Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
Nummer: 11/00311
uitspraakdatum: 16 april 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 11/274 van de rechtbank Leeuwarden van 15 september 2011 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Weststellingwerf
(hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-laan 22 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 82.000.
1.2 Op het bezwaar van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 65.000.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 september 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de Heffingsambtenaar A, bijgestaan door B, WOZ-taxateur.
2. Feiten
2.1 De onroerende zaak is een bovenwoning met daaronder twee loodsen. De inhoud van de woning is ongeveer 459 m3. De inhoud van de twee loodsen is 90 m2 en 108 m2. De oppervlakte van het perceel, kadastraal bekend gemeente Z, sectie Y, nummer 0000, is ongeveer 733 m2. De loodsen zijn in gebruik bij belanghebbende.
2.2 Belanghebbende is sinds 2 februari 2009 eigenaar van de onroerende zaak. De koopsom was € 65.000. Volgens het vonnis van 13 februari 2013 met kenmerk C/17/121677/ HA ZA 12-252 van Rechtbank Noord-Nederland is de eigenaar van de naburige onroerende zaak aan de a-laan 24 per 1 maart 2007 door verjaring eigenaar geworden van een strook grond gelegen tussen de onroerende zaak en de naburige onroerende zaak. Deze strook is circa 25 m2 groot. De Rechtbank Noord-Nederland baseert dit oordeel blijkens het vonnis op zodanige feitelijke handelingen die de (voormalige) eigenaar van de naburige onroerende zaak heeft verricht ter zake van de strook grond dat het voor belanghebbende ten tijde van de aankoop voldoende duidelijk moet zijn geweest dat de strook grond niet aan de onderhavige onroerende zaak valt toe te rekenen.
2.3 In de brief van 24 mei 2002 van de gemeente Weststellingwerf aan de advocaat van de voormalige eigenaar van de onroerende zaak is het volgende ter zake van de onroerende zaak opgenomen:
“Bij beschikking van 8 juni 1995 (kenmerk: 000001) heeft het college van Gedeputeerde Staten van Fryslân de saneringsnoodzaak en urgentie vastgesteld.
Op basis van uitgevoerd bodemonderzoek is vastgesteld dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dus van een saneringsnoodzaak.
Destijds is ook een risico-inventarisatie uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat bij het huidige gebruik van de locatie (woning met tuin, bedrijfsruimten en onbebouwd, verhard terrein) geen actuele risico’s aanwezig zijn voor mens, ecosysteem en/of verspreiding. Op basis hiervan is vastgesteld dat sanering niet urgent is.
Uit recent overleg met de provincie (de heer Landman van de afdeling Milieu en Water) is niet gebleken dat de bij de vaststelling van de saneringsnoodzaak en urgentie gehanteerde uitgangspunten zijn gewijzigd.”
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de na bezwaar verminderde waarde van de onroerende zaak van € 65.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat door de bodemverontreiniging de waarde van de onroerende zaak negatief is omdat geen enkele bank de aankoop van de onroerende zaak heeft willen financieren. In het beroepschrift stelt belanghebbende dat de waarde op negatief € 700.000 moet worden gesteld. Ter zitting heeft hij zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning nihil bedraagt.
3.2 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zoals deze na bezwaar is vastgesteld zaak niet te hoog is en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.3 Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ als één onroerende zaak moet worden aangemerkt en dat de onroerende zaak tot woning dient.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.4 Nu belanghebbende de waardevaststelling gemotiveerd betwist door onder andere te stellen dat op onvoldoende wijze rekening is gehouden met de ernstige bodemverontreiniging, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.5 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een waardematrix overgelegd, waarin de onder 4.3 vermelde methode wordt gehanteerd. Deze waardematrix is van 27 mei 2011 en is opgesteld door B, WOZ-taxateur. In deze matrix worden drie referentieobjecten vermeld. In de waardematrix zijn de kenmerken van de onroerende zaak en de referentieobjecten verwerkt. De referentieobjecten zijn bovenwoningen met een garage of schuur, gelegen te Z en L. Belanghebbende heeft niets tegen de matrix als zodanig ingebracht.
4.6 In de waardematrix is alleen aan de bovenwoning van de onroerende zaak een waarde toegekend. De grond en de loodsen zijn op nihil gesteld. Ter toelichting op de waardematrix heeft de taxateur ter zitting onbetwist gesteld dat de onroerende zaak zonder ernstige bodemverontreiniging per waardepeildatum op een bedrag tussen € 200.000 en € 300.000 gewaardeerd behoort te worden, gelet op de verkoopprijzen en de kenmerken van de referentieobjecten. Juist door de ernstige bodemverontreiniging heeft de taxateur de onroerende zaak gewaardeerd op € 65.000, welke waarde is ontleend aan de door belanghebbende in februari 2009 betaalde koopprijs van € 65.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat in de waardevaststelling van € 65.000 in meer dan voldoende mate rekening is gehouden met de ernstige bodemverontreiniging.
4.7 Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar met de goed onderbouwde waardematrix en de toelichting daarop ter zitting in zijn bewijs geslaagd. Het Hof is van oordeel dat door een waardevaststelling van € 65.000, terwijl bij afwezigheid van de verontreiniging een waarde van ten minste € 200.000 voor de hand lag, in meer dan voldoende mate rekening is gehouden met de (in)directie waardedrukkende invloed van de bodemverontreiniging. Het Hof hecht daarbij belang aan de koopprijs van € 65.000 die belanghebbende zelf voor de onroerende zaak om en nabij de waardepeildatum van 1 januari 2009 heeft betaald, temeer nu belanghebbende ten tijde van de aankoop op de hoogte was van de ernstige bodemverontreiniging. De omstandigheid dat belanghebbende, zoals hij stelt, de kosten van verwijdering van de bodemverontreiniging te laag heeft geschat, doet daaraan niet af. De omstandigheid dat belanghebbende deze prijs heeft betaald voor een perceel van 733 m2, terwijl blijkens het vonnis van 13 februari 2013 van Rechtbank Noord-Nederland belanghebbende niet de eigenaar is geworden van de onder 2.2 bedoelde strook grond van 25 m2, maakt niet dat deze prijs voor de onderhavige waardestelling niet kan worden gevolgd. Het Hof komt tot dit oordeel omdat belanghebbende, als koper, gelet op de feitelijke situatie ter plekke ten tijde van de aankoop had moeten twijfelen of de strook grond aan de onroerende zaak was toe te rekenen. Belanghebbende, op wie de last drukt om bewijs van zijn stellingen bij te brengen, heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de koopsom van € 65.000 niet zou hebben betaald als hij wist dat deze strook grond niet tot de onroerende zaak behoorde. Bovendien heeft belanghebbende gelet op de ernstige bodemverontreiniging niet zozeer de grond bij aankoop van de onroerende zaak voor ogen gehad maar de opstal, zodat ook reeds daarom van de prijs van € 65.000 kan worden uitgegaan.
4.8 Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. De beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. E. Polak en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma.
De beslissing is op 16 april 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma) (P. van der Wal)
Op 17 april 2013 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.