Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.120.973/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 566487 VV EXPL 12-123)
arrest in spoed kort geding van de eerste kamer van 14 mei 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats], thans verblijvende in de Penitiaire Inrichting te Ter Apel,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. C.E. van der Wijk, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Stichting Acantus Groep,
gevestigd te Veendam,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Acantus,
advocaat: mr. H.G.E. Klatter, kantoorhoudend te Veendam.
1. Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis in kort geding van 14 december 2012 van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 januari 2013 (met grieven),
- de conclusie van eis,
- de memorie van antwoord (met producties).
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3 De vordering van [appellant] luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, van 14 december 2012 te vernietigen en opnieuw rechtdoende:
De vorderingen van Acantus alsnog af te wijzen, met veroordeling van Acantus in de kosten van beide instanties."
3. de beoordeling van het geschil
nieuwe producties
3.1 Acantus heeft bij de memorie van antwoord een aantal nieuwe producties in het geding gebracht. Het hof zal geen acht slaan op deze producties, nu [appellant] er nog niet op heeft kunnen reageren, zulks met uitzondering van het op 21 januari 2013 tussen partijen gewezen vonnis in de bodemzaak. Op vonnis had [appellant] bij de conclusie van eis nog in kunnen gaan. Hierna zal blijken dat Acantus niet in haar belangen wordt geschaad door het buiten beschouwing laten van de overige processtukken.
vaststaande feiten
3.2 Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.9) zijn geen grieven gericht, zodat ook in hoger beroep van deze feiten kan worden uitgegaan. Met wat verder is komen vast te staan, komen de feiten op het volgende neer.
3.2.1 Acantus heeft met ingang van 3 december 2011 de woning aan [adres] verhuurd aan [appellant] en zijn vriendin [X].
3.2.2 [appellant] en [X] hebben zich voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst schriftelijk akkoord verklaard met, voor zover hier van belang, onder meer het volgende:
“ (…)
Huurders zullen met inachtneming van artikel 9 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden uitgave maart 2005 geen overlast of hinder aan hun buren of omgeving aandoen en zullen er zorg voor dragen dat zowel huurders als bezoekers geen overlast en hinder voor de buurt veroorzaken;
(…)
Bij het niet nakomen of het niet behoorlijk nakomen van een of meer voor de huurders uit deze overeenkomst of wet voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst door een rechterlijke uitspraak ontbonden kunnen worden wanneer de verhuurster aan huurders schriftelijk zal hebben te kennen gegeven, dat zij deze ontbinding wenst te doen intreden. De huurders zullen in gebreke zijn door het enkel verloop van het enkele feit van de overtreding, niet-nakoming of niet-behoorlijke nakoming.
Huurders verklaren zich ervan bewust te zijn dat verhuurster hen een kans biedt en dat bij overtreding van een van de eerder vermelde afspraken verhuurster in een voorlopige voorziening bij de rechter ontbinding zal vragen en hen geen andere woonruimte meer zal worden aangeboden.
(…) ”
3.2.3 In artikel 9 van de Algemene Huurvoorwaarden van Acantus, welke deel uitmaken van de huurovereenkomst, staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“ (…)
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
5. Het is huurder uitdrukkelijk verboden in het gehuurde strafrechtelijke gedragingen te ontplooien waaronder het gebruiken, vervaardigen en/of verbouwen van drugs, zoals hennep, of andere activiteiten die op grond van de opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) ”
3.2.4 In de nacht van 16 augustus 2012 heeft er een vechtpartij plaatsgevonden voor de door [appellant] gehuurde woning. Daarna heeft er [plaats] een schietincident plaatsgevonden waarbij [appellant] en [X] betrokken waren.
3.2.5 [appellant] en [X] zijn vervolgens in voorlopige hechtenis geplaatst. De voorlopige hechtenis van [X] is op 22 november 2012 opgeheven.
3.2.6 Naar aanleiding de gebeurtenissen heeft er een huiszoeking plaatsgevonden in de door [appellant] en [X] gehuurde woning. Mevrouw [A] van de politie Groningen heeft naar aanleiding van die huiszoeking het volgende aan Acantus geschreven:
"N.a.v. meldingen van overlast is er door collega's van mij in de woning [adres] op 16 augustus 2012 in een van de slaapkamers een hennepplantage aangetroffen.
In de slaapkamer troffen ze aan:
3 moederplanten
10 half volwassen planten
15 stekjes.
Op de vliering lag de koolstoffilter etc."
3.2.7 [X] heeft op 18 september 2012 de huurovereenkomst opgezegd.
3.2.8 Er bestaat tot en met december 2012 een huurachterstand van € 1.797,79.
3.2.9 [appellant] heeft zich nimmer ingeschreven op het adres aan [adres].
3.2.10 Bij vonnis van 31 januari 2013 van de rechtbank Noord Nederland, locatie Groningen heeft de rechtbank de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden wegens een huurachterstand.
procedure in eerste aanleg
3.3 Acantus heeft [appellant] in kortgeding gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [appellant] gevorderd, alsmede betaling van de achterstallige huur. Aan deze vorderingen heeft Acantus ten grondslag gelegd dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten in diverse verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat dit tekortschieten van zo ernstige aard is dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.
