Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 11/00786 tot en met 11/00791
uitspraakdatum: 16 april 2013
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 18 oktober 2011, nummers 11/653, 11/654, 11/655, 11/657, 11/658 en 11/659 in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010, als volgt vastgesteld:
- A-straat 1 op € 286.000;
- A-straat 2 op € 278.000;
- B-straat 1 op € 237.000;
- B-straat 2 op € 242.000;
- B-straat 3 op € 233.000;
- B-straat 4 op € 270.000.
Tegelijk met de beschikkingen zijn aanslagen onroerende zaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2010 opgelegd.
1.2 De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
1.3 Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 18 oktober 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaken betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbenden, bijgestaan door C, WOZ-taxateur, alsmede de heffingsambtenaar, bijgestaan door D, WOZ-taxateur.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbenden zijn eigenaar van de onroerende zaken:
- A-straat 1, een omstreeks 1928 gebouwde bovenwoning met een inhoud van 478 m3;
- A-straat 2, een omstreeks 1928 gebouwde benedenwoning met een inhoud van 422 m3 en met ongeveer 60 m2 achtertuin;
- B-straat 1, een omstreeks 1928 gebouwde benedenwoning met een inhoud van 358 m3, met een berging van 9 m3 en met ongeveer 95 m2 achtertuin;
- B-straat 2, een omstreeks 1928 gebouwde bovenwoning met een inhoud van 398 m3;
- B-straat 3, een omstreeks 1928 gebouwde benedenwoning met een inhoud van 311 m3 en met ongeveer 55 m2 achtertuin;
- B-straat 4, een omstreeks 1928 gebouwde bovenwoning met een inhoud van 450 m3. Deze onroerende zaak is bij akte van levering van 1 februari 2010 in eigendom overgedragen voor een bedrag van € 160.000 vrij van huur en gebruik.
2.2 De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde in de procedure voor de Rechtbank een viertal taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 20 april 2011 (B-straat 1 en 3 en B-straat 2 en 4) en op 11 mei 2011 (A-straat 1 en 2) door de WOZ-taxateur D. De taxatierapporten bevatten voor elke onroerende zaak een “taxatieopbouw object en vergelijkbare objecten” waarin naast een aantal object- en waardekenmerken van de desbetreffende onroerende zaak, de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal object- en waardekenmerken zijn opgenomen van een drietal in hetzelfde waardegebied gelegen referentieobjecten, die in de jaren 2008 of 2009 in eigendom zijn overgedragen. In de taxatierapporten zijn aan de onroerende zaken de volgende waarden toegekend: A-straat 1: € 310.000, A-straat 2: € 295.000, B-straat 1: € 273.000, B-straat 2: € 254.000, B-straat 3: € 241.000 en B-straat 4: € 281.000.
2.3 Belanghebbenden hebben, ter ondersteuning van de door hen verdedigde waarden, in de procedure voor het Hof een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 25 juni 2012 door de WOZ-taxateur C. In het rapport is vermeld dat de taxateur de onroerende zaken A-straat 1 en 2 en B-straat 2 en 3 inpandig heeft bekeken. Het waarderapport bevat voor elk van de onroerende zaken een zogenaamde taxatiekaart met een aantal object- en waardekenmerken van de desbetreffende onroerende zaak en de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal object- en waardekenmerken van zes tot elf in hetzelfde waardegebied gelegen referentieobjecten, die in de periode januari 2008 tot en met april 2010 in eigendom zijn overgedragen. In het taxatierapport zijn aan de onroerende zaken de volgende waarden toegekend: A-straat 1: € 210.000, A-straat 2: € 242.000, B-straat 1: € 214.000, B-straat 2: € 205.000, B-straat 3: € 174.000 en B-straat 4: € 166.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3 Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vermindering van de vastgestelde waarden overeenkomstig het in door hen in de procedure voor het Hof ingebrachte waarderapport en, naar het Hof begrijpt, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
3.4 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In de onderhavige gevallen geldt als waardepeildatum 1 januari 2009.
