ECLI:NL:GHARL:2014:4291

• Datum uitspraak: 3 juni 2014
• Publicatiedatum: 2 juni 2014
• Zaaknummer: 13/00640
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; E. Polak; G.J. van Muijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde onroerende zaak te Leeuwarden bevestigd

Belanghebbende is eigenaar van een woning te Leeuwarden waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2011 is vastgesteld op €177.000 door de heffingsambtenaar. Na bezwaar werd deze waarde verlaagd tot €172.000, maar belanghebbende vond dit bedrag nog te hoog en stelde beroep in bij de rechtbank. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het geschil betrof de vraag of de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Belanghebbende stelde dat de gehanteerde referentieobjecten niet goed vergelijkbaar waren en dat de waarde te hoog lag ten opzichte van het niveau in 2008. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde correct was vastgesteld, mede door een taxatiematrix met vier vergelijkbare woningen en een inpandige opname.

Het hof nam de verschillen tussen de woning en referentieobjecten, zoals het ontbreken van een garage en scheuren in de gevel, mee in de waardering. Ook werd erkend dat de woning beter gelegen was dan sommige referentieobjecten. De stelling van belanghebbende dat de waarde in 2008 leidend zou moeten zijn, werd verworpen omdat elk jaar een zelfstandige waardering vereist is. Het hoger beroep werd daarom ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €172.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 13/00640

uitspraakdatum: 3 juni 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 7 mei 2013, nummer AWB LEE 12/2404, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 89 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 177.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde verminderd tot € 172.000.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 mei 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [A].

1.7

Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1966 gebouwde woning van het type twee-onder-een-kap met aangebouwde woonruimte en berging. De woning heeft een inhoud, exclusief de aanbouw, van circa 300 m³ en is gelegen op een perceel van ongeveer 268 m².

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe onder meer dat de gehanteerde referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn en dat de waarde te hoog is in vergelijking tot het waarde niveau in 2008. Belanghebbende heeft ter zitting geconcludeerd tot een waarde van € 158.000.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.4

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep een verslag van een inpandige opname van de onroerende zaak op 20 augustus 2012 overgelegd, alsmede een taxatiematrix. In de matrix zijn de gegevens van vier referentieobjecten verwerkt:

- [b-straat] 8 te [L]; een twee-onder-een-kapwoning uit 1958 met garage, met een inhoud van 321 m³ en een perceeloppervlakte van 255 m², verkocht op 1 juni 2011 voor € 159.500;

- [c-straat] 15 te [Z]; een hoekwoning uit 1966 met garage, met een inhoud van 321 m³ en een perceeloppervlakte van 174 m², verkocht op 1 april 2010 voor € 147.500;

- [a-straat] 11A te [L]; een twee-onder-een-kapwoning uit 1961 met een inhoud van 335 m³ en een perceeloppervlakte van 407 m², verkocht op 30 juni 2011 voor € 215.000;

- [c-straat] 2 te [Z]; een hoekwoning uit 1966 met garage, met een inhoud van 272 m³ en een perceeloppervlakte van 229 m², verkocht op 3 mei 2010 voor € 140.000.

4.5

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde taxatie en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is wat betreft inhoud, ligging, kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en kaveloppervlakte in voldoende mate rekening gehouden.

4.6

Aan het onder 4.5 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.

4.7

Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de referentieobjecten [c-straat] 2 en 15 te [Z] goed vergelijkbaar zijn met daarbij de kanttekening dat tot de onroerende zaak geen garage behoort en dat zich in de gevel van de onroerende zaak een scheur bevindt. Het Hof begrijpt belanghebbendes bezwaar aldus dat de verschillen met de objecten [c-straat] 2 en 15 niet het onderhavige waardeverschil rechtvaardigen. Tussen partijen is echter niet in geschil dat het ontbreken van een garage bij de onroerende zaak bij de waardering is onderkend en dat de waarde met een bedrag van € 11.000 is gecorrigeerd in verband met “scheurtjes in muren en staat dakkapel”. In de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is dat ook voldoende inzichtelijk gemaakt. Voorts blijkt uit het verslag naar aanleiding van de bezichtiging van de taxateur op 20 augustus 2012 dat de woning in de loop der tijd is uitgebouwd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hierover verklaard dat deze extra inhoud van circa 61 m³ in de taxatie is verwerkt. Nu ter zitting voorts naar voren is gekomen dat de onroerende zaak beter is gelegen dan beide voormelde referentieobjecten, acht het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde voldoende in lijn ligt met die van de referentieobjecten [c-straat] 2 en 15.

4.8

Op belanghebbendes grief dat in de loop van de procedure door de heffingsambtenaar andere referentieobjecten zijn aangevoerd oordeelt het Hof dat het de heffingsambtenaar vrijstaat gaande de procedure (deels) andere vergelijkingsobjecten aan te voeren om de door hem gestelde waarde aannemelijk te maken.

4.9

Voorts heeft belanghebbende zich er over beklaagd dat de door de heffingsambtenaar gestelde waarde een te grote waardestijging impliceert ten opzichte van de in 2008 beschikte waarde, terwijl de huizenprijzen in werkelijkheid zijn gedaald sinds 2008. Belanghebbende stelt daarom voor de voor het jaar 2008 beschikte waarde van € 158.000 ook voor het onderhavige jaar te hanteren. Het Hof oordeelt aangaande deze stelling dat voor de waarde per de onderhavige peildatum geen waarde kan worden gehecht aan in het verleden beschikte WOZ-waarden. Ieder jaar staat voor de waardering van de WOZ-waarde op zichzelf en in de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling op de woningmarkt verdisconteerd.

4.1

Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan geoordeeld dient te worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld treffen de grieven van belanghebbende geen doel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. E. Polak en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 3 juni 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 juni 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.