Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 12/00527 en 12/00528
uitspraakdatum: 2 mei 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 11 juli 2012, nummers SBR 12/266 en SBR 12/270, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken A-straat 1 en A-straat 2 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 310.000 respectievelijk € 343.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2011 vastgesteld.
1.2 Op de in één geschrift vervatte bezwaarschriften (hierna: het bezwaarschrift) van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar (hierna: de uitspraak op bezwaar) de vastgestelde WOZ-waarden voor het jaar 2011 verminderd tot € 279.000 (A-straat 1) en € 313.000 (A-straat 2). Ook heeft hij de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij mondelinge uitspraak van 11 juli 2012 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 april 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn advocaat, alsmede M namens de heffingsambtenaar.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de verhuurde onroerende zaken gelegen aan de A-straat 1 en A-straat 2 in de wijk B te Z. De hoekwoning A-straat 1 is gelegen op een perceel van 179 m², heeft een inhoud van 255 m³ en is gebouwd in 1934. De hoekwoning A-straat 2 is gelegen op een perceel van 345 m², heeft een inhoud van 288 m³ en is gebouwd in 1935. Beide hoekwoningen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de onroerende zaken.
2.2 Bij deze onroerende zaken is sprake van achterstallig onderhoud. Blijkens een tweetal bouwtechnische rapporten opgemaakt door C, werkzaam bij C BV, bedragen de geprognosticeerde directe onderhoudskosten, naar het prijspeil op 6 december 2010, € 48.909 (inclusief omzetbelasting) voor A-straat 1 en € 62.772 (inclusief omzetbelasting) voor A-straat 2.
2.3 De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onroerende zaken bij beschikkingen op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 310.000 (A-straat 1) respectievelijk € 343.000 (A-straat 2).
2.4 Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikkingen bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarden verminderd tot € 279.000 (A-straat 1) en € 313.000 (A-straat 2).
2.5 Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep aangetekend bij de Rechtbank. In aanvulling op het bij de Rechtbank ingediende verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een tweetal ongedateerde taxatierapporten, beide opgemaakt door M (werkzaam bij de gemeente Zeist) overgelegd. Hieruit blijkt dat de onroerende zaken op 1 januari 2010 door de taxateur gewaardeerd worden op de in de uitspraak op bezwaar verminderde waarden.
2.6 Beide taxatierapporten vermelden de waardeopbouw van de onroerende zaken en van referentiepanden, alle gelegen in de wijk B te Z en gebouwd in de jaren 1934 en 1935. Voor zover van belang luiden deze taxatierapporten als volgt:
adres Verkoop
datum Inhoud in m³ Prijs in € p/m³ Opper
vlakte Waarde bijgebouwen in € Waarde grond in € totaalwaarde in €
A-straat 1 237 489 179 Garage30.000
Aanbouw10.000
Berging 5.000
118.140 279.000
A-straat 2 245 474 345 Garage25.000
Aanbouw23.000
Berging 4.000 144.900 313.000
A-straat 3 (gerenoveerd in 2005) 10-02-2009 245 919 159 Aanbouw30.000
Berging 5.000 104.940 365.000
A-straat 4 (gerenoveerd in 2006/2007) 03-08-2009 245 823 159 Aanbouw35.000
Berging 5.000 104.940 348.000
A-straat 5 30-09-2009 245 616 173 Aanbouw23.000
Berging 5.000 114.180 293.000
A-straat 6 01-07-2010 230 599 170 Berging 13.000 112.200 263.000
A-straat 7 30-12-2009 254 596 154 Aanbouw10.000
Berging 4.000 101.640 267.000
B-straat 1 02-11-2009 250 670 104 Aanbouw14.000
Berging 4.000 68.640 254.000
2.7 De Rechtbank heeft belanghebbendes beroep ongegrond verklaard. Hiertegen richt zich het onderhavige hoger beroep.
2.8 Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende met toestemming van de heffingsambtenaar onder andere een tweetal brieven overgelegd waarin één bod wordt uitgebracht op de onroerende zaken tezamen. D-makelaars heeft op 14 februari 2013 € 150.000 k.k. (in verhuurde staat) en E- Beheer B.V. heeft op 19 maart 2013 € 165.000 k.k. (in verhuurde staat) geboden.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil zijn de waarden voor de toepassing van de Wet WOZ van de in 2.1 vermelde onroerende zaken op 1 januari 2010.
