ECLI:NL:GHARL:2014:6813

• Datum uitspraak: 2 september 2014
• Publicatiedatum: 2 september 2014
• Zaaknummer: 200.118.064-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I. Tubben; D.H. de Witte; M.A.L.M. Willems
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkoop van agrarische boerderij en de gevolgen van de bestemming

In deze zaak gaat het om de verkoop van een boerderij met een agrarische bestemming. De verkoper, [geïntimeerde 1], heeft de boerderij verkocht aan [appellant] en [appellante] voor een bedrag van € 480.000,-. Na de aankoop hebben de kopers ontdekt dat de boerderij een agrarische bestemming heeft en dat het niet als woonhuis gebruikt mag worden zonder een agrarische onderneming. De kopers hebben de verkoper in gebreke gesteld en de koopovereenkomst vernietigd op grond van bedrog en dwaling. In eerste aanleg heeft de rechtbank Groningen de vorderingen van de kopers afgewezen, waarna zij in hoger beroep zijn gegaan. Het hof heeft vastgesteld dat de verkoper voldoende bewijs heeft geleverd dat de kopers op de hoogte waren van de agrarische bestemming van de boerderij. Het hof heeft de grieven van de kopers verworpen en het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. De kosten van het hoger beroep zijn voor rekening van de kopers. Het hof heeft geoordeeld dat de kopers niet ontvankelijk zijn in hun hoger beroep en dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de gevolgen van de agrarische bestemming.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.118.064/01

(zaaknummer rechtbank Groningen 109235 / HA ZA 09-328)

arrest van de tweede kamer van 2 september 2014

in de zaak van

1. [appellant],

wonende te [woonplaats],

hierna te noemen:
[appellant] ,

2. Wijtske [appellante],

wonende te [woonplaats],

hierna te noemen:
[appellante] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. J.M.E. Hamming, kantoorhoudend te Drachten, die heeft gepleit,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[geïntimeerde 1] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

advocaat mr. M.J. Blokzijl, kantoorhoudend te Groningen, die heeft gepleit,

2. [geïntimeerde 2],

gevestigd te [woonplaats],

hierna:
[geïntimeerde 2] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

advocaat: mr. K. van Bladeren, kantoorhoudend te Groningen, die heeft gepleit.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis in incident van 22 juli 2009 en de vonnissen (in hoofdzaak en in vrijwaring) van 28 oktober 2009, 22 december 2010, hersteld bij vonnis van 12 januari 2011, en van 4 januari 2012 van de rechtbank Groningen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 29 maart 2012,

- de memorie van grieven van [appellanten],

- de memorie van antwoord, tevens appelschriftuur tegen het vonnis in de vrijwaringsprocedure van [geïntimeerde 1],

- de memorie van antwoord, tevens van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, met producties, van [geïntimeerde 2],

- de memorie van antwoord van [appellanten] in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde 2],

- het gehouden pleidooi waarbij pleitnotities zijn overgelegd.

2.2

Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellanten] luidt:

"
Dat uw hof, het vonnis op 4 januari 2012 door de (voormalige) Rechtbank Groningen tussen partijen onder rol-/zaaknummer 109235/HA ZA 09-328 gewezen, vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van appellanten alsnog toewijst, met (voor zover mogelijk hoofdelijke) veroordeling van gedaagden in de kosten van beide instanties, alsmede hen (voor zover mogelijk hoofdelijk) veroordeelt tot terugbetaling van de reeds door of namens appellanten voldane proceskosten in eerste instantie ".

2.4

In voorwaardelijk incidenteel appel heeft [geïntimeerde 2] gevorderd:

"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het vonnis van de rechtbank te Groningen van 22 december 2010 voorzover het betreft de beslissing in de zaak tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2], waarbij aan [geïntimeerde 2] de bestreden bewijsopdracht is verstrekt en te bevestigen het vonnis van de rechtbank te Groningen van 4 januari 2012 met verbetering en/of aanvulling van de gronden, met veroordeling van appellant in de kosten van deze procedure in hoger beroep ".

Het incidenteel appel is ingesteld onder de voorwaarde dat:

"
in het principaal appel één der grieven of beide grieven, welke [appellanten] heeft aangevoerd geheel of gedeeltelijk gegrond zou(den) worden verklaard en daardoor de uitkomst van de procedure zou kunnen wijzigen".

3. Ontvankelijkheid

3.1

De appeldagvaarding is op 29 maart 2012 uitgebracht namens [appellant] en [appellante] (in de appeldagvaarding is naar het hof aanneemt abusievelijk vermeld: [appellante]).

3.2

In de memorie van grieven is bericht dat [appellante] op [in] 2012 is overleden en dat [appellant] als haar enige erfgenaam de procedure op eigen naam wil voortzetten.

3.3

In het geval dat de in het ongelijk gestelde partij tijdens de hoger beroepstermijn overlijdt, dient ingevolge artikel 341 Rv de appeldagvaarding door haar erfgenamen of rechtverkrijgenden te worden ingesteld binnen de in deze wetsbepaling gestelde termijn. Nu uit de tekst van de appeldagvaarding niet blijkt dat de appeldagvaarding mede is uitgebracht namens [appellant] in zijn hoedanigheid van enig erfgenaam van [appellante], gaat het hof er vanuit dat namens[appellante] hoger beroep is ingesteld. Dit leidt ertoe dat het hof [appellante] in het hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren. Het hof weegt mee dat [appellant] met dit oordeel niet in zijn belangen wordt geschaad doordat het in hoger beroep bestreden vonnis ook jegens hem is gewezen en hij bij diezelfde dagvaarding zelfstandig in hoger beroep is gekomen, zodat de procedure jegens hem wordt voortgezet.

4. De vaststaande feiten

4.1

Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 3.1 tot en met 3.10 van genoemd vonnis van 22 december 2010 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:

4.2

[geïntimeerde 1] was sinds 17 september 2004 eigenaar van de boerderij met verdere

opstallen, ondergrond, erf en tuin, aan [adres 1], kadastraal bekend

gemeente [woonplaats], sectie I nr. 4168, groot 48 are en 31 centiare, hierna te noemen: de boerderij.

