Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 12/0397, 12/0398, 12/0399
uitspraakdatum:
8 oktober 2013
8 oktober 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X te Z](hierna:belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 5 juni 2012, nummers AWB 12/662, AWB 12/664 en AWB 12/665,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen(hierna:de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1]
-per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009, vastgesteld op € 1.676.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2009 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 5.235,82 en voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte op € 6.871,60,
-per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010, vastgesteld op € 1.674.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag OZB 2010 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 5.256,36 en voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte op € 6.898,55,
-per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011, vastgesteld op € 1.658.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag OZB 2011 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 5.171,30 en voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte op € 6.753,03.
1.2
Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikkingen bezwaarschriften ingediend en is op haar verzoek gehoord. Het verslag van de hoorzitting is opgenomen op een cd-rom. Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarden verminderd tot de waarden exclusief BTW van € 1.409.000 (2009), € 1.406.000 (2010) en € 1.469.000 (2011). Hij heeft de opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. De cd-rom is bij de uitspraak met betrekking tot het jaar 2011 gevoegd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 juni 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Het Hof heeft het beroepschrift ambtshalve gesplitst in drie beroepschriften. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren voorts de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2013 in Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord, [.] de gemachtigde van belanghebbende, [.]alsmede [.]de Ambtenaar[.] . Partijen hebben elk een pleitnota overgelegd. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat de Ambtenaar, zo mogelijk, schriftelijke inlichtingen zal verstrekken over de gegevens die de grondslag vormen voor de cijfers behorend bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs opgenomen archetype “schoolgebouw met extra voorzieningen”.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 19 februari 2013 aan partijen is verzonden.
1.7
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 22 augustus 2013 in Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord[.] de gemachtigde van belanghebbende,[.]alsmede [.] de heffingsambtenaar[.]. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [A-straat 1]. Het object is gebouwd in 1994 ten behoeve van en wordt gebruikt voor het geven van vaktechnisch onderwijs. De bestemming is “Bijzondere-/maatschappelijke doeleinden”.
2.2
Het object is gesitueerd op een kavel van 3.340 m². De bebouwde oppervlakte is 1.705 m² groot, waarvan 440 m² voor leslokalen en kantoren, 1.000 m² voor instructie/werkplaats, 100 m² voor magazijn en opslagruimte en 165 m² voor een les-en instructielokaal. De werkplaats heeft als extra voorzieningen een afzuiginstallatie, een zwaardere vloer en een uitgebreid elektriciteitsnetwerk.
2.3
De heffingsambtenaar heeft voor de vaststelling van de waarde van € 1.676.000 (2009), € 1.674.000 (2010), € 1.658.000 (2011) gesteund op een per jaar opgesteld taxatierapport opgemaakt door [A], waarbij hij het object heeft gewaardeerd op de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde Hij beroept zich op de Taxatiewijzer Onderwijs en meer specifiek op archetype O145EX12.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de waarden herzien doch niet een herberekening gemaakt van de herziene gecorrigeerde vervangingswaarden. Hij heeft het daarin vermelde bedrag van € 1.409.000 (2009) kennelijk als volgt berekend: 100/119 x € 1.676.000 = € 1.408.403 met afronding naar boven. De bij deze waarde behorende gegevens zijn, afgeleid uit de door verweerder gebruikte cijfers, als volgt:
Herbouwwaarde € 1.694.631
Technische afschrijving gemiddeld 37,375% € 633.368
--------------
Waarde na technische afschrijving € 1.061.263
Functionele afschrijving 5% € 53.063
--------------
Waarde na technische en functionele afschrijving € 1.008.200
Waarde van de grond 3340 m² x € 120 € 400.800
--------------
Gecorrigeerde vervangingswaarde € 1.409.000
De heffingsambtenaar is daarbij uitgegaan van een ongecorrigeerde bouwprijs per m² van € 1.060, van welke prijs kennelijk 41% is toegerekend aan de ruwbouw, 34% aan de afbouw en 25% aan de installaties. De in aanmerking genomen technische afschrijving is gewogen gemiddeld 37,375% en de functionele afschrijving is 5% van de waarde na technische afschrijving (3,13% van de herbouwwaarde). De gecorrigeerde gemiddelde bouwprijs per m² is dan € 758. Voor de jaren 2010 (bouwprijs € 1.102) en 2011 (bouwprijs € 1.087) gelden mutatis mutandis overeenkomstige berekeningen.
