Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.125.513/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 536870 CV EXPL 12-2084)
arrest van de eerste kamer van 15 april 2014
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Stichting De Huismeesters,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
De Huismeesters,
De Huismeesters,
advocaat: mr. T.J. de Groot, kantoorhoudend te Woerden.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 21 maart 2013 van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 april 2013,
- de memorie van grieven d.d. 10 september 2013,
- de memorie van antwoord d.d. 19 november 2013.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellante] luidt:
“
(…) bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het vonnis dat op 21 maart 2013 door de kantonrechter (…) locatie Groningen, is afgewezen[het hof leest: gewezen, te vernietigen],
en opnieuw rechtdoende, alsnog te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (door geïntimeerde aangeduid als Sort Stay Tenancy Agreement) niet valt onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW Pro met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.”
(…) bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het vonnis dat op 21 maart 2013 door de kantonrechter (…) locatie Groningen, is afgewezen[het hof leest: gewezen, te vernietigen],
en opnieuw rechtdoende, alsnog te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (door geïntimeerde aangeduid als Sort Stay Tenancy Agreement) niet valt onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW Pro met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.”
3.De vaststaande feiten
3.1
Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.3) van genoemd vonnis van 21 maart 2013 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden als volgt.
3.2
De Huismeesters is een woningcorporatie die (sociale) huurwoningen verhuurt en beheert in de gemeente Groningen. Housing Office is een aparte afdeling van De Huismeesters, die specifiek de gemeubileerde en gestoffeerde "short stay" huisvesting verzorgt van buitenlandse gasten van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool Groningen. De Huismeesters heeft daartoe met deze onderwijsinstituten een overeenkomst gesloten. Een buitenlandse gast is in het algemeen een student van één van de genoemde instellingen, maar het kan ook gaan om een onderzoeksproject van een wetenschappelijk medewerker of om een (gast)docent. Housing Office huisvest per jaar ongeveer 2.000 buitenlandse gasten, veelal in internationale studentenhuizen die eigendom zijn van De Huismeesters, maar het kan ook gaan om woonruimte op de particuliere kamer- en woningmarkt in Groningen (Housing Office heeft dan slechts een bemiddelende rol).
3.3
[appellante] is als buitenlandse studente met De Huismeesters/Housing Office een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de gemeubileerde kamer [kamer] aan [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor 10 maanden, te weten voor de periode 1 september 2011 tot en met 30 juni 2012. Partijen zijn een huurprijs van € 322,- per maand overeengekomen, inclusief kosten voor verwarming, elektriciteit, water en andere bijkomende kosten.
3.4
In de huurovereenkomst, waarin huurster [appellante] als lessee wordt aangeduid, is voor zover hier van belang het volgende bepaald:
“
Short Stay Tenancy Agreement
Short Stay Tenancy Agreement
(…)
taking into consideration the following conditions:
(…)
d. It contains a particular (unusual) form of accomodation, also referred to as “short stay accomodation”, namely the providing of rooms/apartments furnished and fitted with curtains and carpets, that are equipped with as many facilities as possible, such as 24-hour service, supervision, and various cleaning facilities, all this in comparison with the rental of a hotel room
(…)
g. Considering the unusual nature of the manner of accomodation, linked to the specific objective for which the tenant is temporarily studying at the university or working there, the rental agreement has to be qualified as being one of short duration, and that the regular Dutch rent protection measures, as well as the Dutch rental costs protection act do not apply.
h. The tenant acknowledges the unusual nature of this form of accomodation and agrees that he/she will again leave the rented premises after realising the objective (as described hereafter under article 1).
(…)
article 1.
1. The lessor declares to have leased out to the lessee and to have given in use, as lessee declares tot have leased and taken in use, this for the duration of the objective for which the lessee will remain in Groningen, namely:
a. studying at the University of Groningen or the Hanze University Groningen university of applied sciences, or
b. performing research at the University of Groningen or the Hanze University Groningen university of applied sciences, or
c. giving guest lectures the University of Groningen or the Hanze University Groningen university of applied science.
From:
1st of 09-20011 (mm-yyyy)
(date acoording to reservation form, always starting on the 1st of the month)
To:
The final day of06-2012 (mm-yyy)
(please note: minimum and maximum stay)
(…)
article 3.
Regular tenancy agreement from five to twelve months
The tenancy agerement, being a kind of agreement of short duration, is concluded for a fixed period of time, viz. the periode as indicated on the application form, but for a periodeof at least five monthsandone year at the most. The agreement is only valid duringthe period in which the student is an international student in Groningen.
(…)
The lessee can terminate or prolong his of her tenancy agreement:
1. After a minimum stay of five months, the lessee can request an earlier termination of the agreement. This request should be sent to the Housing Office 1 month prior to the new departure date. This departure date can only be the last day of a month.