Zij heeft de boerderij gekocht van [makelaardij], die destijds betrokken was bij de pal achter de boerderij gelegen palingkwekerij.

4.3

De boerderij heeft een agrarische bestemming en is een bedrijfswoning.

4.4

[geïntimeerde 1] heeft de boerderij op enig ogenblik te koop aangeboden en daartoe [geïntimeerde 2] als makelaar in de arm genomen, in de persoon van [makelaar]. [makelaar] heeft ten behoeve van de verkoop een verkoopbrochure opgesteld. In de verkoopbrochure is niet vermeld dat de boerderij een agrarische bestemming heeft noch dat het een bedrijfswoning is. In de brochure staat vermeld:

"landelijk gelegen vrijstaande woonboerderij met vrijstaande en inpandige schuur".

4.5

[appellanten] hebben de woning op 16 en 19 september 2008 bezichtigd. Van de

kant van [geïntimeerde 1], die zelf niet bij de bezichtigingen aanwezig is geweest, was beide keren

makelaar [makelaar] aanwezig.

4.6

Op 27 oktober 2008 is een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij [appellant]

c.s. de boerderij van [geïntimeerde 1] hebben gekocht voor een bedrag van € 480.000,-. In de koopakte is onder meer het volgende opgenomen:

"(…) verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

vrijstaande woonboerderij met vrijstaande en inpandige schuur, erf, tuin, ondergrond en verdere aangehorigheden (…)

(…)

artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

(…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen

bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis .

(...)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik

nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat

normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot

stand komen van deze koopovereenkomst."

4.7

Aan de koopakte is onder meer een "kadastraal bericht object" gehecht waarin als omschrijving van het kadastraal object is vermeld:
"WONEN (AGRARISCH) ERF - TUIN", dat [appellanten] hebben geparafeerd.

4.8

De boerderij is op 13 november 2008 aan [appellanten] geleverd door inschrijving van de notariële leveringsakte in de daartoe bestemde registers.

4.9

Begin februari 2009 is aan [appellanten] door de gemeente [woonplaats], eerst mondeling en

vervolgens bij brief van 4 februari 2009, meegedeeld dat de boerderij binnen het bestemmingsplan Buitengebied ligt en hierin de bestemming “agrarische doeleinden” heeft. Dit houdt in dat de boerderij een bedrijfswoning is en niet als woonhuis mag worden gebruikt zonder dat er tevens een agrarische onderneming ter plaatse wordt geëxploiteerd. In de genoemde brief van 4 februari 2009 staat verder:

“Bij brief van 5 september 2008 hebben [geïntimeerde 1] en [X] (...) ons verzocht de bestemming van de bedrijfswoning te wijzigen in een woonbestemming (...) Naar aanleiding van dit verzoek hebben wij bij brief van 16 oktober 2008 mevrouw [geïntimeerde 1] en [X] voornoemd meegedeeld dat als de huidige bedrijfswoning door derden (niet bij het bedrijf in dienst zijnde) wordt bewoond het perceel in principe een woonbestemming zou moeten krijgen. (...) Op 10 november 2008 heeft [X] de gemeente telefonisch meegedeeld dat het verzoek tot wijziging van de bestemming wordt ingetrokken. Dit is bij brief van 15 december 2008 door mevrouw [geïntimeerde 1] en [X] schriftelijk bevestigd, waarbij zij hebben aangegeven dat de huidige eigenaar op de hoogte is gesteld van de feitelijke situatie en het standpunt van de gemeente.

In het gesprek van 2 februari 2009 (...) bent u geïnformeerd over het vorenstaande. Daarbij is u meegedeeld dat de bestemming van de door u aangekochte opstallen niet gewijzigd kan worden in verband met de te geringe afstand tot de achtergelegen bedrijfsopstallen en dat u de huidige bedrijfswoning niet mag bewonen. Als u de desbetreffende bedrijfswoning desondanks toch gaat bewonen dan stellen wij u formeel in kennis dat u in strijd met de bestemmingsplanvoorschriften handelt.”

De hiervoor genoemde brief van 15 december 2008 van [geïntimeerde 1] en [X] aan de gemeente [woonplaats], houdt onder meer in:

“Ter bevestiging van ons eerder telefonisch contact wil ik hierbij de aanvraag wijziging bestemmingsplan voor [adres 1] intrekken omdat de bedrijfswoning verkocht is per november van dit jaar.

Ter informatie bericht ik u dat de huidige eigenaar door zowel ons als de makelaar op de hoogte gesteld is van de feitelijke situatie en het standpunt dat de gemeente [woonplaats], zoals door u aan mij verwoord, heeft ten aanzien van deze bedrijfswoning.”

4.1

Bij aangetekende brief van 4 februari 2009 hebben [appellanten] [geïntimeerde 1] op de

hoogte gesteld van hun bevindingen ten aanzien van de bestemming van de boerderij en de daaruit voor hen voortvloeiende onmogelijkheid van normaal gebruik en [geïntimeerde 1] in gebreke gesteld en verzocht het gebrek binnen 14 dagen na dagtekening van de brief op te heffen, bij gebreke waarvan [geïntimeerde 1] aansprakelijk werd gesteld voor de door [appellanten] geleden en nog te lijden schade.

4.11

Op 19 maart 2009 hebben [appellanten] ten laste van [geïntimeerde 1] conservatoir beslag doen leggen op de woning van [geïntimeerde 1] aan [adres 2] voor een vordering, voorlopig begroot op € 624.000,-. Op 20 maart 2009 hebben [appellanten] voor dezelfde vordering ten laste van [geïntimeerde 1] beslag doen leggen onder de Coöperatieve Rabobank Noordenveld West Groningen U.A.

4.12

Bij brief van mr. Hamming van 20 maart 2009 is namens [appellanten] de koopovereenkomst vernietigd op grond van door [geïntimeerde 1] gepleegd bedrog dan

wel op grond van dwaling, althans de overeenkomst (buitengerechtelijk) ontbonden op

grond van de - toerekenbare - tekortkoming van [geïntimeerde 1] en haar gewezen op

de aansprakelijkstelling voor de door [appellanten] geleden en nog te lijden schade.