3.2 Belanghebbende verdedigt dat de waarden van de onroerende zaken op 1 januari 2010 € 117.170 (A-straat 1) en € 142.825 (A-straat 2) bedragen. Hij vindt dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn en dat met het achterstallige onderhoud in onvoldoende mate is rekening gehouden. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden beroept belanghebbende zich op transactiegegevens van de nagenoeg identieke panden: B-straat 2, verkocht in het jaar 2003 voor € 160.000, B-straat 3 verkocht in het jaar 2007 voor € 212.500, alsmede A-straat 8 verkocht op 7 augustus 2012 voor € 205.000.
3.3 De heffingsambtenaar daarentegen stelt zich op het standpunt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld en verwijst naar de in 2.5 en 2.6 vermelde taxatierapporten.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaken tot € 117.170 (A-straat 1) en € 142.825 (A-straat 2) en, naar het Hof begrijpt, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
3.6 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid bezwaarschrift
4.1 De termijn voor het indienen van een bezwaarschrift tegen een WOZ-beschikking, bedraagt ingevolge artikel 6:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zes weken. In afwijking van artikel 6:8 van Pro de Awb vangt de termijn voor het instellen van bezwaar op grond van het bepaalde in artikel 30, eerste lid, Wet WOZ in verbinding met artikel 22j, aanhef en onderdeel a, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen aan met ingang van de dag na die van dagtekening van de WOZ-beschikking, tenzij de dag van dagtekening gelegen is vóór de dag van bekendmaking.
4.2 Ingevolge artikel 6:9, eerste lid, van de Awb is een bezwaarschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen.
4.3 Tussen partijen is niet in geschil dat de onderwerpelijke WOZ-beschikkingen uiterlijk op de dag van de dagtekening van deze WOZ-beschikkingen (28 februari 2011) ter post zijn bezorgd. De termijn voor het indienen van het bezwaarschrift heeft derhalve een aanvang genomen op 1 maart 2011. De bezwaartermijn eindigde dan op 12 april 2011. Aangezien het bezwaarschrift op 26 april 2011 door de heffingsambtenaar is ontvangen is deze buiten de bezwaartermijn ingediend.
4.4 Ingevolge artikel 6:11 van Pro de Awb blijft van een na afloop van de termijn ingediend bezwaarschrift niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
4.5 In dat kader is van belang dat in belanghebbendes stellingen besloten ligt dat het bezwaarschrift omstreeks de dagtekening ervan - 7 april 2011 – door belanghebbende ter post is bezorgd. Dit is door de heffingsambtenaar - desgevraagd - niet weersproken. Gelet op de aantekening op het op 26 april 2011 ingekomen bezwaarschrift, inhoudende dat het een tweede verzoek om ontvangstbevestiging betreft en dat het eerste zou zijn vermist, acht het Hof aannemelijk dat het eerste bezwaarschrift omstreeks 7 april 2011 ter post is bezorgd maar vervolgens bij Post NL dan wel bij de gemeente in het ongerede is geraakt. Deze mogelijke oorzaken dienen naar het oordeel van het Hof echter niet voor rekening en risico van belanghebbende te komen. Het Hof komt derhalve - evenals de heffingsambtenaar en impliciet de Rechtbank - tot het oordeel dat redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat belanghebbende in verzuim is geweest, zodat het bezwaarschrift ontvankelijk is.
