Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 12/00244 en 12/00250
uitspraakdatum:
3 december 2013
3 december 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 22 maart 2012, nummers AWB 11/598 en 11/600, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [a-straat 1] (hierna: het ziekenhuis) te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009, vastgesteld op € 77.444.000. Daarnaast is de waarde van het ziekenhuis per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 78.571.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn voorts aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) vastgesteld.
1.2
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 maart 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [...], als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [...] en[...] (taxateur), alsmede namens de heffingsambtenaar [...], bijgestaan door [...] (taxateur).
1.7
Partijen hebben een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenares van het ziekenhuis. Dit betreft een algemeen ziekenhuis met een capaciteit van ongeveer 650 bedden waarvan in de eind tachtiger jaren een bouwtekening is gemaakt en dat in 1992 is gebouwd. Het ziekenhuis bestaat uit drie bouwlagen met elk ongeveer 20.000 m² bruto vloeroppervlakte (hierna ook: de oudbouw). In de jaren 1997, 2000 en 2003 is het ziekenhuis verbouwd en met een bruto vloeroppervlakte van 1.859 m² uitgebreid. Het kaveloppervlakte bedraagt 98.586 m², waartoe een stuk van 32.847 m² behoort dat een bosbestemming heeft (hierna: de bosgrond).
2.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het ziekenhuis voor de jaren 2009 (per waardepeildatum 1 januari 2008) en 2010 (per waardepeildatum 1 januari 2009), in het kader van de Wet WOZ bij beschikking vastgesteld op € 77.444.000 (voor het jaar 2009) en € 78.571.000 (voor het jaar 2010).
2.3
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase taxatieverslagen opgemaakt. Deze taxatieverslagen, opgemaakt door WOZ-taxateur [A], zijn vervat in een matrix. Hieruit blijkt dat de vastgestelde waarden van het ziekenhuis op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: gvw) zijn bepaald, waarbij op grond van de taxatiewijzer ziekenhuizen die gold voor een eerdere waardepeildatum dan 1 januari 2009, rekening is gehouden met een functionele afschrijving wegens belemmeringen in het gebruik (25% met betrekking tot de oudbouw en 10% met betrekking tot de nieuwbouw) ter grootte van € 17.685.763 (per 1 januari 2008) en € 18.002.103 (per 1 januari 2009). In deze matrices is de gvw (na afronding) gelijk aan de beschikte waarden. In voormelde berekeningen zijn ten onrechte niet begrepen een stuk grond van 8.586 m² en een “dakopbouw”.
2.4
De heffingsambtenaar heeft de tegen de in 2.2 vermelde WOZ-beschikkingen gerichte bezwaren bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen bij de Rechtbank beroep ingesteld.
2.5
In de procedure bij de Rechtbank is door de heffingsambtenaar een tweetal taxatierapporten, voor elk onderwerpelijk jaar afzonderlijk en opgemaakt door taxateur [A], overgelegd. Tot elk van deze taxatierapporten behoort een matrix die op dezelfde wijze als het taxatieverslag is opgemaakt, echter nu concludeert taxateur [A] tot hogere waarden, namelijk € 96.292.000 per 1 januari 2008 en € 97.734.000 per 1 januari 2009. De taxateur heeft bij zijn waardebepaling onder andere gebruik gemaakt van de “taxatiewijzer algemeen waardepeildatum 1 januari 2009”, de “taxatiewijzer ziekenhuizen waardepeildatum 1 januari 2009” en het “Rapport monitoring gebouwkwaliteit algemene ziekenhuizen” van het College bouw zorginstellingen, van maart 2007. Hij heeft geen rekening gehouden met een correctie voor functionele veroudering wegens belemmering van het gebruik. Daarentegen heeft hij wel een correctie voor functionele veroudering wegens excessieve kosten aangebracht van 4%.
2.6
Belanghebbende heeft in de procedure bij de Rechtbank voor beide jaren eveneens taxatierapporten overgelegd. Deze zijn opgemaakt door[B]. Hij komt op grond van de gvw tot de volgende waarden: € 60.869.000 per 1 januari 2008 en € 62.443.000 per 1 januari 2009. Hierbij is rekening gehouden met een correctie voor functionele veroudering wegens economische veroudering van de oudbouw (25%), belemmering van het gebruik (17% voor de oudbouw en 10% voor de nieuwbouw) en excessieve kosten (4% voor de oudbouw).
