ECLI:NL:GHARL:2014:2900

• Datum uitspraak: 8 april 2014
• Publicatiedatum: 9 april 2014
• Zaaknummer: 13/00499
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.J.M. van Kempen; R. den Ouden; A.J. Kromhout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardering woning met bodemverontreiniging

Belanghebbende is eigenaar van een woning gelegen op een voormalige stortplaats met bodemverontreiniging. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde vast op €298.000, na bezwaar verlaagd tot €280.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens het hoger beroep heeft het Hof de bodemverontreiniging onderzocht aan de hand van bodemrapporten en taxatierapporten. Het Hof acht aannemelijk dat de bodemverontreiniging een waardedrukkend stigma-effect heeft, dat onvoldoende is meegenomen in de waardebepaling door de heffingsambtenaar. De vergelijkingsobjecten waarop de heffingsambtenaar zich baseerde, zijn niet geschikt om het ontbreken van waardevermindering te onderbouwen.

Belanghebbende kon zijn lagere waardering niet volledig aannemelijk maken door onvoldoende inzicht in taxatiemethoden en verouderde vergelijkingsdata. Het Hof stelt daarom zelf de waarde vast op €266.000, vernietigt de eerdere uitspraken en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig. Tevens worden proceskosten toegewezen aan belanghebbende.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €266.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/00499

uitspraakdatum: 8 april 2014

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 7 maart 2013, nummer AWB ZWO 12/2237, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zwartewaterland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 298.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) van de gemeente Zwartewaterland opgelegd ten bedrage van € 289,95.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 280.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Oost-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 7 maart 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en mr. [A], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (WOZ-taxateur) en [D] (milieubeleidsmedewerker bij de gemeente Zwartewaterland).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak, een twee-onder-één-kapwoning, is gebouwd in 1989 en heeft een inhoud van 486 m³. De onroerende zaak beschikt over twee dakkapellen en een tuinhuis. De kaveloppervlakte bedraagt 323 m³. Belanghebbende heeft de woning in 1998 gekocht voor een bedrag van fl. 250.000.

2.2

De onroerende zaak is gelegen op de plaats van een voormalig, zogenaamd “wiel” (een water) dat later is volgestort met huisafval (hierna: de stortplaats) en vervolgens is afgedekt.

2.3

In het rapport van het Verkennende bodemonderzoek [a-straat] 9 te [Z] van 28 januari 1998, opgesteld door [E] is met betrekking tot mogelijke bodemverontreiniging van het perceel van de onroerende zaak het volgende opgemerkt:

“(…)

6. Conclusies en aanbevelingen

Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend onderzoek worden de volgende conclusies getrokken.

grond

bovengrond

In de bovengrond, (0.00-0.50 m-mv), bovengrondmonster MMB, bevat een licht verhoogd gehalte polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK).

De overige onderzochte parameters zijn niet verhoogd aangetoond.

Ondergrond

De ondergrond, (0.50-2.00 m-mv), ondergrondmengmonster MMO bevat een sterk verhoogd gehalte koper, lood en zink (zware metalen) en licht verhoogd gehalte cadmium, kwik en nikkel (zware metalen) en minerale olie.

De overige onderzochte parameters zijn niet in verhoogde mate aangetoond.

Gezien de relatief grote diepte van de verontreinigde stortlaag, ca. 0.90-1.30 m-mv, is er geen direct dermaal contact mogelijk. Directe humane risico’s zijn hierdoor niet te verwachten.

Grondwater

In het grondwater, ter plaatse van peilbuis Pb7 (boring 7), is een licht verhoogd gehalte chroom (zware metalen) en benzeen (vluchtige aromaten) aangetoond.

Gezien de lage concentraties zware metalen, vindt er blijkbaar geen of nauwelijks uitloging plaats van zware metalen uit de verontreinigde stortlaag naar het freatisch grondwater. Hierdoor is het verspreidingsrisico gering.

algemeen

Gezien de relatief grote diepte van de verontreinigde stortlaag zijn geen directe humane risico’s te verwachten. Indien de afdeklaag, de bovengrond, wordt verwijderd, en er direct contact plaatsvindt zijn er mogelijk humane risico’s te verwachten. Bij direct contact dienen veiligheidsmaatregelen in acht te worden genomen.

Gezien het geringe uitlooggedrag van de stortlaag zijn de verspreidingsrisico’s gering.

Gezien de aard van de verhoogd aangetoonde stoffen is de ondergrond is deze niet meer geheel als multifunctioneel te beschouwen. Indien bij bouwwerkzaamheden grond vrijkomt dient dit in overleg met de gemeente naar een geschikte locatie te worden afgevoerd.”