4.2 De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door de belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van een onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen de belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.3 De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het door hem overgelegde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van de zes onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
4.4 Vaststaat dat de onroerende zaak B-straat 4 in 2009 is verkocht en bij akte van levering van 1 februari 2010 in eigendom is overgedragen voor een bedrag van € 160.000 vrij van huur en gebruik. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt, omdat de onroerende zaak, zonder op de markt te zijn aangeboden, aan een zakenrelatie van belanghebbenden is verkocht voor een bedrag dat ver beneden de prijs ligt waarvoor het naastgelegen vergelijkingspand op nummer 5 is verkocht. De slechte onderhoudstoestand van de onroerende zaak kan naar de mening van heffingsambtenaar hooguit tot een waardeverschil van 10% leiden. Belanghebbenden hebben daartegenover gesteld dat nummer 4, anders dan nummer 5, een volledig uitgewoond studentenpand betrof waarvoor de koper, een bouwbedrijf dat het pand zelf kon opknappen, op dat moment de meest biedende gegadigde was. Er is geen sprake van bevoordeling van een zakenrelatie; er waren immers meerdere erven die met de verkoopprijs moesten instemmen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aangevoerd - bijvoorbeeld in de vorm van een verkoopgegeven van een pand verkerend in een vergelijkbare staat van onderhoud - om aannemelijk te maken dat de gerealiseerde verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Belanghebbenden hebben gesteld dat alsdan de waarde op de peildatum, rekening houdend met het waardeverloop, € 166.000 bedraagt. Het Hof acht dit aannemelijk en zal daarom de vastgestelde waarde van de onroerende zaak B-straat 4 tot op dat bedrag verminderen.
4.5 De heffingsambtenaar kent in zijn taxatierapporten aan de verschillende objecten factoren (op een schaal van 1 tot 5) toe voor onderhoud en kwaliteit. De taxateur heeft ter zitting weliswaar toegelicht dat een wijziging in de factoren tot een waardecorrectie van circa 10% (voor onderhoud) en 15% (voor kwaliteit) per punt leidt, maar de taxatierapporten maken naar het oordeel van het Hof niet inzichtelijk op welke wijze de onderlinge verschillen in onderhoud en kwaliteit in de waarde van de objecten zijn verdisconteerd. Evenmin geven de rapporten inzicht in de wijze waarop verschillen in ligging en de aanwezigheid van een tuin in de waarde zijn verdisconteerd. Dit brengt mee dat het taxatierapport niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar bij de waardering met dergelijke verschillen voldoende rekening heeft gehouden.
4.6 Belanghebbenden hebben de door hen verdedigde waarden evenmin aannemelijk gemaakt. De taxateur van belanghebbenden heeft ter zitting van het Hof erkend dat hij in zijn taxatierapport is uitgegaan van een onjuiste inhoud van aantal vergelijkingsobjecten. Hij heeft echter niet inzichtelijk gemaakt tot welke waardecorrecties dit leidt.
4.7 Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarden in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, bepaalt het Hof de waarden van de onroerende zaken per de peildatum op € 250.000 voor A-straat 1, € 260.000 voor A-straat 2, € 225.000 voor B-straat 1, € 225.000 voor B-straat 2, en € 200.000 voor B-straat 3.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
5.1 In zijn arrest van 13 juli 2012, nr. 11/02035, LJN: BX0904, heeft de Hoge Raad het wenselijk geacht dat de gerechten in feitelijke instantie beleid ontwikkelen voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een vergoeding te hanteren uurtarieven. Dat beleid houdt in dat een taxatie van een courante woning slechts in geringe mate van bijzondere aard is en dat een vergoeding voor 4 uren (in geval van inpandige taxatie) dan wel 2 uren (zonder inpandige taxatie) tegen een tarief van € 50 per uur gerechtvaardigd is, te vermeerderen met omzetbelasting indien belanghebbende geen aftrekrecht heeft.
