ECLI:NL:GHARL:2013:8175

• Datum uitspraak: 31 oktober 2013
• Publicatiedatum: 30 oktober 2013
• Zaaknummer: 13/00518
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort; C.M. Ettema; A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde bedrijfspand gemeente Zeewolde

De heffingsambtenaar van gemeente Zeewolde stelde de WOZ-waarde van een bedrijfspand per 1 januari 2011 vast op €815.000. Na bezwaar werd deze verlaagd naar €663.000. Belanghebbende ging in beroep bij de rechtbank, die de waarde verder verlaagde tot €625.000. De heffingsambtenaar stelde hiertegen hoger beroep in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het geschil betrof de juiste waardering van het pand, waarbij de kernvraag was of de gehanteerde huurprijs van €65.000 per jaar zakelijk was. Het hof oordeelde dat de huurprijs, overeengekomen tussen niet-gelieerde partijen en aangepast aan wensen van de huurder, als zakelijk moet worden beschouwd. Belanghebbendes stelling dat de huurprijs niet zakelijk was wegens onderhoudskosten en specifieke aanpassingen werd niet aannemelijk gemaakt.

Het hof bevestigde dat de heffingsambtenaar de waarde op €663.000 terecht had vastgesteld, gebruikmakend van de huurwaardekapitalisatiemethode met een kapitalisatiefactor van 11 en een huurwaarde van €60.300. Het beroep op het vertrouwensbeginsel door belanghebbende faalde eveneens. Het hof vernietigde het vonnis van de rechtbank en verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond.

Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd. De uitspraak werd gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen op 22 oktober 2013.

Uitkomst: Het hoger beroep van de heffingsambtenaar wordt gegrond verklaard en het beroep van belanghebbende ongegrond, waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld op €663.000.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

Nummer 13/00518

uitspraakdatum:
22 oktober 2013

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zeewolde (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 januari 2013, nummer SBR 12/3318, in het geding tussen de heffingsambtenaar en

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2012, naar de waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld op € 815.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 663.000.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van
31 januari 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 625.000.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [.], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [.] namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaand pand gelegen op het bedrijventerrein [A] in de bebouwde kom van [Z]. De onroerende zaak is gebouwd in 1998 en heeft een bruto vloeroppervlak van 260 m² op de begane grond en 210 m² op de verdieping en is gelegen op een kavel van 998 m².

2.2

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op de waardepeildatum verhuurd aan [B] voor een huur van € 65.000 per jaar. Belanghebbende is deze huurprijs voor de periode van 1 augustus 2009 tot 31 juli 2014 overeengekomen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.

3.2

De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de onroerende zaak € 663.000 bedraagt en belanghebbende verenigt zich met het oordeel van de Rechtbank dat de waarde € 625.000 bedraagt.

3.3

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.

3.5

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3

Evenwel moet worden opgemerkt dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52, en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251).

4.4

De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 31 oktober 2012 van [.], gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 663.000. Bij de taxatie is de waarde bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is onder meer uitgegaan van een huurwaarde van € 60.300 en een kapitalisatiefactor van 11. Partijen verschillen niet van mening over de te hanteren kapitalisatiefactor, wel over de hoogte van de in acht te nemen huurwaarde bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak.

4.5

Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat zulks anders is, heeft daarvan de bewijslast. Nu belanghebbende stelt dat de huurprijs niet zakelijk is, rust op hem de last feiten en omstandigheden te stellen en – zoals hier – bij betwisting aannemelijk te maken op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de huurprijs niet de huurwaarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52).

4.6

Belanghebbende heeft gesteld dat de op 1 augustus 2009 overeengekomen huurprijs niet de huurwaarde weergeeft, omdat in deze huurprijs een bedrag is verdisconteerd voor onderhoud. Belanghebbende heeft dit niet nader met gegevens onderbouwd en heeft dit naar het oordeel van het Hof daarom niet aannemelijk gemaakt.

4.7

Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de huurprijs niet zakelijk is omdat geen enkele andere huurder dan [B] bereid zou zijn geweest de overeengekomen huurprijs te betalen. Hij heeft er daarbij op gewezen dat het pand naar de wensen van [B] is aangepast, waarbij onder meer de bovenverdieping is verbouwd en natte cellen zijn geplaatst.

4.8

Het Hof kan belanghebbende niet volgen in zijn standpunt. [B] was kennelijk bereid de overeengekomen huurprijs te betalen, nadat de onroerende zaak aan haar wensen was aangepast. [B] was op dat moment derhalve de meestbiedende huurder die bereid was deze huur te betalen na de beste voorbereiding. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huurprijs niet zakelijk is.

4.9

De overeengekomen huurprijs is dan maatgevend voor de in aanmerking te nemen huurwaarde op de waardepeildatum. Nu de kapitalisatiefactor niet in geschil is, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Daarbij overweegt het Hof dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen huurwaarde per waardepeildatum van € 60.300 niet te hoog is, gelet op de één jaar en vijf maanden daarvóór overeengekomen huurprijs van € 65.000.

4.1

Belanghebbende heeft voorts een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. In dat verband heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde op grond van een toezegging op € 625.000 moet worden vastgesteld en heeft hij verwezen naar de volgende passage in een e-mail van 1 maart 2013 van de heer [C] namens de heffingsambtenaar:

“Verder merk ik, los van de ambtshalve toetsing, op dat, zoals vanochtend besproken de waarde over 2013 al wordt verlaagd naar € 600.000,00.

Reden hiervoor is de uitspraak van de Rechtbank Midden Nederland, waarin de waarde van [a-straat 1] voor 2012 na beroep is verlaagd naar € 625.000”.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat hij aan deze passage het vertrouwen kon ontlenen dat de waarde voor het kalenderjaar 2013 op € 600.000 zou worden vastgesteld en dat deze een afgeleide is van de waarde voor het kalenderjaar 2012. De heffingsambtenaar zou daarmee tevens, zo begrijpt het Hof belanghebbendes stelling, een standpunt over de waarde voor het kalenderjaar 2012 hebben ingenomen.

4.11

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende uit genoemde passage niet in redelijkheid kunnen afleiden dat de heffingsambtenaar de in geschil zijnde WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2012 op € 625.000 zou vaststellen en dat de heffingsambtenaar dus geen hoger beroep zou instellen. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt derhalve niet.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 22 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst)

(B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 oktober 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.