Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
nummer 12/00335
uitspraakdatum: 29 januari 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 7 mei 2012, nummer SBR 11/2797, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Heffingsambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 331.000.
1.2. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2011 de waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 7 mei 2012 het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 12 juni 2012, ingekomen bij het Hof op
13 juni 2012, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Bij brief van 20 december 2012 heeft het Hof schriftelijke inlichtingen ingewonnen bij belanghebbende.
1.7. Belanghebbende heeft bij brief, ingekomen op 7 januari 2013, inlichtingen verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 10 januari 2013, ingekomen op
14 januari 2013.
1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 januari 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door diens gemachtigde. De Heffingsambtenaar is met kennisgeving niet verschenen.
1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
bedrijfspand met parkeerplaatsen, erf en ondergrond, gelegen op het bedrijventerrein A. Het bedrijfspand bestaat uit een begane grond en een eerste verdieping (entresol). In het bedrijfspand bevinden zich opslagruimten, een kantoorruimte, een toilet en een keukenblok. Het bouwjaar van het bedrijfspand is 2005. De oppervlakte van het perceel bedraagt 263 m². De bruto vloeroppervlakte bedraagt in totaal 308 m², waarvan 218 m² op de begane grond en 90 m² op de entresol.
2.2. De onroerende zaak is van april 2008 tot januari 2011 te koop aangeboden voor een bedrag van € 317.000. Tevens is de onroerende zaak van april 2008 tot april 2009 te huur aangeboden voor een huursom van € 30.000 per jaar.
2.3. Belanghebbende heeft op verzoek van het Hof een huurovereenkomst met Autobedrijf B ingebracht. In deze overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“1.1. [Belanghebbende] verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van [belanghebbende] de bedrijfsruimte, groot circa 228 m², hierna te noemen: “het Gehuurde”, gelegen te Z aan de A-straat 1.
(…)
3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaren, ingaande per 1 april 2009 en lopende tot en met 31 maart 2014.
3.2. Na het verstrijken van de periode genoemd in lid 1 wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 3 jaar, derhalve tot en met 31 maart 2017. Vervolgens wordt deze overeenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.
(…)
4.1. De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt maandelijks € 2.000,-- (zegge: tweeduizend euro) exclusief omzetbelasting.
(…)
8.1. Partijen komen hierbij overeen dat gedurende de looptijd van deze overeenkomst ten aanzien van het Gehuurde aan Huurder een voorkeursrecht van koop toekomt.”
De overgelegde huurovereenkomst is niet ondertekend.
2.4. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op aandringen van de C-Bank, die als schuldeiser een recht van hypotheek heeft op de onroerende zaak, op 4 januari 2011 verkocht voor een koopprijs van € 267.500. De onroerende zaak is verkocht aan de huurder B. Voorafgaand aan de verkoop heeft de C-Bank in een brief van 3 november 2010 het volgende aan belanghebbende geschreven:
“Door tussenkomst van de heer (…) hebben wij de executieveiling van de aan ons verbonden onroerende zaak A-straat 1 te Z aangehouden tot 1 november jongstleden.
Onderhandse verkoop van genoemd object is ook in de tussenliggende periode kennelijk niet gelukt.
C is, alle aspecten van dit kredietdossier en uw persoonlijke omstandigheden meewegende, ter oplossing van het voorliggende dossier bereid de navolgende oplossing aan te bieden;
1. C geeft namens u onvoorwaardelijk en onherroepelijk opdracht aan een haar conveniërende makelaar te Z om de verbonden onroerende zaak onderhands te verkopen voor een marktconforme prijs, dit zal zich bewegen rondom Euro 230.000,- k.k.,
2. Van deze opbrengst is C bereid aan u te laten een bedrag ad Euro 85.000,-,
3. Het restantbedrag zal dienen tot gedeeltelijke aflossing van de thans nog openstaande vordering op u, en voor het overige deel zal C u finale kwijting verlenen,
4. Dit voorstel is niet aanpasbaar,
5. Non acceptatie van dit voorstel zal betekenen dat dit voorstel integraal is komen te vervallen en de opdracht door ons tot executieveiling inhouden,
6. Het aanbod is geldig tot 15 november 2010, waarna het automatisch komt te vervallen.”
2.5. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de ingebrachte, niet-ondertekende, huurovereenkomst de overeenkomst is zoals hij deze met B in 2009 heeft gesloten, dat hij blijkens de huurovereenkomst 228 m² bedrijfsruimte heeft verhuurd, dat hij de volledige begane grond van 218 m² aan B heeft verhuurd, dat hij van de entresol van 90 m² slechts 10 m² aan B heeft verhuurd, dat hij de entresol voor het overige deels zelf in gebruik had, dat B tot op heden aan de A-straat 1 is gevestigd, en dat hij geen ondertekende huurovereenkomst meer heeft omdat hij al twee jaar geen eigenaar meer is.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2. Belanghebbende betoogt primair dat voor de waarde moet worden uitgegaan van de koopprijs per 4 januari 2011 van € 267.500. Subsidiair betoogt belanghebbende dat voor de waarde moet worden uitgegaan van de overeengekomen huurprijs van € 24.000 per jaar maal een kapitalisatiefactor van 13, ofwel een waarde van € 312.000.
