ECLI:NL:GHARL:2013:8814

• Datum uitspraak: 19 november 2013
• Publicatiedatum: 20 november 2013
• Zaaknummer: 13/00610
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.A. Monsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning door bodemverontreiniging en imagoschade

Belanghebbende is eigenaar van een woning met een winkelgedeelte, waarvan de WOZ-waarde voor 2012 door de heffingsambtenaar is vastgesteld op €439.000. Belanghebbende betwist deze waarde vanwege bodemverontreiniging op het perceel, die volgens een bodemonderzoek uit 2006 een waardedrukkend effect heeft. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Het Hof heeft het bodemonderzoek en de standpunten van partijen beoordeeld. Hoewel sanering niet noodzakelijk was volgens het rapport, erkent het Hof dat de bodemverontreiniging en de onzekerheid over mogelijke toekomstige vervuiling een imagoschade veroorzaken die de waarde drukt. De heffingsambtenaar had dit effect niet meegenomen in de waardebepaling.

Belanghebbende kon zijn lagere waarde van €339.000 niet onderbouwen, en de heffingsambtenaar slaagde er ook niet in zijn hogere waarde aannemelijk te maken. Het Hof stelde daarom de waarde in redelijkheid vast op €429.000, rekening houdend met een waardevermindering van €10.000 vanwege imagoschade. Tevens werden proceskosten toegekend aan belanghebbende.

Uitkomst: Het Gerechtshof vermindert de WOZ-waarde van de woning tot €429.000 wegens bodemverontreiniging en imagoschade.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00610

uitspraakdatum:
19 november 2013

Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, nummer AWB 12/5945, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Overbetuwe (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1 te Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 439.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 april 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede taxateur [A] namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1 genoemde onroerende zaak. Daartoe behoren een woonhuis en een gedeelte van een winkel. De onroerende zaak is gelegen op het kadastrale perceel 1512. Het andere gedeelte van de winkel is gelegen op het kadastrale perceel 1513. Dit perceel behoort niet tot de onroerende zaak. De woning met aanbouw is geschakeld met de winkel en een andere woning. De inhoud van de woning is circa 720 m³. De aanbouw heeft een inhoud van 168 m³. De oppervlakte van het bij de woning behorende perceel is circa 412 m². Het winkelgedeelte heeft een oppervlakte van 49 m².

2.2

[B] Milieutechniek BV te [Q] heeft een op 19 juli 2006 gedagtekend rapport nader bodemonderzoek ter zake van belanghebbendes perceel opgesteld. Daarin zijn de volgende conclusies en aanbevelingen opgenomen:

“
5.1 Conclusies

Het onderhavig onderzoek bevestigt de resultaten van het eerder door [C] BV uitgevoerde bodemonderzoek. Het voorterrein is heterogeen sterk verontreinigd met zware metalen en PAK’s tot een diepte van tenminste 1,0 m-mv. Ook in de aangrenzende tuin zijn puin- en kooldeeltjes aangetoond waardoor ook hier plaatselijk sterk verhoogde gehalten van zware metalen en PAK’s zullen worden aangetoond.

Op de lokatie is in totaal circa 200 m³ grond sterk verontreinigd. Conform artikel 28 van de Wet bodembescherming is hier wel sprake van een ernstige verontreiniging, maar hoeft de lokatie onder deze omstandigheden niet met spoed gesaneerd te worden.”

Ter plaatse van het voormalige brandstofverkooppunt zijn zowel zintuiglijk als analytisch geen olieproducten aangetoond.

5.2

Aanbevelingen

“Onder de huidige omstandigheden en bij gelijkblijvende bestemming is door het ontbreken van risico’s sanering niet van toepassing. Onder bepaalde omstandigheden is een sanering echter wel noodzakelijk: onder andere bij uitvoering van bouwvergunningsplichtige werkzaamheden, nieuwbouw en na verwijdering van de klinkers ter plaatse van de voorplaats waardoor nu de contactmogelijkheden met de verontreiniging verhinderd worden.

(…)”

2.3

Voorts is met betrekking tot de betrouwbaarheid van het onderzoek in het rapport vermeld dat: “(…) De resultaten van het onderzoek zijn (…) gebaseerd op een beperkt aantal boringen en analyses. Het aan de [a-straat] uitgevoerde bodemonderzoek is een momentopname. Naarmate de periode tussen de uitvoering van het onderzoek en het gebruik van de resultaten langer wordt, zal meer voorzichtigheid betracht dienen te worden bij het gebruik van de resultaten van dit rapport.”

