ECLI:NL:GHARL:2014:1378

• Datum uitspraak: 25 februari 2014
• Publicatiedatum: 25 februari 2014
• Zaaknummer: 200.070.484-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; H. de Hek; E.W.J. de Groot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen gemeente Eemsmond en erfgenamen na overlijden uitbaatster

In deze zaak gaat het om een huurgeschil dat is ontstaan na het overlijden van de uitbaatster van een café-restaurant in Noordpolderzijl. De erfgenamen van de uitbaatster hebben de exploitatie van het café-restaurant voortgezet, maar de verhuurder, een stichting, heeft de huur opgezegd. De rechtbank in Groningen heeft geoordeeld dat de stichting de huur mocht opzeggen, waarop de erfgenamen hoger beroep hebben aangetekend. Tijdens het hoger beroep heeft de stichting het café-restaurant verkocht aan de gemeente Eemsmond, die plannen heeft met het gebied. De gemeente heeft de huur van de erfgenamen willen beëindigen, maar het gerechtshof oordeelt dat de gemeente zich niet kan beroepen op de opzegging door de stichting. De verkoop van het café-restaurant aan de gemeente betekent een relevante wijziging in de verhouding tussen huurder en verhuurder. De vordering van de gemeente om de huur te beëindigen wordt afgewezen. Daarnaast hebben de erfgenamen gevorderd dat iemand anders als huurder wordt aangemerkt, maar ook deze vordering wordt afgewezen. Het hof oordeelt dat het onredelijk zou zijn om de gemeente met een onbetamelijke huurder op te zadelen. Het hof verwerpt het hoger beroep van de gemeente tegen het vonnis van de kantonrechter van 26 februari 2009 en vernietigt het vonnis van 29 april 2010, behoudens de proceskostenveroordeling. De gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.070.484/01

(zaaknrs. rechtbank Groningen 386050 / CV EXPL 08-16677 en 382624 / 08-120)

arrest van de eerste kamer van 25 februari 2014

in de zaak van

de gemeente Eemsmond ,

zetelende te Uithuizen,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen:
de gemeente ,

advocaat: mr. J. Werle, kantoorhoudende te Leeuwarden,

tegen

de gezamenlijke erfgenamen van [X] ,

laatstelijk gewoond hebbende te [woonplaats 1] (gemeente Eemsmond),

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna te noemen:
de erfgenamen ,

advocaat: mr. J.F. Koenders, kantoorhoudende te Groningen.

Het arrest in het incident van het voormalige gerechtshof te Leeuwarden van 23 oktober 2012 wordt hier overgenomen.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Bij akte van 26 maart 2013 hebben de erfgenamen kenbaar gemaakt dat het geding wordt hervat, maar dat zij niet instemmen met de geldigheid van het pleidooiverzoek van de gemeente.

1.2

De gemeente heeft vervolgens pleidooi gevraagd.

1.3

Partijen hebben hun zaak doen bepleiten. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de gemeente bij akte drie producties in het geding gebracht en hebben de advocaten van de erfgenamen en van de gemeente pleitnotities overgelegd. De producties (nrs. 22, 23 en 24) zijn door de gemeente formeel te laat ingebracht en namens de erven is hiertegen bezwaar gemaakt. Het hof is aan dit bezwaar voorbij gegaan en heeft de producties toelaatbaar geoordeeld, omdat de erven, gelet op de geringe omvang van deze producties, niet in hun processuele belangen zijn geschaad.

1.4

Partijen hebben arrest gevraagd. De erfgenamen hebben hiertoe de stukken overgelegd.

1.5

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (
Stb . 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

2. De omvang van het geschil

2.1

De gemeente heeft appel ingesteld tegen de vonnissen van de kantonrechter van 19 november 2008, 26 februari 2009 en 29 april 2010, zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010. In het tussenarrest van 7 september 2010 is het appel tegen het vonnis van 19 november 2008 niet-ontvankelijk verklaard. Tegen het vonnis van 26 februari 2009 zijn geen grieven ontwikkeld, zodat het hoger beroep tegen laatstvermeld vonnis zal worden verworpen.

