Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.070.598/01
(zaaknummer rechtbank Leeuwarden 96295 HA ZA 09-367)
arrest van de tweede kamer van 12 februari 2013
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. E.F. van der Goot, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. A. Speksnijder, kantoorhoudend te Leeuwarden.
1. Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 31 maart 2010 door de rechtbank Leeuwarden.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 29 juni 2010,
- de memorie van grieven, (met producties)
- de memorie van antwoord.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3 De vordering van [appellante] in hoger beroep luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden van 31 maart 2010, in de procedure met zaaknummer 96295 HA ZA 09-367, te vernietigen;
II. geïntimeerden hun vorderingen te ontzeggen, althans hen hierin niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen;
III. geïntimeerden te veroordelen in de kosten van de procedures in beide instanties;
IV. geïntimeerden te verplichten tot terugbetaling van hetgeen door appellante ter zake van de veroordeling in de proceskosten zou zijn betaald, nu dat in dit geval onverschuldigd is betaald;
V. te bepalen dat geïntimeerden wettelijke rente zijn verschuldigd over de door appellante betaalde proceskosten, vanaf de dag van de betaling hiervan tot en met de dag der algehele voldoening van de terugbetaling van dit bedrag door geïntimeerden aan appellante."
2.4 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
3. De beoordeling
De vaststaande feiten
3.1. Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.
3.2. Bij notariële akte van 29 november 1973, in de openbare registers overgeschreven in [nummer], is het woonhuis met grond aan [adres] te [woonplaats], zoals nader in het terrein aangegeven, afgescheiden van het perceel kadastraal bekend [nummer], en toegedeeld aan [betrokkene 1].
Ten behoeve van het afgescheiden gedeelte van het perceel als heersend erf en ten laste van het niet in scheiding gebrachte deel als lijdend erf is bij wijze van erfdienstbaarheid gevestigd "het recht van reed om op de bestaande wijze te komen van en te gaan naar de openbare weg, onder bepaling, dat dit recht van reed komt te vervallen indien en zodra het bij deze akte in scheiding gebrachte in de toekomst rechtstreeks uitgang mocht verkrijgen op een nieuw aan te leggen openbare weg". Deze aan de erfdienstbaarheid verbonden bepaling is door partijen en de rechtbank telkens aangeduid als het vervalbeding.
3.3. Door middel van het recht van reed is het perceelsgedeelte met de woning ontsloten naar [adres].
3.4. Bij notariële akte van 23 december 1974, in de openbare registers overgeschreven in [nummer], is het resultaat van de ruilverkaveling Dantumadeel vastgelegd. Het afgescheiden perceel met de woning en grond aan [adres] is in die akte aangeduid met het kavelnummer [nummer] en het resterende deel van het perceel [perceel], met het kavelnummer [nummer]. Onder opheffing van alle eerder gevestigde erfdienstbaarheden is, voor zover hier van belang, onder nr. [nummer] opnieuw gevestigd het "Recht van weg van en naar de openbare weg ingevolge akte [nummer]" met kavel [nummer] als heersend erf en kavel [nummer] als lijdend erf. Kavelnummer [nummer] heeft naderhand de kadastrale aanduid[nummer] gekregen en kavelnummer [nummer] de kadastrale aanduid[nummer]. Het perceel [nummer] is daarna nogmaals vernummerd en heeft nu de kadastrale aanduiding [nummer].
3.5. [betrokkene 1] heeft de woning met grond aan [adres] verkocht aan [betrokkene 2]. In de notariële akte van levering van 16 november 1976 is verwezen naar de akte van
23 december 1974 en vermeld dat bij die akte ten behoeve van het perceel kadastraal bek[nummer] als heersend erf en ten laste van het perceel kadastraal bek[nummer] als lijdend erf de erfdienstbaarheid van weg naar en van de openbare weg is gevestigd.
3.6. [betrokkene 2] heeft op zijn beurt de woning met grond aan [adres] verkocht aan
[betrokkene 3] (verder te noemen [betrokkene 3]). In de notariële akte van levering van 31 mei 1977 is voor wat betreft de lusten en lasten betreffende de woning met grond verwezen naar hetgeen in de aankomsttitel - de notariële akte van levering van 16 november 1976 - is vermeld.
