Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10999785 \ VV EXPL 24-21
Vonnis in kort geding van 23 april 2024
in de zaak van
STICHTING GGZ BREBURG GROEP,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: GGz,
gemachtigde: mr. M. de Marco,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 15 april 2024.
- de mondelinge behandeling van 15 april 2024.
2.De feiten
Tussen partijen staan de volgende relevante feiten vast:
GGz Breburg Groep (hierna: GGz) is een organisatie die zich bezighoudt met het (doen) aanbieden van ambulante, semi-murale en intramurale geestelijke gezondheids-en verslavingszorg;
het [project] (hierna: [project] ) is een initiatief van GGz en diverse ketenpartners, waarbij mensen met een ontwrichtende ervaring tot rust kunnen komen en aan hun herstel werken om zo (zelfstandig) te kunnen terugkeren in de maatschappij. Het biedt geen langdurige opvang of begeleidingsmogelijkheden en de opvang is in duur beperkt tot hoogstens twee weken;
GGz huurt het [project] , bestaande uit 9 kamers van Stichting Leystromen sinds 1 juli 2021;
Volgens artikel 1.1 van de huurovereenkomst bestaat het gehuurde uit een woongebouw met negen logeerplekken, een separate dagbestedingsruimte, terrein en landbouw- en bosgrond;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn via Stichting Maatschappelijke Opvang Breda (hierna: SMO) in beeld gekomen bij GGz. Zij leefden al jaren in een tent en leefden een zwervend bestaan zonder vaste woon- of verblijfplaats;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met toestemming van GGz op het terrein van het [project] hun tent op gezet. Vanuit SMO werd aan GGz aangegeven dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de wachtlijst stonden voor een woonruimte via Woon-werkgemeenschap Stichting Emmaus Langeweg;
Op het terrein van het [project] bevinden zich een aantal woningen, eigendom van Stichting Leystromen;
GGz huurt drie van die woningen van Stichting Leystromen voor haar cliënten; Deze woningen worden gehuurd op basis van een allonge behorende bij de huurovereenkomst van 1 juli 2021;
In voornoemde allonge is opgenomen onder artikel 1 onder Pro c) dat de uitbreiding door de huurder gebruikt zal worden ten dienste van de in artikel 1.2 genoemde bestemming;
De overige woningen worden rechtstreeks door Stichting Leystromen zelf verhuurd.
GGz heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangeboden om één van de door haar van Stichting Leystromen gehuurde woonruimtes op het terrein te gebruiken, van welk aanbod [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebruik hebben gemaakt. Partijen zijn een maandelijkse huurprijs van € 494,00 per maand overeengekomen;
de huurovereenkomst is verschillende keren verlengd, telkens opnieuw voor de duur van één maand;
GGz heeft op 13 maart 2023 kenbaar gemaakt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de huurovereenkomst per 1 april 2023 eindigt;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hier per brief van 31 maart 2023 op gereageerd. In hun brief betwisten zij dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd door GGz;
GGz heeft de huurovereenkomst nogmaals bij brief van 25 oktober 2023 tegen
29 februari 2024 opgezegd;
tussen GGz en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (en hun begeleider mw. [naam 1] ) is regelmatig gecorrespondeerd, maar partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een einddatum om het gehuurde te verlaten.
3.Het geschil
3.1.
GGZ vordert samengevat - ontruiming van het pand aan [adres] .
3.2.