2. Prolonging the agreement, provided is does not exceed the maximum of 12 months, should be requested 1 month before theoriginaldeparture date of your agreement. The departure date can always only be the last day of the month.
article 5.
Termination of the agreement
1. In any case the rental agreement comes to an end after 12 month(s) at the most after commencement. The tenant is obliged to vacate the rented room/apartment on the last day of the rental agreement at the latest before 12.00 p.m. (noon), and to leave it to the lessor in the same condition as it was when he/she occupied it. This termination legally takes effect, without notice thereof being required.
(…)
article 23.
The lessee declares being an international guest of and to study or work at one of the two educational institutions in Groningen mentioned hereafter: the University of Groningen or the Hanze University Groningen university of applied sciences.
(…).”
3.5
Nadat De Huismeesters de huur tegen de overeengekomen einddatum had opgezegd, heeft [appellante] het gehuurde op die datum (30 juni 2012) verlaten.
4. De vordering en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd om voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet valt onder de uitzondering van art. 7:232 lid 2 BW Pro.
De Huismeesters heeft verweer gevoerd.
4.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] afgewezen en haar verwezen in de kosten van het geding.
5.Het procesbelang
[appellante] heeft een verklaring voor recht gevorderd en aangekondigd schadevergoeding te zullen vorderen wegens een onterechte verhuizing indien zij in het gelijk wordt gesteld.
De Huismeesters heeft niet betwist dat [appellante], hoewel zij de studentenflat niet meer bewoont, thans nog een voldoende procesbelang bij haar vordering heeft.
Het hof acht het procesbelang eveneens aanwezig.
6.De grieven en beoordeling in hoger beroep
6.1
[appellante] heeft twee grieven tegen het vonnis opgeworpen.
Met
grief Ikomt zij op tegen het oordeel dat in casu sprake is van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is, zodat afdeling 5 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is en haar vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt.
grief Ikomt zij op tegen het oordeel dat in casu sprake is van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is, zodat afdeling 5 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is en haar vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt.
Grief IIis gericht tegen haar veroordeling in de proceskosten.
6.2
De onderhavige kwestie betreft de vraag of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst als ‘naar zijn aard van korte duur’ zoals bedoeld in art. 7:232 BW Pro moet worden aangemerkt. Over de feiten en het in deze aan te leggen toetsingskader zijn partijen het niet oneens, wat hen verdeeld houdt is de vraag of hun situatie zich al dan niet onder de bedoelde bepaling laat brengen.
6.3
De contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten is zeer beperkt.
Ingevolge art. 7:232 lid 2 BW Pro zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en TK 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, Hoge Raad 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:A0182 en Hoge Raad 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628).
6.4
Ten aanzien van de aard van de woning stelt het hof vast dat het gaat om een kamer in een reguliere studentenflat. Deze flat wordt geleidelijk aan voor buitenlandse studenten bestemd, in die zin dat indien een “normale” student de kamer opzegt, de kamer door de Huismeesters alleen nog aan buitenlandse studenten voor short-stay-verblijf wordt verhuurd. Hoewel een studentenkamer weliswaar niet voor normale permanente bewoning bedoeld is, valt deze als zodanig niet onder de woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is. De duur van het verblijf in een kamer in een studentenflat is daarvoor in het algemeen te lang. Wil een verhuurder ervoor zorgen dat oud-studenten de studentenflat bij het beëindigen van de studentstatus metterwoon verlaten, dan bestaat de mogelijkheid van artikel 7:274 lid 4 BW Pro, hetgeen de verhuurder in staat stelt om studenten te verplichten jaarlijks een kopie van hun bewijs van inschrijving aan de studie-instelling over te leggen en een beëidigingsvordering in te stellen als de student daarmee in gebreke blijft.
Het hof stelt evenwel vast dat De Huismeesters de desbetreffende studentenkamer verregaand compleet aanbiedt. In afwijking van de “gewone” kamers in het complex wordt deze kamer geheel gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden – zelfs met de mogelijkheid om bedlinnen (dekbedovertrek, sloop en hoeslaken) bij te huren voor €18,50 per verblijf. Verder springt in het oog dat er sprake was van 24-uurs service, toezicht en schoonmaakfaciliteiten “
all this in comparison with the rental of a hotel room”, hetgeen niet bepaald met het beeld van een doorsnee studentenkamer correspondeert. Waar [appellante] zich erover beklaagt dat haar huisvesting zich niet met het in de parlementaire geschiedenis aangaande art. 7:232 lid 2 BW Pro genoemde (beste) voorbeeld van een vakantiehuisje laat vergelijken, levert dit laatste wel degelijk eerder een aanwijzing in de richting van een tijdelijk pension dan voor reguliere huur op.
all this in comparison with the rental of a hotel room”, hetgeen niet bepaald met het beeld van een doorsnee studentenkamer correspondeert. Waar [appellante] zich erover beklaagt dat haar huisvesting zich niet met het in de parlementaire geschiedenis aangaande art. 7:232 lid 2 BW Pro genoemde (beste) voorbeeld van een vakantiehuisje laat vergelijken, levert dit laatste wel degelijk eerder een aanwijzing in de richting van een tijdelijk pension dan voor reguliere huur op.