3.3. De Heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 331.000. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € 25.470 en een kapitalisatiefactor van 13.
3.4. Belanghebbende heeft ter zitting zijn stelling ingetrokken dat de bestreden beslissing ongemotiveerd en onvoldoende zorgvuldig is genomen.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Indien een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de betaalde koopsom. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52).
4.3. De onroerende zaak is op 4 januari 2011 – dat wil zeggen twee jaar na de waardepeildatum – verkocht voor € 267.500. Gelet op de hiervoor geformuleerde regel kan niet worden gezegd dat de onroerende zaak kort na waardepeildatum is verkocht, zodat niet ervan kan worden uitgegaan dat de waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de betaalde koopsom. Bovendien is sprake geweest van een verkoop onder de dreiging van een executieverkoop door de C-Bank zodat ook om die reden twijfelachtig is of de optimale verkoopopbrengst is verkregen. Naar het oordeel van het Hof geeft de koopsom van € 267.500 dan ook niet de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum weer.
4.4. Het ligt op de weg van de Heffingsambtenaar om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 331.000 niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Heffingsambtenaar.
4.5. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar een ongedateerd taxatierapport van D waarin de waarde is getaxeerd op € 331.110. De taxateur heeft op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie de volgende op hetzelfde bedrijventerrein A gelegen bedrijfsgebouwen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bruto
vloer
opp bg Huur-waarde bg Bruto
vloeropp 1e verd Huur-waarde 1e verd Huur
waarde Kap.
factor Waarde
(01-01-09) Koopsom Huursom per jaar
A-straat 1 218 m² € 90/ m² 90 m² € 65/ m² € 25.470 13 € 331.110
A-straat 2 225 m² € 90/ m² 50 m² € 70/ m² € 24.875 13 € 323.375
€ 327.000
(16-11-09)
A-straat 3 210 m² € 90/ m² 135 m² € 65/ m² € 27.675 13 € 359.775
voor 3 en 4 samen
€1.035.000
(14-10-08) € 30.000 (01-12-10)
A-straat 4 445 m² € 90/ m² 185 m² € 65/ m² € 52.075 13 € 676.975
€ 60.000 (01-10-09)
A-straat 5 108 m² € 90/ m² 70 m² € 90/ m² € 16.020 13 € 208.260
€ 208.500
(30-09-09) € 15.000
(01-09-09)
4.6. Het Hof acht aannemelijk dat de door de Heffingsambtenaar voorgestane huurwaarde van € 25.470 per jaar niet te hoog is. In dat verband hecht het Hof waarde aan de kort na waardepeildatum tussen belanghebbende en B gesloten huurovereenkomst. Het Hof acht, mede gelet op de geloofwaardige verklaring van belanghebbende ter zitting (zie 2.5), aannemelijk dat belanghebbende in 2009 met B een huurovereenkomst heeft gesloten waarbij met ingang van 1 april 2009 een huurprijs is overeengekomen van € 2.000 per maand, ofwel € 24.000 per jaar. Dat deze huurprijs niet de huurwaarde van het verhuurde weergeeft, is gesteld noch gebleken. Deze huurovereenkomst heeft evenwel geen betrekking op de volledige bedrijfsruimte. Van de entresol is namelijk 80 m² niet verhuurd. Ervan uitgaande dat ook aan deze niet-verhuurde bedrijfsruimte een huurwaarde kan worden toegekend, acht het Hof een huurwaarde van de volledige bedrijfsruimte van € 25.470 per jaar niet te hoog.
4.7. Daarentegen acht het Hof de door de Heffingsambtenaar voorgestane kapitalisatiefactor van 13, resulterende in een waarde van € 331.000, wel te hoog. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de onroerende zaak van april 2008 tot januari 2011 in de markt te koop is aangeboden voor een bedrag van € 317.000, zonder dat dit tot een verkooptransactie heeft geleid (zie 2.2). Het Hof leidt hieruit af dat rond de waardepeildatum in de markt geen gegadigde bereid was voor de onroerende zaak een prijs van € 317.000 te betalen, hetgeen meebrengt dat de door de Heffingsambtenaar voorgestane kapitalisatiefactor van 13, resulterende in een waarde van € 331.000, te hoog is.
4.8. Nu de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, betekent dit niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.9. Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende gewezen op de koopsom per 4 januari 2011. Zoals overwogen in 4.3 is deze koopsom echter niet maatgevend voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 267.500 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Evenmin heeft belanghebbende zijn subsidiaire standpunt van € 312.000 - waarbij ten onrechte is uitgegaan van de huurprijs van € 24.000 per jaar (zie 4.6) - aannemelijk gemaakt.
4.10. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 315.000.
Slotsom
4.11. Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Het Hof vindt aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op
€ 437 voor de beroepsfase (1 punt voor zitting, waarde per punt € 437), en op € 1.180 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 0,5 punt voor schriftelijke inlichtingen,
1 punt voor zitting, waarde per punt € 472).
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 315.000;
– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.617 en
– gelast dat de gemeente Zeist de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 156 (€ 41 in verband met het beroep en € 115 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. R.F.C. Spek en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2013.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.