Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.109.848/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 134026/KG ZA 12-137)
arrest in kort geding van de eerste kamer van 7 mei 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. E.Tj. Van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Stichting De Huismeesters,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: Huismeesters,
advocaat: mr. A.J. Klok, kantoorhoudend te Groningen.
De inhoud van het tussenarrest van 4 september 2012 wordt hier overgenomen.
1. Het verdere procesverloop in hoger beroep
1.1 De in voormeld tussenarrest bepaalde comparitie van partijen heeft geen doorgang gevonden. Het verdere verloop van de procedure is als volgt:
- de memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging van eis;
- de memorie van antwoord.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
1.2 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
1.3 [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Huismeesters heeft niet (op bij de wet bepaalde wijze) bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Ter zake van de vordering van [appellant] zal derhalve recht worden gedaan op de gewijzigde eis.
1.4 De gewijzigde eis van [appellant] luidt als volgt:
“(…)bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 15 juni 2012 door de Rechtbank Groningen (…) in kort geding tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen, en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog te gebieden om binnen één maand na betekening van het te deze te wijzen arrest aan appellant een huurovereenkomst aan te bieden van een vergelijkbare woning in vergelijking met de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een vergelijkbare huurprijs op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= voor iedere dag dat geïntimeerde nalatig zal zijn aan de inhoud van dit gebod te voldoen en met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van dit hoger beroep.”
2. De vaststaande feiten
2.1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.11) van het bestreden vonnis van 15 juni 2012 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden als volgt.
2.2 Lentis is een instelling die hulp biedt bij psychische problemen, onder andere door middel van woonbegeleiding.
2.3 Tussen de diverse woningcorporaties in Groningen, de gemeente Groningen en hulpverleningsinstanties zoals Lentis bestaat sinds 2008 een samenwerkingsovereenkomst ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen (het project huisvesting kwetsbare personen). Op basis van die samenwerking stellen de woningcorporaties aan de hulpverleningsinstellingen, zoals Lentis, woningen ter beschikking.
2.4 In het kader daarvan heeft Huismeesters aan Lentis voor de periode van een jaar, ingaande 17 maart 2011, verhuurd de woning aan de [adres] te [woonplaats]. Lentis heeft, eveneens in het kader van het voormelde project, de woning met toestemming van Huismeesters verhuurd aan een cliënt van haar, [appellant].
2.5 Aan de onderhuurovereenkomst tussen Lentis en [appellant] is een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld. In de onderhuurovereenkomst is opgenomen dat partijen (Lentis en [appellant]) beogen om de bewoner na een jaar onderhuur zelfstandig te laten huren en dat een woning uitsluitend door Lentis aan de bewoner wordt aangeboden onder de voorwaarde van een woonbegeleidingsovereenkomst met Lentis. In artikel 2 van Pro de onderhuurovereenkomst is vermeld dat de onder(ver)huurovereenkomst is aangegaan omdat de bewoner zich heeft verplicht om de woonbegeleidingsovereenkomst volledig na te komen en dat van de onder(ver)huurovereenkomst woonbegeleiding, zoals overeengekomen in de woonbegeleidingsovereenkomst die tussen Lentis en [appellant] is gesloten, onverbrekelijk onderdeel uitmaakt.
2.6 In artikel 5 van Pro de onderhuurovereenkomst en artikel 3 van Pro de woonbegeleidingsovereenkomst is vermeld dat de bewoner zich moet houden aan de afspraken die in de woonbegeleidingsovereenkomst en het begeleidingsplan zijn gemaakt.
Het is de bewoner onder meer verboden om geweld te gebruiken of hiermee te dreigen of op andere wijze wangedrag te vertonen of overlast te bezorgen jegens buren, begeleiding en/of omgeving. De bewoner is verplicht woonbegeleiding te accepteren en heeft zich bereid verklaard zich in te spannen voor bewoning als goed huurder.
