Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00018
uitspraakdatum: 11 juni 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 13 december 2011, nummer AWB 10/1862, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 5 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op 1 januari 2010, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 635.000. Daarbij is voorts een aanslag in de onroerendezaakbelasting aan belanghebbende opgelegd.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 december 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 16 mei 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord: A, als gemachtigde van belanghebbende alsmede B, namens de heffingsambtenaar.
1.7 De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota (met bijlagen) overgelegd.
1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 5 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met erf, tuin en een aangebouwde garage met platdak. De woning heeft een inhoud van (ongeveer) 724 m³ en de aangebouwde garage van circa 56 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 553 m², bestaande uit 428 m² grond en 125 m² water.
2.2 Belanghebbende heeft de tot de onroerende zaak behorende kavel voor een bedrag van € 213.872,75 verworven van de gemeente Zeewolde.
2.3 In februari 2008 heeft belanghebbende een aannemingsovereenkomst gesloten met een aannemersbedrijf voor de realisatie van de woning. De aanneemsom bedroeg € 225.000 inclusief 19% omzetbelasting. De kosten in verband met meerwerk beliepen € 54.520 inclusief omzetbelasting.
2.4 De onroerende zaak is in maart 2009 aan belanghebbende opgeleverd.
2.5 De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende voor het jaar 2010 – per waardepeildatum 1 januari 2009 – bij beschikking vastgesteld op € 635.000. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar, is door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
2.6 In beroep bij de Rechtbank heeft belanghebbende zich laten vertegenwoordigen door C, verbonden aan het kantoor “E” te L.
2.7 In de procedure voor de Rechtbank is door de heffingsambtenaar een op 22 november 2010 opgemaakt taxatierapport overgelegd, opgesteld door taxateur D. D heeft in dat rapport de waarde van de onroerende zaak, na een uitpandige opname, per waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 635.000. In het taxatierapport heeft D de onroerende zaak en drie zogenoemde referentieobjecten vermeld, met de objectkenmerken en de rond de waardepeildatum voor die referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen:
object a-straat 5 b-straat 62 c-straat 15 d-straat 37
soort object Vrijstaand vrijstaand vrijstaand vrijstaand
bouwjaar 2008 1997 1999 1991
inhoud woning m³ 724 715 785 790
prijs per m³ € 546 € 512 € 552 € 438
waarde hoofdgebouw € 395.214 € 365.900 € 433.022 € 346.068
dakkapel € 8.000 € 4.000
zwembad € 13.216
garage inpandig
carport € 8.710
garage aangebouwd € 19.837
waarde bijgebouw € 19.837 € 21.216 € 12.710 € 0
oppervlakte perceel m² 553 701 589 647
prijs per m² € 399 € 289 € 338 € 300
waarde perceel € 220.750 € 202.910 € 199.325 € 194.270
ligging 4 goed 3 voldoende 3 voldoende 3 voldoende
Staat van onderhoud 3 voldoende 3 voldoende 3 voldoende 3 voldoende
bouwkundige kwaliteit 3 voldoende 3 voldoende 3 voldoende 3 voldoende
transactiedatum 1-1-2009 30-9-2008 3-7-2009 5-8-2008
waarde € 635.801 € 590.026 € 645.057 € 540.338
prijs € 590.000 € 655.000 € 530.000
2.8 De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende bij uitspraak van 13 december 2011 ongegrond verklaard.
2.9 In hoger beroep heeft belanghebbende, ter onderbouwing van zijn subsidiair aangevoerde standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum € 608.000 beloopt, een zogenoemde waardematrix overgelegd, waarin de onroerende zaak met dezelfde referentieobjecten als die van taxateur Roorda wordt vergeleken:
object a-straat 5 b-straat 62 c-straat 15 d-straat 37
soort object vrijstaand vrijstaand vrijstaand vrijstaand
bouwjaar 2008 1997 1999 1991
inhoud woning m³ 724 715 785 790
prijs per m³ € 507 € 512 € 565 € 425
waarde hoofdgebouw € 367.068 € 366.080 € 443.525 € 335.750
dakkapel € 8.000 € 4.000
zwembad € 13.216
garage inpandig ja ja ja
carport € 8.710
garage aangebouwd € 20.000
waarde bijgebouw € 20.000 € 21.216 € 12.710 € 0
oppervlakte perceel m² 553 701 589 647
prijs per m² € 399 € 289 € 338 € 300
waarde perceel € 220.647 € 202.589 € 199.082 € 194.100
ligging
achterstallig onderhoud
bouwkundige kwaliteit
transactiedatum 1-1-2009 30-9-2008 3-7-2009 5-8-2008
waarde € 607.715 € 589.885 € 655.317 € 529.850
prijs € 590.000 € 655.000 € 530.000
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 635.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Belanghebbende stelt primair dat de gezochte waarde (afgerond) € 493.000 bedraagt, zijnde de betaalde koop/aanneemsom, en subsidiair € 608.000.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting en in genoemde pleitnota.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde primair tot € 493.000 en subsidiair tot € 608.000 en tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten.
3.4 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Anders dan belanghebbende betoogt, kan bij de bepaling van de gezochte WOZ-waarde te dezen niet worden uitgegaan van de door hem betaalde koop/aanneemsom van afgerond € 493.000. Deze prijs strookt immers niet met het zo-even genoemde wettelijke waarderingsvoorschrift, aangezien de in het onderhavige geval tot stand gekomen koop/aanneemsom niet gelijk is aan ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. Het primair aangevoerde standpunt van belanghebbende kan mitsdien niet worden gevolgd.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde per 1 januari 2009 van € 635.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde baseert de heffingsambtenaar zich op het onder 2.7 vermelde taxatierapport.
4.4 Belanghebbende betwist in hoger beroep niet dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten b-straat 62, c-straat 15 en d-straat 37 te dezen als zogenoemde referentieobjecten kunnen dienen. In de kern komt belanghebbendes grief erop neer dat de heffingsambtenaar in vergelijking met de referentieobjecten is uitgegaan van een voor de onroerende zaak te hoge prijs per m³. Naar de opvatting van belanghebbende dient een prijs per m³ van € 507 te worden gehanteerd.
4.5 De heffingsambtenaar heeft – ter zitting desgevraagd – toegelicht dat het hanteren van een hogere prijs per m³ voor de onroerende zaak van belanghebbende is gerechtvaardigd vanwege de aanzienlijk betere ligging van de onroerende zaak van belanghebbende (aan het water) ten opzichte van de referentieobjecten en vanwege het jongere bouwjaar van de onroerende zaak. Het Hof acht zulks, mede gelet op de door belanghebbende ter zitting overgelegde luchtfoto’s, aannemelijk. In dat licht bezien – betere ligging en jonger bouwjaar –, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat het hanteren van een prijs per m³ van € 546 niet te hoog is. Aangetekend hierbij zij nog dat door taxateur D voor het object c-straat 15 een prijs per m³ is gehanteerd van € 552, hetgeen in lijn ligt met de bij de onroerende zaak van belanghebbende gehanteerde prijs per m³, ofschoon c-straat 15 een mindere ligging heeft dan de onroerende zaak..
4.6 Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat taxateur D bij haar taxatie – en daarmee de heffingsambtenaar bij zijn waardevaststelling – in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onderhavige onroerende zaak en de gehanteerde referentieobjecten voor wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte. De voor de referentieobjecten – omstreeks de waardepeildatum – gerealiseerde verkoopprijzen bieden naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 635.000. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet hieraan niet af.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 11 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 juni 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.