienstverlening ten tijde van de uitspraak op bezwaar, tot het doen van die uitspraak bevoegd.

Met betrekking tot de tweede onder 3.1 vermelde vraag

4.2

Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 99.500 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.3

Naar volgt uit de onder 2.4 en 2.5 vermelde taxatierapporten, heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarden per m2 oppervlakte van respectievelijk het ‘kantoor begane grond’ en de ‘kelder: opslag’ zijn niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit voor de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum bedongen huren. In de taxatierapporten worden weliswaar “primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” van de vergelijkingsobjecten genoemd, maar – nog daargelaten of deze “primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” daadwerkelijk rond de peildatum bedongen huren zijn of daarop rechtstreeks zijn terug te voeren – gegevens over de wijze waarop uit de “primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte rekenprijzen per m2 voor het “kantoor begane grond” en de “kelder: opslag” zijn herleid, ontbreken. Daarbij komt nog dat de taxateur in het onder 2.5 genoemde taxatierapport uit de “primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” van de vergelijkingsobjecten andere rekenprijzen per m2 voor het ‘kantoor begane grond’ en de ‘kelder: opslag’ heeft afgeleid dan die welke hij op basis van dezelfde “primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” in het onder 2.4 vermelde taxatierapport heeft berekend. Ook overigens is geen onderbouwing van de in de taxatierapporten gebruikte rekenprijzen per m2 voor het ‘kantoor begane grond’ en de ‘kelder: opslag’ gegeven.

4.4

De huurwaardekapitalisatiefactor heeft de taxateur in beide taxaties herleid uit de door hem berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en [a-straat] 72, alsmede door het door een belegger gewenste netto rendement te berekenen, daaruit een netto kapitalisatiefactor af te leiden en deze netto kapitalisatiefactor, rekening houdend met een aantal exploitatielasten, een leegstandsrisico en een correctie voor kosten koper, om te rekenen tot een bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de BAR-berekening). De herleiding van de huurwaardekapitalisatiefactor voor de onroerende zaak uit de door de taxateur berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en [a-straat] 72 is niet met door het Hof objectief toetsbare gegevens onderbouwd; daardoor is door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij deze herleiding in voldoende mate rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen de onroerende zaak en de beide vergelijkingsobjecten. Ook de bij de BAR-berekening gebruikte grootheden zijn in het taxatierapport niet onderbouwd, zodat deze berekening de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor op 10,5 evenmin kan dragen.

4.5

Nu de Heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.6

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan moet worden van een huurwaarde per m2 van € 95 en een huurwaardekapitalsiatiefactor van 9. Dat de huurwaarde per m2 van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 95 leidt hij met name af uit de huurwaarde van € 109/m2 die de in de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten voor het vergelijkingsobject [a-straat] 13 noemt. Belanghebbende stelt dat de onderhoudstoestand van dat object waarschijnlijk beter is dan die van de onroerende zaak, zodat de huurwaarde per m2 van de onroerende zaak lager moet zijn dan die van het object [a-straat] 13. De huurwaardekapitalisatiefactor van 9 baseert belanghebbende op de huurwaardekapitalisatiefactoren die in de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en 72 worden genoemd. Deze vergelijkingsobjecten hebben meer uitstraling en verkeren in een betere staat dan de onroerende zaak. Derhalve dient, aldus belanghebbende, de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak lager te zijn dan de huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [a-straat] 74 en 72.

4.7

Belanghebbende heeft de door hem verdedigde huurwaarde van € 109/m2 en huurwaardekapitalisatiefactor van 9 niet op voor het Hof toetsbare wijze herleid uit de door hem aan de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten ontleende huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren, nog daargelaten of de door de Heffingsambtenaar genoemde huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren, gelet op hetgeen het Hof daarover onder 4.2 en 4.3 heeft overwogen, geschikt zijn om bij de berekening van de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor voor de onroerende zaak te worden gebruikt. De stellingen van belanghebbende over de verschillen tussen de onroerende zaak en de door hem genoemde vergelijkingsobjecten kunnen, zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, de daaraan door hem verbonden gevolgtrekkingen over de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaak niet dragen.

4.8

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, vast op € 96.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Belanghebbende heeft gevraagd om een vergoeding van de proceskosten die hij in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Belanghebbende heeft in dat kader het Hof medegedeeld enkel te verzoeken om vergoeding van verletkosten van belanghebbende zelf. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de verletkosten van belanghebbende € 600 (4 uren à € 150 per uur) bedragen. Het Hof veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 600.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,

– wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 96.000;

– vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;

– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 600,

– gelast dat de Gemeente [Z] belanghebbende het in verband met het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van (€ 42 + € 115 =) € 157 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 20 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong

G.J. van Leijenhorst

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 augustus 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.