4.13

Bij aangetekende brief van mr. Hamming van 20 maart 2009 is [geïntimeerde 2] door [appellanten] aansprakelijk gesteld en verzocht c.q. gesommeerd binnen 14 dagen na dagtekening van de brief de aansprakelijkheid te erkennen en zich bereid te verklaren de

schade te vergoeden.

4.14

Bij dit hof is het door [geïntimeerde 1] ingestelde hoger beroep in de vrijwaringszaak aanhangig onder zaaknummer 200.129.462/01.

5. De vordering en de beslissing in eerste aanleg

5.1

[appellanten] hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voor de rechtbank gedagvaard en - samengevat weergegeven - gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar

bij voorraad, dat:

- de koopovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde 1] wordt vernietigd primair op grond van bedrog subsidiair op grond van dwaling, althans meer subsidiair voor recht te verklaren dat de overeenkomst terecht en op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden

wegens een aan [geïntimeerde 1] toerekenbare tekortkoming;

- voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door voorafgaande aan de koop niet te melden dat de boerderij een agrarische bestemming

had;

- voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 2] onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door onvoldoende onderzoek te doen naar de bestemming van de woonboerderij en door in de verkoopbrochure de publiekrechtelijke beperking (agrarisch gebruik) niet te vermelden;

- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 518.763,35, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de respectieve schadeposten, te vermeerderen met een bedrag van € 5.160,- aan buitengerechtelijke incassokosten;

- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, bij

[geïntimeerde 1] daar tevens onder begrepen de kosten van beslag.

5.2

[geïntimeerde 1] heeft [geïntimeerde 2] in vrijwaring opgeroepen, hetgeen bij vonnis in incident van 22 juli 2009 is toegestaan.

5.3

Bij tussenvonnis in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak van 22 december 2010, hersteld bij tussenvonnis van 12 januari 2011, heeft de rechtbank aan [geïntimeerde 1] respectievelijk aan [geïntimeerde 2] het bewijs opgedragen van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat aan [appellanten] is meegedeeld dat de boerderij een agrarische bestemming heeft en dat de boerderij een "dienstwoning" is.

5.4

Bij vonnis van 4 januari 2012 in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak is de vordering van [appellanten] in de hoofdzaak afgewezen, met veroordeling van [appellant] c.s in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [appellant] & Bruining. De vordering van [geïntimeerde 1] in de vrijwaringszaak is eveneens afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de proceskosten van [geïntimeerde 2].

6. De grieven

In het principaal en voorwaardelijk incidenteel appel

6.1

[appellanten] heeft in het principaal appel twee grieven opgeworpen. [geïntimeerde 2]
heeft in het voorwaardelijk incidenteel appel drie grieven opgeworpen.

In het principaal appel

6.2

De grieven richten zich tegen de bewijswaardering in het vonnis van 4 januari 2012 die heeft geleid tot de afwijzing van de vorderingen van [appellant] c.s, en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.3

Het hof stelt vast dat niet is gegriefd tegen de in het vonnis van 22 december 2010, hersteld bij tussenvonnis van 12 januari 2011, neergelegde bewijsopdracht aan [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] dat aan [appellanten] is meegedeeld dat de boerderij een agrarische bestemming heeft en dat de boerderij een "dienstwoning" is.

6.4

[appellanten] hebben tijdens het pleidooi in hoger beroep betoogd dat het hof kennelijk ambtshalve de formulering van de bewijsopdracht heeft te onderzoeken en zo nodig heeft te verbeteren. Het hof volgt [appellant] hierin niet. De grieven van [appellant] zijn kort gezegd gericht tegen de waardering van het bewijs. Eerst nadat een grief slaagt brengt volgens vaste rechtspraak de devolutieve werking van het appel mee dat de appelrechter ten gunste van de geïntimeerde heeft te beoordelen of de bewijslastverdeling waarvan de rechter in eerst aanleg is uitgegaan juist is (zie onder meer HR 30 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3160). Dit betekent dat het hof heeft uit te gaan van de (formulering) van de bewijsopdracht en dat eerst nadat een grief tegen de waardering van het bewijs gegrond is verklaard het hof de bewijsopdracht heeft te onderzoeken.

6.5

In eerste aanleg zijn [geïntimeerde 1], [makelaar] (makelaar en directeur van [geïntimeerde 2]
), [X] (de ex-partner van [geïntimeerde 1], directeur van het achter de boerderij gelegen bedrijf [bedrijf] B.V.), [appellant] en [appellante] als getuigen gehoord,

6.6

De vorderingen van [appellant] jegens [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] zijn verschillende, voor afzonderlijke berechting vatbare rechtsvorderingen, die vanwege hun onderlinge samenhang in één procedure zijn samengevoegd. Deze samenvoeging ontneemt aan de desbetreffende afzonderlijke zaken niet hun zelfstandigheid. Dit leidt ertoe dat een partij ter zake de vordering van zijn medegedaagde niet als partijgetuige heeft te gelden (vergelijk Hoge Raad 4 mei 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8166), zodat [geïntimeerde 1] respectievelijk [makelaar] (als directeur van [geïntimeerde 2]) uitsluitend hebben te gelden als partijgetuige ten aanzien van de jegens [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] ingestelde vorderingen.

6.7

De verklaring van [geïntimeerde 1] respectievelijk [makelaar] als partijgetuige omtrent door haar respectievelijk [geïntimeerde 2] te bewijzen feiten kan geen bewijs in het voordeel van [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] opleveren, tenzij de verklaring van [geïntimeerde 1] respectievelijk [makelaar] strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De beperking van de bewijskracht van de verklaring van de partijgetuige geldt niet als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maken (zie Hoge Raad 21 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1688).

