Uitspraak
uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00654
Uitspraakdatum: 28 mei 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank) van 3 oktober 2012, nummer 12/595 WOZ, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lochem (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 31 januari 2012, op één biljet verenigd met aanslagen in gemeentelijke belastingen voor het jaar 2012, is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 517 000.
1.2. Na bezwaar heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde bij uitspraak verminderd tot € 475 000.
1.3. Het beroep tegen die uitspraak is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft op 9 november 2012 per fax en op 13 november 2012 per post onder overlegging van zes bijlagen hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoort, naast het van de Rechtbank ontvangen procesdossier, het verweerschrift in hoger beroep.
1.5. Bij het onderzoek ter zitting op 29 maart 2013 te Arnhem zijn gehoord A, kantoorhoudende te Heteren, als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door B, makelaar te Lochem, alsmede namens de Ambtenaar C, bijgestaan door D, taxateur te Zwolle.
1.6. Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
2.1. Het object is een vrijstaand woonhuis met een inhoud van ± 491 m³, garage en berging/schuur, omstreeks 1950 gebouwd op een perceel van 1 238 m², gelegen op de hoek van de a-straat en de b-straat.
2.2. Het object dient belanghebbende tot woning.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld of de vastgestelde waarde van het object terecht niet verder dan tot op € 475 000 is verminderd, zoals de Ambtenaar verdedigt, dan wel verder moet worden vermin-derd tot € 377 000, zoals belanghebbende voorstaat.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4. In hoger beroep concludeert elk van partijen overeenkomstig haar conclusie in eerste aan-leg.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Van het object is geen omstreeks de waardepeildatum behaalde verkoopopbrengst bekend. De gezochte waarde moet daarom door de Ambtenaar zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd aan de hand van vergelijkingsgegevens.
4.2. Tot staving van de voormelde waarde legt de Ambtenaar het op 10 juli 2012 opgemaakte rapport over van een taxatie door E, gediplomeerd WOZ-taxateur te Zwolle, die uitkomt op € 477 000. Daarbij zijn gegevens en verkoopopbrengsten vermeld van drie naburige vrijstaande woonhuizen, te weten c-straat 3, d-straat 4 en e-straat 5. In dat rapport en de matrix op pagina 5 van de bijlage worden beredeneerde vergelijkingen van deze vergelijkingspanden met het object getrokken op de aspecten ligging, bouwwijze, inhoud en perceelsoppervlakte.
4.3. Deze vergelijkingen gaan echter niet in op de specifieke situering van het bebouwde op-pervlak van het object op het perceel en op de invloed die deze situering heeft op de waarde. Be-langhebbende stelt gemotiveerd dat het object daardoor nauwelijks een achtertuin heeft maar wel een diepe voortuin die volgens het bestemmingsplan niet mag worden bebouwd. Deze voortuin is, met die van het buurperceel a-straat 2 waarvan het woonhuis op vergelijkbare diepte vanaf de openbare weg is gesitueerd, door B voornoemd in zijn ter zitting overgelegde kadastrale platte-grond blauw gearceerd en aangeduid als ‘OPENBAAR GROEN’. Hiermee weerspreekt belangheb-bende de niet nader onderbouwde stelling van de Ambtenaar (onderdeel 7.3 van het verweer-schrift in hoger beroep) dat door de grootte van het perceel en de ligging op de hoek van de a-straat en de b-straat het mogelijk is, het perceel zo in te richten en toegankelijk te maken dat er privacy ontstaat.
4.4. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de ligging van het woonhuis op het perceel en de daaruit resulterende oppervlakteverhouding tussen voor en achtertuin invloed heeft op de moge-lijkheden privacy te creëren en daarmee op de verkeerswaarde, legt belanghebbende gegevens over van de verkoop van het buurpand a-straat 2. Dit is een vrijstaande monumentale villa met een inhoud van 900 m³ en een woonoppervlakte van 200 m², die in 1880 is gebouwd op een ka-dastraal perceel van 555 m². Deze villa heeft sinds 17 maart 2010 te koop gestaan. De vraagprijs van € 645.000 is in de loop van de tijd telkens verlaagd tot een vraagprijs van € 298.000 op 18 januari 2012. Naar belanghebbende ter zitting onweersproken stelt, is a-straat 2 medio februari 2013 verkocht voor € 265 000.
4.5. Hoewel uit de voormelde door belanghebbende overgelegde gegevens geen rechtstreeks verband tussen de situering van het woonhuis op het perceel van het object en van het buurpand nr. 2 enerzijds en de verkeerswaarde anderzijds valt af te leiden, ondersteunen die gegevens wel de twijfels die door belanghebbende zijn geopperd aan de vergelijkbaarheid van de onder 4.2 genoemde panden, waarvan niet is gesteld of gebleken dat hun ligging op de bijbehorende kavels de privacy ongunstig zou beïnvloeden.