6.5
Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet het [appellante] duidelijk zijn geweest, dat het aanbod van De Huismeesters slechts tijdelijke woonruimte betrof. Het door haar ondertekende (hiervoor onder 3.4 geciteerde) contract vermeldt dit een aantal malen en is in dat opzicht niet voor misverstand vatbaar. Hoewel [appellante] terecht aanvoert dat de tekst van de overeenkomst niet zonder meer doorslaggevend is, is deze hier, mede gelet op de helderheid ervan, niet zonder belang. Verder is van belang dat het aanbod onlosmakelijk gekoppeld was aan haar komst vanuit den vreemde, zodat [appellante] redelijkerwijs had moeten begrijpen dat het bedoeld was om in eerste opvang te voorzien. De gedachte dat zonder huisvesting geen behoorlijke start gemaakt kan worden overheerst, en deze wordt door [appellante] in haar memorie van grieven ook onderschreven (randnummers 43-46). Gelet op die bijzondere context had [appellante] moeten doorzien dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren. Het ging hier immers, zo staat tussen partijen vast, om huisvesting in een schaarse en vanuit het buitenland moeilijk benaderbare markt, die met de inschrijving aan het opleidingsinstituut was gegarandeerd. De door [appellante] gehuurde woonruimte maakte onderdeel uit van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment op de woningmarkt voor studenten, waar "gewone" Nederlandse studenten geen toegang toe hadden.
Aldus moet het [appellante] duidelijk zijn geweest dat de ingebruikgeving gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht, waarbij zij na ommekomst van maximaal een jaar ruimte zou moeten maken voor een volgende lichting.
In zoverre lijken de short stay-studentenkamers ook wel wat op wisselwoningen, waarvan ook wordt aangenomen dat die onder het bereik van 7:232 BW tweede lid vallen.
[appellante] mocht dan ook niet verwachten dat de huur zou kunnen worden voortgezet indien de studie uit zou lopen of zij een groter deel van haar studie dan één jaar in Groningen zou willen doorbrengen. Voor reeds in Groningen verblijvende studenten geldt – ongeacht of zij al dan niet voorafgaand aan hun studie in Nederland verbleven – dat zij toegang hebben tot de reguliere kamermarkt voor studenten en niet uitsluitend zijn aangewezen op de per start van het studiesemester gegarandeerd aanwezige woonruimte die de Huismeesters via het Housing Office aanbiedt. Juist die garantie dat per september dan wel per februari woonruimte beschikbaar is, komt onder druk te staan indien buitenlandse studenten die langer in Groningen verblijven dan twee semesters een soort campuscontract zouden verkrijgen, nu de einddatum daarvan niet door het Housing Office bewaakt kan worden.
Gelet op het voorgaande betekent het enkele feit dat de looptijd van het huurcontract tien maanden is in dit geval niet dat het “dus niet” als een contract voor naar zijn aard beperkte duur kan worden aangemerkt.
6.6
Het vorenoverwogene brengt het hof tot de conclusie dat het onderhavige geval zich wel degelijk onder de uitzonderingsbepaling van art. 7:232 lid 2 BW Pro laat brengen, zodat de vordering van [appellante] niet kan slagen.
6.7
Het gegeven dat (lang) niet alle buitenlandse studenten een beroep doen op huurbescherming doet aan het voorgaande niet af. Dat het hier om een schaarse markt gaat, is door [appellante] niet betwist. Mede gelet op dat laatste kan ook niet worden volgehouden dat het De Huismeesters er uitsluitend om te doen is om het zichzelf gemakkelijk te maken door de huurbeschermingsregels te ontduiken, zoals [appellante] heeft aangevoerd. Het door De Huismeesters geschetste belang van doorstroming van buitenlandse studenten overtreft haar particuliere belang en is door [appellante] onvoldoende gemotiveerd betwist.
Dat De Huismeesters misbruik van haar positie maakt, is door [appellante] niet hard gemaakt. De door haar betaalde all-in huurprijs van € 322, - per maand vormt daarvoor geen aanwijzing, evenmin als de overige huurprijzen van het Housing Office die in de procedure zijn genoemd. De Huismeesters heeft ook onbetwist gesteld dat zij op de activiteiten van het Housing Office moet toeleggen.
7.De slotsom
De slotsom is dat de grieven falen zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Huismeesters zullen worden vastgesteld op € 683,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt in tarief II).
8.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 21 maart 2013 waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Huismeesters vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 683,- voor verschotten;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. L. Groefsema en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 15 april 2014.