ECLI:NL:GHARL:2014:5036

• Datum uitspraak: 24 juni 2014
• Publicatiedatum: 24 juni 2014
• Zaaknummer: 200.143.131
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; C.J.H.G. Bronzwaer; S.B. Boorsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schorsing tenuitvoerlegging vonnis ontruiming winkelruimte wegens belangenafweging

In deze civiele zaak gaat het om de ontruiming van een winkelruimte die door appellante is gehuurd van geïntimeerde. De huurovereenkomst liep sinds 12 november 2012 en betrof een periode van vijf jaar. Geïntimeerde vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstanden en niet-naleving van betalingsverplichtingen.

Appellante had een huurachterstand opgebouwd, deels ingegeven door vermeende gebreken aan het gehuurde die geïntimeerde niet zou hebben hersteld. De kantonrechter had de ontbinding en ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Appellante betaalde vervolgens de achterstallige huur en kosten, maar vorderde schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis in hoger beroep.

Het hof overwoog dat bij schorsing een belangenafweging moet plaatsvinden waarbij het zwaarwegende belang van de huurder om in de bedrijfsruimte te blijven gevestigd, mede vanwege de opgebouwde klantenkring en de financiële situatie, zwaar weegt. Geïntimeerde kon onvoldoende onderbouwen dat onmiddellijke ontruiming noodzakelijk was. Het hof besloot daarom de tenuitvoerlegging te schorsen totdat op het hoger beroep is beslist.

Daarnaast werd het kort geding vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd, waarbij de schorsing van de ontruiming was bepaald. De vorderingen van beide partijen in het principaal en incidenteel hoger beroep werden afgewezen, met veroordeling in de proceskosten.

Uitkomst: De tenuitvoerlegging van het vonnis tot ontruiming van de winkelruimte wordt geschorst totdat op het hoger beroep is beslist.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummers gerechtshof 200.143.131 en 200.144.309

(zaaknummers rechtbank Midden-Nederland,

afdeling civiel, sector kanton, locatie Utrecht 2074187 en

afdeling civiel, locatie Utrecht 362292 )

arrest van de tweede kamer van 24 juni 2014

in het incident in de zaak met zaaknummer 200.143.131 van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats appellante],

appellante, tevens eiseres in het incident,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. H. Kayed,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats geïntimeerde],

geïntimeerde, tevens verweerder in het incident,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. O.P. van der Linden;

in kort geding in de zaak met zaaknummer 200.144.309 van

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats geïntimeerde],

appellant,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. O.P. van der Linden;

[appellante] ,

wonende te [woonplaats appellante],

geïntimeerde,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. H. Kayed.

1. Het geding in eerste aanleg in de zaak met nummer 200.143.131 (het incident)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 14 augustus 2013 en 8 januari 2014 die de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel, sector kanton, locatie Utrecht) tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie, heeft gewezen. Het vonnis van 8 januari 2014 zal hierna tevens worden aangeduid als: het vonnis van de kantonrechter.

2. Het geding in eerste aanleg in de zaak met nummer 200.144.309(het kort geding)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 7 maart 2014 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde heeft gewezen. Dit vonnis zal hierna tevens worden aangeduid als: het vonnis van de voorzieningenrechter.

3. Het geding in hoger beroep in de zaak met nummer 200.143.131 (het incident)

3.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep met grieven, tevens opwerping incident inhoudende schorsing van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad, d.d. 26 februari 2014,

- de memorie van antwoord in het incident,

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 16 april 2014 door mr. Kayed namens [appellante] zijn ingebracht en van de stukken die bij bericht van 18 april 2014 door mr. Van der Linden namens [geïntimeerde] zijn ingebracht.

3.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

4. Het geding in hoger beroep in de zaak met nummer 200.144.309(het kort geding)

4.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 21 maart 2014 met grieven,

- de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep,

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 16 april 2014 door mr. Kayed namens [appellante] zijn ingebracht en van de stukken die bij bericht van 18 april 2014 door mr. Van der Linden namens [geïntimeerde] zijn ingebracht.

4.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

5. De vaststaande feiten in beide procedures

5.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

5.2

[appellante] heeft van [geïntimeerde] met ingang van 12 november 2012 gehuurd de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna mede: de winkelruimte). De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van 5 jaar.