2.4

In zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar de volgende informatie, verkregen van het team Milieu van de gemeente Zwartewaterland, aangehaald:

“In het kader van den landelijk project Nazorg Voormalige Stortplaatsen ( NAVOS) zijn er in opdracht van de provincie Overijssel enkele bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat er geen sprake is van een bodemverontreiniging. Zowel in de afdeklaag als in het grondwater zijn geen verhoogde waarden aangetroffen die wijzen op een ernstige bodemverontreiniging. Van het stortmateriaal zelf is geen inventarisatie of analyse gemaakt. In de rapportage is opgenomen dat de deklaag van 1 meter dikte aanwezig is op circa 80% van de stort. Voor de betreffende percelen is er geen reden om aan te nemen dat de bodem is verontreinigd, immers geeft het NAVOS onderzoek een redelijk beeld van de aangetroffen concentraties onderzochte stoffen in en rondom de voormalige stort van zowel de bodem als het grondwater. Er is voor de bestaande situatie geen saneringsverplichting op de locatie. Ook hoeven er geen maatregelen getroffen te worden. (…)

De fysieke kwaliteit, de juridische kwaliteit en deels de financiële kwaliteit geven geen aanleiding voor een waardevermindering van het perceel. Bij de financiële kwaliteit is wel een kanttekening te plaatsen. Immers wordt de verkoop van een perceel belast met het stigma-effect (psychologische smet van bodemverontreiniging). Dat stigma effect kan een waardedrukkend effect hebben. Dit effect kan benadrukt worden door de aandacht die de media kan geven over een bepaalde locatie, waar wel sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. (…)

Het aanwezige stortmateriaal kan beperkingen geven indien er in de bodem wordt gegraven dan wel er een voornemen is om te gaan bouwen. (…)”

2.5

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak, gelet op de informatie van het team Milieu, voldoende rekening heeft gehouden met de bodemverontreiniging van het perceel. Voorts heeft Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2011, na deze bij uitspraak op bezwaar te hebben verminderd tot € 280.000, niet te hoog is vastgesteld.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 280.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraken van de heffingsambtenaar en – zo begrijpt het Hof belanghebbende – tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 215.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Bij betwisting door belanghebbende – zoals hier – dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op de stellingen die belanghebbende heeft betrokken en de bewijsmiddelen waarop hij die stellingen doet steunen.

4.3

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix met dagtekening 17 juli 2013, opgesteld door [C], WOZ-taxateur (hierna: de taxateur), waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, is bepaald op € 280.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode zeven woningen als vergelijkingsobject gebruikt, waarvan bij twee vergelijkingsobjecten, de [a-straat] 11 en de [b-straat] 8 te [Z], bodemverontreiniging aanwezig is. Gelet op de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten heeft de taxateur bij zijn taxatie de waarde van de grond met € 1 verminderd in verband met de aanwezige bodemverontreiniging.

4.4

Belanghebbende stelt – onder meer – dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld omdat hij bij zijn waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezige bodemverontreiniging.

4.5

De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.4 vermelde NAVOS-rapport – dat geen sprake is van bodemverontreiniging bij de onroerende zaak nu zowel in de afdeklaag als in het grondwater geen verhoogde waarden zijn aangetroffen. In de toelichting op de matrix en ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de heffingsambtenaar aangegeven dat mogelijk op dieper gelegen lagen grond sprake is van bodemverontreiniging, doch dat zulks geen waardedrukkende omstandigheid is, omdat de bodemverontreiniging in het onderhavige geval geen beperkingen ten aanzien van het gebruik van de grond met zich brengt en er geen verplichting tot sanering van de grond bestaat. Dit heeft hij tot uiting gebracht door de getaxeerde waarde met € 1 te verminderen.

4.6

Op grond van de onder 2.3 en 2.4 vermelde rapporten acht het Hof het aannemelijk dat de ondergrond van het perceel van de onroerende zaak van belanghebbende, vanaf een diepte van circa 0.90 meter is vervuild met – onder meer – zware metalen. Tevens acht het Hof aannemelijk de stelling van belanghebbende, dat de ligging van de onroerende zaak op de voormalige stortplaats van een zo algemene bekendheid is – de bodemverontreiniging is ook provinciaal aangeduid – dat potentiële kopers daarmee bij hun prijsbepaling rekening zullen houden, en dus een waardedrukkend effect heeft.

4.7

De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat bodemverontreiniging een omstandigheid is welke een waardedrukkend stigma-effect van 4%-5% kan hebben, maar dat daarvan in het onderhavige geval geen sprake is. De heffingsambtenaar wijst in dat verband op de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten de [a-straat] 11 en de [b-straat] 8, waar ook sprake is van bodemverontreiniging, maar die zijn verkocht voor bedragen die in lijn liggen met de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten zonder bodemverontreiniging.