6.8

Uit de getuigenverklaring van [geïntimeerde 1] blijkt dat zij niet uit eigen waarneming kan verklaren dat aan [appellanten] is meegedeeld dat de boerderij een agrarische bestemming heeft en een dienstwoning is. [geïntimeerde 1] heeft onder meer verklaard:

"
Vlak daarna was er weer een bezichtiging en deze keer ging het om de familie [appellant]. Na afloop van die bezichtiging belde [makelaar] mij op en vertelde hij mij dat zij zeer geïnteresseerd waren. [makelaar] vertelde mij ook dat zij uit [plaats] afkomstig waren, en hun bedrijf verkocht hadden, buiten wilden blijven wonen en hun activiteiten deels wilden voortzetten. [makelaar] vroeg mij ook om contactgegevens van [X], omdat [appellant] ook geïnteresseerd was in het achtergelegen bedrijf. Ik heb hem die gegevens gegeven. Niet lang daarna belde [makelaar] weer, met de mededeling dat men een tweede bezichtiging wilde. Die heeft ook plaatsgevonden en de dochter van [appellant] was daar ook bij. Volgens [makelaar] zag het er goed uit, de familie [appellant] was enthousiast en wilde een optie. Die optie hebben ze ook gekregen. [appellant] heeft ook een bod uitgebracht en wij hebben een tegenbod gedaan. Ik begreep van [makelaar] dat [appellant] ook contact met [X] had gehad. Een paar dagen later belde [makelaar] dat [appellant] uitgezocht wilde hebben hoe het zat met het onderhoud van de veetunnel. Mij staat bij dat die al jaren niet meer gebruikte veetunnel deels door mij en deels door de gemeente onderhouden moesten worden. In ieder geval heeft [makelaar] daarover meerdere contacten met de gemeente gehad en is er op een gegeven moment een offerte gekomen om die tunnel te dichten. Het voorstel was om dat fiftyfifty te doen en ik vond dat wel goed.

Enige tijd later belde [makelaar] dat [appellant] een afspraak wilde om de zaak rond te maken. Die afspraak is er ook gekomen en dat was ongeveer op 20 oktober 2008. Met [makelaar] was ik toen op de boerderij en ik ontmoette toen voor het eerst de familie [appellant]. We hebben toen eerst ter kennismaking wat met elkaar gesproken. [appellant] vertelde dat zij met hun melkveehouderij waren gestopt, dat hun zonen een bedrijf waren begonnen in Argentinië en

dat de boerderij hun erg goed paste. De boerderij had veel ruimte en [appellant] had nog wat

groot materieel dat hij daar kwijt kon. Bovendien was de boerderij geschikt voor de activiteiten die hij wilde ontwikkelen. Wat hij precies wilde gaan doen heeft [appellant] niet

verteld, maar wel dat hij nog te jong was om stil te gaan zitten. Verder vertelde hij dat hij nog in gesprek was met [X]. Van mijn kant is toen niet expliciet benoemd dat de boerderij een agrarische bestemming had. Dat was in de context van het gesprek ook helemaal niet nodig, want ik ging er vanuit op basis van wat ik gehoord had, dat [appellant] daar ook activiteiten ging ontwikkelen. Ik weet in ieder geval nog dat onder het materieel dat [appellant] in de schuur kwijt moest, zich een tractor bevond.

Met ons vieren zijn we door de boerderij gelopen en [appellant] heeft mij nog heel veel vragen

gesteld, ondermeer over welke aannemer de verbouwingen had gedaan en of er ook een

architect bij betrokken was geweest. Ik heb [appellant] gewezen op de nutsvoorzieningen en het

feit dat deze nog één geheel vormden met de kwekerij. Verder heb ik [appellant] uitgelegd dat

er een alarm was en dat de hoofdleiding zich in de kwekerij bevond. Ook hebben we over de

vriescel gesproken. [appellant] wilde die er graag uit hebben omdat hij zijn materieel in de

schuur kwijt wilde. Ik heb gezegd dat we dat met [X] zouden moeten overleggen. Na de

rondleiding zijn we weer in de woonkamer gaan zitten en [appellant] gaf aan dat hij het graag

wilde afronden. De veetunnel zou hij voor zijn rekening nemen en hij deed een eindbod van

EUR 480.000,00. Na kort overleg met [makelaar] heb ik besloten dat bod te aanvaarden."

6.9

[makelaar] heeft als getuige verklaard:

"(…) [appellant] was de eerste die zich melde. Met hem heb ik een bezichtiging gedaan. Mevrouw [geïntimeerde 1] was daarbij niet aanwezig. Ik pleeg bij een bezichtiging altijd eerst de begrenzing aan te geven, meer in het bijzonder in dit geval de grens tussen het achtererf en het erf van de kwekerij. Ook heb ik gewezen op het recht van overpad dat daar geldig is. Ik heb ook verteld dat er sprake is van een agrarische bestemming en dat de boerderij destijds bij het bedrijf erachter hoorde en een dienstwoning was. Ik heb ook vragen gesteld aan [appellant]. Die vragen hadden met name betrekking op waar [appellant] naar op zoek was en wat hij van plan was te gaan doen. [appellant] gaf aan dat hij agrariër was in de directe omgeving, dat hij een groot bedrijf had verkocht en zijn zonen in Argentinië een bedrijf waren begonnen, en dat hij nog wel wat om handen wilde hebben. [appellant] gaf mij aan dat hij op de boerderij misschien wel een loonbedrijf zou willen exploiteren. Hij vertelde dat hij nog materieel had staan.

Zoals gezegd heb ik [appellant] gewezen op de agrarische bestemming. Dat kwam mooi uit,

gelet op de activiteiten die [appellant] wilde gaan verrichten. Verder heb ik daar niet zo

uitdrukkelijk met hem over hoeven spreken, want hij was zelf een agrariër en wist dus wat een agrarische bestemming betekent. Als u mij als koper gezegd zou hebben dat u wat schaapjes wilde houden, dan zou ik u gezegd hebben dat u dat wel professioneel zou moeten doen, in verband met de agrarische bestemming. Dat hoef ik natuurlijk niet aan een agrariër te vertellen.

[appellant] en ik hebben ook nog gesproken over de kwekerij en dat die ook te koop was. De

Vries was daar ook geïnteresseerd in en ik heb hem verwezen naar de eigenaar van dat bedrijf. Ik had dat perceel niet in de verkoop.