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 439.000 per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2

Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat zijn pand zeer gedateerd is en onder verwijzing naar het onder 2.2 vermelde van het genoemde rapport dat 200 m³ grond van zijn perceel sterk is verontreinigd. Hij stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling met beide waarde drukkende omstandigheden ten onrechte geen rekening heeft gehouden.

3.3

De heffingsambtenaar stelt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de gedateerdheid van belanghebbendes woning. Voorts stelt hij dat het perceel niet gesaneerd hoeft te worden. Om die reden is bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de geconstateerde bodemvervuiling.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5

In hoger beroep concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 339.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2011.

4.2

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3

Van de onroerende zaak is geen omstreeks de waardepeildatum in de markt behaalde verkoopopbrengst bekend. De gezochte waarde moet daarom zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. De waarde van het winkelgedeelte heeft de heffingsambtenaar bepaald op € 33.712 met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode. Deze waarde is tussen partijen niet in geschil.

4.4

Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde van de woning en de daarbij behorende grond. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport, waarin drie met belanghebbendes woning qua bouwjaar, ligging en uiterlijk vergelijkbare panden zijn opgenomen. Anders dan deze vrijstaande panden is belanghebbendes woning geschakeld met een aanleunwoning, verkeerden de vergelijkingspanden [b-straat 1 en 2] ten tijde van de waardepeildatum in een betere staat van onderhoud dan belanghebbendes woning en is de inhoud van belanghebbendes woning aanzienlijk groter dan die van de drie vergelijkingspanden. De taxateur heeft in dat verband verwezen naar het verschil in de prijs per m² tussen belanghebbendes geschakelde woning en de vrijstaande vergelijkingspanden. Voorts heeft zij naar het verschil in de prijs per m³ verwezen tussen enerzijds belanghebbendes woning en anderzijds de vergelijkingsobjecten die een kleinere inhoud hebben en de vergelijkingsobjecten die in een betere staat van onderhoud dan belanghebbendes woning verkeerden. Zij heeft ter zitting een en ander nader toegelicht en inzicht verschaft in de m²- en m³-staffel.

4.5

Gelet op de m²- en m³-prijzen die zijn vermeld in de bij het taxatierapport gevoegde matrix, acht het Hof in de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voldoende verdisconteerd dat de staat van onderhoud minder is dan die van de in de [b-straat] gelegen vergelijkingspanden en ook dat de genoemde objectkenmerken van belanghebbendes woning verschillen van die van de vergelijkingsobjecten.

4.6

De taxateur heeft ter zitting van het Hof volhard in haar stelling dat de bodemvervuiling van belanghebbendes perceel geen reden is om een waardevermindering toe te passen. nu blijkens het door belanghebbende overgelegde onderzoeksrapport een sanering onder de omstandigheden ten tijde van de waardepeildatum niet noodzakelijk was. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar de verplichte meldingsplicht daar tegen ingebracht dat bij verkoop van de woning niet alleen de bodemverontreiniging doch ook – naar hij ter zitting heeft aangevoerd – de onzekerheid ter zake van een mogelijk nog aan te treffen bodemverontreiniging ter plekke van het voormalige brandstofverkooppunt een waarde drukkend effect zal hebben op het uit te brengen bod op zijn woning. Ter zake van de genoemde onzekerheid wijst belanghebbende erop dat het onderzoeksrapport dateert van 2006 en de milieuregels sindsdien zijn aangescherpt en nog steeds verder worden aangescherpt.

4.7

Het Hof acht een waarde drukkend effect van de door belanghebbende gestelde imagoschade aannemelijk. De klachten van belanghebbende treffen in zoverre dan ook doel. Nu de heffingsambtenaar het genoemde waarde drukkend effect bij de waardebepaling niet heeft meegenomen, acht het Hof de heffingsambtenaar niet erin in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.8

Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).

4.9

Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Belanghebbende die in hoger beroep een waarde verdedigt van € 339.000, heeft deze waarde op geen enkele wijze met gegevens onderbouwd.

4.1

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, houdt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, rekening met een waarde drukkend effect van de genoemde imagoschade in verband met de bodemverontreiniging van € 10.000 en stelt het de gezochte waarde in goede justitie vast op € 429.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2 x € 6 = € 12 (reis- en verblijfkosten).

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 429.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12,

– gelast dat de heffingsambtenaar belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, lid van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr.  J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 19 november 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de twaalfde enkelvoudige

belastingkamer,

(J.L.M. Egberts)

(J.A. Monsma)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 november 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.