ECLI:NL:GHARL:2013:7129 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep tegen vaststelling waarde onroerende zaak vo...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 12/00324

uitspraakdatum: 24 september 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 13 september 2012, nummer AWB 11/2325, in het geding tussen belanghebbende en

de
Heffingsambtenaarvan de
gemeente Bellingwedde(hierna: de Heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende, gedagtekend 25 februari 2011, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelastingen 2011 (OZB) ter zake van het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) ten bedrage van € 252. De aanslag is berekend naar de met toepassing van artikel 220d, vierde lid, van Gemeentewet bepaalde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2010 van € 216.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 september 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen belanghebbende en mr. [A], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B], de Heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur.

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning met garage gebouwd omstreeks 1978. De inhoud van de woning is ongeveer 482 m³ en de oppervlakte van het perceel waarop woning en garage staan is ongeveer 692 m².

2.2

De toestandsdatum is in het onderhavige geval gelijk aan de waardepeildatum, dat wil zeggen: 1 januari 2010.

2.3

Door een wijziging van het ter plaatse van de onroerende zaak vigerende bestemmingsplan, wordt de realisatie van een supermarkt mogelijk in de directe omgeving van de onroerende zaak, waarbij een blinde muur van 9 meter bij 31 meter wordt toegestaan. Gepland is evenwel de bouw van een supermarkt met een blinde muur van 5,4 meter bij 31 meter gelegen op 8 meter van de onroerende zaak. De onroerende zaak heeft een hoogte van 2 à 3 meter en de kavel waarop de onroerende zaak staat is ongeveer 33 meter breed. De bestemmingswijziging is per 12 november 2009 ingegaan. De supermarkt is op de waardepeildatum nog niet gerealiseerd.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de bestreden aanslag te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of vastgestelde waarde te hoog is.

3.2

Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot op een waarde van maximaal € 195.000, omdat na realisatie van de supermarkt sprake zal zijn van verminderde lichtinval en (zeer sterke) beperking van het uitzicht, terwijl bovendien (mogelijke) overlast van het aangrenzende parkeerterrein zal worden ervaren

3.3

De Heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Artikel 220d, vierde lid, van de Gemeentewet luidt voor zover hier van belang: “Indien met betrekking tot een onroerende zaak geen waarde is vastgesteld op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken wordt de heffingsmaatstaf van die onroerende zaak bepaald met toepassing van het eerste en het tweede lid, alsmede met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij of krachtens de artikelen 17, 18 en 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken.” Het Hof heeft met inachtneming van dit artikel van de Gemeentewet, een waardebeschikking per 1 januari 2010 van € 216.000 voor de onroerende zaak aanwezig geacht, en geoordeeld dat het bezwaar mede daartegen is gericht.

4.2

Ingevolge artikel 220d, vierde lid, van de Gemeentewet, gelezen in samenhang met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.

4.3

De Heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De Heffingsambtenaar heeft daartoe bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een op 9 november 2011 gedateerde waardematrix overgelegd, opgemaakt door de WOZ-taxateur [C], waarin wordt geconcludeerd tot een waarde op de peildatum van € 228.000. Ter onderbouwing van deze waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, alsmede een aantal objectgegevens en bijzonderheden opgenomen van een drietal referentieobjecten, alle vrijstaande woningen, gelegen te [Z] respectievelijk [M], die in de periode 7 april 2009 tot en met 16 december 2010 in eigendom zijn overgedragen, te weten:

- [b-straat] 17 te [Z] (bouwjaar 1966, woning 447 m³ (m³-prijs € 273), met twee bergingen, perceel 1.070 m² en kavelprijs van € 74 per m², verkocht op 16 december 2010 voor € 195.000),

- [c-straat] 94A te [M] (bouwjaar 1995, woning 367 m³ (m³-prijs € 422), perceel 926 m² en kavelprijs van € 121 per m², verkocht op 6 mei 2009 voor € 262.500),

- [d-straat] 8 te [Z] (bouwjaar 1958, woning 460 m³ (m³-prijs € 275), garage 49 m², hobbykas 15 m², perceel 845 m² en kavelprijs van € 88 per m², verkocht op 7 april 2009 voor € 217.000),

Bij de waardering van de onroerende zaak is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m³ van € 335 en van een kavelprijs van € 80 per m².