Nadien heeft er nog een tweede bezichtiging plaatsgevonden. Daar was ook de dochter van

[appellant] bij aanwezig. Het ging toen meer om het proeven van de sfeer op en rond de

boerderij en het was minder zakelijk. Ook deze bezichtiging heb ik alleen gedaan. Ik heb

mevrouw [geïntimeerde 1] daarna wel geïnformeerd.

Bij deze bezichtiging, of op een ander moment, heeft [appellant] mij verteld dat hij contact gelegd had met de eigenaar van de kwekerij en dat er ook onderhandeld werd. Ik heb [appellant] nog gevraagd of we die onderhandelingen los moesten zien van de verkoop van de boerderij. Dat was zo.

Vervolgens zijn er over en weer biedingen gedaan. [appellant] heeft ook nog een optie van een

aantal dagen gehad om onduidelijkheid over de veetunnel weg te nemen. Ik heb daarover ook nog contact gehad met de gemeente. De gemeente wilde het wel op fiftyfifty basis

afwikkelen, maar [appellant] gaf aan dat hij het zelf wel zou regelen.

Daarna is er nog een bijeenkomst geweest op de boerderij waarbij de laatste puntjes op de i

zijn gezet en de onderhandelingen zijn afgerond. Mevrouw [geïntimeerde 1] was daarbij ook

aanwezig. We zijn toen ook nog weer door de boerderij gelopen maar minder intensief dan

tijdens de bezichtigingen. Volgens mij zijn we toen niet meer buiten geweest. De vragen die

aan mevrouw [geïntimeerde 1] gesteld werden, hadden met name betrekking op privé spullen die

daar nog lagen. We hebben het nog over enkele bijzonderheden van het pand gehad, voor

zover die van belang waren voor de onderhandelingen. Ik doel dan onder meer op de

nutsvoorzieningen die gescheiden moesten worden en de vraag was op wiens kosten dat zou

gebeuren. Volgens mij is het recht van overpad en de agrarische bestemming niet meer

uitdrukkelijk aan de orde gekomen. Daarover was [appellant] al eerder geïnformeerd en was dus bij hun bekend. Die kwestie was voor de onderhandelingen ook niet zo van belang.

(…)

Enige tijd later zijn we bij de notaris geweest. [appellant] wilde toen nog wat in de akte over het recht van overpad anders geformuleerd hebben en daarom moest er eerst overleg plaatsvinden met [X]. Dat heeft [appellant] zelf gedaan. Het had te maken met het feit dat hij met zijn agrarische voertuigen ook af en aan wilde kunnen rijden.

(…)

In aansluiting op het voorgaande wil ik nog meedelen dat op enig moment nadat de deal rond was, en voordat het transport had plaatsgevonden, [appellant] mij nog vroeg of de prijs verdeeld kon worden in een zakelijk gedeelte en een privé gedeelte. Ik neem aan dat hij daarvoor fiscale redenen had. Ik heb hem toen geadviseerd om een onafhankelijke taxateur in de arm te nemen en ter zake een taxatie te laten verrichten. Ik weet niet of dat gebeurd is. In ieder geval is [appellant] er tegenover mij niet meer over begonnen ."

6.1

[X] heeft als getuige verklaard:

"In 1999 is het perceel ten behoeve van de bouw van de kwekerij in [woonplaats] aangekocht door [bedrijf] B.V. (…) Ik heb wel gezien dat er bezichtigingen zijn geweest, maar ben daar

niet bij aanwezig geweest. Er was er ook een op 15 september en diezelfde week werd ik opgebeld door de heer [appellant]. Hij vertelde mij dat hij van de makelaar had gehoord dat het bedrijf ook te koop stond, en dat hij graag informatie wilde. Ik heb hem informatie gegeven, meerdere rondleidingen verzorgd en ook herhaalde malen telefonisch met [appellant]

gesproken. [appellant] toonde zich serieus en vertelde mij dat hij zijn zonen wilde informeren.

Het was niet de bedoeling dat hij zelf de exploitatie van de viskwekerij zou gaan doen, maar

hij wilde het gaan verhuren. Zo zou volgens [appellant] ook meteen het probleem van de

bedrijfswoning opgelost zijn. [appellant] was dan immers eigenaar van beide percelen. Op 7 oktober ben ik met mijn vader bij de familie [appellant] geweest. We hebben toen over de

financiële kant van een overname gesproken. Ik zag dat zij iets soortgelijks als wat ze nu van

mevrouw [geïntimeerde 1] wilde kopen, hadden verkocht, en heb daarover nog gezegd dat ze naar

een soortgelijke situatie gingen. Tijdens dat gesprek hebben we ook over andere dingen

gesproken dan over financiën. Zo hebben we het gehad over nutsvoorzieningen die niet

gesplitst waren en is ook aan de orde geweest dat de boerderij een bedrijfswoning is. Verder is gesproken over de vriescel in de schuur van de boerderij en over de afstandsbediening van het grote toegangshek waar [appellant] ook graag een exemplaar van wilde hebben. Er is dus over heel wat aspecten gesproken. Op 24 november heeft [appellant] een bod gedaan op de kwekerij, maar dat bod was voor de bank niet hoog genoeg. (…)

Vlak voor de koop en levering zijn er nog wat contactmomenten geweest tussen [appellant] en

[bedrijf], die betrekking hadden op de veetunnel en op het recht van overpad."

6.11

[appellant] heeft als getuige onder meer verklaard:

"(…) Ik ben samen met mijn vrouw door de makelaar in en om de woning rondgeleid. [makelaar] heeft verteld waarom de woning te koop stond en de vraagprijs genoemd. Er is niet gesproken over de bestemming van de woning. De voormalige partner van de verkoper had een palingkwekerij achter de woning en deze lag op het moment van bezichtiging nagenoeg stil.

Tijdens de onderhandelingen over de woning heb ik contact gehad met [X] en [X]

senior. Ik had belangstelling voor wat er achter de woning precies gebeurde. Het was voor mij belangrijk om te weten wat het bedrijf inhield. Nadat de koop van de woning definitief was geworden zijn wij nog in onderhandeling geweest over de verkoop van het bedrijf. Dit is

uiteindelijk niet doorgegaan.

