Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.128.214
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht C/16/344563 / KG ZA 13-365)
arrest in kort geding van de tweede kamer van 17 juni 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Kondor Wessels Projecten B.V.,
gevestigd te Rijssen, gemeente Rijssen-Holten,
geïntimeerde,
hierna: Kondor Wessels,
advocaat: mr. B.E.J.M. Tomlow.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 7 juni 2013 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, in kort geding heeft gewezen tussen Kondor Wessels als eiseres en ‘zij die verblijven op de onroerende zaak aan de Kanaalweg 59, 3527 KX Utrecht’ als gedaagden, waarvan [appellant] is verschenen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van dagvaarding in spoedappel van 10 juni 2013 Kondor Wessels aangezegd van voornoemd vonnis van 7 juni 2013 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Kondor Wessels voor dit hof.
2.2 In genoemd exploot heeft [appellant] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en een productie overgelegd. Hij heeft aangekondigd te zullen vorderen dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de ontruimingsvordering van Kondor Wessels alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Kondor Wessels in de kosten van de procedure in eerste aanleg en hoger beroep.
2.3 [appellant] heeft schriftelijk voor eis geconcludeerd overeenkomstig het hiervoor vermelde exploot.
2.4 Bij memorie van antwoord heeft Kondor Wessels verweer gevoerd, heeft zij bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof, bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het hoger beroep van [appellant] zal verwerpen en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten, waaronder de nakosten, van het hoger beroep.
2.5 Ter zitting van 14 juni 2013 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. M.A.R. Schuckink Kool, advocaat te Den Haag en Kondor Wessels door
mr. B.E.J.M. Tomlow, advocaat te Utrecht. Mr. Schuckink Kool voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting aan Kondor Wessels en het hof productie 3 gezonden. Het hof heeft aan mr. Schuckink Kool akte verleend van het in het geding brengen van die productie.
2.6 Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
3. De vaststaande feiten
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast:
3.2 Kondor Wessels is eigenaar van het perceel grond gelegen aan de Kanaalweg 59 te Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht R832 (hierna: het perceel).
3.3 Kondor Wessels heeft het perceel op 22 maart 2002 voor de duur van drie maanden verhuurd aan Aannemersbedrijf Oskam B.V. (hierna: Oskam). De huurovereenkomst is nadien met steeds nieuwe periodes van drie maanden ononderbroken voortgezet.
3.4 Het perceel is begin april 2013 in gebruik genomen door krakers.
3.5 Kondor Wessels heeft de krakers op 3 mei 2013 gesommeerd het perceel binnen vier dagen te verlaten. De krakers hebben geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
3.6 In een brief van 27 mei 2013 heeft [werknemer 1 van de gemeente], Hoofd Vergunningen van de gemeente Utrecht, namens burgemeester en wethouders aan [werknemer rechtbank Utrecht] van de rechtbank Utrecht, gemeld:
"Naar aanleiding van uw schriftelijk verzoek d.d. 21 mei 2013 om informatie (…) over het perceel grond aan de Kanaalweg bij 59, kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummer 832 berichten wij u op de gestelde vragen puntsgewijs het volgende.
1. Welke plannen bestaan er of hebben er bestaan met betrekking tot het perceel (…)?
Reactie gemeente:
(…) Het college heeft vrijstelling verleend voor woonfunctie (d.d. 28 maart 2012, BV2084895) Het betreft hier vrijstelling voor het bouwen van 162 woningen met horecavoorziening rondom een nieuw uit te graven binnenhaven en het maken van een ontsluiting met brug naar het Merwedekanaal. De vrijstelling is verleend aan Kondor Wessels projecten.
Een aanvraag om omgevingsvergunning voor activiteit bouw (vroeger bouwvergunning genaamd) is nog niet aangevraagd, noch verleend.
Bodemkwaliteit: Daarnaast is er nog een hernieuwd bodemonderzoek nodig. De grond lijkt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt voor de realisatie van de voorgenomen nieuwbouw maar nader onderzoek hiervoor is noodzakelijk. De meest recente versie van bodemonderzoek dateert van 2005 en is dus verouderd. Nieuw onderzoek is nodig temeer het perceel is gekraakt. Onderzocht moet worden of als gevolg van het gebruik door de krakers bodemverontreiniging is ontstaan.
(…)
3. Zijn er nog andere omstandigheden die u met betrekking tot dit pand van belang acht?
Reactie gemeente:
De gemeente staat positief tegenover het plan van Kondor Wessels Projecten voor het bouwen van 162 woningen met horecavoorzieningen rondom een nieuw uit te graven binnenhaven en het maken van een ontsluiting met brug naar het Merwedekanaal."