2.7
De Rechtbank heeft belanghebbendes beroep ongegrond verklaard. In onderdeel 4.16 van haar uitspraak komt de Rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Zij berekent de waarden namelijk op € 80.036.936 (per 1 januari 2008) en € 81.234.280 (per 1 januari 2009).
2.8
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de waarden nader bepaald op € 102.735.489 (per 1 januari 2008) en € 104.293.233 (per 1 januari 2009). Beide waardestandpunten zijn als volgt opgebouwd:
Per 1 januari 2008
Per 1 januari 2009
Waarde grond
€ 11.830.320
€ 11.830.320
Bij: Vervangingswaarde na technische afschrijving oudbouw ziekenhuis
€ 69.934.212
€ 71.194.749
Bij: Vervangingswaarde na technische afschrijving nieuwbouw ziekenhuis
€ 7.672.063
€ 7.775.097
Subtotaal
€ 89.436.595
€ 90.800.166
Af: afschrijving wegens excessieve kosten (4%)
€ 3.104.250
€ 3.158.793
Subtotaal
€ 86.332.345
€ 87.641.373
Bij: 19% BTW
€ 16.403.145
€ 16.651.861
GVW
€ 102.735.489
€ 104.293.233
2.9
In zijn pleitnota in hoger beroep is door de heffingsambtenaar aangegeven dat daarbij de waarde van de bosgrond ten onrechte is gewaardeerd op € 120 p/m². Hij bepleit voor de bosgrond (32.847 m²) een nadere waarde van € 75 p/m². De heffingsambtenaar heeft zijn waardestandpunten derhalve bijgesteld tot € 102.735.489 - € 1.478.115 = € 101.257.374 (per 1 januari 2008) en € 104.293.233 - € 1.478.115 = € 102.815.118 (per 1 januari 2009).
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil zijn de in het kader van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarden van het ziekenhuis. In het bijzonder is in geschil of de waarde van de bosgrond te hoog en of het bedrag in verband met functionele afschrijving te laag is vastgesteld. Voorts is in geschil of bij de berekening van de technische afschrijving uitgegaan dient te worden van restwaarden van nihil.
3.2
Belanghebbende is van mening dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. Zij bestrijdt niet meer dat de zogenoemde “dakopbouw”, die de heffingsambtenaar ten onrechte niet in de beschikte waarden heeft begrepen, alsnog op een bedrag van € 5.500.000 dient te worden gewaardeerd.
3.3
De heffingsambtenaar is de mening toegedaan dat de bij beschikking vastgestelde waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbende concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot verlaging van de WOZ-waarden van het ziekenhuis (inclusief de waarde van de “dakopbouw”) tot op € 57.247.000 (per 1 januari 2008) en € 56.671.000 (per 1 januari 2009).
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat het ziekenhuis een onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is en dat de waarde van het ziekenhuis dient te worden bepaald op de gvw zoals bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Het Hof heeft geen aanleiding partijen daarin niet te volgen en sluit zich bij deze gezamenlijke standpunten van partijen aan. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Gelet op hetgeen uit de door partijen overgelegde stukken blijkt over de bouw, de samenstelling, de aard en de bestemming van het ziekenhuis is aannemelijk dat de gvw hoger is dan de op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde, zijnde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop van het complex op de daarvoor meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 36, blz. 44). Alsdan moet de waarde van het complex ingevolge artikel 17, lid 3, eerste volzin, laatste zinsdeel, van de Wet WOZ worden bepaald op de gvw. Hier moet onder worden verstaan het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object.
4.2
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarden van het ziekenhuis niet te hoog zijn, rust – ook in hoger beroep – op de heffingsambtenaar.
4.3
In hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar waarden van € 101.257.374 (per 1 januari 2008) en € 102.815.118 (per 1 januari 2009), hetgeen hoger is dan de bij beschikking vastgestelde waarden. De heffingsambtenaar heeft daartoe in zijn verweerschrift in hoger beroep voor elk jaar een nieuwe matrix overgelegd.