4.8

Belanghebbende heeft hier tegenover gesteld dat het door de heffingsambtenaar aangehaalde vergelijkingsobject [a-straat] 11, zijnde het buurpand van de onroerende zaak, een niet met de onroerende zaak vergelijkbare mate van vervuiling kent en in die zin niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft deze stelling, onder verwijzing naar een rapport van een in opdracht van de provincie Overijssel in 2004 uitgevoerd onderzoek waaruit zou blijken dat de exacte locatie van de voormalige stortplaats moeilijk te bepalen is, bestreden. Nu dit rapport geen deel uitmaakt van de stukken van het geding en de heffingsambtenaar geen aanbod heeft gedaan dit rapport alsnog in te brengen, is het Hof, gelet op de door belanghebbende ter zitting getoonde kaart waarop de begrenzing van de bodemverontreiniging, en de ligging van het voormalige wiel is aangegeven, van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwezige bodemverontreiniging van de [a-straat] 11 vergelijkbaar is met die van de onroerende zaak. Op grond van het getoonde overzicht op de kaart, acht het Hof aannemelijk dat het perceel van belanghebbende zich volledig boven de voormalige stortplaats bevindt, en het aangrenzende perceel, [a-straat] 11 “slechts” voor circa 10%. Daarmee is het verkoopgegeven van dit referentie-object naar het oordeel van het Hof niet geschikt om daarmee de afwezigheid van het waardedrukkend effect van de bodemverontreiniging op het perceel van de onroerende zaak te onderbouwen. Bovendien is de verkoopdatum van de [a-straat] 11 – 22 september 2008 – naar het oordeel van het Hof ook te ver van de waardepeildatum gelegen om daarvoor te kunnen worden gebruikt. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar dit verkoopcijfer heeft herleid naar een waarde per waardepeildatum doet daar niet aan af, nu de heffingsambtenaar de wijze waarop hij deze waarde heeft herleid naar het oordeel van het Hof niet inzichtelijk heeft gemaakt.

4.9

Het andere door de heffingsambtenaar aangehaalde vergelijkingsobject met aanwezige bodemverontreiniging, [b-straat] 8, is gelet op het afwijkende bouwjaar, 1900, en de volstrekt andere ligging in het centrum van [Z], als zodanig niet vergelijkbaar met de onroerende zaak, noch – indien wordt geabstraheerd van de bodemverontreiniging – met de overige door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten. Dit vergelijkingsobject kan daarom naar het oordeel van het Hof evenmin worden gebruikt om daarmee de afwezigheid van het waardedrukkend effect van de bodemverontreiniging op het perceel van de onroerende zaak te onderbouwen.

4.1

Gelet op het voorgaande acht het Hof het aannemelijk dat het in 4.5 bedoelde waardedrukkende effect van de bekendheid van bodemverontreiniging zich ook ten aanzien van de onroerende zaak voordoet. Nu de heffingsambtenaar bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met deze waardeverminderende omstandigheid, acht het Hof de heffingsambtenaar reeds hierom niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.11

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.12

Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd van 17 januari 2013, opgemaakt door [F] makelaardij. Daarin wordt de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 237.500. Daarnaast heeft belanghebbende in hoger beroep nog een taxatierapport van 4 december 2013, opgesteld door [G] Makelaars overgelegd. Daarin wordt de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 215.000.

4.13

Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport van [F] Makelaardij van 17 januari 2013 genoemde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd (namelijk nagenoeg geheel in de periode van 19 mei 2001 tot 8 februari 2005), zodat deze niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Hetzelfde heeft te gelden voor een groot deel van de in het taxatierapport van [G] Makelaars van 4 december 2013 genoemde vergelijkingsobjecten. Daarnaast biedt dit laatste taxatierapport van [G] Makelaars naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht in de wijze waarop de waarde van de kavels is berekend, en hoe met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en in het bijzonder op welke wijze met de aanwezige bodemverontreiniging rekening is gehouden. Belanghebbende heeft dit inzicht ter zitting evenmin kunnen verschaffen. Belanghebbende is derhalve evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum aannemelijk te maken.

4.14

Nu de heffingsambtenaar noch de belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 266.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit procesrecht bestuursrecht als volgt vast.

Voor de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in eerste aanleg op € 974 (2 punten  wegingsfactor 1  € 487) en voor de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep op € 974 (2 punten  wegingsfactor 1  € 487). Niet gebleken is dat een verzoek is gedaan om vergoeding van kosten gemaakt in verband met de behandeling van het bezwaar.

De kosten van de taxatierapporten, inclusief omzetbelasting, stelt het Hof vast op € 484. De kadasterkosten stelt het Hof vast op € 27,50 (€ 20 + € 7,50).

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 266.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.459,50, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier.

De beslissing is op 8 april 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Bezemer) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 9 april 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.