2.4
Belanghebbende heeft eveneens taxatierapporten ingediend, gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij heeft tevens berekeningen overgelegd van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object terecht is
vastgesteld op de onder 1.2. genoemde waarden. Het geschil spitst zich toe op de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per vierkante meter voor de werkplaats met magazijnen en op het door hem in aanmerking genomen percentage voor functionele afschrijving.
3.2
Partijen bestrijden elkanders taxatierapporten met – kort gezegd – de stelling dat de daarin gekozen uitgangspunten onjuist zijn.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij in de zittingen toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van die zittingen.
3.4
Belanghebbende heeft zich ter zitting van 22 augustus 2013 nog slechts op de door hem berekende gecorrigeerde vervangingswaarde beroepen en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de in de beschikkingen vermelde gecorrigeerde vervangingswaarden tot € 1.126.524 (2009), € 1.059.431 (2010) en € 867.580 (2011), met dienovereenkomstige vermindering van de OZB aanslagen.
3.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Het Hof sluit zich bij dit gezamenlijke standpunt van partijen aan. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.2
Zoals de Rechtbank met juistheid heeft geoordeeld rust de bewijslast met betrekking
tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarden van het object per waardepeildata niet te hoog zijn op de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft bijgebracht.
4.3
De heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van zijn standpunt op de taxatierapporten van taxateur[A] (2009 € 1.694.000; 2010 € 1.706.000; 2011 € 1.649.000). De taxateur maakt bij zijn taxatie gebruik van de hiervoor onder 2.3. genoemde taxatiewijzer. Hij hanteert de gegevens die in de taxatiewijzer voor de betreffende peildatum zijn vermeld bij de categorie “schoolgebouwen met bijzondere voorzieningen”. Die gegevens zijn gebaseerd op twee afgebeelde, doch niet nader aangeduide schoolgebouwen. Belanghebbende heeft twijfel uitgesproken over de vergelijkbaarheid van zijn object met deze schoolgebouwen en heeft daarbij vooral gewezen op het atypische karakter van de werkplaats met magazijn, die bij belanghebbende rond 65% van de bebouwde vloeroppervlakte uitmaakt. De heffingsambtenaar is in de gelegenheid gesteld om op dit punt nadere gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft achterhaald dat de gebruikte gegevens uit de taxatiewijzer hun grond vinden in de gerealiseerde verkopen van de objecten [B-straat 1] (€ 6.447.405 voor 5.241 m² bruto verhuurbaar oppervlak, hierna bvo) en [C-straat 1] (€ 4.928.464 voor 3.483 m² bvo), beide gevestigd te [Q] en huisvesting biedend aan opleidingen voor ICT en toerisme en recreatie. Nadere informatie ontbreekt over de indeling van die objecten en de grootte van de diverse onderdelen. Derhalve kan niet worden vastgesteld of die objecten min of meer vergelijkbare werkplaatsen bevatten en ook overigens voldoende vergelijkbaar zijn met het onderhavige object.
De twee objecten die de heffingsambtenaar voorts aanvoert ([D-straat 1 te R] en [E-straat 1 te S]) leiden aan het euvel dat zij niet een soortgelijke, omvangrijke werkplaats bevatten (maar een keuken, lokaal voor bloemschikken, leslokalen die tevens praktijklokalen zijn) en mitsdien op een essentieel punt niet voldoende vergelijkbaar zijn.
Tenslotte heeft de heffingsambtenaar aan de hand van een taxatie door taxateur [B] [.] van het aanvankelijk identieke en in 2004 vergrote buurpand [A-straat 2] een bouwprijs per m² van € 1.265 berekend. Deze berekening bezit evenwel weinig overtuigingskracht, aangezien zij enerzijds berust op een onvoldoende onderbouwde waardering door taxateur [B] en anderzijds als vertrekpunt neemt de door de heffingsambtenaar bepleite en door belanghebbende bestreden waarde van € 1.409.000 (2009). De heffingsambtenaar heeft dusdoende de door hem voorgestelde waarden van € 1.409.000 (2009), € 1.406.000 (2010) en € 1.469.000 (2011), onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.4
Vervolgens is de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar voorgestane
waarden aannemelijk maakt. Zij voert aan dat de werkplaats met magazijn een zo groot deel van het gehele object uitmaakt (rond 65%) en bouwtechnisch zodanig verschilt van de overige onderdelen van het object dat voor de bepaling van de waarde van dit deel van het object veeleer aansluiting moet worden gezocht bij bouwkosten van bedrijfshallen in plaats van bij de bouwkosten van schoolgebouwen. In beroep berekent belanghebbende een gecorrigeerde vervangingswaarde rekening houdend met een bouwprijs per m² van € 650 voor de werkplaats met magazijn en € 1.087 voor de overige onderdelen van het object, alsmede met een hoger percentage aan functionele afschrijving (20% voor ruwbouw en afbouw en 10% voor installaties).
