ECLI:NL:GHARL:2013:8375

• Datum uitspraak: 6 november 2013
• Publicatiedatum: 6 november 2013
• Zaaknummer: BK 12/00153 en 12/00154
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E. Polak; R.F.C. Spek; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling bovenwoning Leeuwarden

De heffingsambtenaar had de WOZ-waarden van een bovenwoning in Leeuwarden vastgesteld op €110.000 voor 2010 en €109.000 voor 2011. Belanghebbende betwistte deze waarden en stelde lagere waarden voor, gebaseerd op een eigen taxatierapport.

In hoger beroep stond centraal of de vastgestelde waarden te hoog waren. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de gehanteerde maten en inhoud van het pand juist waren, mede omdat de gebruikte tekening onduidelijkheden vertoonde en de woning niet inpandig was bezichtigd.

Belanghebbende had evenmin voldoende bewijs geleverd voor de lagere waarden, omdat het taxatierapport geen objectieve onderbouwing gaf op basis van verkooptransacties van referentieobjecten.

Omdat geen van beide partijen het bewijs kon leveren, stelde het hof de WOZ-waarden vast op een tussenliggende waarde van €90.000 voor 2010 en €89.000 voor 2011. Tevens werd het betaalde griffierecht aan belanghebbende vergoed.

Uitkomst: Het gerechtshof stelt de WOZ-waarden van de bovenwoning vast op €90.000 voor 2010 en €89.000 voor 2011 en vernietigt de eerdere uitspraken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummers: 12/00153 en 12/00154

uitspraakdatum:
6 november 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 19 april 2012, nummers AWB 11/244 en 11/1881, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1B te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 110.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2010 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 141,35.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 109.000 (hierna: de beschikking). Met deze beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 144,75.

1.3

Bij uitspraken op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de bij de beschikkingen vastgestelde waarden van de onroerende zaak gehandhaafd.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 19 april 2012 ongegrond verklaard.

1.5

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2013 te Leeuwarden. Daar is verschenen en gehoord belanghebbende alsmede [A] namens de Heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], taxateur.

1.8

De heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.9

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een bovenwoning uit circa 1900 gelegen in het centrum van [Z]. Belanghebbende verhuurt de onroerende zaak.

2.2

Van de zijde van de heffingsambtenaar heeft de taxateur [C] op 19 juli 2012 een taxatierapport opgesteld waarbij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 aan de hand van vergelijking met drie referentieobjecten is getaxeerd. In het taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:

Onderhavig object: WOZ bouwlaag inhoud waarde prijs (…)

waarde woning hoofdgebouw per m3 (…)

[a-straat] 1b 110.916 1 237 110.916 468 (…)

Analyse marktcijfers: datum gerealiseerde geïndexeerde bouwlaag inhoud

transactie koopsom koopsom 1 woning (…)

[b-straat] 36 11-5-2009 192.500 204.161 1 360 (…)

[c-straat] 67 a 8-11-2010 174.000 190.597 1 360 (…)

[c-straat] 79 27-1-2010 168.000 172.855 1 243 (…)

2.3

De taxateur [C] heeft op 19 juli 2012 opnieuw een taxatierapport opgesteld per waardepeildatum 1 januari 2010 waarbij de waarde van de onroerende zaak eveneens per 1 januari 2010 aan de hand van vergelijking met genoemde drie referentieobjecten is getaxeerd. In dit taxatierapport is voor zover relevant het volgende vermeld:

Onderhavig object: WOZ bouwlaag inhoud waarde prijs (…)

waarde woning hoofdgebouw per m3 (…)

[a-straat] 1b 109.000 1 237 109.916 464 (…)

Analyse marktcijfers: datum gerealiseerde geïndexeerde bouwlaag inhoud

transactie koopsom koopsom 1 woning (…)

[b-straat] 36 11-5-2009 192.500 198.468 1 360 (…)

[c-straat] 67 a 8-11-2010 174.000 174.000 1 360 (…)

[c-straat] 79 27-1-2010 168.000 168.000 1 243 (…)

2.4

Belanghebbende heeft eveneens een taxatie laten verrichten, door [D], NVM-taxateur verbonden aan [E] makelaars, waarvan op 3 augustus 2012 een verkort taxatierapport is opgemaakt, waarin voor zover relevant het volgende is vermeld:

“
OBJECT

Type object :
De bovenwoning op de eerste woonlaag

Adres, plaats :
[a-straat] 1B, [Z]

Kadastrale omschrijving object :
[Z] sectie C nummer [0000] deels

Beknopte omschrijving object

Bovenwoning met hal, toilet, ruime woonkamer met laminaatvloer, oude schouw en ornamentenplafond, keukenhoek in de woonkamer met eenvoudige nette keukeninrichting, slaapkamer met zijraam, aangrenzende douche met wastafel en wasmachine aansluiting. De bovenwoning is bereikbaar via een entree in de [a-straat]. De woning bestrijkt niet de gehele eerste etage. Een deel van de eerste etage is kantine en toiletruimte voor de winkel. De woning heeft derhalve een vloeroppervlak van ca. 60 m2.

