ECLI:NL:GHARL:2013:6628

• Datum uitspraak: 10 september 2013
• Publicatiedatum: 10 september 2013
• Zaaknummer: BK 12/00308
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J. van Leijenhorst; P. van der Wal; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een geschil over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat] 52 te [Z], die door de Heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden op € 231.000 is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2010. De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak, heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt, maar de Heffingsambtenaar heeft de waarde gehandhaafd. De rechtbank Leeuwarden heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting heeft de belanghebbende betoogd dat de waarde te hoog is vastgesteld en heeft hij zijn stelling onderbouwd met de koopsom van € 198.000 die hij in 2008 voor de woning heeft betaald. De Heffingsambtenaar heeft de waarde verdedigd met een taxatierapport, maar het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. Het Hof stelt vast dat de Heffingsambtenaar ten onrechte voorbij is gegaan aan de door de belanghebbende betaalde koopprijs en dat deze prijs, na correctie voor waardeontwikkeling en werkzaamheden aan de woning, een waarde van € 210.000 zou rechtvaardigen.

Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het beroep van de belanghebbende gegrond. De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 210.000, en de aanslag onroerendezaakbelasting wordt dienovereenkomstig verminderd. Tevens wordt de gemeente Leeuwarden gelast om het betaalde griffierecht aan de belanghebbende te vergoeden. De uitspraak is gedaan op 10 september 2013.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 12/00308

uitspraakdatum: 10 september 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

H. [X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 14 augustus 2012, nummer AWB 12/243, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Leeuwarden (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 52 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 231.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting en (eigenarenbelasting).

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 augustus 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede namens de Heffingsambtenaar [A], bijgestaan door de taxateur [B] (hierna: de taxateur).

1.7

Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1935 gebouwde hoekwoning met aangebouwde woonruimten, twee vrijstaande bergingen, twee dakkapellen en een dakterras. De oppervlakte van het perceel bedraagt 337 m².

2.2

De onroerende zaak is op 2 april 2008 door belanghebbende gekocht voor € 198.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak van € 231.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende onderbouwt zijn stelling onder meer met de door hem in 2008 betaalde koopsom voor de onroerende zaak. Het door hem betaalde bedrag was een zakelijke prijs. De onroerende zaak werd te koop aangeboden via de website Funda, en de koop is, aldus belanghebbende, gesloten naar aanleiding van een door hem uitgebracht bod en met tussenkomst van een makelaar. Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot een waarde van € 210.000.

3.3

De Heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend. Hij onderbouwt dit standpunt onder meer met het rapport van een op 17 februari 2012 uitgevoerde taxatie van de onroerende zaak. Het taxatierapport bevat een matrix met toelichting; daarin is aangegeven op welke wijze de vastgestelde waarde van de onroerende zaak kan worden herleid uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen [a-straat] 27, [a-straat] 29 en [b-straat] 20 (hierna tezamen: de referentiewoningen). De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. In het onder 3.3 genoemde taxatierapport, dat de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft overgelegd, is ten onrechte voorbijgegaan aan de prijs van € 198.000 waarvoor belanghebbende de onroerende zaak op 2 april 2008 heeft gekocht. In een geval waarin een belastingplichtige een woning rond de waardepeildatum heeft gekocht, moet immers in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. De enkele omstandigheid dat waardering overeenkomstig artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling mogelijk tot een andere waarde zou leiden, doet daaraan niet af (vgl. Hoge Raad, 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Omdat de onroerende zaak circa 1¾ jaar vóór de waardepeildatum is gekocht, kan de koopsom niet zonder meer gelden als waarde op de waardepeildatum maar dient deze te worden gecorrigeerd voor de in die periode opgetreden waardeontwikkeling en de na de aankoop maar voor de waardepeildatum in en aan de onroerende zaak uitgevoerde werkzaamheden. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting het belang van de koopsom voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak erkend, doch gesteld dat de verkoop is geschied in het licht van een dreigende executieverkoop. Nu belanghebbende dit gemotiveerd heeft weersproken en de Heffingsambtenaar zijn stelling niet nader heeft onderbouwd, ziet het Hof hierin geen reden om te veronderstellen dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak afwijkt van de door belanghebbende betaalde koopprijs, nadat daarop de zo-even genoemde correcties zijn aangebracht. De omstandigheid dat de onroerende zaak in 2005 is verkocht voor een hoger bedrag, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.5

Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de door hem betaalde koopprijs, na correctie voor de na de aankoop maar voor de waardepeildatum in en aan de onroerende zaak uitgevoerde werkzaamheden en de in die periode opgetreden waardeontwikkeling, op waardepeildatum € 210.000 bedroeg. Het Hof volgt belanghebbende daarin. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Niet in geschil is dat belanghebbende na aankoop werkzaamheden in en aan de onroerende zaak heeft uitgevoerd en dat deze werkzaamheden de waarde van de onroerende zaak in positieve zin hebben beïnvloed. Voorts heeft belanghebbende met de door hem overgelegde gegevens van het Kadaster aannemelijk gemaakt dat tussen 1 januari 2008 en 1 januari 2010 in Friesland sprake was van een prijsdaling van het onderhavige woningtype. Deze waardedaling vindt bevestiging in de vastgestelde waarden van de referentiewoningen [a-straat] 27 en 29, welke waarden € 33.000, onderscheidenlijk € 12.000, lager zijn de dan de respectievelijk circa 1½ jaar en circa 3½ maanden vóór de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen. Het Hof laat in dit verband de vastgestelde waarde en de circa 10 maanden na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van het referentieobject [b-straat] 20 buiten beschouwing omdat, naar in het onder 3.3. genoemde taxatierapport wordt opgemerkt, bij de vaststelling van de waarde van het referentieobject [b-straat] 20 geen rekening is gehouden met de toen nog niet bekende, want eerst circa 11 maanden na de waardepeildatum behaalde verkoopprijs.

Deze omstandigheden afwegende, is het Hof van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 210.000 niet te laag is.

4.6

Het hiervoor overwogene brengt mee dat de overige door belanghebbende naar voren gebrachte bezwaren geen nadere behandeling behoeven.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• verklaart het beroep van belanghebbende gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2011 wordt vastgesteld op € 210.000;
• vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
• gelast dat de gemeente Leeuwarden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt te weten € 41 in verband met het beroep en € 115 in verband met het hoger beroep.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal, mr. E.

Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 10 september 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(G.J. van Leijenhorst)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 september 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.