ECLI:NL:GHARL:2013:8174 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Bevestiging WOZ-waarde appartement na hoger beroep tegen ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00094

uitspraakdatum: 29 oktober 2013

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-[Z] (hierna: de Rechtbank) van 17 december 2012, nummer AWB 12/1511, in het geding tussen belanghebbende

de teamleider Geo-informatie en belastingen van de afdeling Ruimtelijke Dienstverlening en Belastingen van de Gemeente [Z](hierna: de heffingsambtenaar)

Ontstaan en loop van het geding

1.1 Bij beschikking van 18 februari 2012, op één biljet verenigd met aanslagen in gemeentelijke belastingen voor het jaar 2012, is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend [a-straat 1] te [Z] (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 228.000. Bij uitspraak op bezwaar van 13 juni 2012 heeft de Ambtenaar het bezwaar van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde ongegrond verklaard.

1.2 De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende tegen die uitspraak ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende heeft op 24 januari 2013 hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoren, naast het van de Rechtbank ontvangen procesdossier, het verweerschrift in hoger beroep, alsmede een op 6 augustus 2013 ter griffie van het Hof ontvangen schriftelijke reactie van 2 augustus 2013 van belanghebbende op het verweerschrift van de heffingsambtenaar.

1.4 Bij onderzoek ter zitting op 20 augustus 2013 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar mr. [A] die werd bijgestaan door [B], taxateur.

1.5 Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht
.

Vaststaande feiten

2.1 Het object is een appartement met berging. Het bouwjaar is 2003. Het appartement maakt deel uit van een appartementencomplex. Het heeft volgens opgave van een door taxateur [B] opgesteld en door de heffingsambtenaar overgelegd ‘Overzicht objecten [C], [Z]’ (hierna: het overzicht) evenals 40 andere op dat overzicht vermelde appartementen een woonoppervlak van 122 m².

2.2 Het object dient belanghebbende tot woning.

Geschil, standpunten en conclusies van partijen

3.1 Partijen houdt verdeeld, of de heffingsambtenaar de waarde van het object terecht heeft vastgesteld op € 228.000.

3.2 Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.

3.3 Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.4 In hoger beroep concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 187.100. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het geschil

4.1 Van het object is geen omstreeks de waardepeildatum behaalde verkoopopbrengst bekend. De gezochte waarde moet daarom zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde.

4.2 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in het bij de Rechtbank ingediende verweerschrift de volgende rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen genoemd:

vloeroppervlak verkoopprijs verkoopdatum

[a-straat 2] 122 € 225.000 03-12-2010
[a-straat 3] 122 € 250.000 01-03-2011.

4.3 Belanghebbende heeft in het beroepschrift bij de Rechtbank aangevoerd:

- [a-straat 2] en [a-straat 3] zijn appartementen die op het zuiden liggen. Zijn object ligt op het westen;
- [a-straat 4], dat dezelfde ligging kent als zijn object, is volgens gegevens van het Kadaster op 15 december 2011 verkocht voor € 185.500.

In het hogerberoepschrift en ter zitting van het Hof voert belanghebbende aan:

- naar zijn mening heeft zijn object een woonoppervlak van 119 m² en niet van 122 m². Het op het overzicht voorkomende [a-straat 5] is een hoekappartement dat een woonoppervlak heeft van 125 m² en ook een WOZ-waarde kent van € 228.000;

- de WOZ-waarde van het recht boven zijn object gesitueerde appartement [a-straat 6] met dezelfde oppervlakte en indeling nader is vastgesteld op € 194.000; [a-straat 6], dat volgens de heffingsambtenaar abusievelijk te laag is gewaardeerd is, van een oud-ambtenaar van de gemeente. Dat lijkt hem geen eerlijke zaak;

- hij vindt dat de heffingsambtenaar te veel fouten heeft gemaakt;

- bij de verkoop van de appartementen tijdens de bouw ervan in 2002 bestond verschil in prijs tussen appartementen met en zonder een overdekte parkeerplaats. Zo was de koopsom voor [a-straat 7] met een woonoppervlak van 145 m² én met een overdekte parkeerplaats € 259.675, terwijl de koopsom voor zijn object met een woonoppervlak van 119 m² zonder overdekte parkeerplaats € 185.255 beliep. Daarvan uitgaande berekent belanghebbende de waarde zijn object op (119/145 x € 228.000) € 187.100.