3.7. In 1985 is aan de noor[adres], een nieuwe woonwijk aangelegd. Ten behoeve van die wijk is in het verlengde van [adres] een nieuwe weg aangelegd, [nieuwe weg]. Deze weg eindigt bij en grenst onmiddellijk aan de uiterste noordoostzijde van het perceel [nummer].
3.8. Op de grens van [nieuwe weg] en het perceel [nummer], bevindt zich een draaihek voor voetgangers en een afrastering. Op het perceel [nummer] is ter hoogte van de afrastering beplanting, waaronder enkele bomen, aangebracht.
3.9. [betrokkene 3] heeft de woning met grond aan [adres] te [woonplaats] medio 2008 verkocht aan [geïntimeerden]
3.10. [appellante] heeft [betrokkene 3] op 10 juli 2008 een brief gestuurd met de volgende inhoud:
"Wij hebben gehoord dat u uw woning heeft verkocht. Zoals u weet staat er in de notariële voorwaarden, dat wanneer de uitgang van uw woning gebruikt kan worden via [de nieuwe weg], de uitgang ter plaatse van [adres] afgesloten wordt.
U heeft ons perceel tijdens uw bewoning van ons gehuurd en daarom was de uitgang naar [adres] makkelijk in stand te houden.
Nu u uw woning heeft verkocht zou u aan de verkopende partij willen doorgeven dat ze de bestaande tijdelijke uitgang zoals staat omschreven in de notariële akte, niet meer kunnen gebruiken en ze gebruik moeten maken van hun eigen ingang via [de nieuwe weg].
Wij vertrouwen erop dat u een en ander doorgeeft aan de kopende partij."
3.11. In de op 31 juli 2008 gedateerde, en door [betrokkene 3] en [geïntimeerden] ondertekende koopovereenkomst met betrekking tot de woning met grond aan [adres] is onder artikel 18 het Pro volgende opgenomen:
"Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar een voorgaande aankomsttitel, te weten een akte van ruilverkaveling, op drieëntwintig december negentienhonderd vier en zeventig verleden voor [notaris], destijds notaris te [woonplaats], ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Leeuwarden in register hypotheken 4 op diezelfde dag in [nummer], bij welke akte is gevestigde de erfdienstbaarheid van weg naar en van de openbare weg:
a. (…)
b. b. ten behoeve van het kadastrale [nummer] als heersend erf en ten laste van het kadastrale [nummer] als dienend erf.
Het is koper bekend dat de eigenaar van perceel [nummer] (thans de nummers [nummers]) het recht van weg ten behoeve van het verkochte betwist.
Partijen zijn met het oog daarop overeengekomen de aanvankelijke koopprijs van tweehonderdvijftigduizend euro (€ 250.000,00) te verlagen met twintigduizend euro (€ 20.000,00).
Koper vrijwaart mitsdien verkoper voor alle aansprakelijkheid dienaangaande."
Het geschil in eerste aanleg
3.12. [geïntimeerden] hebben gevorderd te verklaren voor recht dat zij gerechtigd zijn om op de gebruikelijke wijze met alle middelen van vervoer gebruik te maken van het recht van reed ten gunste van hun perceel aan [adres] te [woonplaats], als heersend erf, ten laste van het naastgelegen perceel dat eigendom is van [appellante], met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure.
3.13. De rechtbank heeft de vordering bij vonnis van 31 maart 2010 toegewezen.
De vordering in hoger beroep
3.14. [appellante] heeft, naast vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden], terugbetaling gevorderd van wat zij inmiddels aan [geïntimeerden] heeft betaald ter uitvoering van het vonnis van de rechtbank van 31 maart 2010, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot de dag van terugbetaling.
3.15. Zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 30 januari 2004, LJN: AN7327 heeft geoordeeld strookt het met de eisen van een goede rechtspleging de mogelijkheid aan te nemen dat in hoger beroep met het oog op het verkrijgen van een executoriale titel aan de vordering tot vernietiging van het bestreden vonnis een vordering tot ongedaanmaking van de ingevolge dat vonnis verrichte prestatie wordt verbonden. Het hof zal dan ook mede op grondslag van deze vordering beslissen.
De grieven
3.16. [appellante] komt met grief I op tegen het oordeel van de rechtbank dat de onderhavige erfdienstbaarheid nog niet van rechtswege is vervallen op grond van het aan de erfdienstbaarheid verbonden vervalbeding, omdat [geïntimeerden] niet beschikken over een definitieve uitritvergunning.