5.2. Belanghebbenden hebben in de bezwaarfase twee taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 15 juli 2010, respectievelijk 29 juli 2010, door de NVM taxateur E. Uit deze taxatierapporten blijkt niet dat de onroerende zaken inpandig zijn opgenomen.
5.3 Bij factuur van 3 augustus 2010 heeft E ter zake van de waardering van B-straat 1, 2, 3 en 4 een bedrag van € 384 (4/5 x € 480), ofwel € 96 per onroerende zaak, in rekening gebracht. Dit bedrag komt voor vergoeding in aanmerking.
Ter zake van de waardering van A-straat 1 en 2 heeft E een bedrag van € 320, ofwel € 160 per onroerende zaak, in rekening gebracht. Ingevolge het in 5.1 genoemde beleid komt hiervan € 200 (2 x € 100) voor vergoeding in aanmerking.
5.4 In de procedure voor het Hof hebben belanghebbenden een waarderapport overgelegd van de WOZ-taxateur C. In dit rapport is vermeld dat de taxateur de onroerende zaken A-straat 1 en 2 en B-straat 2 en 3 inpandig heeft bekeken. Bij factuur van 17 september 2012 heeft C ter zake van de waardering van de onderhavige onroerende zaken 6 uren (6/7 x 7) à € 80, ofwel € 480, in rekening gebracht. Ingevolge het in 5.1 genoemde beleid komt hiervan € 300 (6 uren à € 50) voor vergoeding in aanmerking.
5.5 Nu het totale voor vergoeding in aanmerking komende bedrag van (€ 384 + € 200 + € 300 =) € 884 beneden de vergoeding van € 1.000 blijft die volgens het hiervoor genoemde beleid in dit geval gerechtvaardigd is, ziet het Hof geen aanleiding om de vergoeding te matigen in verband met de inschakeling van meerdere taxateurs voor de waardering van dezelfde onroerende zaken. Aangezien belanghebbenden geen aftrekrecht hebben, kan de vergoeding van € 884 worden vermeerderd met de hierover in rekening gebrachte omzetbelasting van 19%, ofwel € 167,96. Ook de kosten van uittreksels uit het kadaster en van een leveringsakte komen voor vergoeding in aanmerking. Het Hof stelt deze kosten vast op € 17,70 (6 x € 2,95) voor door E opgevraagde stukken en op € 8,85 voor door C opgevraagde stukken.
5.6 Het Hof stelt de proceskosten van belanghebbende ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 3.537, te weten € 705 (2 punten maal € 235 maal 1,5 voor gewicht van de zaak) voor het bezwaar, € 1.416 (2 punten maal € 472 maal 1,5 voor gewicht van de zaak) voor het beroep en € 1.416 (2 punten maal € 472 maal 1,5 voor gewicht van de zaak) voor het hoger beroep. Opmerking verdient dat sprake is van één bezwaar, één beroep en één hoger beroep, nu deze rechtsmiddelen zijn gericht tegen verschillende op één aanslagbiljet vermelde besluiten (Hoge Raad 13 juli 2012, nr. 11/01222, LJN BX0892, en HR 12 april 2013, nr. 12/02674, LJN BZ6822). Ter zake van de taxatiekosten komt een bedrag van (€ 884 + € 167,96 + € 26,55 =) € 1.078,51 voor vergoeding in aanmerking.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart de beroepen gegrond;
– vernietigt de uitspraken op bezwaar;
– vermindert de per peildatum 1 januari 2009 vastgestelde waarde van:
o A-straat 1 tot € 250.000;
o A-straat 2 tot € 260.000;
o B-straat 1 tot € 225.000;
o B-straat 2 tot € 225.000;
o B-straat 3 tot € 200.000;
o B-straat 4 tot € 166.000;
– vermindert de aanslagen OZB voor het jaar 2010 dienovereenkomstig;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden in bezwaar, beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 4.615,51;
– gelast de gemeente Nijmegen de door belanghebbenden betaalde griffierechten te vergoeden, te weten € 246 (6 x € 41) voor de beroepen bij de Rechtbank en € 112 voor het hoger beroep.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 16 april 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.