ECLI:NL:GHARL:2014:6696

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer: 12/00348

uitspraakdatum: 26 augustus 2014

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V.gevestigd te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 15 november 2012, nummer AWB 11/2839, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Groningen(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 68 (+70) te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.272.000.

1.2

Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van het eigendom van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 4.083,12.

1.3

Bij uitspraak van 7 oktober 2011 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 november 2012 ongegrond verklaard.

1.5

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2014 te Leeuwarden. Daar is verschenen en gehoord namens belanghebbende [A]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. drs. [B] en [C], taxateur.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, te weten [a-straat] 68 (+70) te [L]. De onroerende zaak bestaat uit een winkelruimte met een kantoor-, kantine- en opslagruimte met een totale oppervlakte van 747 m². De onroerende zaak is sinds 1997 verhuurd en in gebruik als supermarkt. De toenmalige verhuurder, de stichting [D], ontving € 82.345 per jaar huur, exclusief omzetbelasting.

2.2

Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2007 gekocht voor € 1.335.794. Belanghebbende heeft de huur met de toenmalige huurder, supermarktketen [E], in 2011 beëindigd en heeft de onroerende zaak vervolgens sinds 2012 als supermarkt verhuurd aan [F]. De voor de onroerende zaak betaalde huur bedraagt per de peildatum € 85.620 per jaar exclusief omzetbelasting. De huur wordt op grond van de huurovereenkomst jaarlijks geïndexeerd.

2.3

De waarde van de onroerende zaak is door [C], WOZ-taxateur o.z. (hierna: de taxateur), voornoemd, getaxeerd op € 1.272.000. Van deze taxatie is op 3 februari 2012 een taxatierapport opgemaakt. Het taxatierapport bevat een opgave van vijf vergelijkingsobjecten. Twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Ter zake van de vergelijkingsobjecten is in het rapport, samengevat, het volgende vermeld:

Vergelijkingsobject Primaire opp. Huursom Geann. huur per m²

[b-straat] 116 360 m2 360 m² € 70.000 € 194

[c-straat] 287 778 m2 € 170.000 € 218

[d-straat] 55 1.699 m² ca. € 300.000 € 176

[e-straat] 19-21 920 m² 920 m² getax. €172.555 € 188

[f-straat] € 381.448

De huurovereenkomst van [b-straat] 116 is gesloten op 23 juni 2009 en van [c-straat] 287 op 1 september 2009. De verhuurovereenkomst van [d-straat] 55 dateert van 1 april 2010 en de huurprijs bedraagt € 307.350 inclusief de verhuur van 30 parkeerplaatsen. [e-straat] 19-21 is op 2 juli 2007 verkocht voor € 2.500.000 danwel € 2.550.000 in verhuurde staat. De kapitalisatiefactor in verhuurde staat is op basis van de getaxeerde huur becijferd op 14,7. De huurovereenkomst van [f-straat] is op 1 juli 2011 gesloten en de huur van € 381.448 is inclusief de verhuur van 79 parkeerplaatsen. De verkooptransactie vond plaats op 27 december 2011 voor een koopsom van € 5.687.608 v.o.n. De kapitalisatiefactor in verhuurde staat, inclusief de parkeerplaatsen, is becijferd op 14,88.

2.4

De taxateur is bij de onroerende zaak uitgegaan van de volgende deelobjecten:

Deelobjecten vloeroppervl. Huur per m² huurwaarde

Winkel b.g.g. 602 m² € 171 € 102.942

Kant/kant. b.g.g. 63 m² € 102,60 € 6.464

Opsl/mag. b.g.g. 82 m² € 51,30 € 4.207

Totaal exl. Omzetbelasting € 113.613

De kapitalisatiefactor is becijferd op 11,2, en de totale waarde op afgerond € 1.272.000.

2.5

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak, door de beperkte oppervlakte, niet geschikt is voor iedere supermarktketen.

2.6

De Rechtbank heeft in de bestreden uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt daartoe dat de werkelijk betaalde huurprijs voor de onroerende zaak in aanmerking moet worden genomen, op basis waarvan belanghebbende tot een waarde komt van € 958.944. Dit is de waarde die belanghebbende in hoger beroep bepleit.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4.Beoordeling van het geschil

4.1

Krachtens artikel 17, eerste lid van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolgde het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

De in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde kan voor niet-woningen worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode heeft als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor.