3.17. De devolutieve werking van het appel brengt mee dat, daargelaten de grieven, het appel uiteindelijk geen doel zal treffen indien een door [geïntimeerden] in eerste aanleg aan de orde gesteld, maar buiten behandeling gelaten of verworpen verweer slaagt. Het hof ziet daarom aanleiding, alvorens (zo nodig) op de hiervoor weergegeven grief in te gaan, eerst de stelling van [geïntimeerden] te bespreken, dat er geen sprake meer is van een aan de erfdienstbaarheid verbonden vervalbeding, omdat dit beding niet is overgenomen in de notariële akte tot vastlegging van de resultaten van de ruilverkaveling van 23 december 1973, overgeschreven in [nummer].
3.18. Het hof onderschrijft deze stelling van [geïntimeerden] niet. Weliswaar is in de notariële akte van 23 november 1973 het vervalbeding niet helemaal uitgeschreven, maar door de uitdrukkelijke verwijzing in deze akte naar de notariële akte van 29 november 1973, ingeschreven in [nummer], is de erfdienstbaarheid van reed ten behoeve van de woning met grond aan [adres] opnieuw onder dezelfde voorwaarde gevestigd.
Bovendien is in de akten van levering van 16 november 1976 en 31 mei 1977 telkens verwezen naar de voorgaande akten.
3.19. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of, zoals [appellante] heeft betoogd, het recht van reed in 1985 is vervallen op het moment dat de aanleg van [nieuwe weg] was voltooid.
3.20. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie HR 2 december 2005 LJN: AU2397, NJ 2007, 5, HR 13 juni 2003, LJN: AH9168, NJ 2004, 251 en HR 8 december 2000, LJN: AA8901, NJ 2001, 350).
3.21. Vooropgesteld moet worden dat een erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van reed een aanmerkelijke beperking vormt op het eigendomsrecht van het lijdend erf.
Tegen die achtergrond hebben naar het oordeel van het hof [betrokkene 1] enerzijds en zijn vader en broers anderzijds, bij het vestigen van de erfdienstbaarheid voor ogen gehad dat het recht van reed zou komen te vervallen zodra zich de mogelijkheid zou voordoen het afgescheiden perceelsgedeelte met daarop de woning [adres] te ontsluiten via een nieuw aan te leggen openbare weg.
Een redelijke uitleg van die bepaling brengt verder met zich dat op de eigenaar van het perceel [adres], aanvankelijk [betrokkene 1] en nadien zijn rechtsopvolgers, de verplichting rust zich, al dan niet op vordering van de eigenaar van het lijdend erf, in te spannen al datgene te verrichten wat nodig is om die ontsluiting te realiseren, zoals het aanvragen van een uitwegvergunning en het feitelijk aanleggen van een nieuwe uitrit naar de openbare weg. Een andere uitleg zou immers tot gevolg hebben dat het al dan niet voortbestaan van de erfdienstbaarheid afhankelijk zou zijn van de wil van de eigenaar van [adres].
3.22. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid in november 1973 er sprake was van een andere wijze van uitbreiding van de dorpskern van [woonplaats] dan de nieuwbouw die in de jaren tachtig is gerealiseerd. Dat in aanmerking genomen is volgens hen de voor de hand liggende strekking van de bij akte van 29 november 1973 gevestigde erfdienstbaarheid dat deze als overbodig zou komen te vervallen indien [adres] zou worden verlengd over de onderhavige reed, dan wel over de naastgelegen gemeentegrond. Enig plan voor een ontsluiting van het perceel [adres] aan de andere zijde was niet aanwezig.
3.23. Het hof stelt vast dat in de akte van 29 november 1973 wordt gesproken over ontsluiting via een nieuw aan te leggen openbare weg zonder enige verdere aanduiding. [geïntimeerden] hebben hun betoog dat het vervalbeding slechts betrekking heeft op de situatie dat [adres] zou worden verlengd op de door hen omschreven wijze niet onderbouwd. Het hof zal dan ook aan dat betoog voorbij gaan en er vanuit gaan dat ook bij een ontsluiting naar de openbare weg aan de noordoostzijde van het perceel aan de voorwaarde is voldaan.