5.3

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing ‘de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de Algemene Bepalingen). Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“25.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.

(…)

25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”

5.4

[appellante] heeft de huur over het eerste kwartaal van 2013 betaald op 6 of 7 januari 2013 en de huur over het tweede kwartaal op 3 of 4 april 2013. Op 30 september 2013 heeft zij € 5.500,00 betaald ter zake huur over het derde kwartaal 2013. De huur bedroeg in 2013 € 7.871,85 per kwartaal. De huur over het vierde kwartaal 2013 heeft zij onbetaald gelaten.

5.5

Bij brief van 2 april 2013 heeft mr. Van der Linden namens [appellante] aanspraak gemaakt op betaling van twee boetes van elk € 300,00 in verband met de te late huurbetalingen over het eerste en het tweede kwartaal.

5.6

[geïntimeerde] heeft in de procedure bij de kantonrechter betaling gevorderd van het bedrag van de boetes (€ 600,00), vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en nakosten.

5.7

[appellante] heeft in haar conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie in de procedure bij de kantonrechter onder meer aangevoerd dat [geïntimeerde] is tekort geschoten in zijn onderhoudsverplichting. Zo zou er sprake zijn van lekkage aan het achterraam in de keuken, een lekkage aan/in de afvoer, scheuren in het plafond, een verstopt toilet vanwege een gebrekkige constructie, een gebrekkige elektriciteitsinstallatie, het ontbreken van een brandwerend plafond, hinder van stinkende vuilniszakken, een niet functionerend slot op de toegangsdeur en een niet functionerende deur. [appellante] heeft gesteld dat zij [geïntimeerde] reeds omstreeks april 2013 op deze gebreken heeft gewezen.

5.8

[geïntimeerde] heeft naar aanleiding van het feit dat [appellante] de huur over het derde kwartaal 2013 gedeeltelijk en de huur over het vierde kwartaal 2013 geheel onbetaald heeft gelaten, zijn eis bij de kantonrechter vermeerderd en tevens betaling van de achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de daarover verschuldigde boetes, gevorderd. Daarnaast heeft hij ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd.

5.9

Bij vonnis van 8 januari 2014 heeft de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen van [geïntimeerde] tot betaling van de boetes en de achterstallige huurpenningen toegewezen en de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde uitgesproken.

5.1

[appellante] heeft omstreeks 12 januari 2014 de achterstallige huurpenningen betaald, alsmede de huur van het eerste kwartaal van 2014. Op 18 februari 2014 heeft zij de boetes, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskostenveroordelingen voldaan.

5.11

De ontruiming van het gehuurde is bij deurwaardersexploot van 21 januari 2014 aangezegd tegen 26 februari 2014 om 9.30 uur.
[appellante] heeft vervolgens op 18 februari 2014 [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en, kort gezegd, (primair) schorsing van de ten uitvoerlegging van de aan [appellante] aangekondigde ontruiming gevorderd.

5.12

In het kader van de kort geding procedure is de ontruiming uitgesteld, waarna deze bij deurwaardersexploot van 18 februari 2014 opnieuw is aangezegd tegen 12 maart 2014 om 9.30 uur.

5.13

Bij vonnis in kort geding van 7 maart 2014 heeft de voorzieningenrechter de ten uitvoerlegging van de ontruiming van de winkelruimte geschorst tot de datum waarop door dit hof op de door [appellante] ingestelde provisionele vordering is beslist.

5.14

[appellante] heeft tot en met de datum van het bij het hof gehouden pleidooi, 24 april 2014, voldaan aan al haar financiële verplichtingen jegens [geïntimeerde]. Zij heeft de huurtermijn voor het tweede kwartaal van 2014 voor 1 april 2014 betaald.

6. De motivering van de beslissing in hoger beroep in het incident in de zaak met nummer 200.143.131

6.1

In verband met het feit dat het incident is ingesteld in de bodemzaak en de bodemzaak ten doel heeft de rechtsbetrekking tussen partijen definitief vast te stellen, dient eerst de incidentele vordering te worden beoordeeld.

6.2

De incidentele vordering strekt ertoe dat de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis van de kantonrechter van 8 januari 2014 wordt geschorst totdat het hof in de bodemzaak heeft beslist op het door [appellante] ingestelde hoger beroep.

