ECLI:NL:GHARL:2014:6694

• Datum uitspraak: 26 augustus 2014
• Publicatiedatum: 27 augustus 2014
• Zaaknummer: 13/00595
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; P. van der Wal; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente [M]-[P] tegen een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 49 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 399.000. Belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak, had bezwaar gemaakt tegen deze waardebeschikking, wat leidde tot een uitspraak van de Rechtbank die de waarde verlaagde tot € 385.000. De heffingsambtenaar ging in hoger beroep, waarbij de vraag centraal stond of de waarde te hoog was vastgesteld.

Tijdens de zitting op 3 juni 2014 in Leeuwarden werd de zaak behandeld. De heffingsambtenaar voerde aan dat hij aan zijn bewijslast had voldaan door middel van een taxatierapport, waarin de waarde was onderbouwd met vergelijkingen van referentieobjecten. Belanghebbende betwistte de vastgestelde waarde en voerde aan dat zijn taxatierapport een lagere waarde van € 365.000 toonde. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de waarde niet hoger was vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum.

Het Hof concludeerde dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar waren met de onroerende zaak en dat de heffingsambtenaar zijn waardering op een juiste manier had onderbouwd. De stellingen van belanghebbende werden verworpen, en het Hof bevestigde de uitspraak van de heffingsambtenaar, waardoor de oorspronkelijke waarde van € 399.000 werd gehandhaafd. De uitspraak werd openbaar gemaakt op 26 augustus 2014, en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 13/00595

uitspraakdatum:
26 augustus 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente [M]-[P] (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 19 maart 2013, nummer AWB LEE 12/2415, in het geding tussen

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

en

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 49 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 399.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 19 maart 2013 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 385.000 en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [A], bijgestaan door [B], taxateur, en namens belanghebbende zijn gemachtigde mr. [C], bijgestaan door [D], taxateur.

1.7

De heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met een inpandige garage uit omstreeks 1999. De oppervlakte van het perceel is circa 827 m². Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en hij stelt dat hij aan de op hem rustende bewijslast van de waarde heeft voldaan. De Rechtbank heeft naar zijn mening ten onrechte geoordeeld dat aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar en het taxatierapport van belanghebbende een gelijke bewijskracht toekomt. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar en bevestiging van de bij beschikking vastgestelde waarde van € 399.000.

3.3

Belanghebbende beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag bevestigend. Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport d.d. 26 april 2012 van [D], makelaar en taxateur, overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 365.000. In hoger beroep concludeert belanghebbende tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De heffingsambtenaar heeft een door [B], taxateur, voornoemd, opgemaakt taxatierapport d.d. 29 november 2012, overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 401.000. In het taxatierapport zijn vijf referentieverkopen vermeld. De objectkenmerken van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn verwerkt in een taxatiematrix dat onderdeel uitmaakt van het taxatierapport:

- [b-straat] 22 te [L], bouwjaar 1999 en met een inhoud van 609 m³, een garage en een bijgebouw en een perceeloppervlakte van 524 m², geleverd op 15 november 2010 voor € 342.500;

- [c-straat] 1 te [M], bouwjaar 1997 en met een inhoud van 829 m³, een garage en een berging en een perceeloppervlakte van 933 m², geleverd op 31 december 2010 voor € 520.000;

- [d-straat] 8a te [N], bouwjaar 2002 en met een inhoud van 738 m³, een garage en een berging en een perceeloppervlakte van 1.335 m², geleverd op 1 november 2010 voor € 510.000;

- [e-straat] 74c te [O], bouwjaar 1993 en met een inhoud van 684 m³, een garage en bijgebouwen en een perceeloppervlakte van 1.839 m², geleverd op 10 december 2010 voor € 510.000;

- [f-straat] 20 te [P], bouwjaar 2006 en met een inhoud van 566 m³, een garage en een carport en een perceeloppervlakte van 755 m², geleverd op 3 mei 2011 voor € 458.100.