3.24. [geïntimeerden] hebben hun stelling dat het perceel [adres] via [nieuwe weg] moeilijk bereikbaar is evenmin voldoende onderbouwd, zodat er vanuit moet worden gegaan dat door aansluiting van het perceel [adres] op [nieuwe weg] een aanvaardbare ontsluiting op het openbare wegennet is te realiseren. Daarbij is niet van belang of een ontsluiting van het perceel [adres] aan de achterzijde een gelijkwaardig alternatief is ten opzichte van een ontsluiting aan de voorzijde via de reed. Dat criterium valt niet te lezen in de akte van 29 november 1973.
3.25. Een mogelijke waardedaling van de woning door het verval van de erfdienstbaarheid speelt evenmin een rol. Dat is verdisconteerd in de waarde van de woning bij de vestiging van de erfdienstbaarheid, omdat al vanaf dat moment rekening moest worden gehouden met een andere wijze van ontsluiting. Bij het bepalen van de verkoopprijs van de woning tussen [betrokkene 3] en [geïntimeerden] is deze factor weer uitdrukkelijk onderwerp van bespreking geweest en heeft dat geleid tot aanpassing van de prijs in neerwaartse zin, zoals blijkt uit de koopovereenkomst van 31 juli 2008.
3.26. Niettemin moet de vraag of in 1985 door de enkele aanleg van [nieuwe weg] tot aan het perceel [adres] het recht van reed is komen te vervallen ontkennend worden beantwoord. De woorden "mocht verkrijgen" in de passage "indien en zodra het bij deze akte in scheiding gebrachte in de toekomst rechtstreeks uitgang mocht verkrijgen op een nieuw aan te leggen openbare weg" duiden er op dat het recht eerst vervalt op het moment dat de ontsluiting naar de nieuwe openbare weg, in casu [nieuwe weg], ook feitelijk is gerealiseerd. Zou er namelijk, zoals [appellante] heeft bepleit, vanuit moeten worden gegaan dat de erfdienstbaarheid is vervallen zodra [nieuwe weg] was voltooid, dan zou het in theorie mogelijk zijn dat het perceel [adres], afgezien van het voetpad aan de noordoostzijde, van elke ontsluiting naar de openbare weg is afgesloten, omdat enerzijds geen gebruik meer mag worden gemaakt van de erfdienstbaarheid, terwijl er anderzijds door een feitelijke of juridische belemmering mogelijk geen ontsluiting naar [nieuwe weg] zou kunnen worden aangelegd. Pas wanneer een nieuwe ontsluiting naar [nieuwe weg] is verzekerd komt de erfdienstbaarheid te vervallen.
3.27. Het hof voegt daar aan toe dat het feit dat [appellante] om haar moverende redenen niet van [betrokkene 3] heeft gevorderd om het perceel [adres] naar [nieuwe weg] te ontsluiten er niet aan in de weg staat dat zij dit alsnog van [geïntimeerden] kan vorderen. Aan de formulering van het vervalbeding valt niet te ontlenen dat enige verjaringstermijn is gaan lopen op het tijdstip van voltooiing van [nieuwe weg].
3.28. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerden] gebruik mogen blijven maken van het recht van reed zolang de aansluiting van het perceel [adres] op [nieuwe weg] nog niet is gerealiseerd.
3.29. Grief I slaagt dan ook niet.
3.30. De grieven II en III zijn gericht tegen respectievelijk een samenvattende overweging in het vonnis van de rechtbank en het dictum en hebben geen zelfstandige betekenis. Zij behoeven daarom geen bespreking.
3.31. Aangezien de grieven falen, dient de vordering van [appellante] tot terugbetaling aan haar van hetgeen zij inmiddels op grond van het vonnis van de rechtbank aan [geïntimeerden] heeft betaald te worden afgewezen.
Slotsom
3.32. De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd en de vordering van [appellante] tot terugbetaling moet worden afgewezen.
Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 314,- aan griffierecht en € 894,- (1 punt, tarief II, € 894,- per punt) aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
4. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 31 maart 2010;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 314,- aan griffierecht en € 894,- voor salaris voor de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. W. Breemhaar, voorzitter, K.M. Makkinga en B.J.H. Hofstee en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag
12 februari 2013 in bijzijn van de griffier.