ECLI:NL:GHARL:2014:5999

• Datum uitspraak: 29 juli 2014
• Publicatiedatum: 29 juli 2014
• Zaaknummer: 14/00003
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.A. Monsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 11 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waardevaststelling hoekwoning in Zwolle

Belanghebbende, eigenaar van een hoekwoning te Zwolle, betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van €217.000 per 1 januari 2012. Na een ongegrond verklaard beroep bij de rechtbank Overijssel, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het hof oordeelde dat het hogerberoepschrift tijdig was ingediend ondanks een faxstoring bij de griffie. De kern van het geschil betrof de juiste waardebepaling van de woning. De heffingsambtenaar stelde dat de koopsom van €215.000 niet representatief was vanwege een snelle verkoop en marktanalyse, terwijl belanghebbende de koopsom als marktconform verdedigde.

Het hof concludeerde dat de woning op de vrije markt is aangeboden en de koopsom tot stand is gekomen via het marktmechanisme, waardoor deze de waarde in het economische verkeer weerspiegelt. De alternatieve waarderingsmethoden van belanghebbende werden onvoldoende geacht. Het hof vernietigde de eerdere uitspraken, stelde de waarde vast op €215.000 en veroordeelde de heffingsambtenaar tot vergoeding van proceskosten.

Uitkomst: Het hof stelt de WOZ-waarde vast op €215.000 en vernietigt eerdere uitspraken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00003

uitspraakdatum:
29 juli 2014

Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 11 november 2013, nummer AWB ZWO 13/1395, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 217.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 262,57.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 november 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [B].

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning met aanbouw, berging, dakkapel en carport/garage. Het bouwjaar van de woning is 1980. De oppervlakte van het perceel bedraagt 197 m².

2.2

Belanghebbende heeft de onroerende zaak in juli/augustus 2011 gekocht voor € 215.000. De onroerende zaak is op 15 november 2011 aan hem geleverd.

2.3

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 150.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de bestreden beschikking alsmede de bestreden belastingaanslag.

3.3

De heffingsambtenaar persisteert in de beschikte waarde en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid

4.1

Ingevolge artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een hogerberoepschrift zes weken. Deze termijn vangt ingevolge artikel 6:8, eerste lid, van de Awb aan met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. Ingevolge artikel 6:9, eerste lid, van de Awb is het hogerberoepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen. Ingevolge het tweede lid van dit artikel is bij verzending per post een hogerberoepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.

4.2

De uitspraak van de Rechtbank is gedaan op 11 november 2013 en is eveneens op die datum verzonden. Dit brengt mee dat de hogerberoepstermijn op 23 december 2013 is geëindigd. Belanghebbende heeft in een fax aan het Hof met dagtekening 3 januari 2014, door het Hof op die datum ontvangen, opgemerkt dat hij in navolging van zijn faxen van 19 en 20 december 2013, hierbij zijn “definitieve bezwaar” indient. Omdat het Hof geen faxberichten van 19 en 20 december 2013 van belanghebbende heeft ontvangen, heeft het nader onderzoek verricht. Uit dat onderzoek is het Hof gebleken dat zich op 19 en 20 december 2013 een storing aan het faxapparaat op de griffie van de afdeling belastingrecht van het Hof heeft voorgedaan.

4.3

Op belanghebbende rust de bewijslast dat het hogerberoepschrift tijdig is ingediend, vergelijk HR 3 december 2010, nr. 10/01886, ECLI:NL:HR:2010:BO5992. In het licht van het genoemde arrest is in een geval als het onderhavige, waarin voor de indiening gebruik is gemaakt van een fax, van belang wanneer het faxbericht is verzonden. In dat kader heeft belanghebbende ter zitting van het Hof verzendrapporten overgelegd van faxen op 19 en 20 december 2013, die - gelet op het faxnummer – beide zijn gericht aan de griffie van de afdeling belastingrecht. Belanghebbende heeft verklaard dat hij in de faxen van 19 en 20 december 2013 hoger beroep heeft aangetekend tegen de onderhavige Rechtbank-uitspraak. Tevens heeft hij verklaard dat er van hem geen andere hoger beroepszaken aanhangig zijn bij het Hof. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat het hogerberoepschrift tijdig is ingediend.

WOZ-waarde

4.4

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.5

De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.

4.6

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en vervolgens aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort vóór de waardepeildatum koopt.