4.4

In voormelde taxatiematrix zijn de hoofdgebouwen per eenheid als volgt (afgerond) getaxeerd:

De onroerende zaak: € 432 per m³;

[b-straat] 22: € 422 per m³;

[c-straat] 1 € 478 per m³;

[d-straat] 6a € 489 per m³;

[e-straat] 74c € 480 per m³;

[f-straat] 20 € 610 per m³.

4.5

Voor de waardering van de grond is blijkens de matrix een grondstaffel gehanteerd met afnemende waarden na de eerste 600 m², de tweede 400 m² en daarboven.

Voor de onroerende zaak en de referentieobjecten leidt dit tot de volgende waarden:

De onroerende zaak: 600 m² maal € 80, 227 m² maal € 20;

[b-straat] 22: 524 m² maal € 115;

[c-straat]: 600 m² maal € 165, 333 m² maal € 40;

[d-straat] 6a: 600 m² maal € 165, 400 m² maal € 40, 335 m² maal € 3;

[e-straat] 74c: 600 m² maal € 65, 400 m² maal € 15, 839 m² maal € 3;

[f-straat] 20: 600 m² maal € 155, 155 m² maal € 40.

4.6

Ter toelichting van de waardematrix heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de objecten alle dateren uit dezelfde bouwperiode. De in de bezwaarfase gehanteerde referentieobjecten waren net als de onroerende zaak gelegen te [Z] maar deze objecten waren minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Voor zover de referentieobjecten beter zijn gelegen, komt dit tot uitdrukking in de aan de kavel toegekende waarde.

4.7

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld en gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende waardematrix, en hetgeen overigens door hem is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten zijn, naar het oordeel van het Hof, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is wat betreft de inhoud en de kaveloppervlakte in voldoende mate rekening gehouden. De referentieobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde ligt in de lijn van de voor de referentieobjecten betaalde koopsommen.

4.8

Aan het onder 4.7 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.

4.9

Tussen partijen is in hoger beroep niet langer in geschil dat de toekomstige realisatie van een windmolenpark in de omgeving van de onroerende zaak een negatieve invloed op de waarde zou kunnen hebben. Ter zitting kwam naar voren dat met een dergelijke waardedruk in de taxatierapporten van partijen geen rekening is gehouden. Ter zitting kwam ook naar voren dat het referentieobject [e-straat] 74c te [O], dat ook in het taxatierapport van belanghebbende als referentieobject is opgenomen, is gelegen ìn het geplande windmolenpark. Voor zover van een waardedruk thans reeds sprake is, kan worden aangenomen dat deze is verdisconteerd in de voor deze woning betaalde koopsom.

4.1

Voor zover bij de onroerende zaak sprake is van een op onderdelen gedateerd interieur, zoals belanghebbende aanvoert, is dit volgens de heffingsambtenaar vergelijkbaar met de referentieobjecten. Het Hof acht deze uitleg van de heffingsambtenaar geloofwaardig, mede gelet op de vergelijkbare bouwperiode van -een deel van- de referentieobjecten.

4.11

Het door belanghebbende gestelde hogere prijsniveau in de dorpen [P] en [N] is bij de waardering onderkend gelet op de hogere waardering van de kavel van de betreffende referentieobjecten in vergelijking tot de onroerende zaak. Het verschil in ligging is op deze wijze, naar het oordeel van het Hof, voldoende tot uitdrukking gebracht en maakt het mogelijk de onroerende zaak met de in andere dorpen gelegen referentieobjecten te vergelijken. De stelling van belanghebbende dat de waarde uitsluitend kan worden afgeleid uit transactiesommen van te [Z] gelegen referentie-objecten is daarmee door de heffingsambtenaar voldoende weerlegd.

4.12

Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan geoordeeld dient te worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld treffen de grieven van belanghebbende geen doel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal, en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
26 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 augustus 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.