6.3

Bij de beoordeling van deze vordering wordt het volgende vooropgesteld. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat bij de beoordeling van de incidentele vordering tot schorsing een belangenafweging dient plaats te vinden waarbij rekening moet worden gehouden met de omstandigheden van het geval. Bij die belangenafweging blijft de kans van slagen van het hoger beroep in de regel buiten beschouwing. Voor schorsing van de tenuitvoerlegging van een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is plaats indien het hof van oordeel is dat de executant, mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de gebruikmaking van zijn bevoegdheid om, in afwachting van de uitslag van het hoger beroep, tot tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis over te gaan. Dat laatste zal zich in ieder geval voordoen als het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust, of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor de onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard. Daarnaast kunnen zich ook andere gevallen voordoen waarin plaats is voor schorsing van de tenuitvoerlegging, namelijk wanneer feiten die na het vonnis zijn voorgevallen of aan het licht zijn gekomen, dan wel die de rechter in eerste aanleg bij zijn beslissing over de uitvoerbaarverklaring anderszins niet heeft kunnen meewegen, meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van zijn wederpartij bij (voortzetting van) de tenuitvoerlegging van het vonnis.

6.4

In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van een veroordeling tot ontruiming van gehuurde bedrijfsruimte, heeft de huurder uit de aard der zaak veelal een zwaarwegend belang dat zich tegen uitvoerbaarverklaring bij voorraad verzet. Dit zwaarwegende belang van de huurder dient te worden meegewogen in de in een incident als het onderhavige toe te passen belangenafweging.

6.5

[appellante] heeft ter onderbouwing van haar incidentele vordering tot schorsing onder meer gewezen op haar commerciële en financiële omstandigheden. In dit verband heeft zij aangevoerd dat haar bedrijf plaatsgebonden is en dat zij vanuit het gehuurde inkomsten genereert. Tijdens het pleidooi heeft zij toegelicht dat zij vanuit het gehuurde haar onderneming drijft, dat zij kostwinner is en dat zij vier vaste werknemers in dienst heeft. Zij heeft er daarbij op gewezen dat het voor haar van wezenlijk belang is dat haar onderneming op de gehuurde locatie gevestigd blijft, vanwege de klantenkring die zij inmiddels heeft opgebouwd. Daarnaast heeft zij gewezen op de imagoschade in geval van een gedwongen ontruiming.

6.6

[geïntimeerde] heeft weliswaar betoogd dat [appellante] ook op een andere locatie haar bedrijf zou kunnen uitoefenen, doch hij heeft de uit een ontruiming voor [appellante] voortvloeiende financiële schade en imagoschade niet, althans niet gemotiveerd, weersproken.

6.7

Het hof gaat er daarom van uit dat het voor het voortbestaan van de onderneming van [appellante] van wezenlijk belang is om op de huidige locatie te blijven.

6.8

Het belang van [geïntimeerde] bij het thans reeds kunnen ontruimen van het gehuurde zou volgens [geïntimeerde] daarin zijn gelegen dat [appellante] onvoldoende solvabel zou zijn om de huurpenningen in de toekomst te kunnen voldoen.

6.9

[appellante] heeft echter gemotiveerd betwist dat haar financiële positie aanleiding geeft te vrezen dat zij de verschuldigde huur niet zou kunnen betalen. Zo heeft zij er – onvoldoende gemotiveerd weersproken – op gewezen dat zij thans orders heeft uitstaan ter waarde van circa € 200.000,-. Zij heeft tevens aangeboden om een incassomachtiging aan [geïntimeerde] af te geven ten behoeve van de tijdige incassering van de huurtermijnen.

[geïntimeerde] heeft voorts nog aangevoerd dat [appellante] in staat van faillissement heeft verkeerd, doch hij heeft niet weersproken dat dit faillissement slechts was uitgesproken omdat [appellante] te laat was verschenen op de faillissementszitting en dat dit faillissement na het daartegen door [appellante] ingestelde verzet, is opgeheven.

6.1

Gelet op deze gemotiveerde betwisting door [appellante] is voor het hof onvoldoende aanleiding om te vrezen dat [appellante] niet in staat zal zijn om aan haar (financiële en andere) verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen. Hierbij is van belang dat [appellante] tot op heden geen achterstand heeft in de betalingen aan [geïntimeerde].