3.7 In een e-mailbericht van 12 juni 2013 heeft [werknemer 2 van de gemeente], projectmanager bij de gemeente Utrecht, aan [werknemer Kondor Wessels], projectontwikkelaar in dienst van Kondor Wessels, meegedeeld:
“Volgens planning zal het gewijzigde Stedenbouwkundig Ontwerp Wilhelminawerf / Kanaalweg 59 nog voor het zomerreces in de staf Projecten en Grondzaken worden besproken en vervolgens worden aangeboden aan de Raadscommissie Stad en Ruimte. Na goedkeuring van de plannen zal er gestart worden met de bestemmingsplanprocedure, naar verwachting is dat in september van dit jaar. Bij de start van de bestemmingsplanprocedure is het noodzakelijk dat naast de ruimtelijke onderbouwing ook alle benodigde onderzoeken worden aangeleverd.
De destijds aangeleverde rapporten kunnen worden gebruikt als basis maar moeten wel geactualiseerd/aangepast worden aan het nu voorliggende plan. Het plan is immers gewijzigd dus de rapporten volstaan niet zonder meer voor dit plan. Bovendien zijn ze 5 jaar oud en is dat alleen al een reden om te actualiseren.
Specifiek over het bodemonderzoek: de ten tijde van de vrijstelling verleende bodemkwaliteitsverklaring is geldig tot 5 jaar na rapportagedatum van het bodemonderzoek, mits na rapportage van bodemonderzoek geen bodembedreigende activiteiten zijn uitgevoerd op het onderzochte terrein.
• er kan geen zekerheid worden gegeven dat er in afgelopen 5 jaar geen bodembedreigende activiteiten hebben plaats gevonden, het terrein is momenteel gekraakt;
• zolang het ongecontroleerd gebruik van het terrein voortduurt kan er geen zekerheid worden gegeven over de staat waarin de bodem verkeert;
• verder moet een actualisatie plaats vinden, aangezien de laatste rapportages stammen uit 2005;
• er hoeft geen volledig nieuw bodem -en grondwaterverontreinigingsonderzoek plaats te vinden, wel een actualisering met medeneming van alle eerdere onderzoeksrapporten en vervolgens moet worden verantwoord waaruit actualisatie van grond en grondwater onderzoek uit bestaat.
Ik verzoek u de gevraagde rapportages tijdig te leveren bij de start van de bestemmingsplanprocedure, zonder deze rapportages zal er niet worden gestart.”
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Kondor Wessels heeft in deze procedure in eerste aanleg - kort gezegd - ontruiming van het perceel gevorderd door de personen die daarop verblijven (hierna: de krakers), met machtiging om deze ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren en met veroordeling van de krakers in de kosten van de procedure. In eerste aanleg is alleen [appellant] verschenen. Hij heeft verweer gevoerd. De overige krakers zijn niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. Bij het bestreden vonnis zijn de vorderingen van Kondor Wessels toegewezen, behoudens de vordering tot machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren. [appellant] heeft hoger beroep tegen het bestreden vonnis ingesteld.
4.2 Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven - die zich voor gezamenlijke behandeling lenen - voorop dat niet in geschil is dat [appellant] en de overige krakers zonder recht of titel verblijven op het perceel en dat Kondor Wessels eigenaar is van het perceel. Gelet daarop kan de vordering tot ontruiming in kort geding in beginsel worden toegewezen.
4.3 Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] stelt dat de ontruiming inbreuk maakt op zijn grondwettelijk en verdragsrechtelijk beschermde huisrecht. Kondor Wessels betwist dat er sprake is van een huisrecht van [appellant]. Wanneer uitgegaan wordt van de juistheid van de stellingen van [appellant] - dat de tenten, caravans en met schotten en deuren dichtgetimmerde (zee)containers op het perceel feitelijk als woning in gebruik zijn, waarbij onder meer ook voorzieningen als elektriciteit en aansluiting op het rioleringsnet aanwezig zijn - kan onder deze omstandigheden naar het oordeel van het hof sprake zijn van een huisrecht op een (voor het overige) onbebouwd perceel, waarbij ontruiming van het perceel een ernstige inbreuk daarop vormt. Daarbij geldt dat een beroep op het huisrecht niet hoeft af te stuiten op de enkele omstandigheid dat de bewoning nog maar van korte duur was. Doorgaans zal het zo zijn dat het belang van de eigenaar zwaarder weegt, maar niet kan worden uitgesloten dat gelet op de zeer ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van de ontruiming, het belang van de kraker in het concrete geval zwaarder weegt. Daarnaast dient er een voldoende spoedeisend belang te zijn bij de door Kondor Wessels gevraagde voorziening.