Waarde bosgrond
4.4
Partijen zijn verdeeld over de waarde van de bosgrond. De waarde van de overige grond dient, zoals tussen partijen niet in geschil is, op € 120 p/m² te worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar stelt onder verwijzing naar de aankoop door belanghebbende op 28 december 2010 van de onroerende zaak aan [b-straat 1] – mede omvattende een perceel grond van 23.345 m², welke voor 80% uit bosgrond bestaat – dat een waarde van € 75 p/m² voor de bosgrond niet te hoog is bepaald. Belanghebbende heeft hier tegenover gesteld, onder verwijzing naar transactiegegevens van buiten de gemeente gelegen bospercelen, dat de waarde van de bosgrond niet hoger kan zijn dan € 2 p/m².
4.5
Anders dan de heffingsambtenaar betoogt biedt de aankoop van de onroerende zaak[b-straat 1]geen aanknopingspunt voor zijn stelling dat belanghebbende zelf aan bosgrond een waarde van € 75 heeft toegekend. Het Hof acht in dat verband de stelling van belanghebbende, dat bij de aankoop van deze onroerende zaak andere – strategische – belangen van belanghebbende een grote rol hebben gespeeld, aannemelijk. Dit houdt echter niet in dat aan deze grond geen enkele waarde kan worden toegekend. Bij gebreke van een andere onderbouwing door de heffingsambtenaar zal het Hof van de door belanghebbende, die dit heeft onderbouwd met transactiegegevens, voorgestane waarde van € 2 p/m² uitgaan.
Functionele afschrijving
4.6
De heffingsambtenaar ziet, naast de door hem berekende functionele afschrijving wegens excessieve kosten (4% voor de oudbouw), geen ruimte (meer) voor een additionele functionele afschrijving. Ten aanzien van afschrijving wegens economische veroudering is hij, onder verwijzing naar de “taxatiewijzer ziekenhuizen waardepeildatum 1 januari 2009”, van mening dat daarvoor geen plaats (meer) is omdat het ziekenhuis geen overcapaciteit kent. Belanghebbende bepleit, onder verwijzing naar het namens haar opgemaakte taxatierapport, echter een hogere functionele afschrijving. Zij stelt in dit verband dat het ziekenhuis economisch verouderd is door, met name, veranderde technische en maatschappelijke inzichten ten aanzien van de gezondheidszorg en hanteert daarvoor een functionele afschrijving van 25% voor de oudbouw. Ook is er naar haar mening sprake van belemmering van het gebruik (ondoelmatigheid) vanwege een ongunstige lay-out, ontoegankelijkheid, te weinig opslagruimte en personeelsruimte et cetera. Zij hanteert hiervoor een functionele afschrijving van 17% (oudbouw) en 10% (nieuwbouw). Tenslotte bepleit zij, evenals de heffingsambtenaar, dat de functionele afschrijving wegens excessieve kosten 4% (oudbouw) dient te zijn. Partijen hebben in hoger beroep nader geconcludeerd dat de indeling per functionele component feitelijk irrelevant is indien het totaal van de functionele correctie maar recht doet aan de geconstateerde functionele gebreken.
4.7
Het Hof is van oordeel dat, naast de niet in geschil zijnde functionele afschrijving wegens excessieve kosten, een afschrijving vanwege de ondoelmatigheid van het ziekenhuis in aanmerking dient te worden genomen. Het ziekenhuis is namelijk in de eind tachtiger jaren ontworpen en het Hof acht het aannemelijk dat – gelijk belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld – het gebouw functionerende ruimten kent die naar de (huidige) voortschrijdende inzichten over de gezondheidszorg niet meer voldoen. Aanpassing van die ruimten en uitbreiding indien interne aanpassing niet mogelijk blijkt te zijn is dan aan de orde. Belanghebbende heeft in dit verband gewezen op de nieuwbouw van het spoedplein en de daaronder gebouwde bunkers voor de radiologie. Ondanks het feit dat belanghebbende binnen het bestaande ziekenhuis heeft gezocht naar mogelijkheden tot verhoging van de efficiency, zoals het ‘uitplaatsen’ van de keuken, het centraliseren van facilitaire functies en het aankopen/huren van locaties elders, dient zij rekening te houden met verdere uitbreidingsinvesteringen. Deze zijn, aldus belanghebbende, volgens het langetermijnhuisvestingsplan (LTHP) begroot op € 14.000.000. Uit figuur 2.1 op bladzijde 5 van het “Rapport monitoring gebouwkwaliteit algemene ziekenhuizen”, opgemaakt door het College bouw zorginstellingen in het jaar 2007, is af te leiden dat, gemiddeld genomen, het ziekenhuis (met betrekking tot 5 van de 6 patiëntgebonden functies) ongeveer voor 75% op alle functionele punten voldoet aan nieuwbouweisen. Een afschrijvingspercentage van om en nabij 25% wegens ondoelmatigheid ligt dan voor de hand. Indien echter uitgegaan wordt van de in eerste instantie door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen afschrijvingspercentages wegens ondoelmatigheid van 25% voor de oudbouw en 10% voor de nieuwbouw dan dient de gvw, waarbij de bosgrond gewaardeerd wordt op belanghebbendes standpunt van € 2 per m², als volgt berekend te worden.
