Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummers: 13/00635 en 13/00636
uitspraakdatum: 23 april 2014
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.gevestigd te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 7 mei 2013, nummers AWB 11/2982 en 11/2983, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Groningen(hierna: de Heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Groningen(hierna: de Heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 28 en [a-straat] 30 te [L] (hierna: de onroerende zaak, de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op respectievelijk € 2.446.000 en € 3.232.000 (hierna: de beschikkingen).
1.2
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van het gebruik van de onroerende zaken voor het jaar 2011 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen ten bedrage van respectievelijk € 6.237,30 en € 8.241,60 (gebruikersbelasting).
1.3
Bij uitspraak van 27 oktober 2011 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen, nadien opgegaan in rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 mei 2013 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 nader vastgesteld op € 2.390.000 en van de onroerende zaak [a-straat] 30 nader vastgesteld op € 3.030.000. Verder heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en gelast dat de heffingsambtenaar de van belanghebbende geheven griffierechten vergoedt.
1.5
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.7
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2014 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] en de gemachtigde mr. [B]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [C] en [D], taxateur.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaken, te weten [a-straat] 28 en [a-straat] 30 te [L]. Beide onroerende zaken hebben de status van rijksmonument en zijn gelegen op een A1-locatie. De onroerende zaak [a-straat] 28 bestaat uit een parterre met een winkelruimte en opslag. De kelder en de eerste en tweede verdieping zijn in gebruik als opslagruimte. De onroerende zaak [a-straat] 30 heeft een (afsluitbare) inlooppui met etalages en winkelruimte in het souterrain en de eerste verdieping. De kelder, de eerste en de tweede verdieping zijn in gebruik als opslagruimte en op de eerste verdieping is een kantine. Belanghebbende gebruikt de winkelruimten voor de verkoop van schoenen.
2.2
De waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 is door [D], WOZ-taxateur o.z. (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 2.446.000. De onroerende zaak [a-straat] 30 is door de taxateur getaxeerd op € 3.232.000. Van beide taxaties is op 13 januari 2012 een taxatierapport opgemaakt.
De taxatierapporten bevatten een opgave van dezelfde vergelijkingsobjecten. Twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Ter zake van deze objecten is in de taxatierapporten, samengevat, het volgende vermeld:
Vergelijkingsobject Verkoopdatum Primaire opp. Gean. Kapitalisatie
Verkoopprijs prim. huur factor
[a-straat] 39 1 mei 2009 98 m2 € 2.000/m2 19,3
€ 3.783.700
[a-straat] 15&17 15 mei 2009 36 en 68 m2 € 1.912/m2 16,4
€ 3.750.000 tot. 104 m2
De verkoop van [a-straat] 39 was inclusief [b-straat] 40 tot en met 44 en [c-straat] 2 voor € 8.283.700. Deze panden zijn nadien doorverkocht voor € 4.500.000. De verkoop van [a-straat] 15&17 was inclusief [d-straat] 6C. De taxateur heeft het verkoopcijfer met de WOZ-waarde van dit pand verminderd.
Vijf vergelijkingsobjecten zijn verhuurd. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:
Vergelijkingsobject Verhuurdatum Primaire opp. Geanalyseerde
Verhuurprijs primaire huur
[a-straat] 31 1 oktober 2010 93 m2 € 1.989/m2
€ 185.000
[a-straat] 5 1 september 2010 31 m2 € 1.935/m2
€ 60.000
[a-straat] 52-1 1 september 2009 133 m² € 1.842/m2
€ 245.000
[a-straat] 32 1 april 2010 63 m² € 1.667/m2
€ 105.000
[a-straat] 38 15 maart 2010 92 m² € 1.739/m2
€ 160.000
2.3
Na afloop van de zitting in eerste aanleg op 15 juni 2012 hebben partijen overeenstemming bereikt over de volgende onderdelen:
- kapitalisatiefactor: [a-straat] 28; 14,5 en [a-straat] 30; 13,9.
