Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Zittingsplaats Leeuwarden
Afdeling belastingrecht
nummer: 12/00146
uitspraakdatum: 5 februari 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 10/1912 van de rechtbank Assen van 26 april 2012 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 voor de onroerende zaak a-straat 140 te Z (hierna: de onroerende zaak) de waarde vastgesteld op € 473.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende zaakbelasting 2010 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 353,80 en zijn de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing opgelegd ten bedrage van respectievelijk € 252,40 en € 225,50.
1.2 Belanghebbende heeft tegen de waardebeschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. Met betrekking tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing is in de uitspraak op bezwaar niets vermeld.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld. De Rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 26 april 2012 ongegrond verklaard.
1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 januari 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de Heffingsambtenaar, A, en B, taxateur.
1.7 Op 8 januari en op 24 januari 2013 zijn van belanghebbende nog stukken ingekomen. Hierop zal het Hof geen acht slaan, nu deze stukken zijn ingediend nà de sluiting van het onderzoek en geen aanleiding geven tot heropening van het onderzoek, mede gelet op het belang van het verloop van de procedure binnen een redelijke tijdsduur. Afschriften van deze stukken zijn aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1 Belanghebbende was op 1 januari 2010 eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woonboerderij. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 1.197 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 7.502 m² (2.792 m² grond bij de onroerende zaak en 4.710 m² agrarische grond).
2.2 De onroerende zaak is op 9 augustus 2007 door belanghebbende gekocht voor € 475.000.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar uitspraak op de bezwaren van belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing had moeten doen.
3.2 Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Het Hof begrijpt dat belanghebbende een waarde bepleit van € 395.000. Hij voert hiertoe onder meer het volgende aan. De Heffingsambtenaar heeft geen of onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak en met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Ook is de heffingsambtenaar bij de waardebepaling eraan voorbijgegaan dat de zolder en de deel niet voor woondoeleinden geschikt zijn. De bekwaamheid van de taxateur schiet tekort. De gemeente voert in het algemeen een onzorgvuldig beleid. Daarnaast stelt belanghebbende dat zijn bezwaar mede betrekking had op de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing en dat hierop ten onrechte niet is beslist.
3.3 Belanghebbende heeft in hoger beroep nog aangevoerd dat de Rechtbank over andere bescheiden van de Heffingsambtenaar beschikte dan belanghebbende had ontvangen. Belanghebbende heeft in hoger beroep ter zitting meegedeeld de betreffende stukken nadien te hebben gekregen en met deze grief niet te hebben beoogd de zaak opnieuw door de Rechtbank te doen behandelen.
3.4 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak juist is vastgesteld. De Heffingsambtenaar verschilt met belanghebbende van mening over de staat van onderhoud, maar stelt met de overige omstandigheden op juiste wijze rekening te hebben gehouden. Ten aanzien van de bezwaren van belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing sluit de Heffingsambtenaar zich aan bij het oordeel van de Rechtbank hierover.
3.5 Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4. Overwegingen omtrent het geschil
De aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing.
4.1 Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep desgevraagd aangegeven dat het door hem ingestelde bezwaar mede was gericht tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. In het bezwaarschrift van 16 maart 2010 staat expliciet dat tegen het gecombineerde aanslagbiljet bezwaar wordt gemaakt. Gelet hierop moet ervan worden uitgegaan dat het bezwaar niet enkel zag op de beschikking en de aanslag onroerende zaakbelasting, maar tevens op de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Nu dit door de Heffingsambtenaar en de Rechtbank niet is onderkend, is het hoger beroep, in zoverre reeds gegrond. Het Hof zal de zaak voor zover deze de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing betreft, voor behandeling terugwijzen naar de Heffingsambtenaar.
De waarde van de onroerende zaak.
4.2 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.3 De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.4 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van
1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.5 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en een door B, taxateur, voornoemd, opgestelde waardematrix d.d. 19 september 2011 overgelegd. In de matrix zijn naast de vastgestelde waarde van de onroerende zaak de koopsommen van drie referentie-objecten opgenomen. De onderhoudstoestand van de onroerende zaak wordt in de taxatiematrix als voldoende aangemerkt.
4.6 Belanghebbende voert aan dat rekening gehouden dient te worden met achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. Ter onderbouwing van zijn standpunt stelt belanghebbende dat de taxateur bij de inpandige opname de staat van onderhoud onvoldoende heeft geschouwd. Belanghebbende verwijst naar de inpandige opname op 6 juni 2008 van C, die destijds als WOZ-taxateur bij de gemeente werkzaam was. In het door belanghebbende overgelegde verslag naar aanleiding van deze opname worden een aantal gebreken genoemd. De bevindingen van C zijn voor de Heffingsambtenaar in de bezwaarprocedure tegen de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2008 aanleiding geweest de vastgestelde waarde van € 472.000 ambtshalve te verlagen tot € 395.000. Belanghebbende heeft voorts een Inspectierapport van Monumentenwacht Drenthe van een op 4 juni 2012 uitgevoerde inspectie overgelegd. In dit rapport wordt de onderhoudstoestand van de onroerende zaak als redelijk omschreven en wordt geadviseerd een aantal onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. De Heffingsambtenaar bestrijdt de door belanghebbende gestelde gebreken en brengt hiertegen in dat tijdens de door hem en de heer B uitgevoerde inpandige opname op 21 juli 2011, de staat van onderhoud als voldoende is beoordeeld. Tussen partijen is niet in geschil dat de staat van onderhoud sinds 6 juni 2008 feitelijk niet is gewijzigd. Gelet op hetgeen partijen over en weer voor hun standpunt hebben aangedragen acht het Hof het door de Heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunt dat de onroerende zaak geen waardeverlagend achterstallig onderhoud heeft, onjuist. De bevindingen van de heer C in 2008 en van de Monumentenwacht Drenthe in 2012, laten, nu niet in geschil is dat in de tussentijd de staat van onderhoud van de onroerende zaak niet is gewijzigd, er geen twijfel over bestaan dat er op de waardepeildatum en bij aanvang van het jaar 2010 sprake was van substantieel achterstallig onderhoud waarmee de onder 4.2. genoemde meestbiedende koper bij het uitbrengen van een bod op de woning rekening zou hebben gehouden. Hieraan doet niet af dat de Heffingsambtenaar en de heer B bij een inpandige opname in 2011 niet hebben opgemerkt dat er van substantieel achterstallig onderhoud sprake was. Om die reden reeds acht het Hof waarde van de onroerende zaak door de taxatie niet aannemelijk gemaakt.
