ECLI:NL:GHARL:2017:5400 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Beoordeling WOZ-waarde en aanslag OZB na eerdere vernieti...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 16/00048

uitspraakdatum: 27 juni 2017

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 december 2015, nummer AWB 14/8567, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Zaltbommel(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2014 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1a te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 277.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 269,79.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 december 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2017 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] (taxateur).

1.7

De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1 genoemde onroerende zaak. Daartoe behoort een woonhuis voorzien van – onder meer – fitnessruimte, sauna en zwembad en met serre en aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 623 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 655 m². Het bouwjaar van de woning is 1998. De aanbouw dateert van 2008.

2.2

De onroerende zaak is in het bestemmingsplan “Buitendijks gebied” van de gemeente Zaltbommel opgenomen met bestemming “bedrijfsbebouwing” en met een nadere aanduiding “horeca”. Oorspronkelijk zou de onroerende zaak ten dienste staan van een op een afzonderlijke kavel naastgelegen – niet door belanghebbende geëxploiteerd – restaurant. Later zijn restaurant en woning gesplitst. De onroerende zaak is door de restauranteigenaar aan de besloten vennootschap (hierna: BV) van belanghebbende verkocht.

2.3

De bestemming “bedrijfsbebouwing” met nadere aanduiding “horeca” houdt in dat de onroerende zaak alleen voor horeca en als bedrijfswoning met relatie tot horeca mag worden gebruikt.

2.4

Belanghebbende heeft de aandelen van de BV waarbij de eigendom van de onroerende zaak berustte, gekocht, en – op verzoek van de hypotheekverstrekker – overgebracht naar privé. Belanghebbende was voornemens in de onroerende zaak een zogenaamde “bed and breakfast” met negen appartementen te gaan exploiteren, doch door wijziging van een concept voorontwerp bestemmingsplan konden deze plannen geen doorgang vinden.

2.5

In de onroerende zaak is – slechts – de exploitatie toegestaan van een horecaonderneming voor het nuttigen van spijzen en dranken ter plaatse annex bedrijfswoning bij horeca. Medewerking aan een bestemmingswijziging op basis van artikel 32, lid 2, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, is door de gemeente Zaltbommel bij brief van 26 november 2008 aan belanghebbende geweigerd. In strijd hiermee is de onroerende zaak op waardepeildatum (en toestandsdatum) bij belanghebbende in gebruik als burgerwoning.

2.6

De heffingsambtenaar heeft begin 2012 bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1a te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 277.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) met aanslagbiljetnummer [00000] voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 269,79. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt, en vervolgens beroep en hoger beroep ingesteld.

2.7

Het Hof heeft op 19 november 2013 in die zaak uitspraak gedaan, de WOZ-beschikking over het kalenderjaar 2012 vernietigd en de zaak terugverwezen naar de heffingsambtenaar met de opdracht om de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011, met inachtneming van de juiste informatie en uitgangspunten, opnieuw vast te stellen (nr. 13/00587, ECLI:NL:GHARL:2013:8813). Beide partijen hebben in de uitspraak van het Hof berust.

2.8

Naar aanleiding van de uitspraak van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij brief van 7 januari 2014 aan belanghebbende met dagtekening 30 december 2013 een creditnota gezonden voor de aanslag gemeentelijke belastingen met aanslagbiljetnummer [00000] , daarbij de heffingsgrondslag op nul gesteld en het bedrag van de verschuldigde OZB eveneens. In de brief heeft de heffingsambtenaar onder meer het volgende opgenomen:

“(….) De rechter heeft in hoger beroep bepaald dat de WOZ-beschikking moet worden vernietigd en dat de waarde opnieuw moet worden vastgesteld. Aan deze uitspraak zal ik dan ook voldoen zodat u hierbij eveneens de creditnota van deze WOZ-beschikking aantreft. Binnenkort kunt u een nieuwe WOZ-beschikking per waardepeildatum 1 januari 2011 tegemoet zien. (…)”

Op de creditnota staat onder meer vermeld:

“Belastingsoort Omschrijving Grondslag oud Grondslag nieuw Verminderingsbedrag

OZBEW [a-straat] 1A [Z] 277.000 0 269,79

WOZB [a-straat] 1A [Z] 277.000 0”

2.9

Op 28 februari 2014 heeft de heffingsambtenaar over het kalenderjaar 2012 een nieuwe aanslag OZB en de daarop vermelde WOZ-beschikking aan belanghebbende verzonden – nu met aanslagbiljetnummer [00001] – waarbij de waarde van de onroerende zaak (wederom) is vastgesteld op € 277.000 en de aanslag OZB op € 269,79.

