Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00487
uitspraakdatum: 12 maart 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 3 juli 2012, num-mer AWB 12/574, in het geding tussen
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking is de waarde van het object a-straat 1 te Nijmegen voor het kalenderjaar 2011, naar de waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 279.000. Daarbij is voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) van de gemeente Nijmegen opgelegd.
1.2. De vastgestelde waarde en de aanslag OZB zijn, na daartegen door belanghebbende ge-maakt bezwaar, door de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehand-haafd.
1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Be-langhebbende heeft vervolgens nog een nader stuk ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, voorts het van de Recht-bank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 28 februari 2013 te Arn-hem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende met zijn gemachtigde alsmede de Amb-tenaar, bijgestaan door A, taxateur.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1. Het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Nijmegen, betreft een in 1990 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud (inclusief bijkeuken) van circa 417 m³. De oppervlakte van het perceel beloopt 254 m². Tot het object behoort voorts een garage met een inhoud van 48 m³.
2.2. In dezelfde straat is de woning a-straat 3 gelegen. Dit is eveneens een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud (inclusief bijkeuken) van 417 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 244 m². Tot deze woning behoort een garage met een inhoud van 48 m³ en daarop een opbouw van 30 m³. Deze woning is op 29 december 2008 verkocht voor € 289.000. De juridische eigendom is op 1 juli 2009 overgedragen. Volgens een inlichtingenformulier van de gemeente Nijmegen, ingevuld door de toenmalige koper was de woning ten tijde van de koop in goede staat. Van achterstallig onderhoud of gebreken was geen sprake. Na de koop heeft de koper voor ruim € 33.000 een nieuwe keuken, badkamer en cv-ketel laten plaatsen en schilderwerk laten verrichten. Volgens de verkoopbrochure van www.Jaap.nl van 12 november 2008 is deze wo-ning in 2005 opnieuw geschilderd en is in 2006 de achterpui op de begane grond vernieuwd. De Ambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor dit object voor het kalenderjaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 281.000.
2.3. De Ambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet WOZ van het object van belanghebbende voor het kalenderjaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 279.000.
2.4. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd. Het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van € 279.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevesti-gend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het pro-ces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 265.000.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2. De waarde van het object dient te dezen te worden bepaald naar de waarde die het object op 1 januari 2010 heeft.
4.3. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 279.000 niet te hoog is. Of de Ambtenaar in het van hem te verlangen bewijs slaagt, moet mede worden beoordeeld in het licht van de stel-lingen die belanghebbende heeft betrokken en de bewijsmiddelen waarop hij die stellingen doet steunen.
4.4. De Ambtenaar verwijst tot staving van de onderhavige vastgestelde waarde naar een door hem in de procedure bij de Rechtbank overgelegd – op 4 april 2012 opgemaakt – taxatierapport van A. In dit rapport, waarin een waarde aan het object van belanghebbende per 1 januari 2010 is toegekend van € 284.000, zijn verkoopcijfers van drie naburige referentiepanden genoemd, te weten a-straat 3, b-straat 2 en c-straat 4. In het rapport is als “Datum opname en inspectie: 4 april 2012” vermeld alsmede dat de onroerende zaak uitpandig is opgenomen door taxateur A. Ter zitting heeft taxateur A desgevraagd verklaard dat hij niet bij het object is geweest maar dat het een zogenoemde bureautaxatie betreft.
4.5. Belanghebbende heeft in bezwaar gesteld dat er met betrekking tot zijn woning sprake is van achterstallig onderhoud. In beroep bij de Rechtbank heeft belanghebbende zulks herhaald. Hij heeft, onder overlegging van verschillende foto’s, onder meer gewezen op het achterstallige onderhoud aan kozijnen wat betreft schilder- en kitwerk (binnen en buiten), de slechte dakbedek-king op de garage met bijkeuken, een 19 jaar oude cv-ketel, scheurvormingen en slecht stucwerk. Belanghebbende heeft in de fase van beroep bij de Rechtbank voorts een taxatierapport laten opmaken door B, makelaar te Q. Genoemde taxateur heeft de woning van belanghebbende inpan-dig opgenomen. In het op 25 mei 2012 door B opgemaakte taxatierapport is een waarde per peil-datum 1 januari 2010 toegekend aan het object van € 265.000. In het rapport is onder meer op-gemerkt dat de woning zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde matig is onderhouden, de woning eenvoudig is afgewerkt, de keuken, badkamer en overig sanitair gedateerd zijn, de cv-installatie uit 1990 stamt en aan vervanging toe is en de kozijnen op het gebied van het houtwerk en kitafwerking aandacht behoeven.
4.6. In hoger beroep herhaalt belanghebbende zijn – gemotiveerde – stelling dat bij het vaststel-len van de onderhavige waarde onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van zijn woning.
