ECLI:NL:GHAMS:2020:1338

• Datum uitspraak: 9 juni 2020
• Publicatiedatum: 26 mei 2020
• Zaaknummer: 19/00945
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J. Leijdekker; C.J. Hummel; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning en de onderbouwing door de heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam had de waarde van de woning vastgesteld op € 347.500 voor het kalenderjaar 2017. De belanghebbende, [X], was het niet eens met deze waardebepaling en stelde dat de waarde te hoog was, waarbij zij een waarde van € 300.000 voorstelde. De rechtbank had in eerste aanleg het beroep van [X] ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding van € 500,- wegens overschrijding van de redelijke termijn.

In hoger beroep heeft het Gerechtshof Amsterdam de zaak beoordeeld. Het Hof oordeelde dat de rechtbank terecht had vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De heffingsambtenaar had een taxatierapport overgelegd waarin de waarde was onderbouwd met vergelijkingsobjecten. Het Hof concludeerde dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren met de woning van [X] en dat de heffingsambtenaar rekening had gehouden met de verschillen tussen de woningen. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat het hoger beroep van [X] geen doel trof.

De uitspraak van het Hof werd gedaan door een meervoudige belastingkamer en is openbaar gemaakt. De partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF [plaats]

kenmerk 19/00945

9 juni 2020

uitspraak van tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X 1] , te [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk)

tegen de uitspraak van 18 juni 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1635 van de rechtbank [plaats] (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 347.500. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) bekend gemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, door de heffingsambtenaar ontvangen op 11 april 2017, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 18 januari 2018, de hiervoor genoemde WOZ-beschikking (en aanslag OZB) gehandhaafd.

1.3.

In haar uitspraak van 18 juni 2019 (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘ [X ] ’) heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep als volgt beslist:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan [X ] van € 500,-;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [X ] tot een bedrag van € 1.024,-;

- draagt de heffingsambtenaar op het door [X ] betaalde griffierecht van € 46,- aan haar te vergoeden.”

1.4.

Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 juli 2019 en nader gemotiveerd per faxbericht van 2 september 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben het Hof toestemming gegeven tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten, het onderzoek te sluiten en schriftelijk uitspraak te doen.

2. 2. Feiten

De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld:

“1. [X ] is eigenaar van de woning. Het is een bovenwoning met een oppervlakte van 99 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016. [X ] vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld en bepleit een waarde van € 300.000,-.

3. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. De heffingsambtenaar onderbouwt de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode. Het taxatierapport van de woning bevat een ‘overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), waarin de gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn vermeld:

Woning

Transactiedatum

m² woningdeel

Prijs per m²

[object 1 ]

25-1-2016

96

€ 3.922,-

[object 2]

30-3-2016

95

€ 3.911,-

[object 3]

30-9-2015

95

€ 4.711,-

De gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is € 4.181,-. De taxateur heeft de vierkantemeterprijs van de woning lager gewaardeerd, namelijk op

€ 3.513,-. Volgens de taxateur is hiermee voldoende rekening gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van

€ 300.000, de heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 347.500.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:

“4. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?

5. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het gaat in alle gevallen om een bovenwoning en de vergelijkingsobjecten bevinden zich in dezelfde buurt als de woning. Verder zijn de vergelijkingsobjecten in hetzelfde jaar gebouwd als de woning en is de oppervlakte van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten nagenoeg gelijk aan de oppervlakte van het woningdeel van de woning van [X ] De vergelijkingsobjecten zijn daarnaast binnen een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

6. Volgens [X ] heeft de heffingsambtenaar geen gegevens overgelegd die inzicht geven over onder meer de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten in vergelijking met de woning. Met de enkele vermelding van de vierkantemeterprijs wordt de waarde onvoldoende onderbouwd. Volgens [X ] bevindt de woning zich in een slechte staat van onderhoud, omdat de woning slecht is geïsoleerd en omdat sprake is van achterstallig schilderwerk. Daarnaast is sprake van overlast in de buurt waar de woning zich bevindt. Dit heeft volgens haar een waarde drukkend effect op de waarde van de woning.

7. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat zowel de woning als de vergelijkingsobjecten van gelijke staat van onderhoud zijn. Mocht sprake zijn van verschillen dan is dat voldoende verdisconteerd in de lagere vierkantemeterprijs van de woning in vergelijking met de vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Dat de woning een mindere staat van onderhoud heeft dan gemiddeld vanwege de slechte isolatie en het afwerkingsniveau, heeft [X ] weliswaar in bezwaar gesteld, maar niet concreet onderbouwd. Voor zover er volgens [X ] sprake is van overlast in de buurt, geldt dit ook voor het vergelijkingsobject [object 1 ] , terwijl de vierkantemeterprijs van dat vergelijkingsobject nog altijd hoger is dan de vierkantemeterprijs van de woning van [X ] . Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Redelijke termijn

8. [X ] heeft de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

9. Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005 [voetnoot rechtbank: Zie ECLI:NL:HR:2005:AO9006], geldt dat de behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, maximaal twee jaar in beslag mag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.

10. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van [X ] heeft ontvangen op 11 april 2017. Dat volgens de heffingsambtenaar moet worden uitgegaan van 17 juli 2017, de datum waarop de gronden van bezwaar zijn ingediend, is gelet op het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 onjuist.[voetnoot rechtbank: Zie ECLI:NL:HR:2016:252] Omdat de rechtbank op 18 juni 2019 uitspraak doet, is de redelijke termijn van twee jaar overschreden. Gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar meer dan een half jaar heeft geduurd, valt de overschrijding van de termijn toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, zal de rechtbank de heffingsambtenaar daarom veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 500,- aan [X ] als vergoeding van de door haar geleden immateriële schade.

Conclusie

11. Het beroep is ongegrond.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof stelt voorop dat de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat de door heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waardering (ad

€ 347.500) aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde ondersteunen. Hetgeen daartoe door de rechtbank in rechtsoverweging 5 is overwogen neemt het Hof dan ook over en het Hof maakt deze overweging tot de zijne.

5.2.

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep aangevoerd dat het niet goed mogelijk is te toetsen of voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In haar hogerberoepschrift wijst zij onder meer op “het ontbreken van gegevens in beide taxatieverslagen omtrent onder meer kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak en de referentie-objecten”. Voor zover belanghebbende hiermee wil betogen dat de heffingsambtenaar zonder meer gehouden is taxatierapporten te verstrekken die melding maken van de door belanghebbende genoemde factoren slaagt dit niet. De heffingsambtenaar is in het in beroep overgelegde taxatierapport (inclusief foto’s) en zijn toelichting ter zitting van de rechtbank op zowel de objectkenmerken van de woning als van de ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde vergelijkingsobjecten ingegaan, waarbij aandacht is besteed aan overeenkomsten en verschillen. Mede gelet op het feit dat de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar (1939), type (bovenwoning), en oppervlakte van het woningdeel (tussen de 95-99 m2) heel goed vergelijkbaar zijn en de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk ( [naam wijk] ) als die van de woning zijn gelegen, is ook het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar het vereiste inzicht heeft gegeven. Voorts merkt het Hof dat de gehanteerde vierkantemeterprijs van de woning van belanghebbende (€ 3.513) beduidend lager ligt dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 4.181); hiermee is met de door belanghebbende naar voren gebrachte verschillen, zo daar al sprake van is, in ieder geval in voldoende mate rekening gehouden.

Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank in rechtsoverwegingen 5 en 6 heeft overwogen omtrent het rekening houden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en maakt deze overwegingen tot de zijne. De verwijzingen door belanghebbende naar uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 april 2013, 12/00590, (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ7004) en 22 oktober 2013, 12/00601 (ECLI:NL:GHARL:2013:8002) en rechtbank Zeeland-West-Brabant van 9 januari 2013, 11/6286, (ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ8805) kan belanghebbende niet baten, reeds omdat in de feiten en omstandigheden in genoemde zaken onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onderhavige zaak.

5.3.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in zijn bewijslast en heeft hij de door hem voorgestane WOZ-waardering van de woning, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.4.

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband me de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 9 juni 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.