- de te hanteren oppervlakte en verdeling daarvan van beide objecten, behoudens voor zover het betreft de inlooppui;
- en de afwaardering en differentiatie van de winkelruimte van [a-straat] 30, het souterrain en de 1e verdieping.
2.4
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 16 november 2012 de volgende - gecorrigeerde - huurtransacties ingebracht:
- [a-straat] 5, ingangsdatum 1 september 2005, huursom € 60.000, frontbreedte 3,1, primaire oppervlakte 30,59, totale oppervlakte 89,35 en geanalyseerde primaire huur € 1.961.
- [a-straat] 22, ingangsdatum 1 februari 2009, huursom € 258.000, frontbreedte 5,4, primaire oppervlakte 144,17, totale oppervlakte 338,41 en geanalyseerde primaire huur € 1.789.
- [a-straat] 31, ingangsdatum 1 oktober 2009, huursom € 175.000, frontbreedte 3,85, primaire oppervlakte 97,37, totale oppervlakte 351,57 en geanalyseerde primaire huur € 1.900.
- [a-straat] 52-1, ingangsdatum 1 september 2009, huursom € 245.000, frontbreedte 6, primaire oppervlakte 133,1, totale oppervlakte 199 en geanalyseerde primaire huur € 1.841.
- [a-straat] 32, ingangsdatum 1 april 2010, huursom € 105.000, frontbreedte 3,6, primaire oppervlakte 63,35, totale oppervlakte 170 en geanalyseerde primaire huur € 1.657.
- [a-straat] 38, ingangsdatum 15 maart 2010, huursom € 160.000, frontbreedte 5, primaire oppervlakte 92,65, totale oppervlakte 347 en geanalyseerde primaire huur € 1.698.
De gemiddelde primaire huur heeft de taxateur berekend op € 1.800. Uitgaande van deze huur heeft de taxateur voor de onroerende zaak [a-straat] 28 met een totale oppervlakte van 291,52m², een totale primaire oppervlakte van 91,60 m², en een kapitalisatiefactor van 14,5 een totale waarde berekend van € 2.390.656, en een WOZ-waarde van € 2.390.000. Voor de onroerende zaak [a-straat] 30 met een totale oppervlakte van 639,205 m², een totale primaire oppervlakte van 130,57 m², en een huurprijs van € 1.725 per m² (afnemende meeropbrengst van meer primaire m²), en een kapitalisatiefactor van 13,9 heeft de taxateur een totale waarde, na een correctie van € 100.000, berekend van € 3.030.724, en een WOZ-waarde van € 3.030.000.
2.5
De Rechtbank heeft in de bestreden uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar voormelde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In hoger beroep is in geschil of de waarden van de onroerende zaken, na de vermindering in eerste aanleg, op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken. Belanghebbende stelt daartoe onder meer dat de werkelijk betaalde huurprijzen voor beide onroerende zaken in aanmerking moet worden genomen, dat de vergelijkingsobjecten voor een deel niet goed vergelijkbaar zijn, dat de status van rijksmonument waardedrukkend is en dat de inlooppui van [a-straat] 30 ten onrechte als winkelruimte is gewaardeerd. Belanghebbende bepleit voor [a-straat] 28 een waarde van ten hoogste € 2.050.000, en voor [a-straat] 30 een waarde van ten hoogste € 1.973.000.
3.3
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Krachtens artikel 17, eerste lid van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolgde het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2
De in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde kan voor niet-woningen worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode heeft als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor.
4.3
Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van € 2.390.000 voor de onroerende zaak [a-straat] 28 en € 3.030.000 voor de onroerende zaak [a-straat] 30 niet te hoog zijn. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
4.4
Naar volgt uit de onder 2.2 vermelde taxatierapporten, heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarden zijn gebaseerd op de geanalyseerde huurwaarden van de referentieobjecten [a-straat] 5, 31, 32, 38, en 52-1. In de procedure heeft belanghebbende eigen referentieobjecten aangevoerd waaronder [a-straat] 22. Dit object is nadien ook door de heffingsambtenaar mede als onderbouwing van de waarde gebruikt.