2.7 De onderhuurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn net als de huurovereenkomst tussen Huismeesters en Lentis aangegaan voor de duur van een jaar, ingaande 17 maart 2011.
2.8 Bij brief van 9 februari 2012 heeft Lentis de woonbegeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst met [appellant] opgezegd en beëindigd per 10 april 2012.
Daarbij is vermeld dat de reden voor die opzegging was dat [appellant] niet heeft voldaan aan de voorwaarden die zijn gesteld aan het Proefwonen. [appellant] heeft niet voldaan aan de belangrijkste voorwaarden voor de woonbegeleidingsovereenkomst, namelijk dat de bewoner woonbegeleiding accepteert en zich inspant voor bewoning als goed huurder, aldus de brief.
Daarnaast heeft er een incident plaatsgevonden met een medewerker van Huismeesters in verband met onderhoud.
2.9 Huismeesters werd per brief van 9 februari 2012 door Lentis op de hoogte gesteld van de beëindiging van de onderhuurovereenkomst. In diezelfde brief heeft Lentis de hoofdhuurovereenkomst met Huismeesters opgezegd, eveneens per10 april 2012. Huismeesters heeft ingestemd met de beëindiging per die datum.
2.10 Bij de begeleiding van [appellant] waren onder andere betrokken Lentis, Ambulante Forensische Psychiatrie Noord Nederland en VVN Reclassering.
2.11 Na de huuropzegging heeft op 21 februari 2012 een zogeheten zorgconferentie plaatsgevonden waarbij diverse instanties die bij de begeleiding van [appellant] betrokken waren de situatie van [appellant] hebben besproken. Dit heeft niet geleid tot intrekking van de beëindiging van de huur- en woonbegeleidingsovereenkomst door Lentis.
2.12 De onderhuurovereenkomst tussen Lentis en [appellant] is aldus beëindigd per 10 april 2012; er is afgeweken van de oorspronkelijke einddatum van de woonbegeleidings- en onderhuurovereenkomst (oorspronkelijk 16 maart 2012) in overleg met Lentis Vastgoed en de hulpverleners van [appellant].
2.13 Bij brief van 22 maart 2012 heeft de raadsman van [appellant] aan Huismeesters laten weten dat [appellant] niet voornemens was om de woning te verlaten, omdat hij het oneens was met beëindiging van de woonbegeleiding door Lentis. Daarbij is jegens Huismeesters een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 7:269 BW Pro, waarin is bepaald dat bij onderhuur die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte, waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder en de verhuurder, deze zal worden voortgezet door de verhuurder.
2.14 Huismeesters heeft mr. Van Dalen bij brief van 5 april 2012 geantwoord dat er naar haar overtuiging geen huurovereenkomst tussen haar en [appellant] was ontstaan.
2.15 Op 16 mei 2012 heeft [appellant] de sleutels van de woning aan de [adres] te [woonplaats] aan een medewerkster van Huismeesters afgegeven en vervolgens is hij zijns weegs gegaan. Toen [X], medewerkster van VNN Reclassering, ervan op de hoogte raakte dat [appellant] de sleutels had afgegeven, heeft zij pogingen in het werk gesteld de sleutels van Huismeesters terug te krijgen. Huismeesters heeft aangegeven daartoe niet bereid te zijn, omdat de huur- en woonbegeleidingsovereenkomst met [appellant] was beëindigd.
3. Het geschil in eerste aanleg en de beoordeling daarvan
3.1 [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd Huismeesters te gebieden om binnen twee dagen na het te wijzen vonnis te bewerkstelligen dat [appellant] weer onbelemmerd toegang krijgt tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] door afgifte van de sleutels aan [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat Huismeesters nalatig zal zijn aan dat gebod te voldoen en met veroordeling van Huismeesters in de kosten van het geding.
3.2 Huismeesters heeft verweer gevoerd.
3.3 Bij het bestreden vonnis in kort geding van 15 juni 2012 heeft de Voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen de vorderingen van [appellant] afgewezen, onder compensatie van de kosten van de procedure.
