ECLI:NL:GHARL:2014:2027

• Datum uitspraak: 11 maart 2014
• Publicatiedatum: 12 maart 2014
• Zaaknummer: 13/00729
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning per 1 januari 2011 op €360.000

Belanghebbende betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning per waardepeildatum 1 januari 2011, gesteld op €360.000. De rechtbank Noord-Nederland verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het hof heeft het taxatieverslag van de heffingsambtenaar beoordeeld, waarin de waarde werd onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten in dezelfde plaats. Hierbij is rekening gehouden met verschillen in inhoud, kaveloppervlakte en bouwkwaliteit, waaronder gebreken aan de woning. De heffingsambtenaar hanteerde een lagere rekenprijs per kubieke meter en per vierkante meter grond om deze factoren mee te wegen.

Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee aan zijn bewijslast heeft voldaan en dat de door belanghebbende aangevoerde argumenten, zoals een kleine afwijking in perceelgrootte en recente verkoopprijzen van niet vergelijkbare woningen, onvoldoende zijn om de vastgestelde waarde te verlagen.

Daarom verklaart het hof het hoger beroep ongegrond en bevestigt het de uitspraak van de rechtbank. Er worden geen proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €360.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 13/00729

uitspraakdatum: 11 maart 2014

Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 13 juni 2013, nummer AWB 12/2691 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 4 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 360.000 (hierna de beschikking). Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.2

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 juni 2013 ongegrond verklaard.

1.3

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar mevrouw [A].

1.6

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning, een omstreeks 1988 gebouwde vrijstaande met een inpandige garage. De woning heeft een inhoud van circa 801 m3. De woning ligt op een perceel van ongeveer 599 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 260.000.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van € 360.000 een taxatieverslag overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met andere woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het taxatieverslag is de getaxeerde waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde transactieprijzen van drie vergelijkingsobjecten: de [b-straat] 16, [c-straat] 2 en de [d-straat] 12, alle vrijstaande woningen gelegen in [Z]. De in het taxatieverslag opgenomen onderliggende gegevens van deze woningen zijn:

inhoud rekenprijs per m3 kaveloppervlakte rekenprijs per m2

[b-straat] 16 408 m3 € 409 449 m2 € 230

[c-straat] 2 629 m3 € 626 1085 m2 € 137

[d-straat] 12 774 m3 € 467 714 m2 € 185

De transactieprijzen van de woningen zijn gerealiseerd op respectievelijk 5 juli 2010 (€ 330.000), 11 juni 2010 (€ 560.000) en 15 november 2010 (€ 501.000).

4.4

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar door het taxatieverslag voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatieverslag voldoende rekening gehouden. Door voor de woning een rekenprijs van € 280 per m3 te hanteren heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde gebreken van de woning, zoals de verzakkingen van de serre, van de woning en de gebrekkige staat van de houtconstructie. Ook is uit die lage rekenprijs per m3 af te leiden dat de omstandigheid dat de woning met goedkope materialen in een laag budget is gebouwd, is meegewogen. Ook door toepassing van een rekenprijs van € 202 per m2 voor de grond heeft de heffingsambtenaar, vergeleken met de andere rekenprijzen, voldoende rekening gehouden met de grootte van het perceel van de woning.

4.5

Aan het oordeel van het Hof doet niet af dat het perceel volgens belanghebbende niet 599 m2 is, maar 595 m2, een verschil dat zich laat verklaren door de na aankoop van het perceel plaatsgevonden hebbende kadastrale meting. Dit leidt niet tot een vermindering van de WOZ-waarde. Het verschil is daarvoor te klein. Dat in 2014 in Drachten nog te bouwen vrijstaande woningen te koop worden aangeboden voor prijzen vanaf € 225.000 v.o.n. zegt niets over het prijspeil van de woning per waardepeildatum 1 januari 2011. Terecht heeft de heffingsambtenaar daarover ook nog opgemerkt dat die woningen niet voldoende vergelijkbaar zijn, omdat ze in Drachten liggen. De transactieprijs van de onroerende zaak aan de [e-straat] 100 in [Z] van € 225.000 maakt evenmin dat de heffingsambtenaar niet in het leveren van het van hem te verlangen bewijs is geslaagd. Deze woning is ver na waardepeildatum verkocht en is, naar de heffingsambtenaar eveneens onbetwist heeft gesteld, gelet op de grootte en van de kaveloppervlakte niet voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, nu niet is gebleken van daarvoor in aanmerking komende kosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 11 maart 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 maart 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.