6.11

Het hof weegt in het kader van de te maken belangenafweging tevens het volgende mee. [appellante] heeft weliswaar ten tijde van de procedure bij de kantonrechter een huurachterstand gekregen van vier maanden, doch deze huurachterstand was mede ingegeven door de omstandigheid dat [appellante] meende dat zij geen huur meer hoefde te betalen omdat [geïntimeerde] de door haar gestelde gebreken aan het gehuurde, zoals vermeld onder 5.7 van dit arrest, ondanks aanzeggingen daartoe niet herstelde. [appellante] heeft daarbij betoogd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] haar tegenwerpt dat op grond van artikel 25 lid 1 van de Algemene Bepalingen opschorting en verrekening van de huurprijs in verband met de gestelde tekortkomingen is uitgesloten. Hoewel de vraag of deze gebreken bestaan en of zij tot opschorting van de huurpenningen konden leiden, het bestek van de onderhavige incidentele vordering te buiten gaat, dient de achtergrond van de huurachterstand wel mede te worden betrokken in de te maken belangenafweging.
Tegen de achtergrond van de door [appellante] opgegeven reden voor de huurachterstand dient mede de (ongerijmdheid van de) vrees van [geïntimeerde] voor wanbetaling in de toekomst – en met het oog daarop zijn gestelde belang bij een spoedige ontruiming – te worden bezien.

6.12

Ten aanzien van de door [geïntimeerde] gestelde insolvabiliteit van [appellante], weegt het hof voorts mee dat de omstandigheid dat [appellante] de huur voor het eerste en tweede kwartaal van 2013 enkele dagen na de daarvoor overeengekomen datum op de rekening van [geïntimeerde] is bijgeschreven, nog niet maakt dat [geïntimeerde] ernstige reden heeft om te vrezen dat hij de huurpenningen niet bij [appellante] zou kunnen innen.

6.13

[geïntimeerde] heeft nog betoogd dat hij een andere gegadigde heeft voor het aan [appellante] gehuurde pand en dat hij een intentieovereenkomst met deze gegadigde heeft gesloten, die expireert op 15 juni 2014, zodat het van belang is om het pand thans te ontruimen.

6.14

[geïntimeerde] heeft echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellante], nagelaten afdoende te onderbouwen dat deze gegadigde daadwerkelijk een huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte zou willen sluiten. [geïntimeerde] heeft weliswaar een intentieverklaring overgelegd, doch uit deze intentieverklaring blijkt slechts dat een - voor het hof niet kenbare – aspirant-huurder de winkelruimte wenst te huren. In deze intentie-verklaring is niet vermeld onder welke concrete condities (termijn van de huurovereenkomst, huurprijs en dergelijke) een huurovereenkomst tot stand zou kunnen komen. De enkele verwijzing naar een ROZ model huurovereenkomst, een marktconforme prijs en een duur welke in overeenstemming is met het wettelijk kader is daartoe onvoldoende. Voorts is in deze intentieverklaring weliswaar verwezen naar een lopende procedure met de huidige huurder, maar daarin is niet vermeld dat partijen een huurovereenkomst met elkaar hebben willen sluiten onder de ontbindende, dan wel opschortende voorwaarde dat [appellante] de winkelruimte niet, of juist wel zou moeten ontruimen.

6.15

Voor het overige heeft [geïntimeerde] niet toegelicht waarin zijn belang voor een spoedige ontruiming is gelegen.

6.16

Het hof volgt [appellante] voorts in haar betoog dat de kantonrechter heeft verzuimd om in haar oordeel de vraag te betrekken of de tekortkoming van [appellante] in de huurovereenkomst, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft er geen blijk van gegeven dat zij mede de door [appellante] in dat kader aangevoerde omstandigheden, zoals de reden waarom zij de huur niet had betaald (gelegen in de onder 5.7 vermelde gebreken en de gestelde weigerachtige houding van [geïntimeerde] om deze te herstellen), het feit dat de huurachterstand de facto slechts 1⅓ termijn betrof en het feit dat deze huurachterstand pas gedurende de procedure en dus zeer recent was ontstaan, in haar oordeel heeft betrokken.