4.7. De Ambtenaar, die erkent dat er sprake is van achterstallig onderhoud bij het object, stelt, kort gezegd, dat dit achterstallige onderhoud slechts een gering effect heeft op de waarde en dat bij het vaststellen van de onderwerpelijke waarde met dat effect in relatie tot de vergelijkings-panden in voldoende mate rekening is gehouden.
4.8. Taxateur A heeft het object van belanghebbende, ondanks diens stellingen in bezwaar en (hoger) beroep met betrekking tot het achterstallige onderhoud, niet inpandig (en ook niet uitpan-dig door middel van een geveltaxatie) opgenomen. Ook de drie door hem opgevoerde vergelij-kingspanden zijn noch inpandig noch uitpandig door hem opgenomen. Hierdoor valt niet goed in te zien dat taxateur A zich een goed beeld heeft kunnen vormen van de onderhoudstoestand van het object van belanghebbende en van de drie referentiepanden en daarmee van de verschillen tussen de objecten. Het bepalen van de onderhoudstoestand van de panden op basis van foto’s en op basis van verkoopadvertenties, zoals te dezen is geschied, acht het Hof in dit geval niet toerei-kend. Niettemin heeft taxateur A in zijn taxatierapport aan alle objecten voor de waardekenmer-ken ‘onderhoud’ en ‘kwaliteit’ een ‘3’ toegekend (dat wil zeggen een standaard onderhoudstoe-stand en kwaliteit). Uit deze kwalificaties volgt niet dat met de specifieke onderhoudstoestand en kwaliteit van het object rekening is gehouden, laat staan dat dit in voldoende mate is geschied. Uit de gegevens van het pand a-straat 3 – dat volgens beide partijen het best vergelijkbare pand is – kan, gelijk belanghebbende betoogt, veeleer worden opgemaakt dat bij de onderwerpelijke waardevaststelling niet of onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud. Dit object is immers eind december 2008 – op dat moment is de obligatoire koopovereenkomst tot stand gekomen –, zonder dat volgens de gegevens van de koper sprake was van achterstallig onderhoud, verkocht voor € 289.000. Aannemelijk is – en de vastgestelde WOZ-waarde op de peildatum van dit pand op € 281.000 bevestigt zulks – dat de waarde op de peildatum van dit vergelijkingspand enige duizenden euro’s lager was. Dan is het verschil met de vastgestelde waarde van het object nog maar zeer gering (waarbij zij aangetekend dat de perceelsoppervlakte van a-straat 3 iets kleiner is dan de oppervlakte van het perceel van belanghebbende maar wel een garageopbouw van 30 m³ heeft). Gelet hierop acht het Hof de Ambtenaar niet erin geslaagd aan-nemelijk te maken dat bij het vaststellen van de onderhavige Woz-waarde in voldoende mate rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning van belanghebbende. De enkele stelling van de Ambtenaar dat bij belanghebbende is uitgegaan van een lagere prijs per m³ dan bij de vergelijkingspanden, acht het Hof – in het licht van de door A toegekende waardeken-merken – onvoldoende voor een andersluidende conclusie. Ook de gegevens van de twee andere vergelijkingspanden leggen in dit verband onvoldoende gewicht in de schaal, nu taxateur A door zijn wijze van taxeren – een bureautaxatie – onvoldoende inzicht heeft kunnen verschaffen in de verschillen in onderhoudstoestand tussen de betreffende panden en het object, ofschoon juist daarop de rechtsstrijd van partijen in deze procedure zich toespitst. Mitsdien moet worden gecon-cludeerd dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Hetgeen de Ambtenaar overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
4.9. De omstandigheid dat de Ambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belang-hebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van € 265.000 aannemelijk te maken. Hierin slaagt belanghebbende met het rapport van taxateur B, die het object inpandig heeft opgenomen en zich een goed beeld heeft kunnen vormen van de onderhoudstoestand ervan. In verhouding tot de in december 2008 gerealiseerde verkoopop-brengst van het pand a-straat 3, waarvan op grond van de informatie van de koper vaststaat dat de onderhoudstoestand ten tijde van de verkoop goed was, acht het Hof een waarde van het object per peildatum 1 januari 2010 van € 265.000 aannemelijk.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd ver-klaard aanspraak te maken op vergoeding van de kosten van het taxatierapport en de kos-ten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt de kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 472 (1 punt voor bijwonen zitting) voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 238 voor het taxatierapport (4 uren à € 59,50 inclusief omzetbelasting).
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
– vernietigt de uitspraken op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 265.000;
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 710 en
– gelast de gemeente Nijmegen aan belanghebbende te vergoeden het door hem voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 115 en het voor het beroep bij de Rechtbank betaalde griffierecht van € 41, derhalve in totaal € 156.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2013.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 12 maart 2013.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie in-stellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.