3. De feiten

3.1

Het hof ziet aanleiding om de feiten zelfstandig vast te stellen. In aanvulling op de feiten die in de onderdelen 1.1 t/m 1.4 van het incidenteel arrest van 23 oktober 2012 zijn vermeld, staan in hoger beroep de navolgende feiten als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, vast.

3.2

De Stichting [Q] (hierna: de stichting) als verhuursters en wijlen mevrouw [X] en haar toenmalige echtgenoot de heer[Z] als huurders, zijn met ingang van 1 juli 1996 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het café-restaurant "[Y]" met onzelfstandige bedrijfswoning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1]. De huurovereenkomst is (nu van de opzegmogelijkheid tegen het einde van het tweede jaar geen gebruik is gemaakt) aangegaan voor de duur van vijf jaren en na afloop daarvan met dezelfde termijn verlengd. Na 1 juli 2006 is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet.

3.3

Na het overlijden van mevrouw [X] hebben de erfgenamen de exploitatie van [Y] voortgezet, in welk verband bij de Kamer van Koophandel staat ingeschreven dat café [Y] als eenmanszaak wordt gedreven voor rekening van [A].

3.4

Op 10 juli 2008 hebben de erfgenamen een overeenkomst gesloten waarbij de inventaris en goodwill van café-restaurant [Y] voor (totaal) € 85.000,- wordt verkocht aan [Y B.V.] (i.o.), gevestigd te Groningen, onder de ontbindende voorwaarde dat laatstsgenoemde vennootschap in de plaats wordt gesteld als huurder van het bedrijfspand. [Y B.V.] (i.o.) wordt vertegenwoordigd door de heren [1], wonende te [woonplaats 2] (hierna: [1]), en [2], wonende te [woonplaats 3] (hierna: [2]), die - al dan niet middellijk - de aandelen van [Y B.V.] (i.o.) houden.

3.5

Bij brief van 10 juli 2008 hebben de erfgenamen een verzoek tot indeplaatsstelling aan de stichting gericht. In het verzoek is aangegeven dat de erfgenamen het bedrijf wensen over te dragen aan [Y B.V.] (i.o.). De stichting is gevraagd ermee in te stemmen dat [Y B.V.] (i.o.) de huurovereenkomst voortzet in de plaats van de erfgenamen. De gevraagde instemming zijdens de stichting is uitgebleven.

3.6

Behoudens indien tot beëindiging met wederzijds goedvinden zou worden overgegaan, waarover partijen geen overeenstemming hebben bereikt, heeft de stichting bij brief van 28 juli 2008 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2009. De opzegging is primair gegrond op dringend duurzaam eigen gebruik, bestaande uit de renovatie en/of herstructuring van [woonplaats 1], waarvan het gehuurde - aldus de opzeggingsbrief - een integrerend onderdeel uitmaakt en welke niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast is de opzegging er (subsidiair) op gebaseerd dat de belangen van de stichting bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van de erfgenamen bij voortzetting van de huurovereenkomst.

3.7

Bij provisioneel vonnis van 19 november 2008 heeft de kantonrechter de vordering van de stichting tot ontruiming van [Y] afgewezen.

3.8

Met ingang van 14 juni 2012 heeft de gemeente [Y] geleverd gekregen door de stichting, op grond waarvan de gemeente thans eigenaar en verhuurder van [Y] is. De erfgenamen zijn van deze rechtsopvolging in kennis gesteld bij brief van 2 juli 2012, waarin onder meer is vermeld:

(…) Hierbij deel ik u mee dat de overdracht inmiddels heeft plaatsgevonden op 14 juni 2012. Vanaf dat moment is de Gemeente eigenaar en verhuurder van [Y] en zal zij als zodanig ook als procespartij in de plaats komen van de Stichting in de lopende appèlprocedure bij het Hof Leeuwarden.

Voor u als huurder betekent de overdracht dat de huurpenningen in het vervolg moeten worden overgemaakt op een ander rekeningnummer. (…)

4. De beoordeling

4.1

De gemeente heeft vier grieven opgeworpen.