2009
2010
Waarde grond
65.739 m² x € 120 = € 7.888.680 en
32.847 m² x € 2 =
€ 65.694
€ 7.954.374
€ 7.954.374
Bij: Vervangingswaarde na technische afschrijving oudbouw ziekenhuis
€ 69.934.212
€ 71.194.749
Bij: Vervangingswaarde na technische afschrijving nieuwbouw ziekenhuis
€ 7.672.063
€ 7.775.097
Subtotaal
€ 85.560.649
€ 86.924.220
Af: afschrijving wegens excessieve kosten (4%)
€ 3.104.250
€ 3.158.793
Af: afschrijving ondoelmatigheid
25% oud
10% nieuw
€ 18.250.759
€ 18.576.196
Subtotaal
€ 64.205.640
€ 65.189.231
Bij: 19% BTW
€ 12.199.071
€ 12.385.953
GVW
€ 76.404.711
€ 77.575.184
4.8
Reeds uit bovenstaande berekening volgt dat de heffingsambtenaar de waarden te hoog heeft vastgesteld. De conclusie is derhalve dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
4.9
Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.1
Weliswaar heeft belanghebbende ook taxatierapporten ter onderbouwing van de door haar bepleite waarden overgelegd, echter geen inzicht is gegeven in hoe de omvang van de functionele afschrijving is bepaald. Ook belanghebbende acht het Hof derhalve er niet in geslaagd om de door haar bepleite waarden aannemelijk te maken.
4.11
Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen verdedigde waarden van het ziekenhuis per 1 januari 2008 en 1 januari 2009 aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarden in goede justitie vaststellen. Daarbij wordt in ogenschouw genomen hetgeen hiervoor is overwogen alsmede de overtuiging van het Hof dat, ondanks de ondercapaciteit van het ziekenhuis op waardepeildata, er sprake is van economische veroudering waarvoor een additionele afschrijving in aanmerking dient te worden genomen. Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat niet alle maatschappelijke en technische ontwikkelingen in de gezondheidszorg uitsluitend kunnen worden gerelateerd aan het aantal vierkante meters van een ziekenhuis. Alles afwegende bepaalt het Hof in goede justitie de waarde van het ziekenhuis per 1 januari 2008 en per 1 januari 2009 op € 70.000.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Kosten
In overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft belanghebbende recht op vergoeding van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof gaat er daarbij van uit dat beide zaken vanaf de beroepsfase als samenhangende zaken zijn aan te merken. De vergoeding is te berekenen op:
Bezwaarfase: 2 x € 235 x 1,5 = € 705 x 2 (zaken) = € 1.410
Beroepsfase: 2 x € 472 x 1,5 = € 1.416
Hoger beroepsfase: 2 x € 472 x 1,5 = € 1.416.
Totaal derhalve: € 4.242.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– stelt de waarde van het ziekenhuis per 1 januari 2008 en per 1 januari 2009 vast op € 70.000.000,
– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.242, en
– gelast dat de gemeente Nijmegen aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 298 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. S.C.W. Douma, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op
3 december 2013in het openbaar uitgesproken.
3 december 2013in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake)
(A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 3 december 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.