ECLI:NL:GHARL:2013:8813

• Datum uitspraak: 19 november 2013
• Publicatiedatum: 20 november 2013
• Zaaknummer: 13/00587
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.A. Monsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde woonhuis met strijdig gebruik en bestemmingsplan

Belanghebbende is eigenaar van een woonhuis dat volgens het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning mag worden gebruikt, maar feitelijk als burgerwoning wordt bewoond. De gemeente stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2011 vast op € 277.000, welke belanghebbende betwistte. Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende konden hun waardebepalingen niet voldoende onderbouwen met taxatierapporten. Het hof oordeelde dat de gebruikte methoden niet geschikt waren om de waarde in goede justitie vast te stellen.

De heffingsambtenaar baseerde zich op een taxatierapport waarin een correctie werd toegepast vanwege het bestemmingsplan, maar het hof achtte deze methode onvoldoende. Het rapport van belanghebbende was gericht op planschade en niet op de WOZ-waarde per de peildatum, waardoor ook dit rapport geen bewijskracht had. Het hof concludeerde dat geen van beide partijen de waarde aannemelijk had gemaakt.

Daarom vernietigde het hof de WOZ-beschikking en verwees de zaak terug naar de heffingsambtenaar met de opdracht de waarde opnieuw vast te stellen met de juiste uitgangspunten. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

Uitkomst: De WOZ-beschikking wordt vernietigd en de zaak wordt terugverwezen naar de heffingsambtenaar voor een nieuwe waardebepaling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00587

uitspraakdatum:
19 november 2013

Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 7 mei 2013, nummer AWB 12/1777, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zaltbommel (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak[a-straat 1 te Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 277.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 mei 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren voorts, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1 genoemde onroerende zaak. Daartoe behoort een woonhuis met serre en aanbouw. De inhoud van het pand is circa 623 m³. De oppervlakte van het perceel is circa 655 m². Het pand is in het bestemmingsplan “[C]” van de gemeente Zaltbommel opgenomen met de bestemming “bedrijfsbebouwing en met een nadere aanduiding “[D]”. Deze aanduiding houdt in dat de onroerende zaak alleen als bedrijfswoning mag worden gebruikt. In strijd daarmee is de onroerende zaak door belanghebbende in gebruik als burgerwoning.

2.2

Belanghebbende heeft de onroerende zaak via zijn besloten vennootschap [E] Vastgoed bv (hierna: de BV) aangekocht voordat het genoemde bestemmingsplan op 24 september 2004 in werking trad.

2.3

In een van het College van Burgemeester en wethouders van de gemeente Zaltbommel aan de BV gerichte brief d.d. 26 november 2008 is het volgende vermeld:

“In onze vergadering van 30 september 2008 hebben wij besloten om u voor het gebruik van het pand [a-straat 1 te Z] als burgerwoning geen vrijstelling te verlenen. Zoals bedoeld in artikel 32.2 (“toverformule”) van de voorschriften van het bestemmingsplan “[C]”.

(…).

Ons besluit betekent dat wij handhavend zullen gaan optreden tegen het strijdig gebruik van het pand. Wij hebben dit strijdig gebruik geplaatst op de handhavingslijst.

(…).

2.4

Per transportdatum 21 december 2009 is de onroerende zaak onder druk van de hypotheekhouder overgegaan van de BV naar belanghebbende tegen een boekwaarde van
€ 280.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 277.000 per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2

Belanghebbende stelt onder verwijzing naar de onder 2.3 vermelde brief van 26 november 2008 dat de gemeente hem handhaving heeft aangezegd op basis van het van kracht zijnde bestemmingsplan, hetgeen onontkoombaar ontruiming, leegstand en uiteindelijk sloop tot gevolg heeft. Voorts neemt hij het standpunt in dat de heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft gegeven van de door hem bij de waardebepaling van zijn onroerende zaak in aanmerking genomen waardededaling, die is opgetreden als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan “[C]”. Ook betwist hij dat het bedrag van € 280.000 waarvoor de onroerende zaak van zijn BV naar hem is overgegaan de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

3.3

De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de beschikte waarde op de juiste wijze tot stand is gekomen.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

In hoger beroep concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2011.

4.2

De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ).

4.3

De waardepeildatum is in het onderhavige geval 1 januari 2011 (artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ). Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van – voor zover hier van belang – bestemming wordt de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ).