4.7

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de koopsom niet de waarde weergeeft. De heffingsambtenaar heeft daartoe aangevoerd dat uit marktanalyse van vijf vergelijkbare objecten volgt dat de koopsom van de onroerende zaak onder het marktniveau is gelegen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de onroerende zaak sneller dan in de betreffende periode gebruikelijk was is verkocht, namelijk 149 dagen nadat de onroerende zaak in de verkoop is gezet, terwijl de gemiddelde verkooptermijn in het marktsegment waartoe de onroerende zaak behoort meer dan een jaar bedraagt. De heffingsambtenaar leidt uit deze gegevens en uit de door belanghebbende ter zitting van het Hof afgelegde verklaring af, dat de onroerende zaak onder tijdsdruk is verkocht en dat de koopsom daarom geen reëel marktcijfer is.

4.8

Belanghebbende heeft daartegenover gesteld dat hij de onroerende zaak op de website Funda heeft gevonden, dat met een makelaar is onderhandeld over de prijs, dat omdat de verkopende partij een redelijke vraagprijs hanteerde er relatief snel tot overeenstemming kon worden gekomen en dat de verkooptermijn van 149 dagen gelet op andere verkooptransacties van onroerende zaken in het marktsegment waartoe de onroerende zaak behoort, niet bijzonder kort is. Zo wijst belanghebbende op het object [b-straat] 8 in [Z], dat binnen drie maanden is verkocht. Voorts heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat de verkopende partij geen buitengewone haast had de onroerende zaak te verkopen.

4.9

Het Hof is van oordeel dat de onroerende zaak op de vrije markt te koop is aangeboden en de koopsom via de werking van het marktmechanisme tot stand is gekomen. Het Hof acht aannemelijk dat de verkopende partij voorbereidingen heeft getroffen om de onroerende zaak voor verkoop klaar te maken ten einde de onroerende zaak aantrekkelijk in de markt te kunnen zetten. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de onroerende zaak op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding te koop is aangeboden en dat de gerealiseerde koopsom is betaald door de meestbiedende gegadigde. Dientengevolge kan ervan worden uitgegaan dat de koopsom de waarde op dat moment weergeeft (zie 4.6). Anders dan de Rechtbank, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, nu hij bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de koopsom van de onroerende zaak, niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

4.1

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.11

Belanghebbende heeft gesteld dat de koopsom weliswaar in de markt tot stand is gekomen, maar dat het een gevoelswaarde betreft die niet de werkelijke waarde weergeeft. Hij bepleit in hoger beroep een waarde van € 150.000 en heeft die waarde op drie manieren onderbouwd, namelijk door uit te gaan van (1) de stichtingskosten in 1980/1981 en rekening te houden met inflatie sindsdien, (2) een vergelijking met prijzen van woningen in Duitsland en (3) de executiewaarden van vergelijkingsobjecten.

4.12

De door belanghebbende gehanteerde methoden zijn geen goede methoden om de waarde in het economische verkeer - oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald - te benaderen. Stichtingskosten in samenhang met inflatiecijfers geven in de regel onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak en zijn derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ. Nog daargelaten dat belanghebbende geen vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, kan de waardeontwikkeling van woningen in een ander land in zijn algemeenheid evenmin inzicht geven in de waardeontwikkeling van de onroerende zaak. De executiewaarde is de waarde van een object bij gedwongen (openbare) onderhandse verkoop en daarom niet gelijk aan de waarde in het economische verkeer zoals bedoeld in de Wet WOZ. Bovendien heeft belanghebbende in dit kader evenmin gegevens verstrekt waaruit de door hem bepleite waarde zou kunnen worden afgeleid. Gelet hierop acht het Hof belanghebbende niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

4.13

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld ten opzichte van de voor het belastingjaar 2014 beschikte WOZ-waarde. Het Hof oordeelt aangaande deze stelling dat voor de waarde per de onderhavige peildatum geen waarde kan worden gehecht aan eerdere of latere beschikte WOZ-waarden aangezien ieder jaar voor de Wet WOZ op zichzelf staat. Veronderstelde waardestijgingen of -dalingen ten opzichte van een andere waardepeildatum doen dan ook niet ter zake.

4.14

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof – gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, waarbij met name acht wordt geslagen op de stelling van de heffingsambtenaar, dat wanneer ervan moet worden uitgegaan dat de koopsom via de werking van het marktmechanisme tot stand is gekomen, de waarde op de waardepeildatum niet hoger is dan op de verkoopdatum – de waarde in goede justitie vast op € 215.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof berekent de te vergoeden kosten op (afgerond) € 180, namelijk verletkosten voor beroep en hoger beroep 2 x (4 uren x € 15,35 =) € 61,40 = € 122,80 en de reis- en verblijfkosten 2 x € 27,55 = € 55,10. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is het Hof niet gebleken.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank

– vernietigt de uitspraken op bezwaar;

– vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 215.000;

– vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 180;

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. J.A. Monsma, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2014.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,

(J.H. Riethorst) (J.A. Monsma)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 29 juli 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.