GGZ legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst tussen partijen dient te worden beschouwd als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW Pro) om de volgende redenen. Door GGz is op initiatief van SMO het gehuurde aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangeboden als noodoplossing gezien de medische situatie van [gedaagde 1] . Het werd van belang geacht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] goed bereikbaar waren voor hulpdiensten als daar een urgente medische noodzaak toe was. Daarnaast werd het verblijven in een tent op het terrein vanuit menswaardig perspectief als onwenselijk gezien. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stonden in juni 2022 op de wachtlijst voor een alternatieve woonruimte. Partijen hadden de bedoeling dat het gehuurde slechts als overbrugging gebruikt zou worden totdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alternatieve woonruimte hadden. Dit is vanaf het begin ook duidelijk gemaakt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en was hen dan ook vanaf het begin bekend. Omdat de genoemde alternatieve woonruimte niet doorging, heeft GGz zich onder dezelfde voorwaarden bereid getoond [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tijdelijk langer in het gehuurde te laten verblijven. Omdat de beoogde doorstroming niet plaatsvond, heeft GGz bij brief van 13 maart 2023 kenbaar gemaakt dat de huur per 1 april 2023 zou eindigen. Te meer met het oog op de eigen zorgexploitatie van GGz en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen cliënten van haar zijn. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook nadat zij tot 1 oktober 2023 de gelegenheid hebben gekregen om alternatieve woonruimte te zoeken en het gehuurde vrijwillig te verlaten niet uit het gehuurde vertrokken. GGz stelt dat de opzeggronden als bedoeld in artikel 7:228 lid 1 BW Pro van toepassing zijn omdat het een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur betreft. De huurovereenkomst is haar inziens dan ook geëindigd op 1 april 2023. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al enige tijd zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. Daarom vordert GGz ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij betwisten dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur en voeren daartoe aan dat hen bij aanvang niet is medegedeeld dat zij het gehuurde slechts voor een korte termijn konden betrekken. Bovendien hebben zij uiteindelijk meermaals een schriftelijk huurcontract ontvangen van dhr. [naam 2] en is dit door partijen ondertekend. Weliswaar stond hierin telkens dat het voor één maand was, maar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontvingen na enkele maanden geen nieuw contract meer, maar kregen ook niet te horen dat zij het gehuurde moesten verlaten. Zij waren daarom in de veronderstelling dat zij hier voor langere tijd konden verblijven. Zij ontvingen pas op 12 maart 2023 telefonisch een bericht van dhr. [naam 2] dat de huurovereenkomst per
1 april 2023 werd opgezegd. Omdat de opzegging niet voldoet aan wat hierover is opgenomen in de huurovereenkomst is het tijdelijke huurcontract overgegaan in een vast huurcontract. Weliswaar hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich kort na aanvang van de huur ingeschreven bij diverse woonstichtingen, maar dit hebben zij slechts gedaan om hier op een later moment op terug te kunnen vallen en niet met het idee om direct op zoek te gaan naar andere huisvesting. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter zitting ook kenbaar gemaakt dat zij graag het gehuurde en daarmee ook het terrein van GGz willen verlaten, maar dat zij nog geen alternatieve huisvesting hebben kunnen vinden. Zij reageren dagelijks meerdere keren op woningen via WoninginZicht. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de zitting hun persoonlijke situatie nader toegelicht.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
GGZ heeft een spoedeisend belang bij haar vordering
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
GGz heeft voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zij kan immers haar verplichtingen vanuit haar exploitatieovereenkomst niet nakomen omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet verlaten. Het spoedeisend belang is dan ook gelegen in de aard van de zaak. In het kader van haar zorgdoelstellingen wenst GGz het gehuurde ter beschikking te stellen aan cliënten van GGz. Dit is niet mogelijk zo lang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , die geen cliënten zijn van GGz, in het gehuurde verblijven.
Toetsingskader van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
4.3.
De discussie tussen partijen gaat vooral over de beantwoording van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van
15 april 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:3195, r.o. 6.3.) het toetsingskader voor huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur als volgt omschreven:
“De contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten is zeer beperkt. Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW Pro zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en TK 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet voort worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, Hoge Raad 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:A0182 en Hoge Raad 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628).”
4.4.
De kantonrechter sluit aan bij dit toetsingskader. De kantonrechter overweegt verder dat met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 ruimere mogelijkheden voor tijdelijke en kortlopende verhuur in de wet zijn gekomen, wat ertoe leidt dat bij de toetsing bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, nog meer terughoudendheid is geboden (vgl. Kamerstukken II (Memorie van toelichting), 2015-2016, 34373, nr. 3, p. 18).
