Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00590
uitspraakdatum: 3 april 2013
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank Utrecht van 17 augustus 2012, nummer SBR 12/902 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bunnik (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2011 – naar de waardepeildatum 1 januari 2010 – vastgesteld op € 1.559.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 februari 2012 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 mei 2012 ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 14 maart 2012 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Hij heeft daarbij een nieuwe taxatiekaart met bijlagen waaronder stamkaarten van de in de taxatiekaart opgenomen referentieobjecten overgelegd. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Hij heeft daarbij een verbeterde waardematrix overgelegd.
1.5. Tot de stukken van het geding behoren voorts, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2013 te Arnhem. Belanghebbendes gemachtigde alsmede de Ambtenaar zijn daar verschenen.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
vrijstaande woning uit circa 1939, die in de jaren ’80 is verbouwd. De woning heeft een inhoud van 1.538 m³, een perceel van 7.520 m², een garage, tweemaal een berging/schuur en een kelder.
2.2. In hoger beroep hanteren beide partijen, afgezien van een object dat de Ambtenaar in zijn waardematrix vermeldt ter onderbouwing van de aan belanghebbendes perceel toegekende m²-prijs, dezelfde drie referentieobjecten ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 1.240.168.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij ter ondersteuning van die stellingen heeft bijgebracht.
4.3. In dat verband verwijst de Ambtenaar naar de door hem in hoger beroep overgelegde waardematrix, waarin een waarde aan de onroerende zaak per 1 januari 2010 is toegekend van € 1.559.242. Daarbij heeft de taxateur onder meer aan de grond een waarde toegekend van € 721.920 en aan de woning een waarde van € 789.552. Aan de overige opstallen en de kelder is een waarde toegekend van in totaal € 47.800. In de matrix zijn verkoopcijfers van vergelijkingspanden genoemd die zijn herrekend naar de waardepeildatum.
4.5. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar met de waardematrix niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 1.559.000 niet te hoog is. De matrix biedt naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht met betrekking tot de vraag op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in objectkenmerken, ligging en staat van onderhoud tussen het onderhavige object en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Het louter vermelden van prijzen per m³ en per m², acht het Hof daartoe – zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt – niet voldoende. In dit verband is mede van belang dat de taxateur ter zitting desgevraagd heeft verklaard geen inzicht te kunnen verschaffen in de door hem gehanteerde grondstaffel. De door de taxateur van de Ambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden worden weliswaar – als zodanig – niet betwist door belanghebbende, maar door de Ambtenaar is, gelet op hetgeen belanghebbende te dezen heeft aangevoerd, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak. De klachten van belanghebbende treffen in zoverre dan ook doel.
4.4. De omstandigheid dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van € 1.240.168 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. De door de, door belanghebbendes gemachtigde ingeschakelde, taxateur gehanteerde bouwprijsbenadering, waarbij de grondprijs residueel wordt bepaald, acht het Hof voor de analyse van de verkoopprijzen van onroerende zaken zoals de onderhavige referentieobjecten die qua bouwstijl, aard, uitstraling en vorm wezenlijk afwijken van de standaard objecten die zijn opgenomen in bijlage 4 “(Her)bouwkosten woningen 2012) bij het hoger beroepschrift, niet goed bruikbaar. Ook hetgeen belanghebbendes gemachtigde overigens heeft aangevoerd, is niet voldoende voor de conclusie dat de door hem bepleite waarde van € 1.240168 aannemelijk is.
4.5. Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.
4.6. Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 in goede justitie vast op € 1.475.000.
4.9. Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve gegrond.
5. Kosten
Het Hof vindt aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op
€ 235voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, waarde per punt € 235), € 944 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472), en op € 944 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472).
Belanghebbende heeft op grond van artikel 1, aanhef en onderdeel b van het Besluit proceskosten bestuursrecht verzocht de Ambtenaar tevens te veroordelen in de vergoeding van de kosten van de taxatierapporten, die hij ten behoeve van de behandeling van het bezwaar- en hogerberoepschrift heeft laten opstellen door een deskundige. Het Hof berekent de te vergoeden kosten op vier uren (bezwaarfase) en twee uren (hogerberoepsfase) á € 50 vermeerderd met 19 percent BTW en € 5,90 aan kadastrale rechten (bezwaarfase). In totaal
€ 362,90.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.475.000,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.485,90,
– gelast dat de gemeente Bunnik het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 april 2013.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.