4.5
Belanghebbende heeft aangevoerd dat [a-straat] 5 en 31 niet als referentie kunnen gelden omdat de huurtransactie van 5 niet in de vrije markt en die van 31 op de top van de markt tot stand is gekomen. De door de heffingsambtenaar geanalyseerde primaire huurprijs van [a-straat] 22 dient te worden verlaagd vanwege een in de huurprijs begrepen verdiepingsvloer. Ten aanzien van de transacties van 32, 38 en 52-1 stelt belanghebbende dat deze als toptransacties moeten worden beschouwd en dat 32 en 38 kleinere panden betreffen en om die reden niet goed bruikbaar zijn.
4.6
De Rechtbank heeft over de vergelijkbaarheid van de referentiepanden het volgende overwogen, waarbij de Rechtbank belanghebbende heeft aangeduid als “eiseres” en de heffingsambtenaar als “verweerder”.
“3.5.1 De rechtbank stelt vast dat de referentieobjecten, net als de objecten [a-straat] 30 en 28, een smalle frontbreedte hebben, enkele zelfs smaller dan [a-straat] 30 en 28. De referentieobjecten liggen alle in de [a-straat], waarvan één ([a-straat] 52-1) ook een monumentale status heeft. Voorzover een monumentale status een waardedrukkende invloed heeft, kan deze invloed in de huurwaarde geacht worden te zijn verdisconteerd in de huurprijs van [a-straat] 52-1. Voorts zijn de huren van de referentiepanden rond de waardepeildatum tot stand gekomen, behalve [a-straat] 5. Hiervoor geldt dat de huurprijs niet in de vrije markt tot stand is gekomen, maar dat sprake is van een in-de-plaats-stelling rond de waardepeildatum. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de huurder de keuze had om niet in te stemmen met de huurprijs die op 1 september 2005 tot stand was gekomen. De rechtbank overweegt voorts dat de huur voor [a-straat] 31 rond de waardepeildatum tot stand is gekomen. Dat deze huur op de top van de markt tot stand is gekomen, geeft aan dat de huurwaarde rond de waardepeildatum hoog was. Dat na de waardepeildatum lagere huren zijn overeengekomen is voor onderhavige beoordeling niet relevant. De rechtbank vermag voorts niet in te zien waarom het opnemen van de clausule tot het terugplaatsen van de verdiepingsvloer voor [a-straat] 22 moet leiden tot een lagere huurprijs, nu, zo heeft eiseres gesteld, bij het aangaan van de overeenkomst rekening is gehouden met deze voorwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de huurwaarden van de door eiseres voorgestelde referentieobjecten te ver van de waardepeildatum zijn verwijderd, op [a-straat] 52-1 na. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten representatief zijn voor het bepalen van de huurwaarde van de objecten [a-straat] 28 en 30. Met name [a-straat] 52-1 is goed vergelijkbaar, nu dit ook een monumentaal pand betreft.”
Het Hof onderschrijft voormeld oordeel van de Rechtbank en neemt hetgeen de Rechtbank dienaangaande heeft overwogen over en maakt deze overwegingen tot de zijne.
4.7
Belanghebbende huurt de onroerende zaak [a-straat] 28 van [A] en [E]. De huursom bedroeg in 2010 afgerond € 92.500 per jaar. Belanghebbende huurt de onroerende zaak [a-straat] 30 van [F] B.V. De huursom van deze onroerende zaak bedroeg in 2010 € 142.000.
4.8
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de overeengekomen huurprijzen voor [a-straat] 28 en 30 niet zakelijk zijn, omdat deze tot stand zijn gekomen in gelieerde (te weten: familie-) verhoudingen
4.9
Naar het oordeel van het Hof, heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat zulks anders is, heeft daarvan de bewijslast. Nu de heffingsambtenaar stelt dat de betrokken partijen gelieerd zijn, rust op hem de last feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting, aannemelijk te maken op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huren tussen belanghebbende en haar verhuurders niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand zijn gekomen (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797, LJN:AA8610).