De huurovereenkomst tussen partijen is een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat tussen partijen een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. De kantonrechter legt hierna uit waarom dat zo is. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij het gehuurde terecht zijn gekomen vanwege de medische situatie van [gedaagde 1] , waardoor een noodsituatie ontstond en zij niet langer in een tent konden verblijven. Weliswaar stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat hen niet uitdrukkelijk is vermeld dat het ging om een tijdelijke situatie, maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft GGz voldoende aannemelijk gemaakt dat het [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bekend was, dan wel bekend had moeten zijn dat het verblijf in de woning maar voor korte duur zou zijn en samenhing met de medische (nood)toestand van [gedaagde 1] . GGz heeft op de zitting uitgebreid toegelicht wat het doel is van het [project] , waar ook de gehuurde woning toe behoort. Het betreft een opvanglocatie voor een zeer korte periode, namelijk twee tot maximaal vier weken. [project] moet gezien worden als een perron. Het heeft een respijt- en herstelfunctie, waar mensen even op adem kunnen komen en dan weer vertrekken. Dit was [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bekend. Daarnaast wisten zij dat zij woonruimte huurden van GGz en niet van een woningcorporatie en hebben zij ter zitting opgemerkt ook geen cliënten van GGz te zijn. Het standpunt van GGz dat zij het gehuurde nodig heeft voor haar eigen cliënten heeft zij dan ook voldoende onderbouwd. Bovendien hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich kort na aanvang van de huur ingeschreven bij verschillende woningbouw-verenigingen en reageren zij bijna dagelijks op woningen via WoninginZicht. Uit al het voorgaande volgt dat het nooit de bedoeling van zowel GGz als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is geweest dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor onbepaalde tijd in het gehuurde zouden kunnen verblijven. De gesloten huurovereenkomst is dus naar haar aard van korte duur. Dat de huurovereenkomst een aantal keer opnieuw voor één maand is verlengd omdat de doorstroming naar alternatieve huisvesting niet plaatsvond, maakt dit niet anders.
4.6.
Gelet op al het voorgaande blijkt zowel uit de aard van het gehuurde (een opvanglocatie voor mensen met als doel om hen rust te bieden en te laten re-integreren in de maatschappij) als uit de aard van het gebruik (slechts tijdelijk, namelijk voor de duur van in beginsel van twee weken tot maximaal één maand) en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond (als noodoplossing, daarmee dus tijdelijk en in afwachting van andere huisvesting, oorspronkelijk bij Stichting Emmaus Langestraat, dan wel huisvesting via een woningcorporatie), dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is.
4.7.
Dit betekent dat voldoende aannemelijk is dat in een zogenoemde bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen huurbescherming toekomt. De ontruimingsvordering van GGz zal dan ook worden toegewezen zoals gevorderd, namelijk een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.8.
Hoewel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen verweer hebben gevoerd tegen de vordering van GGz om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en deze vordering alleen al daarom toegewezen kan worden, zal de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad uitdrukkelijk motiveren.
4.9.
Het belang van GGz om het vonnis onmiddellijk ten uitvoer te kunnen leggen, ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om dat niet te doen. Zoals hierboven al is overwogen heeft GGz een groot belang bij haar eigen zorgexploitatie. Doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde niet verlaten, kan GGz geen mensen plaatsen in het gehuurde waar het gehuurde voor is bedoeld. Hoewel de kantonrechter ook het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ziet, namelijk dat zij nog geen alternatieve huisvesting hebben en het voor hen ook niet meer mogelijk is om hun eerdere, zwervende bestaan op te pakken gezien de medische situatie van [gedaagde 1] , hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al een lange periode de tijd gehad om alternatieve huisvesting te vinden. Vanaf 12 maart 2023 is hen immers al bekend dat zij het gehuurde moeten verlaten. GGz is al lange tijd behulpzaam en coulant geweest door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vele maanden langer in het gehuurde te laten zitten en hen extra tijd te geven om andere woonruimte te zoeken. Weliswaar is het [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot op heden niet gelukt om andere woonruimte te vinden, van GGz kan niet langer worden gevergd dat zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog langer in het gehuurde laat.
Proceskosten
4.10.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van GGZ worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
920,37
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.12.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van GGz zijn, en de sleutels af te geven aan GGz,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 920,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.