4. Beoordeling van de grieven
4.1 Met de grief die [appellant] tegen het bestreden vonnis heeft opgeworpen legt hij het geschil in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal om die reden de (in hoger beroep gewijzigde) vordering van [appellant] opnieuw beoordelen en daarbij ingaan op wat Huismeesters, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, heeft aangevoerd.
4.2 Van het spoedeisend karakter van de door [appellant] gevraagde voorziening is naar het oordeel van het hof ook thans voldoende gebleken, nu hij gesteld heeft nog altijd niet over zelfstandige woonruimte te beschikken.
4.3 [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat Lentis de woonbegeleidings- en de onderhuurovereenkomst ten onrechte heeft opgezegd, zodat hij als onderhuurder jegens Huismeesters recht heeft op de in artikel 7:269 BW Pro neergelegde bescherming (die er kort gezegd op neerkomt dat de onderhuur in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder).
4.4 Het hof overweegt als volgt.
Hoewel [appellant] erop heeft gewezen dat de conclusie van de zorgconferentie was dat hij geen overlast veroorzaakte, zo langzamerhand gehecht raakte aan zijn woning, geen delicten pleegde en dat met hem enig (de zorgconferentie spreekt hier van "gering") klinisch succes was behaald, heeft hij daarmee niet genoegzaam weersproken dat de woonbegeleiding door hem niet meer werd geaccepteerd. Uit de zich bij de gedingstukken bevindende (en na de zorgconferentie daterende) brieven van zijn hand, onder meer die van 20 maart 2012, blijkt naar het oordeel van het hof duidelijk dat hij de bemoeienis van Lentis krachtig afwijst. Het moge zo zijn dat deze opstelling met zijn kwetsbare psychische gesteldheid in verband moet worden gebracht, dat doet evenwel niet af aan het gegeven dat van medewerking aan de woonbegeleiding geen sprake meer was. Aldus kan niet gezegd worden dat het Proefwonen-traject naar behoren is doorlopen.
4.5 De begeleidings- en onderhuurovereenkomst zijn naar het oordeel van het hof dermate nauw met elkaar verbonden dat het eind van de eerstvermelde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Zij kunnen, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat [appellant] bij het wegvallen van de woonbegeleidings¬overeenkomst onverminderd aanspraak maakt op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn. Aldus kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen. [appellant] was ermee bekend, althans hij diende te begrijpen, dat de woning hem zowel door Lentis als door Huismeesters uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van Lentis ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet voorshands worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.
4.6 De conclusie moet dan ook zijn dat Lentis haar relatie met [appellant] mocht verbreken en dat [appellant] jegens Huismeesters niet de bescherming van art. 7:269 BW Pro toekomt.
4.7 Gelet op het voorgaande kan niet gezegd worden dat Huismeesters misbruik heeft gemaakt van de kwetsbare positie van [appellant] door op 16 mei 2012, in weerwil van het aan haar bekende gegeven dat [appellant] de woonruimte wilde behouden, de sleutels van hem aan te nemen. Uit het voorgaande volgt immers dat [appellant] kon weten dat hem de status van onderhuurder niet langer toekwam en dat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. Voor zover [appellant] heeft willen stellen dat hij op het moment van zijn vertrek in het geheel niet in staat was om zijn wil te bepalen heeft hij dit, gelet op Huismeesters' gemotiveerde betwisting op dit punt, naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Het hof neemt bij het voorgaande in aanmerking dat de onderhavige (kort geding) procedure zich niet leent voor bewijslevering ter zake.
5. De slotsom
De slotsom is dat de grief faalt en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
[appellant] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep veroordeeld (geliquideerd salaris van de advocaat 1 punt tarief II).
6. De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van 15 juni 2012 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, aan de zijde van Huismeesters gevallen € 291,- aan verschotten en op € 894,- aan geliquideerd salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, voorzitter, L. Groefsema en A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 mei 2013.