Belanghebbende stelt zich uiteindelijk in de brief van 17 juni 2013 en ter zitting van 22 augustus 2013 op het standpunt dat, gelet op de door haar berekende ongecorrigeerde vervangingswaarde van buurpand [A-straat 2], de koopsom van [A-straat 2] en de toe te passen functionele afschrijving in verband met het teruglopend leerlingenaantal, de gecorrigeerde vervangingswaarde op een bedrag van € 1.126.524 (2009), € 1.059.431 (2010), € 867.580 (2011) moet worden bepaald.
4.5
Het Hof acht op zichzelf goed verdedigbaar dat in een geval als het onderhavige een
object dat niet of nauwelijks met andere vergelijkbaar is, wordt opgedeeld in onderdelen waarvoor elk een afzonderlijke bouwprijs in aanmerking wordt genomen. De door belanghebbende verstrekte bouwprijzen van bedrijfshallen kunnen onvoldoende steun bieden aan belanghebbendes standpunt aangezien de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft betwist dat de werkplaats met magazijn vergelijkbaar is met een eenvoudige bedrijfshal. De heffingsambtenaar heeft namelijk, onvoldoende weersproken, gesteld dat de werkplaats is gebouwd met baksteen en voorzien is van extra isolatie en van ramen met dubbele beglazing. Voorts klampt belanghebbende aan bij de stichtingskosten van de in 2004 vergunde aanbouw van een praktijkruimte van 1.050 m² met tussenverdieping bij het buurpand [A-straat 2]. Zij berekent uit de in de stukken beschikbare cijfers een gemiddelde bouwprijs van € 471 per m². Belanghebbende heeft vervolgens, uitgaande van € 471 per m², de ongecorrigeerde vervangingswaarde per m² berekend op € 601 (€ 471 minus 19% BTW plus 36% bijkomende kosten en 12% indexatie). Zij heeft, daarnaar gevraagd, het percentage indexatie niet verder kunnen toelichten. Bovendien heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de indexatie moet plaatsvinden vanaf een tijdstip in 2002, omdat de bouwaanvraag uit die tijd dateert. Voorts heeft de heffingsambtenaar gesteld dat een deel van de werkzaamheden in eigen beheer is uitgevoerd en dat de aangegeven bouwkosten daarom niet de reële bouwkosten, zoals die in de markt plegen te ontstaan, weerspiegelen. Belanghebbende heeft deze verweren onvoldoende weersproken. Het Hof acht aldus onvoldoende door belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de door haar gehanteerde uitgangspunten voldoende steun verschaffen voor een berekening van de gezochte gecorrigeerde vervangingswaarde. Een en ander leidt ertoe dat evenmin kan worden uitgegaan van de voor het gehele object bepleite bouwprijs van € 601 per m². Ook de bouwprijs van € 300 voor de tussenverdieping is niet bruikbaar omdat voldoende onderbouwing daarvoor ontbreekt. Ook belanghebbende heeft mitsdien de door haar bepleite waarden onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.6
Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden van het object aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarden in goede justitie vaststellen. Het Hof zal daarbij aanknopen bij de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen en de waarden stellen op € 1.300.000 (2009), € 1.250.000 (2010) en € 1.250.000 (2011). Het twistpunt over de omvang van het in aanmerking te nemen percentage aan functionele afschrijving behoeft geen behandeling meer.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
4.Kosten
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 4,5 (beroepschrift, verschijnen zitting rechtbank, hoger beroepschrift, verschijnen ter zitting, nadere zitting) € 472 1 = € 2.124 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroeps- en hoger beroepsfase en op € 919,60 voor kosten van een deskundige.
6.Beslissing
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
- vermindert de vastgestelde waarde van Streekweg 22 tot € 1.300.000 (2009), € 1.250.000 (2010) en € 1.250.000 (2011),
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.043,60,
- gelast dat de gemeente Nijmegen aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 302 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. Kromhout in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 8 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. R. den Ouden.
De griffier,
(A. Vellema)
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 16 oktober 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.