Bij de bezichtiging van de woning heb ik met [makelaar] gesproken over mijn werkverleden. Ik

heb hem verteld dat ik mijn bedrijf volledig verkocht had en dat mijn zoons het bedrijf in het

buitenland hebben voortgezet. In het verleden had ik een veehouderij, waarna ik ben

omgeschakeld naar een akkerbouwbedrijf. Ik deed af en toe ook loonwerk. Deze activiteiten

ontplooide ik in een B.V. en deze B.V. bestaat nog steeds. Het kantoor van de B.V. is op mijn huidige woonadres gevestigd.

Mijn vorige woning was een bedrijfswoning. Deze heb ik samen met mijn bedrijf verkocht.

De woning in [woonplaats] werd aangeboden als woonboerderij. Mevrouw [geïntimeerde 1] woonde daar alleen. Ik was niet op zoek naar een bedrijfswoning en ik heb de makelaar niet met zoveel woorden gevraagd naar de bestemming van de woning. [makelaar] vertelde mij dat de ex-partner van mevrouw [geïntimeerde 1] werkzaam was in het bedrijf achter de woning.

U houdt mij voor dat de bestemming van de woning volgens de makelaar duidelijk was. Dit

was voor mij niet zo. Ik wilde de woning alleen gebruiken als woonhuis.

Tijdens de tweede bezichtiging was ik samen met mijn vrouw en dochter. [makelaar] heeft ons

binnengelaten en wij hebben met zijn drieën de woning bekeken. Bij ons in de familie is het

gebruikelijk om elkaar bij dit soort dingen op de hoogte te houden. Wij hebben toen niet echt

met de makelaar gesproken. Wij hebben het wel gehad over de veetunnel. (…)

Achter de koopakte zit een uittreksel van het kadaster waarin verwezen wordt naar de

bestemming van de woning. In het kader van deze procedure heeft de wederpartij mij hierop

gewezen. Ik moet constateren dat ik mijn paraaf op het uittreksel heb gezet. Ook bij het

tekenen van de koopovereenkomst is niet gesproken over de bestemming van de woning.

Het is mij nooit verteld. Ik heb begrepen dat het in de kring van N.V.M. makelaars

gebruikelijk is om dit soort dingen expliciet te bespreken.

Op vragen van mr. De Vroome antwoord ik het volgende:

Mijn vrouw was bij alle bezichtigingen aanwezig. U houdt mij voor dat ik een alerte man ben, dat ik ondernemer was en dat ik op het platteland woonde. Het klopt dat er expliciet

gesproken is over de nutsvoorzieningen. De vriescel in de schuur, de kwekerij, de veetunnel

en het recht van overpad. Ik heb niet stilgestaan bij een eventuele bedrijfsbestemming van de

woning en ik heb er ook niet naar geïnformeerd. Ik heb dat niet gedaan omdat de woning als

woonboerderij werd aangeboden en dit stond ook in de akte. Ik had mijn bedrijf al verkocht

en overgedragen op het moment van de koop van de woning in [woonplaats]. Het loonbedrijf was

een aanhangsel van mijn bedrijf. Sinds het vertrek van mijn zoons naar het buitenland is het

loonbedrijf doodgebloed. Het loonbedrijf zit in de B.V.

Het klopt dat ik geïnformeerd heb naar de mogelijkheid om de prijs van de woning te splitsen in een zakelijk en in een privé-gedeelte. Dit heb ik gedaan in verband met mijn B.V., mogelijk was er fiscaal voordeel te behalen. De prijs is uiteindelijk niet gesplitst.

U vraagt mij waarom ik niet alert was op een mogelijke bedrijfsbestemming van de woning.

In dit kader antwoord ik u dat de nutsvoorzieningen nog zouden worden gesplitst tussen de

woning en het achterliggende bedrijf. Het was vanaf het begin duidelijk dat deze splitsing op

kosten van de verkoper zou zijn. Mevrouw [geïntimeerde 1] is deze verplichting niet nagekomen. Er zat nog een vriescel in de schuur die werd gebruikt door [bedrijf] B.V. Wij hebben

afgesproken dat deze zou worden verwijderd. (…)

Op vragen van mr. Hamming antwoord ik het volgende. Voordat wij bij de woning in [woonplaats] zijn gaan kijken, zijn wij met hetzelfde makelaarskantoor naar een woning in [plaats] geweest. Dit was de woning van de voormalige directeur van de landbouwschool en was dus een burgerwoning. De woning aan [adres 1] ligt niet in een puur agrarische omgeving. Tussen de woning en de A7 ligt een industrieterrein.

(…)

U houdt mij voor dat [X] verklaard heeft dat hij mij expliciet gewaarschuwd heeft voor de bedrijfsbestemming van de woning. Vader en zoon [X] zijn voor de koop van de woning bij mij thuis geweest en wij hebben toen gesproken over het bedrijf. Ik wilde een idee krijgen wat zij daar precies deden. Er is niet gesproken over de verkoop van de woning. [X] heeft absoluut niet tegen mij gezegd dat de woning een bedrijfsbestemming had."

6.12

[appellante] heeft onder meer verklaard:

" (…)
Samen met mijn man en [makelaar] zijn wij de woning doorgelopen en wij hebben

vragen gesteld. Ook buiten hebben wij het terrein bekeken. Er zit een grote tuin bij het huis.