3.4 [appellant] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toewijsbaar geoordeeld.
bespreking van de grieven
3.5 Het hof stelt voorop dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen het door de kantonrechter aangelegde criterium voor de beoordeling van de vordering tot ontruiming, inhoudende dat voor toewijzing van de vordering in kort geding alleen plaats is indien de bodemrechter met een grote mate van waarschijnlijkheid een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en een daaraan gekoppelde ontruimingsvordering zal toewijzen. Inmiddels heeft de bodemrechter de huurovereenkomst ontbonden, zodat het hof in dit kort geding zijn uitspraak op het vonnis van de bodemrechter dient af te stemmen (vgl.
Hoge Raad 7 januari 2011, LJN: BP0015), tenzij er redenen zijn om daarvan af te wijken, als in het aangehaalde arrest zijn vermeld.
3.6 Met grief 3 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] door hennep te verbouwen is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens [appellant] is geen sprake van bedrijfsmatige teelt. Om die reden is de tekortkoming onvoldoende zwaarwegend om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, meent hij.
3.7 Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen verbieden de algemene huurvoorwaarden niet alleen de bedrijfsmatige teelt van hennep, maar iedere teelt van hennep. Vast staat dat [appellant] in de door hem gehuurde woning hennep heeft geteeld. Daarmee heeft hij gehandeld in strijd met de huurvoorwaarden en om die reden is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Of nu wel of geen sprake is van bedrijfsmatige teelt, kan dan ook in het midden blijven. Overigens is het hof van oordeel dat de aanwezigheid van 3 moederplanten, 10 half volwassen planten en 15 stekjes niet duidt op de teelt voor enkel persoonlijk gebruik.
3.8 Grief 4 betreft de ontstane huurachterstand. Volgens [appellant] mag van Acantus verwacht worden dat zij haar huurders die in een penibele situatie zijn terechtgekomen
- voorlopige hechtenis en diefstal van pinpasjes en identiteitsbewijzen - tijd gunt om hun financiële situatie op orde te brengen. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. De bodemrechter heeft de huurovereenkomst vanwege de huurachterstand ontbonden. Het hof ziet geen reden om van dit oordeel van de bodemrechter af te wijken. Dat [appellant] en zijn vriendin in voorlopige hechtenis zijn geraakt komt in hun verhouding tot Acantus voor hun rekening en risico. Voor de diefstal van hun pinpassen en identiteitsbewijzen geldt hetzelfde. Bovendien verblijft [appellant] inmiddels meer dan een half jaar in voorlopige hechtenis. In die tijd is de huurachterstand slechts opgelopen. [appellant] heeft niets aangevoerd waaruit volgt dat, en zo ja welke, inspanningen hij heeft verricht om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Daar komt bij dat Acantus onvoldoende weersproken heeft gesteld, dat [appellant] al een huurachterstand had voordat hij in voorlopige hechtenis werd genomen. Onder deze omstandigheden kan niet alleen het voortbestaan, maar ook het ontstaan, van de huurachterstand aan [appellant] worden tegengeworpen. De grief faalt.
3.9 Met grief 5 komt [appellant] allereerst op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de bodemrechter met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk zal oordelen dat de huurovereenkomst tussen partijen dient te worden ontbonden. De grief faalt gelet op het meergenoemde vonnis van de bodemrechter van 31 januari 2013.
3.10 Gezien hetgeen hiervoor is overwogen ten overvloede, merkt het hof nog op dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de ontbinding rechtvaardigt. Dat is alleen anders wanneer de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hennepteelt en de (forse) huurachterstand vormen ieder voor zich en tezamen zodanig ernstige tekortkomingen dat deze de ontruiming van de huurovereenkomst zonder meer rechtvaardigen, ook wanneer rekening wordt gehouden met het huurbelang van nanhu. In dit verband acht het hof van belang dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en Acantus in zoverre een bijzonder karakter heeft dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst er uitdrukkelijk op is gewezen dat hij zich stipt aan de bepalingen van het contract diende te houden. [appellant] "stond op scherp" en kon zich geen enkele misstap permitteren. Het was hem bekend dat wanneer hij zijn verplichtingen niet stipt zou nakomen, Acantus ontbinding van de huurovereenkomst zou vorderen.
3.11 Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, kan in het midden blijven of [appellant] zich wel of niet (al dan niet in de omgeving van de woning) heeft schuldig gemaakt aan het gebruik van een vuurwapen. Bij de bespreking van grief 2 heeft [appellant] dan ook geen belang.
3.12 De vraag die resteert, is of Acantus een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Nu ook de bodemrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft toegewezen, heeft Acantus er reeds om die reden belang bij dat zij spoedig over de woning zal kunnen beschikken en deze niet beschikbaar hoeft te houden voor een huurder die zo ernstig in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekortgeschoten dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Grief 1, die is gericht tegen het door de kantonrechter aanwezig achten van een spoedeisend belang, faalt om die reden.
3.13 Grief 6 betreft de proceskostenveroordeling. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de andere grieven.
3.14 De slotsom is dat alle grieven falen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellant] wordt verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).
4. de beslissing
het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Acantus gevallen, op € 683,-- aan verschotten en op
€ 894,-- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, H. de Hek en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 14 mei 2013 in bijzijn van de griffier.