4.7 Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak aan “de grond bij woning” en de “agrarische grond”, die deel uitma-ken van de onroerende zaak, te hoge waarden zijn toegekend, althans dat een inzichtelijke herleiding van deze waarden uit de waardegegevens van de in de matrix vermelde vergelij-kingsobjecten ontbreekt. De Heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat de grond is ge-waardeerd met behulp van een grondstaffel. Ter zitting deelde de taxateur desgevraagd mee dat van een grondstaffel in de gebruikelijke zin van het woord geen sprake is; de m2-waarden van de grond van de vergelijkingsobjecten zijn bepaald door de verkoopprijzen van deze objecten te verminderen met de door de taxateur aan de opstal toegekende waarde en het verschil te delen door het aantal m2. De m2-waarden die aan de grond bij de woning zijn toegekend, zijn hiervan afgeleid. Naar het oordeel van het Hof zijn de gerealiseerde ver-koopprijzen van de vergelijkingsobjecten marktgegevens en zijn de geschatte waarden van de tot die objecten behorende opstallen dat niet, zodat een waardebepaling van de grond die uitgaat van het verschil tussen deze twee grootheden geen onderdeel kan zijn van een metho-de van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn in de onder 4.3. bedoelde zin. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de wijze waarop hij de waarde van tot de woning behorende grond heeft bepaald, niettemin voldoet aan het onder 4.2. genoemde wettelijke waarderingsvoorschrift. Ook in zoverre heeft hij het van hem verlangde bewijs dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, niet geleverd.
4.8 Het vorenstaande brengt mee dat het Hof de Heffingsambtenaar met de door hem ingebrachte bescheiden en de daarop gegeven aanvulling niet geslaagd acht in het op hem rustende bewijs aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.9 Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 395.000 voert belanghebbende onder meer de door hem gestelde staat van onderhoud van de onroerende zaak aan. Wat betreft de door hem te maken kosten wijst belanghebbende naar de in 2008 gevoerde bezwaarprocedure in welk kader C, voornoemd, om die reden concludeerde tot vermindering van de vastgestelde waarde van € 472.000 tot de door belanghebbende bepleite waarde, welk advies destijds door de Heffingsambtenaar is overgenomen.
4.10 De Heffingsambtenaar heeft in deze procedure de juistheid van de door C geadviseerde waarde bestreden en aangevoerd dat aan de voor een eerder jaar vastgestelde waarde geen zelfstandige betekenis toekomt bij de waardebepaling voor het onderhavige jaar. Het Hof overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het Hof voegt hieraan toe dat belanghebbende ten onrechte ervan uit gaat dat er een lineair verband bestaat tussen te maken kosten voor onderhoud en verlaging van de waarde. Het hiervoor overwogene brengt mee dat het Hof belanghebbende evenmin geslaagd acht in het bewijs van de door hem voorgestane waarde.
4.10 Het Hof oordeelt dat nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, dit tot gevolg heeft dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt deze waarde op de peildatum 1 januari 2009 op € 450.000.
4.11 Als gevolg van de verlaging van de waarde van de onroerende zaak dient de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig te worden verminderd. Belanghebbende heeft tegen deze aanslag geen afzonderlijke grieven ingebracht.
4.12 De grieven van belanghebbende dat de bekwaamheid van de taxateur tekort schiet en dat de gemeente Westerveld in het algemeen onzorgvuldig omspringt met de belangen van haar inwoners betreffen geen omstandigheden die (mede) bepalend zijn voor de waarde van de woning. Ook overigens vallen de grieven buiten de rechtsstrijd, waarover het Hof bevoegd is te oordelen.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Het Hof zal de waarde van de onroerende zaak verlagen en de zaak voor wat betreft het bezwaar tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing terugwijzen naar de Heffingsambtenaar.
5. Proceskosten
5.1 Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, nu geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en niet gesteld noch gebleken is van overige kosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
6. De beslissing
Het Hof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het hoger beroep gegrond;
– verklaart het beroep gegrond;
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 450.000;
– vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;
– gelast de Heffingsambtenaar alsnog uitspraak te doen op de bezwaren tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing voor het jaar 2010 met inachtneming van deze uitspraak
– gelast dat de gemeente Westerveld aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.
De beslissing is op 5 februari 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (G.J. van Leijenhorst)
Op 6 februari 2013 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.