De makelaar stelde ons ook vragen en wij antwoorden hem dat wij woonruimte zochten

omdat onze woning verkocht was. Wij hadden een melkveehouderij en na de verkoop van

onze oude woning is het bedrijf afgebouwd. Wij hebben in verband met het recht van overpad gesproken over het bedrijf dat achter de woning ligt. Voordat wij de woning kochten hebben wij bij [bedrijf] gekeken om een idee te krijgen van het bedrijf. De makelaar heeft niet met ons over het achterliggende bedrijf gesproken. In de schuur van de woning zat een vriescel. Wij hebben afgesproken dat deze verwijderd zou worden. Dit is pas veel later gebeurd. De nutsvoorzieningen zouden op kosten van mevrouw [geïntimeerde 1] gesplitst worden. Dit hebben wij uiteindelijk zelf betaald. U vraagt mij of ik weet hoe het zat met de splitsing van de prijs in zakelijk en privé-gedeelte, Ik weet het niet meer. Onze zoons zijn in 2005 naar Argentinië geëmigreerd en wij hebben ons melkveebedrijf in 2008 naar Argentinië verplaatst. Het loonbedrijf hebben wij in 2005 afgestoten. Ik weet niet meer dat het uittreksel van het kadaster waarin vermeld staat dat de woning in [woonplaats] een agrarische bestemming had bij de koopakte gevoegd was. Wij gingen uit van particuliere bewoning van de woonboerderij aangezien dit ook zo in de advertentie omschreven stond. Ik heb niet naar de bestemming van de woning gevraagd aangezien mevrouw [geïntimeerde 1] samen met haar kinderen sinds 2005 in de woning woonde en het bedrijf toen al van de woning was gesplitst. Pas in februari vorig jaar, toen wij een gesprek bij de gemeente hadden om te bouwen, kwam de bestemming van de woning ter sprake.

Op vragen van mr. De Vroome antwoord ik het volgende.

Ik zit in de directie van [bedrijf X]. Dat bedrijf is naar Argentinië verplaatst. Ons akkerbouwbedrijf in Nederland is verkocht. Wij wilden in de woning prettig wonen en tuinieren. Wij wilden geen bedrijfsmatige activiteiten ontplooien. De eerste bezichtiging duurde ongeveer een uur en wij hebben over heel veel dingen gesproken zoals het recht van overpad, het bedrijf achter de woning en de nutsvoorzieningen. Alleen de bestemming van de woning is niet aan de orde geweest. Wij zouden de woning niet gekocht hebben als wij van de bestemming op de hoogte waren geweest.

Op vragen van mr. Hamming antwoord ik het volgende:

Mijn man en ik waren op zoek naar een burgerwoning. Wij hebben contact gehad met

makelaarskantoor [geïntimeerde 2]. Wij hebben gesproken met [X] die samen

met [bedrijf] en [X] senior bij ons is geweest. Wij hebben over en weer wat informatie

uitgewisseld. Er is niet gesproken over de bestemming van de woning.

(…) Op vragen van mr. Van Bladeren antwoord ik het volgende:

Bij de eerste bezichtiging van de woning zagen wij de vriescel in de schuur. [makelaar] vertelde dat deze vriescel bij het achterliggende bedrijf hoorde. Ik heb me toen niet afgevraagd hoe dat precies zat. De vriescel zou verwijderd worden en de nutsvoorzieningen zouden worden gesplitst. Dit is ook in de koopovereenkomst vastgelegd.

Mr. Van Bladeren vraagt mij of ik geen achterdocht had in verband met de kwekerij achter de woning, Ik had geen achterdocht want ik ga er van uit dat anderen hun afspraken nakomen. Ik had geen aanleiding om mij af te vragen hoe het bedrijf en de woning met elkaar verbonden waren. Het was duidelijk dat zij eerst bij elkaar hoorden."

6.13

Het hof overweegt als volgt over de bewijslevering.

6.14

Getuige [makelaar] heeft kort gezegd verklaard dat hij tijdens de eerste bezichtiging aan [appellanten] heeft meegedeeld dat de woonboerderij een agrarische bestemming had, dat de boerderij destijds bij het bedrijf erachter hoorde en dat het een dienstwoning was. Daarbij heeft hij volgens zijn verklaring [appellanten] gevraagd waarnaar zij op zoek waren en wat zij van plan waren daar te doen en heeft [appellant] daarop geantwoord dat hij nog wat om handen wilde hebben en dat hij op de woonboerderij misschien een loonbedrijf zou willen exploiteren.

6.15

Getuige [X] heeft kort gezegd verklaard dat hij na de eerste bezichtiging is benaderd door [appellant], dat zij vervolgens met elkaar hebben gesproken over de eventuele koop door [appellant] van de palingkwekerij en dat hij in dat verband op 7 oktober 2008 (dus voor het ondertekenen van de koopakte) met zijn vader bij [appellanten] is geweest en toen over de eventuele overname door [appellanten] van de palingkwekerij heeft gesproken, waarbij aan de orde is geweest dat de boerderij een bedrijfswoning is.

6.16

[appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat onwaar is de verklaring van [makelaar] dat hij voorafgaand aan de koop van de boerderij aan [makelaar] heeft gezegd dat hij misschien een loonbedrijf zou willen exploiteren en dus akkoord ging met het feit dat de boerderij slechts als agrarische dienstwoning mocht worden gebruikt. [appellant] heeft gesteld dat hij tijdens de bezichtiging juist heeft meegedeeld dat hij in de toekomst geregeld en soms voor enkele maanden naar Argentinië zou reizen, zodat het [makelaar] duidelijk moest zijn dat er geen enkele intentie was om een loonbedrijf in Nederland voort te zetten (onderdeel 10 van de memorie van grieven).

6.17

Aan de verklaring van [X] schort volgens [appellant] dat deze de data door elkaar haalt in die zin dat voorafgaand aan de koop niet over overname van de palingkwekerij is gesproken, maar slechts over wat dit bedrijf inhield, waarmee [X] ten onrechte heeft gesuggereerd dat [appellant] voorafgaand aan de aankoop op de hoogte was van de agrarische bestemming van de woning.

6.18

[appellant] heeft in hoger beroep aangeboden zichzelf nogmaals als getuige te doen horen over deze volgens hem onjuiste mededelingen van de getuigen [X] en [makelaar].