2.1

De tegen de nieuwe voor het jaar 2012 vastgestelde WOZ-beschikking en OZB-aanslag gerichte bezwaren van belanghebbende, zijn door de Inspecteur bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 december 2014, afgewezen. Het daartegen gerichte beroep van belanghebbende is door de Rechtbank bij uitspraak van 8 december 2015 ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen hoger beroep ingesteld.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar terecht een nieuwe aanslag heeft opgelegd, en zo ja, of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar weigert uitvoering te geven aan de uitspraak van het Hof van 19 november 2013, waarin hem is opgedragen de waarde van de onroerende zaak opnieuw vast te stellen met inachtneming van de juiste informatie en uitgangspunten. Verder is – aldus belanghebbende – de waarde te hoog vastgesteld.

3.3

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat correct uitvoering is gegeven aan de uitspraak van het Hof van 19 november 2013, en dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en primair tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op nihil en subsidiair op € 50.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

Uitspraak Hof van 19 november 2013

4.1

Anders dan belanghebbende stelt, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof een juiste uitvoering gegeven aan de uitspraak van het Hof van 19 november 2013. Het Hof had de eerdere WOZ-beschikking vernietigd, zodat de grondslag aan de daarop gebaseerde aanslag OZB was komen te ontvallen. Uit de door belanghebbende ter zitting van de Rechtbank gegeven verklaring dat de brief van 7 januari 2014 (zie 2.8) gelijktijdig werd verzonden met de creditnota van 30 december 2013, leidt het Hof af dat beide geschriften door belanghebbende ook tezelfdertijd werden ontvangen. Gelet op de bewoordingen van de brief van 7 januari 2014 in samenhang met de creditnota kon er naar het oordeel van het Hof bij belanghebbende redelijkerwijs geen misverstand over bestaan, dat het op de creditnota onder “grondslag nieuw” vermelde bedrag “0” niet had te gelden als het bedrag van de door de heffingsambtenaar vast te stellen nieuwe WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2012 van de onroerende zaak.

Waarde van de onroerende zaak

4.2

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum en als toestandsdatum 1 januari 2011.

4.3

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.4

De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in de procedure voor de Rechtbank een door de taxateur [B] op 9 januari 2015 opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin aan de onroerende zaak een waarde van € 321.000 wordt toegekend:

Woonhuis incl aanbouw 623 m3 € 235.188

Serre € 14.000

Grond bij woning 655 m2 € 71.970

Totaal (afgekapt) € 321.000

De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met drie agrarische bedrijfswoningen als referentie-objecten, welke in de periode 22 september 2010 tot en met 1 april 2011 zijn verkocht, te weten [b-straat] 1 te [C] , [c-straat] 1 te [D] en [d-straat] 1 te [E] .

4.5

Belanghebbende bepleit primair een waarde van nihil en subsidiair van € 50.000. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten zijn – aldus belanghebbende – niet geschikt als referentie-object voor de onroerende zaak, omdat deze objecten wel overeenkomstig de bestemming kunnen worden gebruikt, terwijl dat bij de onroerende zaak van belanghebbende niet het geval is. Ter nadere onderbouwing wijst belanghebbende op een taxatierapport van [F] , taxateur bij [G] makelaardij te [H] , die aan de onroerende zaak een waarde van € 50.000 heeft toegekend. Daarbij heeft de taxateur opgemerkt dat de waarde, gezien de (on)mogelijkheden tot het uitoefenen van de bestemming bedrijfswoning/dienstwoning ten behoeve van de horeca, rekening houdend met het handhavingsbeleid van de gemeente Zaltbommel, nihil bedraagt. Dat toch een waarde van € 50.000 is toegekend, ligt in de mogelijkheid dat de onroerende zaak speculatief wordt aangekocht.

4.6

Naar het oordeel van het Hof is ter zitting komen vast te staan dat de onroerende zaak op toestandsdatum wel overeenkomstig de bestemming “horeca” kon worden gebruikt, zodat de daarop gebaseerde bewoning eveneens mogelijk was. Belanghebbende heeft namelijk ter zitting van het Hof verklaard dat in de onroerende zaak zelf wel horeca-activiteiten mochten plaatsvinden, doch slechts op een – in de ogen van belanghebbende – te beperkte schaal, namelijk voor het gelegenheid geven tot het nuttigen van dranken en spijzen ter plaatse. Dat de onroerende zaak, zoals belanghebbende ter zitting heeft verklaard, niet aan de eisen van de Horecawet voldeed, is weliswaar een belemmering, maar maakt gebruik van de onroerende zaak – na wijzigingen en/of investeringen – niet onmogelijk. Verder mocht de onroerende zaak ook worden bewoond door de exploitant en medewerkers van het naastgelegen restaurant. Daarmee kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat de onroerende zaak niet overeenkomstig de bestemming kon worden gebruikt. Dat de gemeente Zaltbommel niet wilde meewerken aan het plan van belanghebbende om in de onroerende zaak een “bed and breakfast” onderneming te gaan exploiteren, en dat belanghebbende de onroerende zaak vervolgens buiten de horeca-bestemming is gaan bewonen, doet aan de objectieve horeca-gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak niet af. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport dat van een ander uitgangspunt uitgaat, zal daarom door het Hof terzijde worden gelegd.

4.7

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en dat hij daarbij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentie-objecten.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op
27 juni 2017in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 28 juni 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.