6.17

Gelet op het hiervoor overwogene is het hof van oordeel dat [geïntimeerde], mede gelet op de belangen aan de zijde van [appellante] die door de executie zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de gebruikmaking van zijn bevoegdheid om, in afwachting van de uitslag van het hoger beroep, tot tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis van de kantonrechter over te gaan. Het hof zal dan ook de incidentele vordering van [appellante] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van dit vonnis totdat op het daartegen door [appellante] ingestelde hoger beroep zal zijn beslist, toewijzen.

6.18

[geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het incident aan de zijde van [appellante]. Deze worden begroot op € 1.788,- voor salaris van de advocaat (2 punten x tarief II).

7. De motivering van de beslissing in de zaak met nummer 200.144.309(het kort geding)

In principaal hoger beroep

7.1

In het door [geïntimeerde] ingestelde principaal hoger beroep tegen het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, wordt in de eerste plaats bestreden de beslissing van de voorzieningenrechter tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van 8 januari 2014, voor zover daarin de ontruiming van de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] is uitgesproken, tot de datum dat door dit hof op de door [appellante] ingestelde provisionele vordering is beslist.

7.2

Nu het hof hiervoor heeft overwogen dat de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter zal worden geschorst totdat het hof een beslissing ten gronde heeft genomen op het door [appellante] daartegen ingestelde hoger beroep, volgt daaruit reeds dat het hof de door [geïntimeerde] bestreden beslissing zal bekrachtigen.

7.3

[geïntimeerde] heeft daarnaast in principaal hoger beroep bestreden de afwijzing door de voorzieningenrechter van de door hem in reconventie gevorderde voorziening tot veroordeling van [appellante] tot betaling van de overeengekomen kwartaalhuur voor ieder kwartaal of deel van het kwartaal dat zij na het wijzen van het vonnis na 31 maart 2014 nog in het gehuurde verblijft. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat deze vordering volstrekt gebruikelijk is en de verhuurder een titel geeft om na de ontbinding voor het voortgezet verblijf van de huurder in afwachting van de daadwerkelijke ontruiming zijn schade als gevolg van gederfde huurpenningen te kunnen verhalen.

7.4

De door [geïntimeerde] bij de voorzieningenrechter ingestelde geldvordering moet echter reeds worden afgewezen omdat [geïntimeerde] het spoedeisend belang bij die vordering niet heeft onderbouwd. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] mogelijkerwijs op andere wijze een titel zou moeten halen is daartoe onvoldoende.

7.5

Het principaal hoger beroep faalt derhalve. De grieven behoeven voor het overige geen bespreking.

[geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep, begroot op € 308,- voor griffierecht en € 2.682,- voor salaris van de advocaat.

In incidenteel hoger beroep

7.6

In incidenteel hoger beroep komt [appellante] op tegen de afwijzing door de voorzieningenrechter van haar primaire vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] om zich te onthouden van de aan [appellante] aangekondigde ontruiming op 26 februari 2014 vanaf 8.00 uur of op enige andere datum en tijdstip.

7.7

Naar het hof begrijpt gaat het [appellante] slechts om een verbod tot ontruiming van de winkelruimte op enige datum en tijdstip. De vraag of, en zo ja, wanneer [geïntimeerde] tot ontruiming van de winkelruimte kan overgaan, is echter eveneens afhankelijk van de beslissing van dit hof op het door [appellante] ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter. Indien dit vonnis door het hof bekrachtigd zou worden, is [geïntimeerde] in beginsel bevoegd om tot ontruiming over te gaan. De primaire vordering kan daarom niet worden toegewezen.

7.8

Het incidenteel hoger beroep faalt derhalve eveneens. De grieven behoeven geen verdere bespreking.

[appellante] zal worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep, vast te stellen op € 1.341,- voor salaris van de advocaat.

8. De beslissing in het incident de zaak met nummer 200.143.131

Het hof, recht doende in hoger beroep:

schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 8 januari 2014, voor zover daarin de ontruiming van de bedrijfsruimte aan de [adres] in Utrecht is uitgesproken, tot de datum dat door dit hof op het tegen dit vonnis ingestelde hoger beroep is beslist;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

9. De beslissing in de zaak met nummer 200.144.309(het kort geding)

in principaal en in incidenteel hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 7 maart 2014;

verder in principaal hoger beroep:

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 308,- voor griffierecht en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

verder in incidenteel hoger beroep:

veroordeelt [appellante] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C.J.H.G. Bronzwaer en S.B. Boorsma en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2014.