6.19

Indien getuigen reeds zijn gehoord in eerste aanleg zal de eis dat het bewijsaanbod voldoende specifiek en ter zake dienend moet zijn, kunnen meebrengen dat nader wordt aangegeven in hoeverre de getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan (Hoge Raad 9 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817). [appellant] heeft in eerste aanleg als getuige verklaard dat [makelaar] voorafgaand aan de koop hem niet heeft meegedeeld dat de boerderij een agrarische bestemming heeft en een dienstwoning is. Tevens heeft hij verklaard dat hij voorafgaand aan de koop met [X] en diens vader uitsluitend heeft gesproken over wat hun bedrijf inhield, dat daarbij de agrarische bestemming van de boerderij niet aan de orde is geweest en dat pas na de koop is onderhandeld over de aankoop van het bedrijf van [X]. Nu de getuigenverklaring van [appellant] in eerste aanleg dezelfde strekking heeft als het bewijsaanbod in hoger beroep heeft [appellant] onvoldoende toegelicht wat hij in hoger beroep meer of anders zou kunnen verklaren. Het hof zal daarom aan dit bewijsaanbod voorbijgaan en aan de hand van het in eerste aanleg geleverde bewijs beoordelen of het aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] opgedragen bewijs is geleverd.

6.2

Uit de getuigenverklaring van [makelaar] volgt dat hij tijdens de eerste bezichtiging met [appellant] diens werkverleden heeft besproken, wat [appellant] en [appellante] hebben bevestigd. Het hof acht in het licht daarvan overtuigend de verklaring van [makelaar] dat hij daarbij eveneens de plannen van [appellanten] met de boerderij, en daarmee de agrarische bestemming, aan de orde heeft gesteld. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de bestemming van de boerderij zich tijdens de verkooponderhandelingen als het ware als gespreksonderwerp opdrong, omdat pal achter de boerderij een palingkwekerij is die op dat moment nog daadwerkelijk (nutsvoorzieningen en vriescel) met de boerderij verbonden was. Vaststaat ook dat die kenbare band tussen de palingkwekerij en de boerderij expliciet tijdens de verkooponderhandelingen is besproken.

6.21

Uit de getuigenverklaring van [X] blijkt dat hij niet bij de bezichtigingen is geweest. Hij heeft verklaard dat hij voorafgaand aan de koop bij [appellanten] thuis een gesprek met hen heeft gehad, wat [appellant] en [appellante] in hun verklaringen hebben bevestigd. Volgens [X] is toen gesproken over de overname van de palingkwekerij door [appellanten] en is daarbij de agrarische bestemming c.q. het zijn van dienstwoning van de boerderij aan de orde geweest.

6.22

Dat voorafgaand aan de koop is onderhandeld over de overname van de palingkwekerij wordt bevestigd door [makelaar], die heeft verklaard dat [appellant] hem tijdens de tweede bezichtiging, of op enig ander moment tijdens de verkooponderhandelingen ten aanzien van de boerderij, heeft verteld dat er op dat moment met de eigenaar van de palingkwekerij werd onderhandeld. Het hof acht aannemelijk dat in een dergelijk gesprek tussen [appellanten] en [X] de bestemming/status van de door [appellant] mogelijk aan te kopen, direct naast de palingkwekerij gelegen, boerderij is besproken.

6.23

Het hof neemt verder in aanmerking dat uit de verklaringen van [makelaar], [appellant] en [appellante] volgt dat [appellant] bij [makelaar] heeft geïnformeerd naar de mogelijkheid om de koopsom te splitsen in een zakelijk en in een privédeel teneinde mogelijk een fiscaal voordeel te behalen, wat uiteindelijk niet is gebeurd. Dit wijst erop dat [appellant] ervan op de hoogte was dat de boerderij niet uitsluitend een woonbestemming had.

6.24

De volgende door de rechtbank in rechtsoverweging 3.9 van het vonnis van 4 januari 2012 genoemde bijkomende omstandigheden ondersteunen het bewijs ten aanzien van de mededeling aan [appellanten] dat de boerderij een agrarische bestemming heeft en dat het een dienstwoning is:

- [appellanten] hadden een melkveehouderij en een loonbedrijf. Hun vorige woning was een bedrijfswoning, gelegen op een perceel met agrarische bestemming. Zij bezitten thans nog groot materieel waaronder een tractor en hebben zeven hectare grond;

- [appellanten] hebben zich voorafgaand aan de koop van de boerderij zeer proactief opgesteld inzake de veetunnel, de vriescel en de bewoordingen van de erfdienstbaarheid van weg;

- [appellanten] hebben het uittreksel van het kadaster (hiervoor omschreven onder 4.7), waarin de bestemming van de boerderij is opgenomen, geparafeerd;

- de tijdens de verkooponderhandelingen kenbare band tussen de boerderij en de palingkwekerij.

6.25

Het hof acht met de getuigenverklaringen van [makelaar] - al dan niet als partijgetuige - en [X], in onderlinge samenhang gezien, onder de genoemde bijkomende omstandigheden, voldoende het bewijs geleverd dat [appellanten] is meegedeeld dat de boerderij een agrarische bestemming heeft en dat de boerderij een "dienstwoning" is.

6.26

De grieven falen. Het hof komt derhalve niet toe aan de vraag of de bewijsopdracht juist is gegeven.

In het voorwaardelijk incidenteel appel

6.27

Nu niet is voldaan aan de voorwaarde waarop het incidenteel appel is ingesteld, namelijk het slagen van (één van) de grieven in het principaal appel, behoeven deze grieven geen bespreking.

Slotsom

6.28

De grieven in het principaal hoger beroep falen. De grieven in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep behoeven geen bespreking. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.29

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. De vordering van [geïntimeerde 1] om [appellant] daarbij tevens te veroordelen in de kosten in vrijwaring is niet toewijsbaar (vergelijk Hoge Raad 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ6079)

6.3

De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde 1] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten

€

- griffierecht

€

1.513,-

totaal verschotten

€

1.513,-

en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

3 punten x € 3.895,-

€

11.685,-

6.31

De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde 2] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten

€

- griffierecht

€

4.836,-

totaal verschotten

€

4.836,-

en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

3 punten x € 3.895,-

€

11.685,-

6.32

Nu het hof niet toekomt aan bespreking van het incidentele hoger beroep, kan een kostenveroordeling ter zake achterwege blijven.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellante] niet ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep,

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Groningen van 4 januari 2012;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] vastgesteld op € 11.865,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.513,- voor verschotten;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 2] vastgesteld op € 11.865,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 4.836,- voor verschotten;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. Tubben, D.H. de Witte en M.A.L.M. Willems en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 2 september 2014.