4.2

Met g
rief I klaagt de gemeente er over dat de kantonrechter de provisionele eis ex art. 223 Rv en de primaire vordering tot ontbinding wegens toerekenbare tekortkomingen van de erfgenamen en/of tot ontruiming van het gehuurde, heeft afgewezen.
Grief II strekt ertoe dat de kantonrechter het eindvonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010) ten onrechte niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2010. Met
grief III komt de gemeente op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de stichting aan de erfgenamen € 100.000,- dient te betalen indien later mocht blijken dat de wil om het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Volgens
grief IV heeft de kantonrechter de vorderingen van de stichting ter zake van schadevergoeding op te maken bij staat en tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ten onrechte afgewezen en ten onrechte de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

4.3

Het hof heeft heden arrest gewezen in het geschil tussen partijen dat bekend is onder zaaknummer 200.071.256/01. In die zaak treden de erfgenamen op als appellanten en de gemeente als geïntimeerde, maar in beide zaken staan de vorderingen van de gemeente en de erfgenamen over en weer ter beoordeling en de oordelen van de kantonrechter dienaangaande in zijn vonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010).

4.4

De vorderingen van de gemeente stuiten af op hetgeen door het hof is overwogen in het arrest van heden in de zaak met nummer 200.071.256/01. Kortheidshalve verwijst het arrest naar die overwegingen, die als hier herhaald en ingelast moeten worden beschouwd. Ten aanzien van grief I geldt daarenboven nog dat vanaf de datum waarop het desbetreffende vonnis in de hoofdzaak is uitgesproken, dat vonnis rechtskracht heeft en het eindvonnis het provisionele vonnis vervangt voor zover daarin is beslist op een vordering die vooruitloopt op dezelfde vordering in de hoofdzaak. Dat is de reden waarom het hof bij tussenarrest van 7 september 2010 reeds de niet-ontvankelijkheid heeft uitgesproken van het appel voor zover gericht tegen de afwijzing van de provisionele vordering van de stichting bij vonnis van de kantonrechter van 19 november 2008. Gelet hierop falen de grieven I, II en IV (deels).

4.5

Grief III gaat in op de toewijsbaarheid van een vergoeding aan de erfgenamen, welke vordering (in reconventie) voorwaardelijk is ingesteld, te weten: bij toewijzing van de beëindigingsvordering. Nu deze voorwaarde niet is vervuld - aangezien de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in 's hofs arrest van heden in de zaak met nummer 200.071.256/01 niet toewijsbaar is geoordeeld - heeft de gemeente geen belang meer bij bespreking van deze grief.

5. De slotsom

5.1

Voor zover gericht tegen het vonnis van 26 februari 2009 zal het hoger beroep worden verworpen.

5.2

Het aangevallen vonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010) zal worden vernietigd, behoudens de in het vonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010) gegeven proceskostenveroordeling in conventie en in reconventie. Ter voorkoming van onduidelijkheden zal het hof in het hierna te formuleren dictum alle vorderingen afwijzen, gelijk ook is gedaan in het arrest van heden in de zaak met nummer 200.071.256/01.

5.3

Aangezien het oordeel van het hof is gebaseerd op (de rechtsgevolgen van) feiten en omstandigheden die zich ná het bestreden vonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010) hebben voorgedaan, kan niet worden geoordeeld dat het oordeel van de kantonrechter dat partijen hun eigen proceskosten dienen te dragen omdat zij over en weer (gedeeltelijk) in het ongelijk zijn gesteld, onjuist is. Voor zover de gemeente met
grief IV tegen de compensatie van de proceskosten door de kantonrechter opkomt, is dit onderdeel van de grief dan ook tevergeefs voorgesteld.

5.4

De gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. De proceskosten zullen worden vastgesteld op € 263,- aan verschotten en op € 4.470,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (5 punten in tarief II).

De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

verwerpt het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van 26 februari 2009;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 29 april 2010, zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010, behoudens de daarin gegeven beslissing over de proceskosten in conventie en in reconventie,

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen (in conventie) van de gemeente af;

wijst de vorderingen (in reconventie) van de erfgenamen af;

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het geding in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad, en stelt deze kosten aan de zijde van de erfgenamen vast op:

- € 263,- aan verschotten,

- € 4.470,- aan geliquideerd salaris van de advocaat;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. E.W.J. de Groot en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 25 februari 2014.