4.4 In het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar met betrekking tot de op het overzicht vermelde appartementen het volgende aangevoerd:

- tegen de waardevaststelling voor het jaar 2012 van de 41 op het overzicht voorkomende appartementen is door 13 belanghebbenden bezwaar gemaakt. Elf bezwaarschriften zijn ongegrond verklaard;

- het bezwaar tegen de waarde van [a-straat 6], is abusievelijk gegrond verklaard;

- uit onderzoek is gebleken dat de waarde van [a-straat 8], welke appartement niet op het overzicht voorkomt, abusievelijk te laag is vastgesteld;

- deze twee te lage vaststellingen van de waarde betreffen incidentele fouten of vergissingen en berusten niet op een ter zake gevoerd beleid. De door de Hoge Raad ontwikkelde meerderheidsregel is niet van toepassing. Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel kan dus niet slagen.

4.5 Ter zitting heeft taxateur Jansen toegevoegd, dat volgens de beschikbare bouwtekeningen alle in het overzicht genoemde appartementen een woonoppervlak hebben van 122 m². Hoekappartementen hebben een groter woonoppervlak en zijn daarom in het overzicht niet meegenomen. Indien [a-straat 5] een hoekappartement is, zoals belanghebbende betoogt, is dat appartement ten onrechte meegenomen in het overzicht en zal dat worden hersteld.

4.6 Voor de waardering op basis van de Wet waardering onroerende zaken moet worden uitgegaan van de waarde van een object op de peildatum. Bij gebreke van een verkoopcijfer van het object op die datum moet worden aangeknoopt bij verkoopgegevens van vergelijkbare appartementen die op of zo dicht mogelijk rond de peildatum zijn gerealiseerd.

4.7 Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de cijfers van de verkopen van [a-straat 2] en [a-straat 3] op 3 december 2010 respectievelijk 1 maart 2011 aannemelijk maakt dat een vaststelling van de waarde van het object op 1 januari 2011 van € 228.000 niet te hoog is. Dat ligging van een appartement op het westen tot een wezenlijk andere waarde leidt acht het Hof zonder nadere onderbouwing, welke door belanghebbende niet is gegeven, niet aannemelijk. Verder is niet in geschil dat deze appartementen een gelijke oppervlakte hebben als het object, zodat in het midden kan blijven of deze oppervlakte 119 m² of 122 m² bedraagt.

4.8 De verkoop van [a-straat 4] voor € 185.500 heeft plaatsgehad bijna een jaar na de peildatum 1 januari 2011. Het Hof kent aan dit verkoopgegeven vanwege dit tijdsverloop weinig bewijskracht toe, mede gelet op de omstandigheid dat gegevens van twee rond de peildatum verkochte vergelijkbare appartementen bekend zijn. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

4.9 De vergelijking die belanghebbende maakt tussen zijn object en [a-straat 7] mist naar het oordeel van het hof voor dit geding betekenis. [a-straat 7] heeft belangrijk meer woonoppervlak dan het object van belanghebbende en aan verschillen in aankoopprijzen zoals die golden in het jaar 2002 kan voor de vaststelling van de waarde per 2011 geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.

4.10 De heffingsambtenaar heeft een overzicht overgelegd waarin alle WOZ-waarden per de peildatum 1 januari 2011 zijn opgenomen van alle 40 volgens hem vergelijkbare appartementen. Het gaat om appartementen gelegen in hetzelfde appartementencomplex als waartoe het object behoort. Behoudens [a-straat 6] en [a-straat 9] met WOZ-waarden van € 194.000 respectievelijk € 214.000, belopen volgens het overzicht de WOZ-waarden van de overige appartementen, evenals van het object, alle € 228.000. Hoewel belanghebbende terecht wijst op enkele verschillen in de uitkomsten van waardevaststellingen van appartementen in het door de heffingsambtenaar verstrekte overzicht, laat dit overzicht geen andere conclusie toe dan dat in een meerderheid van vergelijkbare gevallen de WOZ-waarde juist is vastgesteld. Belanghebbende heeft dit ook niet bestreden, zodat hij zich niet kan beroepen op schending van de meerderheidsregel. Dat de WOZ-waarde in een incidenteel geval bewust te laag zou zijn vastgesteld, acht het Hof, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk.

Slotsom

Het vorenoverwogene brengt mee dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

Kosten

Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen aanleiding.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan te Arnhem door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2013.

De griffier,

Bij verhindering van de voorzitter

is de uitspraak ondertekend door

mr. J. van de Merwe,

(J.L.M. Egberts)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 oktober 2013

Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders
binnen zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

(bezoekadres: Kazernestraat 52).

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.