Blijkens de waardematrix heeft de Heffingsambtenaar aan de onroerende zaak kwaliteitsfactor 3 toegekend voor kwaliteit en doelmatigheid, kwaliteitsfactor 2 voor ligging en kwaliteitsfactor 4 voor onderhoud. Aan de referentieobjecten zijn voor ligging kwaliteitsfactoren toegekend van 3 respectievelijk 4, voor kwaliteit 2 respectelijk 3 en 4, voor onderhoud 2 respectievelijk 4 en voor doelmatigheid 2 respectievelijk 3. De Heffingsambtenaar heeft gesteld een lagere kwaliteitsfactor voor ligging aan de onroerende zaak te hebben toegekend (van 3 naar 2) in verband met de (bekendmaking van) voorgenomen realisatie van de bedoelde supermarkt als gevolg van de hiervoor – onder 2.3 – bedoelde bestemmingswijziging, waardoor de vastgestelde grondprijs van € 100 per m² met 20% is verminderd.

4.4

Belanghebbende heeft gesteld dat bij de bedoelde waardering onvoldoende rekening is gehouden met de komst van de hiervoor – onder 2.3 – bedoelde supermarkt, waardoor de opgevoerde referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. Daartoe voert belanghebbende kort gezegd aan dat een potentiële koper de – onder 3.2 - bedoelde nadelen als gevolg van de voorgenomen realisatie van bedoelde supermarkt niet voldoende zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Hij voert daartoe onder meer aan dat enerzijds een aftrek van 20% van de grondwaarde onvoldoende is en anderzijds dat de grondwaarde van het perceel waarop de onroerende zaak is gebouwd niet € 100 per m² bedraagt. In verband met het laatste wijst belanghebbende erop dat de grondwaarde van vergelijkingsobject [b-straat] 17 te [Z] slechts € 74 per m² bedraagt. Voor het overige heeft belanghebbende de vergelijkbaarheid van de opgevoerde referentieobjecten niet betwist.

4.5

De Heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat de grondwaarde van zowel de onroerende zaak als van de referentieobjecten wordt bepaald aan de hand van een grondstaffel, welke hij in hoger beroep heeft overgelegd. Na de toelichting van de taxateur ter zitting van het Hof, is, naar het oordeel van het Hof, voldoende vast komen te staan dat de waarde van de grond ten aanzien van de onroerende zaak en de referentieobjecten consistent is bepaald en dat zonder rekening te houden met een lagere liggingsfactor de grondwaarde van het belanghebbendes perceel op € 100 per m² zou moeten worden gewaardeerd.

4.6

Het Hof volgt partijen in hun visie dat een potentiële koper de – onder 3.2 – bedoelde nadelen als gevolg van de voorgenomen realisatie van bedoelde supermarkt zal meenemen als één van de relevante omstandigheden bij de totstandkoming van de koopprijs in die zin dat het bedoelde voornemen waardedrukkend zal zijn. De komst van de supermarkt zal er echter, naar het oordeel van het Hof, niet toe hoeven leiden dat daarmee de ligging van “voldoende” (3) naar “slecht” (1) moet worden gewaardeerd. Daarbij houdt het Hof rekening met de onweersproken stelling van de Heffingsambtenaar dat – ten aanzien van de toename van de verkeersdrukte door de komst van de supermarkt – de ingang en het laden en lossen aan de andere zijde van het perceel zal plaatsvinden en niet aan de zijde van de onroerende zaak, dat ook thans reeds een bedrijfspand aanwezig is op het terrein waaraan de onroerende zaak grenst, terwijl voorts de komst van de supermarkt, naast de eerdere vermelde nadelen, ook een stijging van het voorzieningenniveau in de wijk betekent. Met een aftrek van 20 % op de prijs per m² van belanghebbendes perceel, zijnde een aftrek van € 13.840 is, naar het oordeel van het Hof, voldoende rekening gehouden met deze waardedrukkende omstandigheid. Gelet bovendien nog op de omstandigheid dat in de waarde geen rekening gehouden is met een op waardepeildatum aanwezige aan de onroerende zaak aangebouwde garage, ter waarde van circa € 10.000, is de waarde van de onroerende zaak, naar het oordeel van het Hof, niet te hoog vastgesteld. Dat de bedoelde garage aanvankelijk ten onrechte niet in de waardering betrokken was, doet daaraan niet af. Voorzover belanghebbende nog verwijst naar waarden op eerdere peildata overweegt het Hof dat in de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers de waardeontwikkeling op de woningmarkt is verdisconteerd. De waarde op eerdere waardepeildata is om die reden niet van doorslaggevend belang bij de onderhavige waardevaststelling, zodat de grieven van belanghebbende ook in zoverre falen.

4.7

Het vorenoverwogene leidt het Hof tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 24 september 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 september 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.