Inhoudelijk
4.6 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegerekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.7 Van belanghebbendes onroerende zaken zijn geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen bekend.
4.8 Bij betwisting – zoals in dit geval – rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
4.9 Naar het oordeel van het Hof vormen de verkoopprijzen van de in de taxatierapporten opgenomen referentieobjecten een redelijke weerspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2010. Ook acht het Hof de referentieobjecten vergelijkbaar met de onroerende zaken van belanghebbende. Wel dient bij de taxatie in voldoende mate rekening gehouden te worden met de onderlinge verschillen in ligging, bouwjaar, inhoud, onderhoud, perceeloppervlakte en bijgebouwen. Gelet op de verschillen in prijzen per m³ tussen de onroerende zaken en de referentiepanden die al wel gerenoveerd zijn acht het Hof door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de onroerende zaken in voldoende mate rekening is gehouden met het in 2.2 bedoelde achterstallige onderhoud.
4.10 De taxateur van de gemeente heeft de onroerende zaken en de referentiepanden in- noch uitpandig opgenomen. Op vragen van het Hof heeft hij aangegeven dat hij ten aanzien van de onroerende zaak aan de A-straat 1 niet weet waar de garage op het perceel is gelegen. Belanghebbende stelt dat de garage slechts een tussen de buitenmuur van de woning en de buitenmuur van het buurpand ingeklemd houten hok is en geen waarde heeft. Het Hof acht zijn verklaring, mede gelet op de in het taxatierapport opgenomen foto van de oprit en de garage van dit pand geloofwaardig. Gelet op de bouwwijze van dit bouwwerk acht het Hof de aan deze garage door de heffingsambtenaar toegekende waarde van € 30.000 te hoog zodat geconstateerd moet worden dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van A-straat 1 niet te hoog is vastgesteld.
4.11 Met betrekking tot A-straat 2 komt het Hof tot een zelfde conclusie aangezien de taxateur op vragen van het Hof niet heeft kunnen aangeven hoe hij de grondwaarde heeft bepaald nu hij in afwijking van A-straat 1 en de referentiepanden bij zijn taxatie niet is uitgegaan van een waarde van € 660 per m². Reeds hierom acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.12 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.13 Belanghebbende die zelf geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht heeft overgelegd, verdedigt in hoger beroep de in 3.2 vermelde waarden. Hij heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden gewezen op de in 3.2 opgenomen transactiegegevens van de woningen gelegen aan de B-straat 2 en 3, en A-straat 8, alsmede op biedingen voor beide woningen tezamen van € 165.000 en € 150.000. Hiermee heeft belanghebbende echter niet de door hem verdedigde waarden aannemelijk gemaakt. Voormelde transactiegegevens zijn namelijk te ver van de waardepeildatum gelegen om de in 4.6 bedoelde waarde in het economische verkeer te kunnen bepalen. Ook de biedingen zijn van ver na de waardepeildatum en betreffen bovendien niet de gezochte waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de wet WOZ maar de waarde in verhuurde staat, zodat ook deze gegevens niet belanghebbendes waardestandpunten kunnen onderbouwen. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
4.14 Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2010 aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarden in goede justitie vaststellen. Gelet op de gedingstukken en partijen over en weer hebben aangevoerd bepaalt het Hof de waarden in goede justitie op € 250.000 voor A-straat 1 en op € 300.000 voor A-straat 2.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 944 (= 2 punten voor proceshandelingen x € 472 x 1) voor de beroepsfase en op € 944 (= 2 punten voor proceshandelingen x € 472 x 1) voor de hoger beroepsfase. In totaal derhalve € 1.888.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
– stelt de waarde van de woning A-straat 1 per 1 januari 2010 vast op € 250.000;
– stelt de waarde van de woning A-straat 2 per 1 januari 2010 vast op € 300.000;
– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 1.888;
– gelast dat de gemeente Zeist aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 2 mei 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema ) (A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.