4.3

Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 1.272.000 voor de onroerende zaak niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.4

Tussen partijen staat vast dat belanghebbende de onroerende zaak op 21 december 2007 van een woningbouwvereniging in verhuurde staat heeft gekocht. De betreffende huurovereenkomst dateerde van 1997 en de huursom is nadien jaarlijks geïndexeerd. Belanghebbende heeft onweersproken aangevoerd dat de huursom in 2007, voorafgaande aan de verkoop van de onroerende zaak, op instigatie van de verhuurder is aangepast en dat de huur ten tijde van de verkoop € 82.345 bedroeg. Per de waardepeildatum bedroeg de geïndexeerde huur € 85.620. Belanghebbende bepleit deze huursom als uitgangspunt van de waarde.

4.5

Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat dit anders is, heeft daarvan de bewijslast. Nu de heffingsambtenaar stelt dat de oorspronkelijke huur niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen, rust op hem de last van deze stelling feiten en omstandigheden aan te voeren en, bij betwisting, aannemelijk te maken (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797, LJN:AA8610).

4.6

De heffingsambtenaar heeft in dat kader gesteld dat de vorige verhuurder de onroerende zaak destijds aan slechts één partij te huur heeft aangeboden en dat de door de voorgaande verhuurder bedongen huur niet marktconform, maar te laag was. De reden hiervan is hem niet bekend. Het Hof is van oordeel dat op basis van hetgeen de heffingsambtenaar naar voren heeft gebracht niet kan worden geoordeeld dat de door de voorgaande verhuurder gehanteerde huursom dermate uit de pas loopt met hetgeen marktconform moet worden geacht, dat deze huursom reeds om die reden niet kan worden meegewogen bij de waardering van de onroerende zaak voor de Wet WOZ.

4.7

Ter zitting in hoger beroep is naar voren gekomen dat in 2011 de huurovereenkomst, waarvan de huursom inmiddels € 86.304 bedroeg, is beëindigd en dat belanghebbende met een andere supermarktketen per mei 2012 een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten. De daarbij behorende huur bedroeg € 93.000. De heffingsambtenaar heeft over deze huursom ter zitting gesteld dat naar zijn mening een hogere huursom bedongen had kunnen worden. Het Hof acht met deze verklaring de door belanghebbende gestelde marktconformiteit van de nieuwe huursom onvoldoende bestreden gelet op voormelde omstandigheden. De heffingsambtenaar maakt aldus niet aannemelijk dat de oorspronkelijke huur niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen. Mede in het licht van deze, tussen twee onafhankelijke partijen, overeengekomen huur, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gebaseerd op huurwaarden die substantieel afwijken van het eigen huurcijfer, niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.8

Vervolgens dient het Hof te beoordelen of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende ontleent de door haar bepleite waarde uitsluitend aan voormelde per de peildatum betaalde huursom van € 85.620 per jaar en de kapitalisatiefactor van 11,2 zoals deze ook door de heffingsambtenaar is gehanteerd. Bij de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde stelt het Hof voorop dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum als zodanig bepalend is voor de Wet WOZ, en niet de resultante van de elementen daarvan. Voor de met behulp van de huurdewaardekapitalisatiemethode te bepalen waarde van de onroerende zaak kan dan ook niet voetstoots worden uitgegaan van het product van de door de heffingsambtenaar genomen kapitalisatiefactor en het eigen huurcijfer. Beide elementen (kapitalisatiefactor en huurwaarde) vormen immers communicerende vaten om te komen tot de juiste waarde van de onroerende zaak, nu de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor heeft berekend op basis van de verhouding tussen de huurwaarde en de koopsom. De door belanghebbende bepleite waarde is aldus niet voldoende onderbouwd.

4.9

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, rekening houdend met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in goede justitie op € 1.175.000.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Proceskosten

In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op het bezwaar;
vermindert de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum tot op € 1.175.000;
gelast de heffingsambtenaar de aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig te verminderen;
veroordeelt de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden te weten € 302 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der

Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 26 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong

J.W. van Knobelsdorff

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 augustus 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.