4.6. Uit het vorenstaande volgt dat de Ambtenaar niet voldoet aan het van hem verlangde be-wijs dat het object op de peildatum ten minste € 475 000 waard was.
4.7. Dit brengt evenwel niet mee dat het waardestandpunt van belanghebbende zonder meer als juist kan worden aanvaard. Deze legt ter staving van de door hem voorgestane waarde van € 377 000 het op 26 april 2012 opgemaakte rapport over van een taxatie door B voornoemd, die uitkomt op hetzelfde bedrag. Op de bijgevoegde taxatiekaart staan drie referentieobjecten aan de a-straat. Van twee daarvan, huisnummers 6 en 7, zijn als bouwjaren 1884 respectievelijk 1885 vermeld en transactieprijzen van € 690 000, behaald op 23 december 2011, onderscheidenlijk € 765 000, behaald op 1 december 2010. Doordat deze prijzen aanzienlijk hoger liggen dan de onder 1.2 genoemde waarde van het object en door de aanzienlijk oudere bouwjaren van a-straat 6 en 7, acht het Hof de marktgegevens hiervan niet bruikbaar ter onderbouwing van de door be-langhebbende bepleite waarde. Als derde referentieobject is door B a-straat 8 vermeld, omschre-ven als goed onderhouden villa, waarvan de perceelsoppervlakte minder dan de helft van die van het object bedraagt en dat op 22 februari 2011 is verkocht voor € 449 000. Van dit referentieob-ject is als bouwjaar 1996 vermeld, als inhoud 620 m³ en als perceelsoppervlakte 480 m². Daaruit herleidt B gemiddelde waarden van € 425 per kubieke meter en van € 368 per vierkante meter, die evenwel noch in zijn ‘calculatie eenheidsprijzen’ noch anderszins worden herleid tot de over-eenkomstige grootheden waaruit hij de door hem getaxeerde waarde van het object afleidt.
4.8. Op geen enkele wijze beredeneert B immers de door hem toegepaste ‘correcties’ voor type, volume, bouwjaar en oppervlakte. Hetzelfde geldt voor zijn benadering van de vergelijkingspan-den die in de taxatie-E zijn genoemd alsook voor de toegepaste puntentelling op de aspecten kwa-liteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling (‘koldu’), waarvan bovendien ieder inzicht in de onderlinge weging ontbreekt. Ter zitting heeft B nog een kaart overgelegd met gegevens van vier andere vrijstaande woonhuizen, te weten f-straat 9, g-straat 10, h-straat 11 en i-straat 12. Een beredeneerde vergelijking met het object op relevante aspecten ontbreekt daarbij echter eveneens.
4.9. Nu beide partijen de door ieder van hen voorgestane waarden niet voldoende met objectie-ve gegevens ondersteunen en aldus niet aannemelijk maken, bepaalt het Hof, mede gelet op het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN AU4300, de gezochte waarde in goede justitie op € 425 000.
5. Slotsom
Het beroep en het hoger beroep zijn in zoverre gegrond.
6. Kosten
Voor de vergoeding van kosten heeft de gemachtigde van belanghebbende zich ter zitting ak-koord verklaard met toepassing van het daaromtrent gevormde en bekendgemaakte beleid. De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten be-stuursrecht en met dat beleid te berekenen op 4 punten (beroepschrift, zitting Rechtbank, hoger-beroepschrift, zitting Hof) à € 472 ?1= € 1 888 aan kosten van door een derde beroepsmatig ver-leende rechtsbijstand en op (4 uren à € 59,50 ofwel) € 238 aan kosten van het taxatierapport. De door B aan de gemachtigde gefactureerde kosten in hoger beroep van € 242 komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat zij naar het oordeel van het Hof niet in redelijkheid zijn ge-maakt. Belanghebbende verdedigt ook in hoger beroep een waarde van € 377.000. Ter onder-bouwing van die waarde heeft hij reeds eerder een taxatierapport overgelegd waarvoor het Hof thans een vergoeding toekent van € 238. Met dat rapport had belanghebbende ook in hoger be-roep kunnen volstaan.
7. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens de toekenning van een kostenvergoeding van € 218;
– vermindert de vastgestelde waarde verder tot € 425 000;
– gelast de gemeente Lochem aan belanghebbende de door hem betaalde griffierechten van € 42 in eerste aanleg en € 115 in hoger beroep te vergoeden;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 2 126.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.F.C. Spek in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2013. Bij verhindering van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door mr. Kooijmans
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.P.M Kooijmans
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 mei 2013
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.