4.4

In het onderhavige geval is dat niet aan de orde. De heffingsambtenaar heeft immers ter zitting verklaard dat eerst in april 2012 door de behandeling van een concept voorontwerp bestemmingsplan door het college van burgemeester en wethouders de voorgenomen bestemming burgerwoning van de onroerende zaak naar buiten is gekomen. De waarde van het object voor het kalenderjaar 2012 moet dan ook worden bepaald naar de staat per 1 januari 2011.

4.5

Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.6

Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251). Een en ander neemt evenwel niet weg dat de zogenoemde vergelijkingsmethode naar het oordeel van het Hof een zeer bruikbare methode vormt ter bepaling van de gezochte waarde.

4.7

De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is, rust op de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt – uiteraard – mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.

4.8

De heffingsambtenaar verwijst ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde naar het door hem ingebrachte taxatierapport. Taxateur [B] heeft in het taxatierapport vermeld dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak is uitgegaan van de transactieprijs van € 280.000 waarvoor de onroerende zaak in december 2009 van de BV is overgegaan naar belanghebbende. In het taxatierapport is vermeld dat daarbij is onderkend dat deze prijs niet overeenstemt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet.

4.9

In het taxatierapport wordt eerst de waarde van de onroerende zaak, indien daarop per waardepeildatum 1 januari 2011 een woonbestemming zou rusten, bepaald. Op basis van transactieprijzen van – in de ogen van de taxateur met het object van belanghebbende vergelijkbare – vergelijkingspanden geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak met woonbestemming van € 435.045. Vervolgens is daarop een correctie van € 158.000 toegepast in verband met de invoering van het Bestemmingsplan “[C]”. Aldus is de taxateur uitgekomen op een waarde van € 277.000. Taxateur [B] heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij bij de bepaling van de correctie heeft toegerekend naar de prijs waarvoor de onroerende zaak eind december 2009 van de balans van de BV is gehaald en is overgegaan naar belanghebbende.

4.1

Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met dit taxatierapport niet erin is geslaagd de vastgestelde waarde van € 277.000 aannemelijk te maken. Het Hof acht de wijze waarop de taxateur die waarde heeft bepaald geen goede methode voor het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde.

4.11

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.12

Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin evenmin geslaagd. Het op 13 februari 2009 door taxateur [F] opgemaakte taxatierapport, dat belanghebbende in hoger beroep ter ondersteuning van zijn standpunt heeft ingebracht, vermeldt dat het is opgemaakt ter ondersteuning bij de vaststelling van eventuele planschade. De taxateur concludeert dat de totale teloorgang aan waarde per 24 september 2004 ten gevolge van het van kracht worden van het bestemmingsplan “[C]” € 493.750 bedraagt. Nu met de taxatie van taxateur [F] niet is beoogd de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ per de waardepeildatum 1 januari 2011 te bepalen, kent het Hof aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport geen bewijskracht toe.

4.13

De heffingsambtenaar noch belanghebbende is erin geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken. Gelet op beide taxatierapporten komt het Hof tot de conclusie dat beide geen enkele basis kunnen vormen voor een waardebepaling in goede justitie door het Hof. Het Hof zal de WOZ-beschikking daarom vernietigen en de zaak terugwijzen naar de heffingsambtenaar.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2 x € 35 = € 70 aan reis- en verblijfkosten en 5 uur à € 78 (beroep) en 4 uur à € 78 (hoger beroep) = € 702 aan verletkosten i.v.m. het bijwonen van de zitting, in totaal € 772. Bij het bepalen van de hoogte van de verletkosten heeft het Hof er rekening mee gehouden dat de verletkosten die het gevolg zijn van het voorbereiden van de zitting geen kosten zijn die krachtens het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Alleen verletkosten veroorzaakt door het bijwonen van de zitting (inclusief reistijd) komen voor vergoeding in aanmerking.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de onderhavige WOZ-beschikking,

– wijst de zaak terug naar de heffingsambtenaar met de opdracht de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 2011 met inachtneming van de juiste informatie en uitgangspunten opnieuw vast te stellen,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 772,

– gelast dat de heffingsambtenaar belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, lid van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr.  J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 19 november 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts)

(J.A. Monsma)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 november 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.