4.1
De heffingsambtenaar heeft in dat verband aangevoerd dat sprake is van familiebetrekkingen tussen -de aandeelhouders van- belanghebbende en (de aandeelhouders van) de eigenaren van beide onroerende zaken. Belanghebbende heeft het bestaan van deze familiebetrekkingen, zonder dat daarbij derden betrokken zijn geweest, ter zitting van het Hof desgevraagd erkend. Nu belanghebbende overigens ter onderbouwing van haar stelling niets heeft aangevoerd, kan niet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huurprijzen zakelijk zijn en zijn zij niet bruikbaar in het kader van de Wet WOZ.
4.11
De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de onroerende zaak [a-straat] 30 de circa 14 m diepe inlooppui volledig, circa 58,22 m², als “winkel A-zone” in aanmerking genomen, de daarachter gelegen toegang voor de helft en de winkelruimte in het souterrain en op de eerste verdieping voor 15%. Belanghebbende stelt dat van de inlooppui uitsluitend de etalage, circa 18 m², als winkelruimte kan worden aangemerkt. De resterende oppervlakte dient naar de mening van belanghebbende bij de waardering buiten beschouwing te blijven. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat met de verbouwing van de winkelpui tot winkelruimte een groter bedrag is gemoeid dan de post waarmee de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden, dat de verbouwing voorts enige tijd zal vergen en dat een zodanige verbouwing ten kostte zal gaan van opslagruimte onder de pui.
4.12
Uit de door de taxateur ter zitting overgelegde bescheiden en de daarop gegeven toelichting blijkt dat de inlooppui kan worden afgesloten met een rolluik aan de voorzijde. Het rolluik beslaat tevens de voorzijde van de onroerende zaak [a-straat] 28. De vloer van de inlooppui heeft een verloop van circa 32 cm, ofwel een hellingbaan van circa 3%. De heffingsambtenaar heeft voor het aanpassen van de pui, de installaties en het uitvlakken van de vloer een post van € 100.000 in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar heeft dit bedrag ontleend aan recente verbouwingskosten van andere winkelpanden aan de [a-straat]. De taxateur heeft, naar het oordeel van het Hof geloofwaardig, verklaard dat na het uitvlakken van de vloer van de inlooppui in de onder gelegen kelderruimte een hoogte resteert van ten minste 1,5 m. Mede gelet voorts op de bestaande situatie, acht het Hof de stelling van de heffingsambtenaar, dat voor het wijzigen van de inlooppui tot een volwaardige winkelruimte, voormeld bedrag volstaat, dat de status van rijksmonument geen belemmering vormt en dat de tijdelijke leegstand tijdens de verbouwing als frictieleegstand is verdisconteerd in de kapitalisatiefactor, aannemelijk. Deze omstandigheden alsook de toegepaste afwaardering voor de overige winkelruimten brengen het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de inlooppui terecht geheel als winkel A-zone in aanmerking heeft genomen.
4.13
De heffingsambtenaar heeft de geanalyseerde primaire huren van de referentieobjecten berekend op waarden tussen € 1.675 en € 1.961 en het gewogen gemiddelde van deze primaire huurwaarden op € 1.800. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, acht het Hof deze waarde aannemelijk gemaakt en heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde voor [a-straat] 28 kunnen vaststellen op € 1.800 en voor [a-straat] 30, bij een groter oppervlakte, op € 1.725. Nu tussen partijen geen geschil bestaat over de te hanteren kapitalisatiefactoren de oppervlakte van [a-straat] 30 en de verdeling van de oppervlakte van beide winkelpanden, komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Aangezien het hoger beroep ongegrond is, ziet het Hof geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 23 april 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
H. de Jong
J.W. van Knobelsdorff
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 april 2014
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.