WAARDERING(EN)

Huurwaardebepaling op basis van het puntensysteem van de huurcommissie. Uitgangspunt is dat de woning geen energielabel heeft en dat de huurder na 1 januari 2008 is gaan huren. Op basis hiervan komt de woning op
98 punten. Per 1 juli 2012 is de maximaal redelijke huur € 452,50 per maand.

Het object is getaxeerd op een:

Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik:

per 1 januari 2009 van: € 87.500,00

(…)

per 1 januari 2010 van: € 85.000,00

(…).”

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak voor de onderhavige twee jaren op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaak tot € 87.500 voor het jaar 2010 en tot € 85.000 voor het jaar 2011.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van respectievelijk € 110.000 en € 109.000 voor de jaren 2010 en 2011 niet te hoog zijn. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.2

Naar volgt uit de onder 2.2 en 2.3 vermelde taxatierapporten, heeft de taxateur de waarden van de onroerende zaak bepaald met behulp van de gemiddelde kubieke meterprijs van bepaalde referentiepanden. Tegenover belanghebbendes gemotiveerde bestrijding zowel in beroep als in hoger beroep van de gehanteerde maten en inhoud van de onroerende zaak, heeft de Heffingsambtenaar de door hem gehanteerde maten niet aannemelijk gemaakt. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting bevestigd de onroerende zaak niet inpandig te hebben bezichtigd en heeft hij aangegeven de onroerende zaak door middel van een schaalvermelding te hebben gemeten, afgelezen van een gemeentelijke tekening. Bedoelde tekening heeft de heffingsambtenaar desgevraagd ter zitting van het Hof getoond, en deze tekening vertoonde significante afwijkingen van de door belanghebbende getoonde tekening van de onroerende zaak opgemaakt door de taxateur [D]. Zo waren binnenmuren op een van elkaar afwijkende plaats getekend en was onduidelijk welk gedeelte volgens de tekening van de heffingsambtenaar tot de onroerende zaak dan wel tot de ondergelegen winkel behoorde. Daarbij bleek dat de tekening van de heffingsambtenaar maten noch een schaalmeter vermeldde. Ook overigens is geen afdoende onderbouwing van de gehanteerde maten en inhoud gegeven door de heffingsambtenaar. De stelling van de heffingsambtenaar dat de tekening door een luchtfoto bevestigd wordt, kan deze onduidelijkheid niet wegnemen nu de onroerende zaak een bovenwoning betreft die niet de gehele etage beslaat, omdat een gedeelte tot de onderliggende winkel behoort en uit een luchtfoto geen hoogtematen kunnen opgemaakt. Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde maten en inhoud gemotiveerd heeft bestreden en (mede) in dat kader een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur heeft ingebracht waarin wordt uitgegaan van een andere maatvoering dan door de heffingsambtenaar gesteld, welke maatvoering door die taxateur ter plaatse is gemeten, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar reeds door de blijvende onduidelijkheid over de maten en inhoud de door hem verdedigde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.3

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.

4.4

Belanghebbende heeft in hoger beroep ter onderbouwing van zijn waarden een verkort taxatierapport ingebracht waarin een gecertificeerd taxateur de waarden verdedigt. Belanghebbende heeft hiermee de door hem verdedigde waarden van € 87.500 en 85.000 niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit objectieve gegevens zoals verkooptransacties van referentieobjecten. Zonder die onderbouwing, welke ontbreekt, kunnen deze de door belanghebbende daaraan verbonden conclusies over de onderhandse verkoopwaarden van de onroerende zaak niet dragen. Ook met hetgeen belanghebbende overigens heeft aangedragen, heeft hij de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.5

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, stelt het Hof de WOZ waarden van de onroerende zaak, rekening houdend met alle in de procedure bekende feiten en omstandigheden, voor het jaar 2010 vast op € 90.000 en voor het jaar 2011 vast op € 89.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Belanghebbende heeft niet verzocht om een vergoeding van de proceskosten die hij in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof ziet ook overigens geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart de tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroepen gegrond;

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar;

– wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2010 wordt vastgesteld op € 90.000 en dat de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2011 wordt vastgesteld op € 89.000;

– vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;

– gelast dat de Gemeente Leeuwarden belanghebbende het in verband met het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van (€ 41 + € 41+ € 115 =) € 197 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong – Braaksma als griffier.

De beslissing is op
6 november 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

K. de Jong – Braaksma

E. Polak

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 november 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.