4.4 Het spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering tot ontruiming zoals door Kondor Wessels gesteld, ligt met name bij het (aanvullend) bodemonderzoek dat op het perceel plaats dient te vinden. Het hof oordeelt hierover als volgt. [appellant] betwist niet dat Kondor Wessels een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met de gemeente Utrecht en NUON over de ontwikkeling van het perceel voor de bouw van 162 appartementen aan een aan te leggen binnenhaven. In het kader van deze ontwikkeling dient een bestemmingsplanprocedure plaats te vinden. Kondor Wessels heeft een bouwplanning overgelegd, waarbij in september 2013 met de bestemmingsplanprocedure moet worden gestart en in januari 2014 met de uitvoering, welke planning door [appellant] evenmin wordt betwist. [appellant] betwist wel dat voor de bestemmingsplanprocedure en de daarbij behorende onderzoeken thans al ontruiming van het perceel nodig is.
4.5 De gemeente heeft bij e-mailbericht van 12 juni 2013 aan [werknemer Kondor Wessels] (zie 3.6) gemeld dat bij de start van de bestemmingsplanprocedure, gepland voor september 2013, de gevraagde rapportages, waaronder een geactualiseerde bodemrapportage, aanwezig dienen te zijn. De procedure zal zonder de rapportages niet starten. Daarnaast heeft de gemeente in dit bericht gemeld dat er geen zekerheid kan worden gegeven over de staat waarin de bodem verkeert zolang het ongecontroleerd gebruik van het terrein voortduurt. Dat het bij ongecontroleerd gebruik van het terrein om het gebruik door de krakers gaat, zoals door Kondor Wessels is gesteld, is voldoende aannemelijk gelet op de daaraan voorafgaande zin waarin wordt gemeld dat er geen zekerheid kan worden gegeven dat in de afgelopen 5 jaar geen bodembedreigende activiteiten hebben plaats gevonden, omdat het terrein momenteel gekraakt is. In de brief van de gemeente van 27 mei 2013 (3.5) was al gemeld dat er nieuw onderzoek nodig is, onder meer omdat het perceel is gekraakt en dat onderzocht moet worden of als gevolg van het gebruik door de krakers bodemverontreiniging is ontstaan. Met inachtneming daarvan is naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk dat de bodemrapportage, benodigd voor de start van de bestemmingsplanprocedure, niet naar tevredenheid van de gemeente gecompleteerd kan worden voordat de krakers het perceel hebben ontruimd.
4.6 Dat [appellant] en de overige krakers zich bewust zijn van eventuele gevolgen van hun handelingen voor het milieu, zij geen sporen willen achterlaten en dus ook geen (bodem)verontreiniging op het perceel veroorzaken, zoals [appellant] onder meer bij pleidooi in hoger beroep heeft gemeld, kan aan het voorgaande onvoldoende afdoen. Kondor Wessels is immers afhankelijk van de gemeente voor de bestemmingsplanwijziging en de verlening van de benodigde vergunningen en de gemeente is kennelijk van oordeel dat het gebruik van het perceel door de krakers tot nader onderzoek noopt en dat dat onderzoek niet met de vereiste zekerheid kan worden afgesloten, zolang de krakers op het perceel aanwezig zijn. Evenmin kan daaraan afdoen dat de krakers slechts een deel van het perceel gebruiken, hetgeen door Kondor Wessels overigens wordt betwist.
4.7 [appellant] heeft naast de omstandigheden dat er sprake is van woningnood, meer in het bijzonder gebrek aan betaalbare woonruimte in Utrecht en dat hij geen inkomen heeft, geen bijkomende omstandigheden aangevoerd die zijn belang bij voortzetting van het verblijf op het perceel nader onderbouwen.
4.8 Met inachtneming van het bovenstaande is er naar het oordeel van het hof, ook wanneer ervan uitgegaan wordt dat er sprake is van een huisrecht aan de zijde van [appellant] en van de onder 4.7 bedoelde omstandigheden, bij afweging van de belangen van partijen voldoende spoedeisend belang van Kondor Wessels bij ontruiming en dient de vordering van Kondor Wessels te worden toegewezen. Hetgeen [appellant] overigens in zijn grieven heeft gesteld kan niet tot een ander oordeel leiden.
4.9 Nog daargelaten dat in dit kort geding in beginsel geen plaats is voor bewijslevering door het horen van getuigen, heeft [appellant] geen feiten te bewijzen aangeboden die tot een ander oordeel leiden.
5. Slotsom
5.1 De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
5.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Kondor Wessels zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 683,-
- salaris advocaat € 2.682,- (3 punten x tarief II)
Totaal € 3.365,-
5.3 Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 7 juni 2013;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Kondor Wessels vastgesteld op € 3.365,-, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, F.W.J. Meijer en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2013.